POUVOIR JUDICIAIRE
C/2013/2006 ACJC/131/2009
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 2 FEVRIER 2009
Entre
SOCIETE IMMOBILIERE X______ SA, appelante d’un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 mai 2008, comparant par Me Pascal PETROZ, avocat, avenue Krieg 44, case postale 45, 1211 Genève 17, en l’étude duquel elle fait élection de domicile,
d'une part,
et
Y______ SARL et Z______, intimées, comparant toutes deux par Me Niki CASONATO, avocat, quai Gustave-Ador 2, 1207 Genève, en l’étude duquel elles font élection de domicile,
d'autre part,
EN FAIT
A. Par jugement du 20 mai 2008, communiqué aux parties par pli du 26 mai 2008, le Tribunal des baux et loyers a déclaré recevable l’action en constatation de droit formée par Y______ SARL et Z______, a constaté que X______ SA est liée à Y______ SARL par un contrat de bail à loyer portant sur les locaux (arcade avec arrière et local en sous-sol) occupant le rez-de-chaussée de l’immeuble sis au 49, rue ______ à Genève dès le 18 juillet 2005, a constaté que le loyer mensuel est de 1'200 fr. (mille trois cents francs) (sic !) plus 100 fr. (cent francs) mensuels à titre de provision pour charges, a débouté les parties de toutes autres conclusions et dit que la procédure est gratuite.
En substance, le Tribunal a considéré que le bail liant X______ SA à l’ASSOCIATION A______, locataire des locaux, tombée en faillite, a été valablement transféré par actes concluants entre les parties à la procédure, X______ SA ayant consenti, sans protestation aucune, au paiement par Y______ SARL des arriérés de loyers et des loyers courant depuis au moins janvier 2005 et ayant procédé aux travaux demandés par celle-ci. Le consentement de l’ASSOCIATION A______ à ce transfert n’était pas nécessaire, car l’existence juridique de cette association a pris fin le 21 septembre 2004 au moment du prononcé de sa faillite.
B. Par acte déposé le 26 juin 2008 au greffe de la Cour, X______ SA a formé appel de ce jugement, dont elle demande l’annulation, invitant la Cour, principalement à déclarer irrecevable la demande formée par Y______ SARL et Z______, subsidiairement à les débouter de toutes leurs conclusions.
Dans son acte d’appel, X______ SA reproche aux premiers juges d’avoir constaté à tort l’existence d’un contrat de bail la liant à Y______ SARL. Elle indique qu’il n’existe pas de transfert valable de bail, le consentement de B______, représentant l’ASSOCIATION A______, n’ayant pas été donné, relevant en outre que même si ce consentement n’avait pas été nécessaire en raison de la dissolution de l’association en raison de sa faillite, le transfert du bail n’aurait pas pu intervenir, le contrat de bail ayant pris fin au moment même où l’association a cessé d’exister. Elle ajoute qu’aucun contrat de bail n’a été conclu, même tacitement, entre elle-même et Y______ SARL ou Z______, les montants payés par ces dernières étant soit des arriérés de loyers ou le loyer courant de l’ASSOCIATION A______, soit par la suite des indemnités pour occupation illicite. De plus, les travaux entrepris constituaient un gage de paix et non une reconnaissance de l’existence d’un bail. Faute de bail, le Tribunal des baux et loyers devait se déclarer incompétent en raison de la matière. Enfin, elle indique que C______, cotitulaire du contrat de bail litigieux, n’est pas partie à la procédure alors que la consorité est nécessaire dans un tel rapport de droit. En raison de l’incompétence du Tribunal des baux et loyers et faute de qualité pour agir de Y______ SARL et de Z______, la demande est irrecevable.
Dans leur mémoire de réponse, Y______ SARL et Z______ concluent à la confirmation du jugement attaqué, indiquant qu’il existe un contrat de bail entre Y______ SARL et X______ SA, le contrat liant cette dernière à l’ASSOCIATION A______ ayant été valablement transféré. Elles indiquent que le consentement de B______, représentant l’ASSOCIATION A______, ne constituait pas une condition nécessaire au transfert car ladite association avait été dissoute ensuite du prononcé de la faillite. Par ailleurs, Y______ SARL et Z______ avancent que même si le transfert n’avait pas valablement eu lieu, un nouveau contrat de bail a été conclu tacitement, X______ SA ayant accepté sans protestation le règlement par celles-là des arriérés de loyer de l’ASSOCIATION A______ ainsi que la paiement des loyers courants depuis le prononcé de la faillite de l’association.
C. Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure :
a. Un contrat de bail à loyer a été conclu le 13 septembre 2002, avec effet au 1er novembre 2002, entre X______ SA, propriétaire de l’immeuble sis rue ______ 49 à Genève, et l’ASSOCIATION A______, représentée alors par son président B______, les locaux étant destinés à la vente d’objets d’art et une petite restauration, pour un loyer annuel de 14'400 fr., charges non comprises.
b. L’ASSOCIATION A______ poursuivait comme but statutaire principal la promotion de l’éducation et des loisirs en faveur de l’enfance défavorisée, notamment en ______.
c. Débutant le 1er novembre 2002, le bail a été conclu pour une durée de 5 ans, soit jusqu’au 31 octobre 2007, le loyer étant indexé à l’indice officiel suisse des prix à consommation au jour de la signature du bail. Le bail est renouvelable par la suite tacitement d’année en année. Le préavis de résiliation est de six mois.
d. L’indexation du loyer n’a jamais été appliquée.
e. Par un avenant au bail, signé le 26 novembre 2003, les parties ont convenu que l’arcade commerciale serait désormais aménagée en bar-restaurant en vertu d’une autorisation du DAEL. Le 2 novembre 2005, la Ville de Genève a autorisé l’utilisation du domaine public par l’installation d’une terrasse provisoire restreinte, le bénéficiaire de cette autorisation étant le « CAFE ______ », ladite autorisation ayant été requise le 31 octobre 2005.
f. En date du 22 juillet 2004, X______ SA a résilié, pour le 31 août 2004, le bail de l’ASSOCIATION A______ pour défaut de paiement, l’arriéré de loyer n’ayant pas été réglé dans le délai comminatoire précédemment imparti; au 22 juillet 2004, l’arriéré de loyer s’élevait à 5'200 fr.
g. L’ASSOCIATION A______ n’ayant pas libéré les locaux à l’échéance du bail, une requête en évacuation a été déposée à son encontre le 8 septembre 2004 auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Le 12 août 2005, l’ASSOCIATION A______ et X______ SA ont convenu par devant la Commission de conciliation que le congé du 22 juillet 2004 et la requête en évacuation du 8 septembre 2004 étaient retirés, l’arriéré de loyer ayant été amorti, de telle sorte que le bail était réputé entrer à nouveau en vigueur aux mêmes conditions dès le 1er septembre 2005.
h. L’ASSOCIATION A______ a été dissoute en raison de sa faillite prononcée le 21 septembre 2004 par le Tribunal de première instance. La procédure de faillite, suspendue faute d’actif, a été clôturée par jugement du 26 avril 2005. L’ASSOCIATION A______ a été radiée d’office du Registre du commerce le 8 août 2005. La radiation a été publiée dans la Feuille d’avis officielle du 15 août 2005. Ni X______ SA ni l’ASSOCIATION A______ ne semblent avoir tiré la moindre conséquence de cette faillite.
i. Un restaurant africain à l’enseigne « ______ » a été ouvert le 20 janvier 2005, dans l’arcade rue ______ 49. Y______ SARL et Z______ indiquent avoir entièrement financé les installations et avoir payé, dès cette date, les indemnités pour occupation illicite et les loyers courants ainsi que les charges et avoir en outre rattrapé les arriérés accumulés par l’ASSOCIATION A______.
j. Z______ avait déjà formellement signifié son intérêt pour la reprise des locaux de la rue ______ 49 par courrier du 23 mars 2004 adressé à la régie D______ SA, gérant l’immeuble, en précisant qu’elle suivait le dossier depuis deux ans. Le 29 mars 2005, une nouvelle requête a été adressée à D______ SA par le notaire E______, agissant pour le compte d’Y______ SARL en formation, demandant à pouvoir reprendre le bail en question.
Le 22 avril 2005, D______ SA a répondu par la négative au courrier de Me E______.
k. Le 9 mai 2005, D______ SA a établi au nom de l’ASSOCIATION A______ une quittance pour le règlement d’un montant de 5'600 fr. correspondant à des arriérés de loyers et indemnités pour occupation illicite de l’ASSOCIATION A______. L’argent a été versé par Z______ en mains de la régie, laquelle lui a indiqué que ce paiement, comme tout autre versement, serait accepté au nom et pour le compte de l’ASSOCIATION A______.
l. Le procès-verbal de la séance du conseil d’administration de X______ SA du 25 mai 2005 mentionne :
« Le conseil a visité les locaux de rez-de-chaussée et en particulier le café restaurant « ______ » dont la tenancière est Madame Z______. Cette dernière sous-loue inofficiellement les locaux dont l’organisation connaît des difficultés financières. Madame Z______ demande à la SI X______ SA de lui aménager une cuisine plus confortable au rez-de-chaussée. Elle dispose de tous les devis nécessaires. Un nouvel investissement éventuel de la part de notre société doit faire l’objet d’une augmentation de loyer. Reste également en suspens la question du contrat de bail actuellement au nom de l’ASSOCIATION A______ et son transfert éventuel à Madame Z______. Il est donc décidé de demander l’avis de l’agence D______ SA avant de répondre à cette demande ».
m. Y______ SARL a été inscrite au Registre du commerce le 13 juin 2005; elle a pour but l’achat, la vente et l’exploitation d’établissements publics dans le domaine de la restauration. Son capital est de 20'000 fr. et ses associés sont Z______ et C______; son siège est à la rue ______ 49.
n. Le 18 juillet 2005, F______, administrateur de X______ SA, s’adressait à Z______, pour lui confirmer que X______ SA avait fait procéder à des réparations et lui préciser : « Vous souhaitez le transfert à votre nom du contrat de bail qui nous lie avec B______ de l’ONG. Ce transfert ne peut se faire sans l’accord de B______. Du coté de X______ SA, nous sommes d’accord avec le transfert à votre nom des locaux en question, ceci dans la limite de nos engagements contractuels.
Par lettre du 26 juillet 2005 adressée à F______, Y______ SARL exposait que les arriérés de loyer du « précédant locataire » avaient été entièrement réglés par ses soins de sorte qu’un bail pouvait être conclu entre elle-même et la société propriétaire. Elle ajoutait que le précédent contrat de bail avait été résilié, que l’ASSOCIATION A______ n’avait pas respecté son engagement pris devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et qu’en raison de la faillite de l’association, il n’y avait pas besoin de son autorisation pas plus que celle de B______ pour conclure un nouveau bail.
Le 2 août 2005, F______ répondait à cette lettre, en indiquant qu’il appartenait à la régie de décider dans quelle mesure un transfert de bail pouvait avoir lieu.
Le 10 août 2005, l’ASSOCIATION A______ indiquait sous la plume de B______ vouloir maintenir le bail et n’avoir jamais transféré celui-ci à Z______, cousine de B______ venue lui prêter main-forte en travaillant bénévolement dans le café-restaurant « ______ ».
Le 12 août 2005, D______ SA informait Y______ SARL que le transfert de bail ne pouvait avoir lieu car l’ASSOCIATION A______ n’avait pas donné son accord.
Le 25 août 2005, le conseil des intimées offrait une nouvelle fois de procéder à un transfert de bail en faveur de ses clientes.
o. Le 10 novembre 2005, une requête visant à obtenir une autorisation expresse de la bailleresse à la présence dans les locaux litigieux des intimées a été adressée à D______ SA.
p. Par lettre du 28 novembre 2005, Z______ demandait à l’ASSOCIATION A______ de lui accorder un bail de sous-location, cette démarche étant motivée par le fait que la régie ne voulait pas lui remettre le bail.
Le 30 novembre 2005, D______ SA déclarait ne pas vouloir négocier de bail écrit avec les intimées.
Les intimées ont alors déclaré être au bénéfice d’un bail tacite.
Par courrier du 22 décembre 2005, le conseil de X______ SA a indiqué aux intimées qu’aucun bail tacite n’a été conclu entre les parties.
q. Le 16 janvier 2006, X______ SA a ouvert action en revendication par-devant le Tribunal de première instance.
L’instruction de la cause a été suspendue jusqu’à droit connu dans la présente procédure.
r. Par demande du 28 janvier 2006, Y______ SARL et Z______ ont demandé que soit constatée l’existence d’un contrat de bail qui les lie à X______ SA.
s. Par ordonnance du 19 juin 2006, le Tribunal a ordonné une instruction écrite et par ordonnance du 18 septembre 2006 l’ouverture d’enquêtes.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile.
EN DROIT
Le Tribunal a statué en premier ressort, s'agissant d'une procédure en constatation de l’existence d’un bail (art. 56P al. 2 LOJ). Saisie d'un appel contre un jugement rendu en premier ressort, la Cour dispose d'un plein pouvoir d’examen et revoit donc la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (art. 291 LPC; ACJ n° 476 du 15.04.02 A. M. SA c/ G.; BERTOSSA/ GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, ad art. 445 LPC).
Le Tribunal des baux et loyers est compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer ou au contrat de bail à ferme non agricole au sens des titres VIII et VIIIbis du code des obligations portant sur une chose immobilière (art. 56M let. a LOJ).
Afin de déterminer si l’action est recevable, la Cour doit examiner s’il existe un contrat de bail à loyer entre les parties à la procédure. Il est à noter que dans le cas d’espèce, la question de la recevabilité et la question au fond se confondent. Si les parties ne sont pas liées par un contrat de bail, la Cour devra se déclarer incompétente à raison de la matière et déclarer l’action irrecevable, dans le cas contraire elle devra se déclarer compétente et confirmer le jugement rendu par l’instance inférieure.
Le prononcé de la faillite ne met pas un terme au contrat de bail; ce n’est que si le bailleur a exigé des sûretés pour les loyers à échoir et que celles-ci ne lui ont pas été fournies dans le délai convenable qu’il a imparti, qu’il peut résilier le bail avec effet immédiat (art. 266 h. CO).
En l’occurrence, le prononcé de la faillite de l’ASSOCIATION A______ a entraîné la dissolution de plein droit de cette association, en raison de son insolvabilité (art. 77 CC). La liquidation a pris fin au plus tard le 26 avril 2005, date à laquelle la faillite, suspendue par défaut d’actif, a été clôturée. L’ASSOCIATION A______ n’a donc plus de personnalité juridique depuis le 26 avril 2005 au plus tard. Elle est « morte » (PATRY, op. cit., p. 123). Dès cette date, elle ne peut par conséquent plus prendre d’engagement, ni contracter de dette. Il s’en suit qu’elle ne pouvait participer à une audience le 12 août 2005 et encore moins convenir de la « remise en vigueur » d’un bail l’obligeant dès le 1er septembre 2005.
Le bail à loyer n’est soumis à aucune condition de forme (ATF 119 III 78 JT 1995 II 114). La manifestation de volonté peut être expresse ou tacite, par actes concluants (art. 1 al. 2 CO). Ainsi lorsque le bailleur remet les clés au locataire et accepte le paiement du loyer sans protester, le contrat est réputé conclu. Cependant, le silence opposé à l’offre d’une des parties ne vaut pas acceptation (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 184 ss).
Selon l’art. 263 CO, le locataire d’un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Le consentement du bailleur suppose qu’une demande de transfert lui ait été proposée par le locataire (ATF 125 III 226). Le consentement écrit du bailleur est une condition de validité du transfert (THEVENOZ/ WERRO, Commentaire romand du Code des obligations, ad. art. 263). Cependant, le refus du bailleur de reconnaître le transfert, même en l’absence de son consentement écrit, peut être considéré comme abusif lorsqu’il a pris connaissance du transfert et a accepté pendant une très longue période les loyers payés par le bénéficiaire du transfert sans réagir (LACHAT, op. cit., p. 585, ch. 3.3.5)
4.1 En l’espèce, le contrat conclu entre X______ SA et l’ASSOCIATION A______ a été valablement résilié le 22 juillet 2004 avec effet au 31 août 2004 en raison du défaut de paiement de loyer. L’association n’ayant pas libéré les locaux à l’échéance du bail, une requête en évacuation a été déposée auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyer le 8 septembre 2004. Le 12 août 2005, X______ SA et l’ASSOCIATION A______ ont remis en vigueur le bail pour le 1er septembre 2005, la résiliation de bail et la requête en évacuation étant retirées, ce dont la Commission de conciliation a pris acte. Toutefois, cet accord est nul et de nul effet, l’ASSOCIATION A______ ne disposant alors plus de la personnalité juridique. Par conséquent, le bail n’a pas pu être « remis en vigueur », l’ASSOCIATION A______ ne pouvant plus contracter. Il en résulte que plus aucun bail ne liait X______ SA à l’ASSOCIATION A______ depuis le 31 août 2004.
Eu outre, à aucun moment l’ASSOCIATION A______ n’a manifesté son intention de transférer le bail. Il ne pouvait y avoir de transfert de bail, celui-ci supposant non seulement un bail, inexistant depuis le 31 août 2004 comme déjà mentionné, mais en outre un locataire (art. 263 CO); or, en l’occurrence le locataire a perdu la capacité de s’engager au plus tard le 26 avril 2005 et il n’a à aucun moment indiqué vouloir procéder à un transfert de bail. Bien au contraire, il ressort d’un courrier de son fondateur et responsable qu’il a toujours souhaité conserver le bail; bien que ce courrier date d’août 2005, ce qui lui enlève toute portée juridique en terme de capacité d’engagement, il n’en reste pas moins révélateur des intentions passées et présentes de son auteur.
Les parties divergent sur la question de savoir si la lettre du 18 juillet 2005 de l’administrateur de l’appelante constitue un accord écrit du bailleur à un transfert de bail ou une information donnée aux intimées selon laquelle l’appelante n’était pas opposée par principe à un transfert de bail, pour autant que celui-ci soit agréé par l’ASSOCIATION A______. Indépendamment du fait qu’F______ informait le 2 août 2005 les intimées de ce qu’il appartenait à la régie de décider dans quelle mesure un transfert de bail pouvait avoir lieu, la question de l’accord du bailleur peut demeurer indécise, car elle est dénuée de portée.
Aucun transfert de bail n’a en effet pu être opéré entre l’ASSOCIATION A______ et les intimées, faute notamment de bail à transférer et de volonté du locataire de procéder à un tel transfert, puis faute de locataire.
4.2 Depuis janvier 2005, Z______ occupe tout ou partie des locaux; dès sa constitution, le 13 juin 2005, date de son inscription au Registre du commerce (art. 783 CO dans sa teneur antérieure à la modification du 16 décembre 2005 entrée en vigueur le 1er janvier 2008), Y______ SARL a exploité l’établissement se trouvant dans ces locaux.
Par lettre du 22 avril 2005, la régie a répondu par la négative à la requête des intimées du 29 mars 2005 tendant à la reprise du bail de l’ASSOCIATION A______ par elles-mêmes.
Les montants versés au titre de loyer ou d’indemnité pour occupation illicite ont été acceptés au nom et pour le compte de l’ASSOCIATION A______ et la régie en charge de l’immeuble a clairement indiqué qu’elle se refusait à conclure un bail avec les intimées ainsi qu’à leur transférer le bail.
Les intimées se prétendent néanmoins au bénéfice d’un bail conclu directement entre les parties le 18 juillet 2005 et invoquent notamment le fait que des loyers et indemnités pour occupations illicites ont été payés par Z______ et/ou Y______ SARL. Cet élément n’est toutefois pas déterminant, dès lors que le représentant du propriétaire a toujours indiqué que les paiements étaient réputés avoir été effectués par l’ASSOCIATION A______, ce que Z______ a d’ailleurs implicitement admis en acceptant une quittance établie au nom de l’ASSOCIATION A______ pour un paiement de 5'600 fr. auquel elle avait procédé.
La régie, représentant autorisé du bailleur, a en outre toujours répondu par la négative aux requêtes des intimées visant à obtenir la conclusion d’un nouveau bail.
Enfin, le fait que des travaux aient été réalisés dans ces locaux n’est pas déterminant, dès lors que ceux-ci visaient l’entretien du bâtiment et la préservation de sa fonctionnalité (chauffage); ils impliquent d’autant moins une relation contractuelle que le conseil de l’appelante précisait dans un courrier du 16 février 2006 que la régie vérifierait la réalité des défauts invoqués et les corrigerait si nécessaire, sans reconnaissance aucune de l’existence d’un bail.
De ce qui précède, il résulte que les parties ne sont pas et n’ont jamais été liées par un bail portant sur les locaux du rez-de-chaussée de l’immeuble sis au 49, rue ______ à Genève.
Z______ ne l’ignore d’ailleurs pas, puisqu’elle a envoyé le 28 novembre 2005 un contrat de sous-location à l’ASSOCIATION A______, attitude qu’elle a expliquée lors de son audition devant la juridiction inférieure : « la régie ne voulant pas me remettre le bail, j’ai fait une demande de sous-location ».
4.3 En l’absence de relation entre les parties relevant du contrat de bail, la Cour ne peut que constater son incompétence à raison de la matière et déclarer la demande irrecevable.
Vu l’issue de la procédure, un émolument sera mis à charge des intimés, qui se sont opposés à l'admission de l'appel et qui succombe (art. 447 al. 2 LPC).
Au vu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse est indéterminée (art. 51 al. 2 LTF).
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
A la forme :
Reçoit l’appel interjeté par X______ SA contre le jugement JTBL/680/2008 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 mai 2008 dans la cause C/2013/2006-1-D.
Au fond :
Annule ce jugement.
Déclare la demande formée par Z______ et Y______ SARL irrecevable.
Condamne Z______ et Y______ SARL, conjointement et solidairement, à un émolument d’appel de 300 fr.
Déboute les parties de toute autre conclusion.
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Olivier LUTZ et Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF indéterminée.