république et
canton de genève
POUVOIR JUDICIAIRE
C/18983/2006 ACJC/39/2009
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 12 JANVIER 2009
Entre
X______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 juin 2008, comparant par Me Christian PIRKER, avocat, place du Port 2, case postale 3534, 1211 Genève 3, en l’étude duquel il fait élection de domicile,
d’une part,
Et
Y______, intimée, comparant par Me Nils DE DARDEL, avocat, rue Verdaine 6, case postale 3215, 1211 Genève 3, en l’étude duquel elle fait élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 29 août 2008, X______ appelle d'un jugement du Tribunal des baux et loyers rendu le 18 juin 2008, notifié le 30 du même mois, qui constate l'inefficacité du congé signifié à Y______ le 20 juillet 2006 relatif à la location d'un local commercial au sous-sol de l'immeuble sis 11, rue ______ à Genève.
L'appelant demande préalablement la comparution personnelle et l'audition des parties. Principalement, il conclut à la validité du congé, à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée et à ce qu'il soit ordonné à la locataire de quitter immédiatement le local précité, libre de toute personne et de tout objet.
Y______ conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.
B. Les faits suivants résultent de la procédure :
a. Le 5 mai 1999, la S.I. A______ a conclu avec Y______ (ci-après : la locataire) un contrat de bail à loyer portant sur un local d'une surface d'environ 230m2 au sous-sol de l'immeuble sis au 11, rue ______ à Genève. Le début de la location a été fixé au 1er mai 1999 pour se terminer le 30 avril 2002. La clause de renouvellement du bail précise que celui-ci, au terme de la durée initiale, se renouvelle d'année en année. Le loyer a été fixé à 9'600 fr. par année et les locaux ont été loués à l'usage d'un dépôt exclusivement.
b. Le 3 juillet 2006, X______ (ci-après : le bailleur) est devenu propriétaire de l'immeuble.
c. Le 20 juillet 2006, X______ a signifié à Y______ un avis de résiliation de bail pour le 31 janvier 2007. Dans un courrier joint à la formule officielle, il exposait être le nouveau propriétaire de l'immeuble, vouloir y habiter et avoir besoin de disposer des dépôts loués à des fins privées et professionnelles. Il se disait, par ailleurs, disposé à discuter avec la locataire d'une solution consistant à ne prendre possession que d'une partie des locaux.
d. Le 4 août 2006, Y______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en annulation de son congé, subsidiairement, en prolongation de son bail pour une durée de six ans.
Le 21 février 2007, la Commission de conciliation a rendu une décision au terme de laquelle elle a reconnu la validité du congé signifié à Y______ et accordé à cette dernière une prolongation de bail de trois ans, échéant au 31 janvier 2010.
e. Le 15 mars 2007, X______ a déposé à la Police des constructions une demande d'autorisation de transformation des locaux. Celle-ci lui a été accordée le 8 juin 2007.
f. X______ a contesté la décision de la Commission de conciliation du 21 février 2007 auprès du Tribunal des baux et loyers, invoquant l'art. 261 CO, qui lui permettait de résilier le contrat de bail en respectant le préavis de 6 mois prévu à l'art. 266d CO. Il a, en outre, fait valoir son besoin propre et urgent pour s'opposer à toute prolongation de bail.
g. Y______ a principalement soutenu que le congé était nul au motif qu'il n'avait pas été signifié pour l'échéance légale. Elle a également contesté le besoin propre allégué par le propriétaire et les arguments tendant à faire croire qu'elle sous-louait les locaux ou qu'elle y exploitait une activité commerciale.
h. Au cours de cette audience de comparution personnelle des parties, Y______ a expliqué qu'elle détenait dans les locaux loués environ 200 tableaux encadrés qui provenaient de la succession de son mari décédé. Elle a, en outre, reconnu qu'une partie du dépôt était occupée par le mari de sa fille, qui faisait le commerce de disques et entreposait dans la cave une cinquantaine de cartons. Elle a également admis que B______, un de ses amis qui l'aidait à vendre les œuvres entreposées dans le sous-sol, pouvait y avoir déposé des œuvres lui appartenant. Enfin, Y______ a affirmé chercher des locaux de remplacement en consultant les journaux, mais a reconnu ne s'être inscrite auprès d'aucune régie.
X______ a, pour sa part, déclaré occuper depuis le 1er novembre 2006 le rez-de-chaussée de l'immeuble où il avait installé ses locaux professionnels et son logement privé. Il a expliqué souhaiter récupérer les locaux le plus rapidement possible pour y aménager un local d'exposition et y entreposer des œuvres d'art.
i. Dans ses dernières conclusions prises devant le Tribunal, X______ a réaffirmé son besoin propre et urgent des locaux. Il a conclu à ce qu'il soit constaté que le bail avait été valablement résilié au 31 janvier 2007 et à ce qu'aucune prolongation ne soit accordée à Y______. Cette dernière a, pour sa part, persisté à demander l'annulation du congé et, à titre subsidiaire, une prolongation de bail de six ans.
C. Le Tribunal a considéré que X______ souhaitait résilier de manière anticipée le bail en se fondant sur l'art. 261 al. 2 let a CO. Il n'avait cependant, à aucun moment de la procédure, fait état d'un besoin urgent de récupérer les locaux loués. Le congé était par conséquent inefficace et ne pouvait, par ailleurs, pas être transformé en congé ordinaire.
D. Lors de l'audience, qui s'est tenue devant la Cour le 3 novembre 2008, les parties ont persisté dans leurs conclusions. X______ a notamment souligné qu'Y______ n'avait pas démontré avoir un besoin personnel des locaux et que, si cette dernière entendait en faire un usage commercial en collaboration avec B______, cela n'avait jamais été autorisé. Il a également rappelé sa situation personnelle et son besoin propre et urgent d'utiliser la cave. La locataire a, pour sa part, expliqué que la demande d'autorisation de transformation des locaux avait été déposée seulement huit mois après l'avis de résiliation, ce qui démontrait l'absence de besoin urgent du propriétaire et le caractère inefficace du congé.
Pour le surplus, les arguments en appel des parties seront examinés ci-dessous dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits (art. 443 et 444 LPC).
Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une valeur litigieuse supérieure à 8'000 fr., et n'ayant pas trait à la protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur, le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P LOJ). La Cour revoit donc la cause librement; sous réserve de l'immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la LPC, n. 15 ad art. 291 LPC, n. 2 ad art. 445 LPC).
En premier lieu, l'appelant demande à la Cour d'ordonner la comparution personnelle et l'audition des parties.
En l'espèce, la Commission de conciliation et le Tribunal ont auditionné à plusieurs reprises les parties. Celles-ci ont également déposé des écritures tant en première instance qu'en appel et ont plaidé devant le premier juge et la Cour de céans. Elles ont, par ailleurs, produit de nombreuses pièces. Elles se sont ainsi largement exprimées au cours de la procédure. En outre, l'appelant n'explique pas en quoi une nouvelle audition pourrait influer sur l'issue du litige. Par conséquent, la cause est en état d'être jugée sans qu'une comparution personnelle des parties soit nécessaire. Une telle mesure ne sera donc pas ordonnée.
L'intimée soutient que l'appelant entendait se prévaloir de l'art. 261 CO dès le début de la procédure. Il serait ainsi contraire à la bonne foi de prétendre en appel que cette disposition ne serait pas applicable. Elle explique, au surplus, que le bailleur n'a pas démontré un besoin particulier et urgent. Le congé serait ainsi inefficace.
4.1 Le nouveau bailleur peut, en respectant le préavis légal (art. 266d CO), résilier le bail de locaux commerciaux pour le prochain terme légal s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou un de ses proches parents ou alliés (art. 261 al. 1 et al. 2 litt. b CO). Ce "plus prochain" terme légal se détermine à compter de l'inscription du transfert de propriété au registre foncier (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 691).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral et la doctrine, le besoin du bailleur à disposer des locaux doit être sérieux - il ne doit pas s'agir d'un prétexte pour se débarrasser du locataire -, concret - c'est-à-dire reposer sur des faits réels et démontrés - et actuel. Il n'est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation proche de la contrainte, parce qu'il ne dispose d'aucune autre solution de relogement; il suffit que pour des motifs économiques notamment, le bailleur ne puisse pas renoncer à la jouissance des locaux dont le bail a été dénoncé. En outre, si le bailleur doit procéder à des transformations pour pouvoir disposer des locaux, le besoin n'est urgent qu'une fois les autorisations administratives accordées (LACHAT, op. cit., p. 778 et les références citées, not. ATF 118 II 50; 99 II 164).
Pour décider de l'urgence du besoin, le juge apprécie l'ensemble des circonstances pertinentes du cas d'espèce. Le bien-fondé de la résiliation doit, par ailleurs, être apprécié au moment où son auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (Droit du bail 2006, p. 42).
Le congé donné par l’acquéreur en application de l’art. 261 al. 2 CO peut faire l’objet d’une demande d’annulation pour cause de contrariété à la bonne foi (SJ 2002 I 239). Il peut également faire l'objet d'une demande de prolongation de bail. Mais en pratique, la prolongation sera de courte durée, le besoin urgent du bailleur ayant, par définition, été admis (LACHAT, op. cit., p. 692).
Le congé anticipé donné en application de l'art. 261 al. 2 CO est inefficace (nul) lorsque l'acquéreur ne parvient pas à démontrer son besoin urgent des locaux pour lui-même ou ses proches (PERMANN, Kommentar zum Mietrecht, 2007, ad art. 261 CO; TERCIER, Les contrats spéciaux, Zurich, 1995, p. 234). Dans cette hypothèse, le congé anticipé ne peut pas être transformé en un congé ordinaire et ses effets ne peuvent pas être reportés à l'échéance contractuelle suivante (ACJ n° 149 du 14 février 1997 S. c/DO. et M; LACHAT, op. cit., 2008, p. 655-656 et 692; cf. ég., ATF 123 III 124 consid. 3d; Mietrechtspraxis 2005 p. 82 consid. 2.1).
4.2 En l'espèce, l'avis de résiliation ne mentionne pas le motif de celle-ci. Dans le courrier joint audit avis, l'appelant expose sa condition de nouveau propriétaire, sa volonté d'habiter l'immeuble et la nécessité de pouvoir disposer des dépôts loués à des fins privées et professionnelles. Dans sa requête en contestation de prolongation de bail déposée le 23 mars 2007, ses conclusions sommairement motivées du 24 mai 2007, ainsi que dans celles du 31 octobre 2007, l'appelant s'est prévalu expressément de l'art. 261 al. 2 CO et de son besoin urgent. Par ailleurs, l'appelant, qui est devenu propriétaire le 3 juillet 2006, a résilié le bail pour le 31 janvier 2007, soit dans le délai de l'art. 261 al. 2 CO. Un congé ordinaire aurait été donné pour le terme contractuel, soit le 30 avril 2007, compte tenu de la reconduction tacite du bail d'année en année (art. 266a al. 1 CO) et du délai de résiliation ordinaire prévu à l'art. 266d CO. Par conséquent, le bailleur ne peut être suivi lorsqu'il prétend, en appel, ne pas s'être prévalu de l'art. 261 CO lors de la résiliation du contrat. Il convient donc d'examiner la validité du congé au regard des conditions posées par cette disposition.
Celle-ci impose, en particulier, à l'appelant de démontrer le caractère urgent de son besoin. L'appelant fait valoir, depuis le début de la procédure, qu'une transformation est nécessaire pour qu'il puisse bénéficier, à titre personnel et professionnel, des locaux. En effet, qu'il s'agisse de partager les locaux avec la locataire comme envisagé lors de la résiliation ou de disposer seul de l'entier de la cave pour entreposer et exposer des œuvres d'art, une division architecturale et des travaux visant notamment à construire un escalier seraient nécessaires. Or, une demande en transformation n'a été déposée que le 15 mars 2007, soit près de 8 mois après la signification de l'avis de résiliation de bail à l'intimée. Le bailleur n'avait, par conséquent, aucun besoin urgent des locaux lors de la résiliation du bail. Les autres éléments développés a posteriori par l'appelant tendant à démontrer qu'aucune prolongation ne devrait, le cas échéant, être accordée au locataire ne sauraient modifier cette appréciation. Il sera, par ailleurs, relevé que si le bailleur entendait se prévaloir, pour justifier le congé, d'une éventuelle sous-location non autorisée (art. 266g CO), il lui incombait d'énoncer ce motif au moment de la résiliation. Le congé signifié le 20 juillet 2006 est ainsi inefficace.
Eu égard à la doctrine et à la jurisprudence citée, le congé anticipé inefficace ne peut être transformé en un congé ordinaire et ses effets ne seront pas reportés à l'échéance contractuelle suivante. Il n'est, dès lors, pas nécessaire de s'interroger sur une éventuelle prolongation de bail.
Le jugement du Tribunal sera ainsi confirmé.
L'appelant, qui succombe, sera condamné à supporter un émolument d'appel (art. 447 al. 2 LPC).
Au vu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. Celle-ci est, a priori, égale au loyer de la période de 6 ans de prolongation de bail requise par l'intimée, à savoir 57'600 fr. (6 x 9'600 fr).
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par X______ contre le jugement JTBL/863/2008 rendu le 18 juin 2008 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/18983/2006-5-B.
Au fond :
Rejette l'appel et confirme le jugement entrepris.
Condamne X______ à verser à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, Messieurs Bertrand REICH et Olivier LUTZ, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.