POUVOIR JUDICIAIRE
C/18859/2007 ACJC/1314/2008
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 3 NOVEMBRE 2008
Entre
Monsieur et Madame X______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 mai 2008, comparant en personne,
d'une part,
et
Y______, intimée,
d'autre part.
EN FAIT
A. Par jugement du 16 mai 2008, communiqué aux parties par pli du greffier du 30 mai 2008, le Tribunal des baux et loyers a condamné les époux X______ à évacuer immédiatement de leur personne et de leurs biens l’appartement de 6 pièces au 3ème étage de l’immeuble sis chemin ______ 65 au Petit-Lancy. Il a débouté les parties de toutes autres conclusions.
Le Tribunal a considéré que le congé pour défaut de paiement du loyer notifié par Y______ remplissait l’ensemble des conditions prévues à l’art. 257d al.1 CO.
B. Par courrier adressé le 7 juillet 2008 au greffe de la Cour, les époux X______ déclarent recourir contre ledit jugement. Ils sollicitent la prise en considération de circonstances atténuantes. Ils indiquent en effet n’avoir pas été épargnés par le sort au cours des dernières années, Madame X______ ayant notamment été soignée pour un cancer. Leur situation personnelle et financière s’était désormais stabilisée. Ils avaient d’ailleurs rattrapé leur retard et établi un ordre permanent auprès de leur banque en faveur de la bailleresse depuis le mois d’avril 2008, ce dont ils justifient par pièce. Ils exposent enfin que la régie avait pris l’engagement de ne pas demander leur évacuation dans la mesure où ils respectaient leurs obligations, ce qui est le cas. Ils avaient en outre pris conscience de la gravité de leur situation et respecteraient à l’avenir leurs engagements.
C. L’intimée a conclu à la confirmation du jugement entrepris.
D. Lors de l’audience de plaidoiries devant la Cour du 8 septembre 2008, Monsieur X______ a persisté dans les termes de ses écritures, s’est excusé pour l’arriéré accumulé et a indiqué, pour le surplus, que son épouse avait terminé ses études et qu'elle était en pourparlers pour un emploi mieux rémunéré. L’intimée ne s’est pas présentée. La cause a été gardée à juger au terme de l’audience.
E. Les faits suivants résultent de la procédure :
a. Les parties sont liées par un contrat de bail portant sur un appartement de six pièces au 3ème étage de l’immeuble situé chemin ______ 65 au Petit-Lancy. Le bail a débuté le 15 novembre 2000 et s’est renouvelé tacitement depuis lors. L’immeuble est soumis à la loi générale sur le logement et la protection des locataires, plus précisément au régime HLM.
Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 23'472 fr. le 1er décembre 2004, soit un loyer mensuel de 1'956 fr., les charges s’élevant à 180 fr. par mois.
Un box a également été mis à la disposition des locataires moyennant un loyer mensuel de 193 fr.
b. Le 20 mars 2006, la régie réclamait le paiement du solde dû sur le décompte de chauffage et d’eau chaude 2004-2005 d’un montant de 707 fr. 05, toujours impayé malgré deux rappels. Elle consentait, aux termes du même courrier, à ce que cette somme soit payée en trois mensualités d’ici au 25 mai 2006. Les locataires ont été avertis qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité, le solde dû deviendrait immédiatement exigible.
c. Par pli du 25 juillet 2006, les locataires ont été informés par la régie qu’ils n’avaient toujours pas payé le solde débiteur résultant du décompte de chauffage en question. Par conséquent, ceux-ci étaient mis en demeure, par plis recommandés séparés, de verser la somme due au moyen du bulletin de versement annexé dans un délai de trente jours.
A défaut, le bail serait résilié conformément à l’art. 257d al.1 CO et l’évacuation judiciaire demandée.
d. Le montant réclamé n’ayant pas été payé dans le délai imparti, le bail a été résilié le 22 septembre 2006 avec effet au 31 octobre 2006 au moyen de la formule officielle sur la base de l’art. 257d CO.
e. Le 9 octobre 2006, la régie, se référant à un courrier des locataires, non produit, aux termes duquel ces derniers avaient proposé de régulariser leur situation, a déclaré consentir à titre exceptionnel à un plan de rattrapage, tant pour le solde dû sur le décompte de chauffage 2004-2005 que pour l’indemnité courante d’occupation illicite des locaux, toujours impayée. Le total dû, d’un montant de 2'816 fr.05 (appartement, box et frais de rappel) devait être réglé en six acomptes mensuels de 200 fr. et un acompte de 216 fr. 05 d’ici au 30 avril 2007, en sus de l’indemnité courante.
L’accord était assorti d’une clause d’exigibilité. En outre, il stipulait que l’avis de résiliation, d’ores et déjà adressé, restait valable tant et aussi longtemps que l’arriéré n’était pas régularisé.
f. Les locataires n’ont pas requis l’annulation du congé.
g. La bailleresse, pour sa part, a saisi la Commission de conciliation d’une requête en évacuation le 31 juillet 2007, déclarée non conciliée le 1er avril 2008 et introduite le 4 avril suivant devant le Tribunal des baux et loyers.
h. Le Tribunal a entendu les parties lors d’une audience de comparution personnelle des parties du 16 mai 2008 au cours de laquelle le représentant de la bailleresse a déclaré persister dans la demande, aucun versement n’étant intervenu dans le délai comminatoire. Madame X______, présente à cette occasion, n’a pas contesté les allégués de sa partie adverse. Elle a indiqué ne pas pouvoir affirmer ni produire la preuve du paiement de la somme réclamée, soit 707 fr. 05.
i. Sur ce, le Tribunal a prononcé l’évacuation des locataires.
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile.
EN DROIT
En l’espèce, expédié au greffe de la Cour dans le délai prescrit, l’acte d’appel des époux X______ est recevable sur ce point.
A cet égard, la pièce nouvelle produite par les appelants est donc recevable.
3.2 En l’espèce, les appelants ne formulent en réalité aucune critique du jugement entrepris. Ils admettent au contraire n’avoir pas payé le solde débiteur dû à la bailleresse résultant du décompte de chauffage et d’eau chaude de la saison 2004-2005 à l’origine de la présente procédure. Ils n’indiquent pas davantage avoir présenté des griefs à l’encontre du décompte en question. Ils sollicitent principalement la clémence de la Cour compte tenu de leur situation personnelle et des efforts entrepris pour régulariser leur situation. Ces circonstances ne sont toutefois pas pertinentes à teneur de la loi et rendent l’appel irrecevable.
4.1 L’art. 257d CO stipule en effet que lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de 30 jours au moins pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). Faute de paiement dans le délai, le bailleur pourra résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).
La doctrine et la jurisprudence admettent que le bailleur puisse mettre un terme anticipé au contrat lorsque le locataire ne s’est pas acquitté du solde de son décompte de chauffage et d’eau chaude (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 664, ch. 2.1.3).
Ainsi, en matière d’évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l’art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bailleur était assorti d’une menace de résiliation du bail en cas de non paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n’a pas été payée, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l’art. 257d al. 2 CO.
Lorsque les conditions formelles et matérielles de l’évacuation sont réalisées, l’art. 257d CO ne laisse aucune marge d’appréciation au juge. Il suffit ainsi que l’arriéré de loyer ou de charges ne soit pas payé dans le délai de 30 jours imparti par le bailleur pour que la résiliation du bail pour non-paiement du loyer soit acquise. Le juge doit alors prononcer l’évacuation.
4.2 Des motifs humanitaires n’ont pas à être pris en compte, de tels motifs étant étrangers aux dispositions du droit fédéral touchant le bail, si bien que le juge chargé d’appliquer ces dispositions ne peut pas non plus le faire (SJ 1997 p. 542). La Cour de céans a déjà eu l’occasion de préciser que des difficultés d’ordre physique, psychologique ou financier du locataire, bien que documentées, ne sont pas pertinentes et, en particulier, ne permettent pas de retenir que le bailleur détourne le but de la loi en requérant l’évacuation du locataire (ACJ no 667 du 21 juin 1996 B c/ G).
De même, le bailleur n’abuse pas de son droit si, après la réception de paiements tardifs du loyer, il résilie le bail pour non-paiement (ATF 119 II 232 cons. 3). Tel est également le cas lorsqu’il résilie le bail pour défaut de paiement du loyer dû et maintient cette résiliation même si, en cours de procédure d’expulsion, le locataire paie l’arriéré (SJ 1997 p. 538).
4.3 En l’espèce, la bailleresse a réclamé un montant de 707 fr. 05 dans sa lettre comminatoire du 25 juillet 2006 correspondant au solde dû par les locataires au terme de la saison de chauffage 2004-2005. Sans être contredite, elle a affirmé qu’aucun versement n’était intervenu dans le délai comminatoire.
Les locataires n’ont pas non plus indiqué avoir contesté le solde en question, ni à réception du décompte, ni à réception de l’avis comminatoire ayant précédé la résiliation du bail. Ils se sont contentés de solliciter un arrangement de paiement auprès de la régie mandataire de la bailleresse, arrangement qu’ils n’ont pu honorer avant l’introduction de la présente procédure, démontrant par là que le bien-fondé dudit montant n’était pas remis en cause.
L’arriéré n’a donc pas été comblé dans le délai fixé aux termes de la lettre comminatoire et, partant, la résiliation anticipée du bail est fondée, toutes les conditions de l’art. 257d CO ayant été respectées.
Enfin, contrairement à ce qu’allèguent les appelants, il ne résulte pas du dossier soumis à la Cour que l’intimée a renoncé à réclamer leur évacuation postérieurement à la notification du jugement litigieux.
Ainsi,le jugement querellé est en tous points bien-fondé.
Les appelants qui succombent seront condamnés au paiement d'un émolument de 300 francs envers l'Etat (art. 447 al. 2 LPC).
Au vu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 fr., celle-ci correspondant au loyer courant depuis le terme de résiliation anticipée (31 octobre 2006) jusqu’au prochain terme légal ou conventionnel de congé (en l’espèce, le 31 décembre 2006 vu l’échéance annuelle du contrat), soit 2 x 2'136 fr.
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
Déclare irrecevable l’appel formé par les époux X______ contre le jugement JTBL/642/2008 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 mai 2008 dans la cause C/18859/2007-6-E.
Les condamne, conjointement et solidairement, à verser à l’Etat de Genève un émolument de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Mesdames Nathalie LANDRY et Nathalie THURLER, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF : RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l’expédition complète de l’arrêt attaqué. L’art. 119 al.1 LTF dispose que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse au sens de la LTF : cf. considérant 6 supra.