POUVOIR JUDICIAIRE
C/25772/2004 ACJC/1297/2008
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 3 NOVEMBRE 2008
Entre
Messieurs V______, W______ et X______, appelants tous trois d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 mars 2008, comparant par Me Pascal PETROZ, avocat, avenue de Champel 24, case postale 123, 1211 Genève 12, en l’étude duquel ils font élection de domicile aux fins des présentes,
d’une part,
Et
Y______ SA et Monsieur Z______, p.a. rue ______, intimés, comparant tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
d’autre part.
EN FAIT
A. Par acte déposé le 18 avril 2008, V______, W______ et X______ appellent du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 mars 2008, communiqué aux parties le 18 mars suivant, fixant à 16'800 fr., charges non comprises, du 1er janvier 2005 au 31 mars 2009, le loyer annuel de l'arcade d'environ 80 m2 louée par Z______ et Y______SA au rez-de-chaussée de l'immeuble 23, rue , à Genève, et les condamnant à rembourser à Z et Y______SA, le trop-perçu en découlant.
Les appelants concluent à l'annulation du jugement. Ils concluent également à ce que l'avenant n° 1 du 24 septembre 2004 (recte : des 11 et 26 octobre 2004) soit déclaré valable et que le loyer annuel de l'arcade se trouvant au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 23, rue ______ à Genève soit fixé à 20'400 fr. dès le 1er janvier 2005.
Z______ et Y______SA concluent au déboutement des appelants et à la confirmation du jugement. Ils demandent préalablement à ce que les allégués n° 1 à 10 figurant dans la partie "en fait", ainsi que les sous-chapitres "de la contestation du loyer initial" et "de la contestation de la majoration de loyer" de l'écriture des appelants soient déclarés irrecevables, car contraires aux constatations de fait auxquelles a procédé le Tribunal dans son jugement du 13 mars 2008.
B. Les faits suivants résultent du dossier :
a. En date du 16 mars 2004, A______, alors propriétaire, et Z______ et Y______ SA, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'une arcade d'environ 80 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 23, rue ______, à Genève.
Les locaux étaient destinés à l'usage d'un laboratoire.
Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er avril 2004 au 31 mars 2009, renouvelable ensuite tacitement d'année en année.
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 16'800 fr., soit 1'400 fr. par mois, dès le début du contrat et réputé adapté à l'indice officiel suisse des prix à la consommation.
Le bail a été conclu sur une formule pré-imprimée établie par la Société des Régisseurs de Genève, édition 1996. Il comprenait six clauses particulières (articles 35 à 40).
A teneur de l'article 40, Z______ et Y______SA étaient rendus "attentifs que ces locaux sont destinés à l'exploitation exclusive d'un laboratoire et qu'il est donc formellement interdit d'utiliser ces locaux pour faire de la cuisine", les installations n'étant pas conformes pour cette utilisation.
b. Par courrier du 21 avril 2004, la régie de l'immeuble a informé les locataires que l'immeuble était dorénavant propriété de V______, W______ et X______.
c. En date des 11 et 26 octobre 2004, les parties ont signé un avenant n° 1 au contrat de bail du 16 mars 2004. En substance, cet avenant prévoyait que l'affectation des locaux était modifiée en café-restaurant et que le loyer serait porté à 20'400 fr. par an dès le 1er janvier 2005. Tous les travaux étaient à la charge des locataires, qui renonçaient à toute indemnité pour plus-value.
C. a. Par requête du 16 novembre 2004, déclarée non conciliée à l'audience de la Commission de conciliation du 4 mars 2005 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 7 mars 2005, Z______ et Y______ SA ont agi en contestation du loyer initial. Ils ont conclu à ce que le Tribunal constate que le loyer reste fixé au-delà du 31 décembre 2004 à 16'800 fr. par année, charges non comprises, jusqu'au 31 mars 2009, sous réserve de l'adaptation à l'indice suisse des prix à la consommation, une fois par année. Ils ont également réclamé le remboursement du trop-perçu en découlant. A l'appui de leurs conclusions, ils ont notamment exposé avoir signé les avenants préétablis par les bailleurs parce qu'ils pensaient devoir être en possession d'un tel document pour pouvoir déposer leur demande d'autorisation auprès du DAEL.
b. En réponse, V______, W______ et X______ ont conclu principalement au déboutement de Z______ et Y______ SA. Subsidiairement, en cas d'invalidation de l'avenant, ils ont conclu au maintien de l'affectation initiale d'origine des locaux et au maintien du loyer annuel de 16'800 fr., Z______ et Y______SA étant pour le surplus condamné à remettre les locaux en état à leur frais.
c. Par jugement du 22 août 2006, le Tribunal des baux et loyers a constaté la nullité partielle de l'avenant n° 1 du 11 octobre 2004, limitée à la seule fixation du loyer à 20'400 fr., sans les charges, de l'arcade d'environ 80 m2 occupée par Z______ et Y______SA au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 23, rue , à Genève; a constaté que le loyer annuel restait fixé à 16'800 fr., charges non comprises, du 1er avril 2004 au 31 mars 2009, sous réserve de l'adaptation à l'indice suisse des prix à la consommation, une fois par année et a condamné V, W______ et X______ à rembourser à Z______ et Y______SA, pris conjointement et solidairement, l'éventuel trop-perçu en découlant.
Le Tribunal a considéré que l'augmentation de loyer n'avait pas été notifiée au moyen de la formule officielle exigée par l'art 269d al. 1, 2e phrase CO, de sorte qu'il ne pouvait que constater la nullité de cette hausse.
d. Par arrêt du 22 juin 2007, la Cour de céans, statuant sur recours des propriétaires, a annulé le jugement entrepris et ordonné le renvoi du dossier au Tribunal des baux et loyers en vue d'instruire dans le sens des considérants. En substance, elle a considéré que l'avenant des 11 et 26 octobre 2004 constituait une modification conventionnelle d'un loyer qui avait été valablement conclue sans l'usage de la formule officielle, car le loyer fixé pouvait être assimilé à un loyer initial. En revanche, elle a renvoyé la cause aux premiers juges pour instruction sur l'éventuel caractère abusif ou lésionnaire du nouveau loyer.
D. a. Dans la décision attaquée, le Tribunal des baux et loyers a constaté que le loyer avait été porté de 16'800 fr. à 20'400 fr. dès le 1er janvier 2005, que la modification conventionnelle du loyer initial était liée au seul changement d'affectation des locaux en café-restaurant ce qui ne justifiait aucune augmentation du loyer initial dans la mesure où tous les travaux étaient à la charge du locataire - ce dernier ayant même renoncé à toute indemnité pour la plus-value apportée aux locaux -, et que, les bailleurs ayant refusé de produire les pièces utiles permettant un calcul de rendement, dont le Tribunal avait pourtant ordonné l'apport, on pouvait en déduire qu'ils cachaient un rendement abusif. Le Tribunal a donc décidé que le loyer initial resterait fixé à 16'800 fr. par an, sans les charges, dès le 1er janvier 2005, et ce jusqu'au 31 mars 2009, sous réserve de l'adaptation à l'indice suisse des prix à la consommation.
b. Les appelants reprochent au Tribunal, et la Cour de justice dans son arrêt 22 juin 2007, d'avoir privilégié l'avis de deux auteurs de doctrine à celui du Tribunal fédéral en considérant que l'avenant des 11 et 26 octobre 2004 pouvait être assimilé à un loyer initial. Ils admettent que c'est avec raison que la juridiction des baux et loyers a retenu que l'emploi de la formule officielle n'était pas exigé s'agissant d'une modification conventionnelle d'un loyer. Ils estiment, en revanche, que s'agissant d'un bail valablement modifié consensuellement, les locataires ne peuvent pas se prévaloir des dispositions sur la protection contre les loyers abusifs.
Enfin, les appelants font valoir que le calcul de rendement est inutile, puisqu'il leur suffit de prouver que le loyer pratiqué se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier selon les statistiques, et qu'au moment où l'accord est intervenu, les prix moyens annuels au m2 dans le quartier des Eaux-Vives pour une arcade était de 297 fr., si bien que le loyer annuel admissible était de 23'760 fr., soit un montant largement supérieur aux 20'400 fr. fixé dans l'avenant. Ils relèvent que l'augmentation du loyer a été convenue en raison de l'augmentation de la rentabilité de l'arcade, due à son changement d'affectation, et à la mise à disposition d'une surface supplémentaire dans la cave pour l'installation d'un système de pression pour bière, ce que le Tribunal n'avait pas relevé.
c. Les intimés font notamment valoir que l'affaire a été renvoyée au Tribunal uniquement pour juger de l'éventuel caractère abusif ou lésionnaire du loyer fixé dans l'avenant car le principe de la validité de ce dernier a été déjà définitivement tranché par la Cour de justice dans son arrêt du 22 juin 2007, si bien qu'il ne pourra être fait appel de cette décision que par un recours contre la décision finale et que les conclusions des appelants sont irrecevables sur ce point.
Par ailleurs, ils ont fait leur l'argumentation du premier juge.
EN DROIT
L'appel est recevable pour avoir été déposé dans les formes et délais prescrits par la loi (art. 443 et 444 LPC).
Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une contestation ayant trait à la protection contre les loyers abusifs, le Tribunal a statué en dernier ressort (titre VIII/II CO; art. 56P al. 1 LOJ). Seul est en conséquence ouvert l'appel extraordinaire en violation de la loi (art. 292 LPC), dans le cadre duquel la Cour est liée par les faits constatés par le Tribunal, sous réserve d'une appréciation juridique erronée d'un point de fait (art. 292 al. 1 lit. d LPC), à savoir manifestement insoutenable, en contradiction formelle avec les preuves recueillies et causale dans la décision incriminée (BERTOSSA/ GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC et n. 6 ss ad art. 292 LPC).
Par ailleurs, la Cour ne connaît de la contestation que sous l’angle restreint des violations de la loi dénoncées par les parties (SJ 1997 p. 607). Pour examiner les griefs allégués, la Cour se place dans la situation où se trouvait le premier juge lorsqu'il a rendu sa décision, ce qui implique la prohibition d'allégués ou de moyens de preuve nouveaux, pour autant que l'ordre public ne soit pas en cause ou qu'il ne s'agisse pas de faits dont les tribunaux doivent connaître d'office (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 2 et 3 ad art. 292 LPC et les références, notamment SJ 1981 p. 334).
Dans le cas d’espèce, la Cour de justice a annulé, par arrêt du 22 juin 2007, le jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 août 2006 et a retourné la cause au Tribunal afin de procéder à une instruction dans le sens des considérants. Appelé à statuer de nouveau sur ce point le Tribunal était dès lors lié par le dispositif, les considérants en droit et les instructions données par la juridiction supérieure compte tenu des principes susmentionnés.
La Cour ayant définitivement arrêté que l'avenant litigieux avait été valablement conclu et qu'il pouvait être assimilé à un loyer initial, le Tribunal n'est, à juste titre, pas entré en matière sur ce point, pour examiner uniquement le bien-fondé de la contestation de ce loyer initial.
Au vu de ce qui précède, la Cour de céans ne saurait revenir sur la validité de l'avenant et sur le fait qu'il peut être assimilé à un loyer initial. Seul sera donc examiné le bien fondé de la décision du Tribunal portant sur le caractère abusif ou lésionnaire du nouveau loyer.
En revanche, lorsque la transformation de la chose louée touche profondément à son caractère, il y a lieu d'admettre une nouvelle location. Le loyer convenu dans le nouveau bail peut donc faire l'objet d'une contestation au sens de l'art. 270 CO (FETTER, La contestation du loyer initial, Berne, 2005, no 298 et 299, p. 139; HIGI, Commentaire zurichois, n. 68 ad art. 270 CO).
Par ailleurs, l'obligation imposée au locataire d'user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f CO) implique notamment qu'il ne l'utilise pas contrairement à son affectation, mais conformément à sa destination. L'utilisation d'une installation de manière inadéquate ne constitue pas un usage soigneux des locaux et viole l'art. 257f al. 1 CO (arrêt du TF 4C.175/2000 du 25 octobre 2000, consid. 2.b; TERCIER, Les contrats spéciaux, 2e éd., no 1678 s.; LACHAT, Le bail à loyer, chap. 2, no 1.3.6, p. 51).
4.2 En l'espèce, comme l'a déjà retenu la Cour dans sa précédente décision, la modification de l'affectation des locaux rendait nécessaire la conclusion d'un nouveau contrat de bail puisque les intimés n'auraient pas pu exercer sa nouvelle activité sans violer le bail précédent. Ainsi, la conclusion d'un nouveau contrat de bail était nécessaire, d'où la signature des avenants des 11 et 26 octobre 2004. Dans la mesure où le nouveau contrat prévoyait une augmentation du loyer liée au changement d'affectation des locaux et une augmentation de la surface mise à disposition des locataires - ce que les appelants ont expressément revendiqué pour justifier l'augmentation du loyer - les jurisprudences citées par les appelants (ATF 99 II 297 précité ainsi que l'arrêt du TF 4C.145/2002) ne trouvent pas application dans le cas présent puisqu'elles se rapportent toutes deux à des augmentations de loyer sans modification de l'objet du contrat.
Par ailleurs, le fait que l'avenant au bail ait été "consensuellement et valablement conclu" ne prive pas les intimés de toute protection car l'art. 270 CO accorde justement au locataire un droit de repentir afin de pouvoir, sans renoncer au contrat, faire corriger à la baisse le loyer convenu (LACHAT, Commentaire romand, Code des obligations, Bâle, 2003, n. 1 ad art. 270 CO).
Enfin, les appelants ne soutiennent pas que les intimés abuseraient de leur droit en faisant valoir l'art. 270 CO et il n'existe pas d'indice d'un tel abus.
Par conséquent, la voie de l'art. 270 CO est ouverte aux intimés.
5.1 Devant le premier juge, les intimés ont allégué avoir conclu le contrat par nécessité personnelle car ils pensaient que la signature de celui-ci était nécessaire à l'obtention de l'autorisation de transformer sollicitée auprès du DAEL.
Les appelants n'ont pas contesté ce point devant le premier juge, pas plus que dans le cadre du présent appel.
Sur ce point, la Cour n'a pas à examiner d'office si la situation personnelle invoquée par les intimés les a contraints à signer l'avenant au contrat litigieux, ce grief n'ayant pas été soulevé par les appelants.
5.2 Les appelants reprochent uniquement au premier juge d'avoir retenu un rendement excessif alors que les chiffres publiés par l'Office cantonal de la statistique indiquent que le prix des loyers annuels au m2 dans le quartier des Eaux-Vives pour une arcade était de 297 fr. en 2004, si bien que le loyer annuel admissible était de 23'760 fr. pour l'arcade de 80 m2. Ils font également grief au Tribunal de ne pas avoir relevé que les parties avaient convenu d'une augmentation du loyer en raison tant du changement d'affectation de l'arcade que de la mise à disposition d'une surface supplémentaire.
5.2.1 Il incombe au juge de fixer le loyer admissible en se fondant sur toutes les circonstances du cas d’espèce, notamment sur le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier (art. 269a let. a CO) et le loyer payé par le précédent locataire (LACHAT, Le bail à loyer, p. 263; ATF 124 III 62; 121 II 341; 120 II 341). Le juge examinera si le loyer est abusif ou non en fonction des critères invoqués par les parties. En principe, le loyer initial se détermine selon la méthode absolue (rendement de la chose louée, loyers comparatifs). Le bailleur est toutefois libre de motiver la hausse du loyer par des critères relatifs (augmentation des coûts, prestations supplémentaires), auquel cas le juge ne saurait examiner l’admissibilité du loyer initial à la lumière d’autres critères, en particulier des critères absolus, à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen, lequel ne peut pas lui être refusé (ATF 121 III 364 consid. 4b).
Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial appartient au locataire. Il s'étend uniquement aux motifs que celui-ci a invoqués à l'appui de sa contestation. Le bailleur a de son côté la faculté d'apporter la contre-preuve du caractère admissible du loyer convenu (FETTER, La contestation du loyer initial, Berne 2005, n. 511).
5.2.2 En l'espèce, le loyer annuel a été augmenté de 16'800 fr. à 20'400 fr., ce qui représente une hausse de 21,43%, considérée comme sensible par la jurisprudence et la doctrine (ACJ n°117/03 du 10 février 2003 et références citées).
Le Tribunal a relevé, à juste titre que le seul changement d'affectation des locaux en café-restaurant ne justifiait aucune augmentation du loyer initial dans la mesure où tous les travaux étaient à la charge du locataire et que ce dernier avait même renoncé à toute indemnité pour la plus-value apportée aux locaux.
Certes, le premier juge n'a pas pris en compte le fait qu'une surface supplémentaire avait été mise à disposition des locataires. Il résulte toutefois de l'audition des parties que celle-ci serait d'une superficie entre 1 m2 - selon les locataires - et 2,70 m2 - selon les bailleurs. Or, un accroissement de 1,25 à 3,75% de l'espace loué ne justifie pas une augmentation de loyer de 21,43%.
5.2.3 Comme déjà indiqué, le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial appartient au locataire.
Toutefois, si le bailleur néglige de produire les pièces comptables permettant au juge d’apprécier le litige, on peut en déduire qu’il cache un rendement abusif (ACJ n°477/07 du 11 juin 2007; ACJ n°1427 du 17 octobre 1994).
En l'espèce, les bailleurs n'ont pas produit les documents requis par le Tribunal permettant un calcul de rendement. Ils ont donc violé leur devoir de collaboration à l'instruction du dossier et empêché les premiers juges de se fonder sur le rendement de la chose louée pour fixer le loyer. C'est donc à juste titre que les premiers juges ont admis que les bailleurs cachaient un rendement excessif.
5.2.4 Selon l’art. 11 OBLF, les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels sont ceux des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction (al. 1). N’entrent pas en ligne de compte les locaux découlant du fait qu’un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). Les statistiques officielles doivent être prises en considération (al. 4), l’application de ce dernier critère exigeant toutefois des données chiffrées, suffisamment différenciées, sur la situation, l’agencement et l’état de la chose louée, comme sur la période de construction (SJ 1998 p. 220, consid. 5).
L’alinéa 2 de cette même disposition prescrit que pour les locaux commerciaux, la comparaison au sens de l’art. 269a let. a du Code des obligations peut être opérée sur la base du prix au m2 usuel dans le quartier pour des objets semblables.
Dans la mesure où elles n’indiquent que le nombre de m2, les statistiques genevoises constituent un élément d'appréciation pour déterminer les loyers dans le quartier, mais elles ne permettent pas, à elles seules, d'aboutir à une conclusion définitive et ne dispensent pas le juge de procéder à une comparaison concrète entre l'objet litigieux et les autres objets entrant en ligne de compte (SJ 1998 p. 220).
Selon la jurisprudence, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de comparaison au moins, qui présentent, pour l’essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction (SJ 1998 p. 70 et les références citées).
En l’occurrence, les appelants n'ont pas apporté un seul objet permettant une comparaison avec l'arcade louée aux cités. Le moyen tiré par les appelants des seules statistiques genevoises ne peut donc être retenu. Par conséquent, ils ne peuvent pas se prévaloir d’une conformité aux loyers usuels dans le quartier, pour s’opposer à la baisse de loyer sollicitée.
5.2.5 Il résulte de ce qui précède qu’en retenant que le rendement de l'arcade était abusif et qu'aucun élément de comparaison n'avait été fourni permettant d'admettre un loyer de 20'400 fr. par an, les premiers juges n’ont consacré aucune violation de la loi.
La valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr., dès lors qu'en présence d'un contrat de bail de durée indéterminée (ATF 114 II 165 consid. 2b), la valeur litigieuse est calculée en fonction de la baisse requise, fixée annuellement et multipliée par vingt (arrêt du TF 4C.169/2002 du 16 octobre 2002, reproduit in Pra 2003 n. 124 p. 661, consid. 1.1).
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Reçoit l’appel interjeté par V______, W______ et X______ à l’encontre du jugement JTBL/348/2008 rendu le 13 mars 2008 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/25772/2004-3-L.
Au fond :
Le rejette.
Condamne V______, W______ et X______, pris conjointement et solidairement, à payer à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions
Siégeant :
Monsieur Daniel DEVAUD, président; Messieurs Jean RUFFIEUX et Pierre CURTIN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
Daniel DEVAUD
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.