POUVOIR JUDICIAIRE
C/28783/2004 ACJC/1170/2008
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 6 OCTOBRE 2008
Entre
Monsieur X______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 28 septembre 2007, comparant par Me Jean-Charles SOMMER, avocat, Place Longemalle 16, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
d'une part,
et
Monsieur et Madame Y______ et Z______, domiciliés tous deux ______, intimés, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6 en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A. Par acte déposé au greffe de la Cour le 30 octobre 2007, X______ (ci-après : l’appelant) appelle du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 28 septembre 2007, communiqué aux parties le 2 octobre 2007, déclarant valable le congé notifié à Y______ et Z______ (ci-après : les intimés) pour le 30 avril 2005, relatif à l’appartement de quatre pièces en duplex au septième étage de l’immeuble sis 5, chemin______ à Genève, accordant à Y______ et Z______ une unique prolongation de bail de quatre ans échéant le 30 avril 2009, fixant à 22'908 fr., charges non comprises, dès le 1er mai 2005, le loyer annuel de l’appartement, condamnant X______ à restituer à Y______ et Z______ le loyer perçu en trop, autorisant Y______ et Z______ à résilier le bail en tout temps moyennant un préavis de quinze jours pour le quinze ou la fin d’un mois et déboutant les parties de toutes autres conclusions.
L’appelant conclut principalement à ce que la Cour annule le jugement susmentionné en tant qu’il fixe le loyer annuel des locataires à 22'908 fr., charges non comprises, dès le 1er mai 2005, ordonne la restitution du trop-perçu et à ce qu'elle confirme cette décision pour le surplus. A titre subsidiaire, l’appelant conclut à ce que la Cour renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers afin qu’il instruise au sujet de la réduction de loyer pendant la période de prolongation.
A l’appui de ses conclusions, l’appelant expose que le Tribunal a statué « ultra petita » dès lors que les locataires ont renoncé à contester la décision de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers qui a annulé le congé qui leur a été notifié et ne leur a pas accordé la baisse de loyer qu’ils avaient sollicitée. Ils ont ainsi renoncé à demander une telle baisse pour le 1er mai 2005. En outre, le bailleur invoque le contenu d’une ordonnance préparatoire rendue dans une procédure connexe relative à un congé notifié à des locataires occupant un appartement dans le même immeuble que celui des intimés. L’appelant aurait ainsi été trompé par le contenu de l’ordonnance, le Tribunal des baux et loyers ayant mentionné dans les considérants de celle-ci que la procédure en question ne concernait que la validité du congé au motif que les locataires n’avaient pas contesté la décision de la Commission précitée et qu’elle était donc devenue définitive. Par conséquent, pour respecter le principe de « bonne foi en procédure », un renvoi au Tribunal des baux et loyers s’impose.
Y______ et Z______ pour leur part concluent au déboutement du bailleur sur appel principal et, sur appel incident, à ce que la Cour annule le jugement susmentionné de même que le congé notifié aux locataires le 22 novembre 2004.
Les locataires ont toutefois retiré l’appel incident par courrier adressé à la Cour le 7 février 2008, indiquant pour le surplus qu’ils ont résilié le bail du logement litigieux avec effet au 29 février 2008 en respectant les échéances fixées dans le jugement querellé, ce qui n’a pas été contesté par l’appelant.
B. Le 11 avril 1990, les consorts X______, alors propriétaires, et Y______ et Z______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de 4 pièces situé au 7ème étage de l’immeuble sis chemin______ à Genève. Le bail a été conclu pour une durée d’un an à compter du 1er mai 1990, renouvelable ensuite d’année en année.
Le loyer initial, charges non comprises, a été fixé à 2'500 fr. par mois, soit à 30'000 fr. par année.
X______ est administrateur de la W______ SA, sise au sixième étage de l’immeuble 5 chemin______ à Genève.
Il a trois enfants : A______, médecin-dentiste, qui travaille à la W______ SA et habite l’immeuble, B______, adjointe de direction dans le même établissement, et enfin C______, médecin-dentiste.
Par avis de résiliation séparés du 22 novembre 2004 adressés à Y______ et Z______, X______ a résilié le contrat de bail pour le 30 avril 2005.
Ces avis ne mentionnent pas le motif du congé.
Par courrier du 29 novembre 2004, les locataires ont demandé la motivation du congé.
Par courrier du 8 décembre 2004, le représentant de l’appelant a indiqué que la résiliation du bail se fondait sur le souhait du bailleur de reprendre possession de l’appartement occupé par les intimés pour y loger sa fille, laquelle travaille à la permanence dentaire située dans le même immeuble.
En date du 20 décembre 2004, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête en annulation de congé. A titre subsidiaire, ils ont sollicité une prolongation de bail et une réduction de loyer.
Par décision du 11 novembre 2005, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a annulé le congé notifié aux locataires et débouté les parties de toutes autres conclusions.
X______ a alors saisi le Tribunal des baux et loyers d’un recours contre cette décision le 7 décembre 2005. A titre principal, il a alors conclu à ce que le congé soit déclaré valable et à ce qu’aucune prolongation de bail ne soit accordée aux intimés. Il a exposé que le congé est motivé par le souhait de loger sa fille dans le logement occupé par Y______ et Z______. A titre subsidiaire, il a conclu à ce qu’il lui soit accordé un délai pour répondre à la demande de baisse de loyer.
Par ordonnance du 24 janvier 2006, le Tribunal des baux et loyers a ordonné une instruction écrite, imparti un délai aux locataires pour répondre et remis la cause à plaider.
Dans leurs écritures du 14 mars 2006, les locataires ont conclu principalement à l’annulation du congé. A titre subsidiaire, ils ont conclu à une prolongation de bail de quatre ans, à une baisse de loyer de 25,37% consistant à fixer le loyer de l’appartement à 1'865 fr. par mois sans les charges durant la prolongation de bail, au remboursement du trop-perçu et ont sollicité l’autorisation de résilier le contrat en tout temps moyennant un préavis de quinze jours pour le quinze ou la fin d’un mois. Ils ont exposé que des appartements au troisième et quatrième étage de l’immeuble avaient été récemment reloués en affectation commerciale, qu’un appartement est actuellement inoccupé au septième étage de cet immeuble, que leur voisine a également reçu un congé motivé par le besoin du bailleur, que ce dernier est propriétaire d’autres immeubles à Genève et que le souhait de ses enfants n’était pas établi.
Lors de l’audience de comparution personnelle des parties du 30 mai 2006, le locataire a indiqué qu’un appartement de 5,5 pièces au septième étage de cet immeuble n’était pas occupé. Il a également fait état du départ de l’immeuble en question de neveux du bailleur en 2004 ou 2005. Au terme de cette audience, des enquêtes ont été ordonnées.
Deux témoins ont été entendus lors de l’audience du 15 mai 2007 au sujet du congé et des occupants de l’immeuble.
Dans le cadre d’une procédure en contestation de congé entre le même bailleur et les locataires d’un appartement sis dans le même immeuble (C/23280/2005/3-B), le Tribunal des baux et loyer a rendu une ordonnance le 12 décembre 2006 dont les considérants sont les suivants : « Vu la demande, la procédure et les conclusions; vu la décision n°179 de la Commission de conciliation du 25 avril 2006 annulant le congé et rejetant dans ses considérants la demande de baisse de loyer; vu le recours interjeté contre cette décision par le seul bailleur; considérant que la décision de l’autorité de conciliation devient définitive si la partie qui a succombé ne saisit pas le Tribunal des baux et loyers dans les 30 jours (art. 274f al. 1 CO); qu’en l’espèce, les locataires n’ont pas recouru contre la décision de la Commission de conciliation rejetant la demande de baisse; qu’en conclusion, la présente cause ne concerne que la validité du congé ».
A la suite des considérants susmentionnés, le Tribunal des baux et loyers a alors constaté qu’il n’y a pas lieu à disjonction, ordonné l’ouverture d’enquêtes et fixé un délai aux parties pour le dépôt des listes de témoins.
Dans ses écritures du 20 août 2007, le bailleur a conclu à la validité du congé, au refus de toute prolongation de bail et au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions. Outre l’argumentation développée au sujet de la validité du congé et de la demande de prolongation de bail, l’appelant a indiqué ne pas se déterminer sur la réduction de loyer sollicitée au motif que les locataires n’avaient pas recouru contre la décision de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 11 novembre 2005 qui les déboutait de toutes leurs conclusions notamment en réduction de loyer.
Dans leurs écritures du 24 août 2007, les locataires ont pour leur part persisté dans leurs conclusions.
A l’issue de cette audience, le Tribunal des baux et loyers a gardé la cause à juger.
EN DROIT
Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une contestation ayant trait à la protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur, le Tribunal a statué en dernier ressort (titre VIII/II CO; art. 56P al. 1 LOJ). Seul est en conséquence ouvert l'appel extraordinaire en violation de la loi (art. 292 LPC), dans le cadre duquel la Cour est liée par les faits constatés par le Tribunal, sous réserve d'une appréciation juridique erronée d'un point de fait (art. 292 al. 1 lit. d LPC), savoir manifestement insoutenable, en contradiction formelle avec les preuves recueillies et causale dans la décision incriminée (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commen-taire de la loi de procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC, n. 6 ss ad art. 292 LPC).
Pour examiner les griefs allégués, la Cour se place dans la situation où se trouvait le premier juge lorsqu'il a rendu sa décision, ce qui implique la prohibition d'allégués ou de moyens de preuve nouveaux, pour autant que l'ordre public ne soit pas en cause ou qu'il ne s'agisse pas de faits dont les tribunaux doivent connaître d'office (Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, ibid. et les références, notamment SJ 1981 p. 334).
Dans le cadre des moyens que lui présentent les parties, la Cour apprécie en revanche librement le droit (Schmidt, Le pouvoir d'examen en droit de la Cour en cas d'appel pour violation de la loi, SJ 1995 p. 521 ss).
Une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l’adaptant à la nouvelle situation (art. 272c CO).
Une baisse de loyer fondée sur l’art. 272c CO n’a de sens que si la validité du congé est admise et qu’une prolongation de bail est accordée au locataire qui la sollicite. Dans l’hypothèse où le congé est annulé, les conclusions subsidiaires en prolongation de bail et en baisse de loyer deviennent sans objet puisque le locataire obtient l’admission de sa conclusion principale. Si une telle décision d’annulation de congé est rendue par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, elle implique l’impossibilité pour le locataire de contester cette décision. Tout au plus pourrait-il, si les conditions sont réalisées, solliciter ultérieurement une baisse de loyer selon l’art. 270a CO en respectant les échéances légales.
Lorsqu’un recours est formé par le bailleur contre une décision d’annulation de congé, le Tribunal des baux et loyers revoit la cause dans sa totalité, comme si la première décision n’existait pas en reprenant l’instruction « ab ovo » (ACJ 382 du 23.4.2001 C. c/ B). Il découle de ce qui précède que le locataire peut reprendre toutes ses conclusions formulées devant ladite Commission, y compris celle en baisse de loyer.
Dès lors que le Tribunal des baux et loyers a admis la validité du congé notifié aux intimés pour le 30 avril 2005 et leur a accordé une prolongation de bail, il a, à juste titre, examiné la demande de baisse de loyer sollicitée par les locataires.
Dans l’arrêt consécutif à l’appel formé contre cette ordonnance, la Cour a rappelé que selon la jurisprudence la décision qui ordonne ou modifie une mesure d’instruction, ou encore qui refuse d’ordonner une mesure d’instruction est une ordonnance préparatoire, non susceptible d’appel immédiat, sauf exception prévue à l’art. 295 al. 2 LPC (ACJ/1312/2007 du 5.11.07 C. c/ G et les réf. citées.)
L’ordonnance en question se limite à planifier l’instruction de la cause en impartissant des délais de procédure. Le considérant mentionnant que la présente cause ne concerne que la validité du congé ne constitue qu’une opinion, tout au plus une intention. Il a ainsi été considéré que l’on se trouvait en présence d’une ordonnance préparatoire et non d’un jugement sur partie (ACJ/1312/2007 du 5.11.07).
Lorsqu’une partie n’explique pas sa position, le juge peut considérer qu’elle renonce à exprimer son point de vue, ceci d’autant plus que des exigences plus sévères quant au devoir de collaboration peuvent être posées aux parties qui sont représentées par un avocat (ATF 1C.185/2003 du 14.10.2003). Le juge n’a donc pas à interpeller les parties, en les invitant à faire valoir leurs éventuels moyens de preuve sur ce point (ACJ n° 437 du 05.04.2004). De même, lorsqu’une partie demeure silencieuse, ne désigne aucun témoin et ne sollicite aucune mesure probatoire, le juge n’a pas à instruire d’office en ordonnant, par exemple, un transport sur place ou des mesures de bruit. Il suffit qu’il lui donne l’occasion de se prononcer sur les allégués et moyens de la partie adverse et de s’expliquer (ATF n° 4C.65/2002 du 31.05.2002).
Toutefois, comme indiqué précédemment, les locataires n’étaient pas en mesure de contester cette décision et, saisie du recours du bailleur, le Tribunal revoit la cause dans sa totalité, comme si la première décision n’existait pas, offrant ainsi au locataire la possibilité de reprendre toutes ses conclusions y compris celles en baisse de loyer.
Il appartenait donc à l’appelant, au plus tard au stade des conclusions après enquêtes d’invoquer tout argument pour contester la demande formulée par les intimés, notamment en opposant à cette demande de baisse d’autres facteurs de hausse de loyer en compensation. La baisse de loyer ne saurait donc être annulée pour ce motif.
Par ailleurs, le bailleur ne saurait invoquer une ordonnance rendue dans une autre procédure pour justifier de ne pas avoir fait valoir tous ses arguments devant le premier juge. En effet, outre le fait que l’appelant ne se fonde que sur les considérants de ladite ordonnance, laquelle ne constitue en tout état de cause qu’une décision préparatoire, il ne saurait justifier son inaction sur une décision, erronée ou non, rendue dans le cadre d’une autre procédure, fût-elle connexe. Le bailleur a adopté un raisonnement erroné pour ne pas développer une argumentation détaillée afin de s’opposer à une demande de baisse de loyer. Il doit ainsi supporter les conséquences de son choix et ne saurait se voir octroyer le droit de compléter son argumentation, alors qu’il y a volontairement renoncé en première instance.
Aucun motif n’impose donc d’annuler la baisse de loyer sollicitée, laquelle respecte prima facie les principes en la matière, et le jugement sera par conséquent confirmé.
L’appelant qui succombe devra payer l’émolument d’appel (art. 447 al. 2 LPC)
Au vu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse semble à priori s’élever à plus de 15'000 fr., soit la différence entre le loyer des locataires avant la baisse et celui après la baisse de loyer accordée, à savoir 591 fr. (2'500 – 1'909 = 591) multiplié par le nombre de mois de la date de résiliation par le bailleur (30 avril 2005) à celle depuis laquelle le bail a effectivement été résilié (29 février 2008), soit 34 mois. La valeur litigieuse atteint donc 20'094 fr. (591 x 34).
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par X______ contre le jugement JTBL/1199/2007 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 septembre 2007 dans la cause C/28783/2004-3-B.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Condamne X______ à verser à l’Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Bertrand REICH et Olivier LUTZ, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF: RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieures à 15'000 fr.