POUVOIR JUDICIAIRE
C/14136/2005 ACJC/1030/2008
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 8 SEPTEMBRE 2008
Entre
X______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 28 janvier 2008, comparant par Me René EMMENEGGER, avocat, rue Monnier 1, 1206 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
d'une part,
et
Y______, et Z______, intimés, comparant tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
d'autre part.
EN FAIT
A. Le 30 avril 2001, X______, propriétaire, a conclu avec Y______ et Z______, locataires, un contrat de bail à loyer portant sur un appartement meublé de trois pièces situé à l’entresol de l’immeuble sis 12, chemin ______ à Vernier, pour un loyer de 12'000 fr. par an, charges comprises.
L’art. 22 du contrat mentionne ce qui suit : «Cet appartement, son mobilier, le sanitaire et les installations sont en parfait état de fonctionnement et de propreté. A la fin du bail, le locataire s’engage à libérer l’appartement en parfait état de propreté selon l’inventaire, et à payer les dégâts commis».
Une garantie d’un montant de 3'000 fr. a été établie en faveur du propriétaire.
Par courrier du 11 décembre 2002, les locataires se sont plaints de «graves problèmes d’humidité» apparus sur les plafonds de la salle de bains et de la chambre à coucher. Ils ont mis leur bailleur en demeure de supprimer ces défauts, sous la menace de consignation des loyers à échoir.
X______ a répondu le 31 janvier 2003 que les locataires étaient responsables de cette situation, puisque cinq inondations avaient eu lieu depuis le début du bail.
Le 4 juin 2003, un inspecteur du service sécurité-salubrité, accompagné d’un ingénieur du service de toxicologie industrielle et de protection contre les pollutions intérieures (STIPI), s’est rendu dans le logement objet du bail. Il y a constaté la présence d’importantes moisissures sur les plafonds et les murs de la chambre à coucher. Le rapport établi à cette occasion (cf. pièce 10, dem.) conclut : «le logement en question est inhabitable dans l’état actuel. Il y a donc lieu de remédier de toute urgence aux causes provoquant les moisissures». Le service sécurité-salubrité a communiqué ce rapport à X______ en l’invitant à indiquer dans un délai de quinze jours quelles mesures il entendait prendre pour remédier à l’état d’insalubrité du logement.
Ce courrier est apparemment demeuré sans suite.
En avril 2004, X______ a chargé une entreprise d’étanchéité de réaliser des travaux d’entretien sur la terrasse située au-dessus de l’appartement objet du bail. A la demande du propriétaire, l’entreprise a rédigé un document qui indique notamment ce qui suit :
«Le 20 avril 2004 à 18 heures en présence des locataires Madame et Monsieur Z______, du propriétaire Monsieur X______ : j’ai constaté qu’il n’y avait aucune trace d’infiltration d’eau sur toute la surface du plafond et des murs de cet appartement. L’étanchéité de la terrasse est donc en parfait état » (cf. pièce 14, dem.).
Par courrier du 4 mai 2004, les locataires ont imparti un nouveau délai au bailleur pour régler le problème d’infiltration d’eau et remettre l’appartement en état.
Le 28 mai 2004, les locataires ont résilié leur bail pour le 1er juillet 2004, ce que le bailleur a accepté par courrier du 29 juin 2004 (cf. pièce 17 dem.) en indiquant ce qui suit : «toute réserve [est faite] en ce qui concerne les dégâts causés aux locaux qui ont déjà été constatés et ce qui pourrait ressortir de l’inventaire ou de l’état des lieux».
Les locataires ont quitté l’appartement le 1er juillet 2004. Le même jour, le bailleur a fait constater l’état de l’appartement par huissier judiciaire. Selon le procès-verbal de constat établi par ce dernier, des traces d’humidité sont visibles sur tous les plafonds de l’appartement, les planelles en bordure de la baignoire se décollent, quatre trous sont visibles sur la façade de l’immeuble et le mobilier est restitué en bon état.
Le 24 septembre 2004, le bailleur a écrit aux locataires un courrier avec notamment le contenu suivant :
«Vu les dégâts causés par les inondations provoquées par les locataires, A______, huissier judiciaire, a été chargé de dresser un procès-verbal de constat de l’état des lieux. De nombreuses traces d’humidité ont été relevées ainsi que des taches. De plus, une façade de l’immeuble a été percée pour installer une antenne parabolique. L’huissier a pris des photographies des locaux.
Vu ces circonstances, Monsieur X______ fait toutes réserves en ce qui concerne les dégâts causés par les locataires. Il procède également à une estimation des travaux de réparation».
Des travaux de réparations ont été réalisés dans le logement en question, pour un total de 18'273 fr. 25.
Par requête déposée le 23 juin 2005 auprès de la juridiction des baux et loyers, X______ a conclu à ce que les locataires soient condamnés à lui verser 9'636 fr. 60, se décomposant comme suit :
9'136 fr. 60 correspondant à la moitié du coût des réparations du logement, pour tenir compte de l’amortissement des installations;
500 fr. correspondant à la réparation des dégâts engendrés par la pose d’une antenne parabolique par les locataires.
Il requiert également que la garantie de 3'000 fr. lui soit versée, et déduite de la somme due à titre de dommages–intérêts.
Les locataires se sont opposés à la demande, concluant à la libération de la garantie en leur faveur.
Après avoir notamment procédé à des enquêtes, le Tribunal a rendu un jugement du 28 janvier 2008, communiqué aux parties par plis du 1er février 2008, par lequel il déboute X______ de ses conclusions et ordonne la libération de la garantie de loyer en faveur de Y______ et Z______. En bref, les juges ont considéré que le bailleur n’avait pas démontré que les traces d’humidité constatées sur place étaient dues au comportement des locataires; il en était de même du carrelage de la salle de bains, qui était déjà défectueux en avril 2002. Un défaut de l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de l’appartement pouvait également entrer en ligne de compte pour expliquer l’apparition des moisissures sur le plafond de l’appartement. Le demandeur n’avait en outre produit aucune facture justifiant le paiement d’une indemnité en relation avec les trous percés dans la façade.
B. Par acte remis à la poste le 3 mars 2008, X______ forme appel de ce jugement, concluant à son annulation et à ce que Y______ et Z______ soient conjointement et solidairement condamnés à lui verser 9'636 fr. 60, avec intérêts à 5% l’an dès le 1er juillet 2004, ordre étant donné à la banque B______ de libérer la garantie de 3'000 fr. en faveur de l’appelant.
Par mémoire de réponse remis au greffe de la Cour le 18 avril 2008, Y______ et Z______ concluent au rejet de l’appel.
A l’audience devant la Cour du 5 mai 2008, l’appelant ne s’est pas présenté, ni personne pour lui. Les intimés ont déclaré persister dans leurs conclusions responsives. La cause a été gardée à juger.
EN DROIT
Les jugements du Tribunal des baux et loyers peuvent faire l’objet d’un appel dans un délai de trente jours dès leur notification (art. 443 al. 1 LPC). En l’espèce, le jugement entrepris a été reçu par l’appelant le 4 février 2008, de sorte que l’appel a été déposé en temps utile; il est également recevable pour respecter les autres conditions de forme (art. 444 al. 1 LPC).
Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une valeur litigieuse supérieure à 8'000 fr. et n’ayant pas trait à la protection contre les loyers abusifs ou d’autres prétentions abusives du bailleur, le Tribunal des baux et loyers a statué en premier ressort (art. 56 P LOJ). La Cour revoit donc la cause librement (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procé- dure civile genevoise, n. 2 ad art. 445).
3.1 L’appelant reproche au Tribunal d’avoir retenu qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait été dressé au début du bail. Il relève que les dispositions contractuelles indiquent que l’ensemble de l’appartement et de son mobilier était en parfait état de fonctionnement et de propreté. Les premiers juges n’auraient pas tenu compte d’un témoignage selon lequel une inondation relativement importante avait eu lieu en avril 2002, ainsi que d’un autre témoignage selon lequel il n’y avait, en avril 2004, aucune trace d’infiltration d’eau sur les plafonds et les murs de l’appartement. Le Tribunal aurait également dû lui allouer 500 fr. pour la réparation des trous effectués sans droit sur la façade de l’immeuble afin d’y installer une antenne parabolique.
3.2 Dans leur réponse à l’appel, les intimés prétendent que l’appelant n’a pas donné en temps utile l’avis prévu par l’art. 267a al. 1 CO. Ils admettent avoir été présents au moment où l’huissier judiciaire mis en œuvre par l’appelant a fait ses constatations, mais contestent avoir reçu copie du procès-verbal correspondant. Les défauts précis que le bailleur tente de mettre à leur charge ne leur seraient connus que depuis juin 2005, à réception de la demande en paiement déposée par l’appelant.
3.3 Selon l’art. 267a al. 1 CO, lors de la restitution de l’objet du bail, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. Le bailleur doit donner cet avis dans les jours utiles qui suivent l’état des lieux de sortie et la restitution des locaux. Tout au plus peut-on laisser un temps de réflexion au bailleur avant que l’avis ne parvienne au preneur sortant, mais ce temps ne peut guère excéder une semaine depuis le départ des lieux (HIGI, Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch 1995, n° 35, ad art. 267a CO, p. 289). S’il tarde à le faire, le bailleur est déchu de ses droits (art. 267a al. 2 CO). Le locataire est alors dégagé de toute responsabilité, même si les locaux présentaient des défauts qu’il aurait dû assumer (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 524).
L’avis donné par le bailleur doit être précis et détaillé. Il doit comporter, de manière reconnaissable par le locataire, la liste des dégâts dont il est tenu responsable. Un avis général indiquant « locaux pas en ordre » ou «le locataire répond de tous les dégâts» n’est pas suffisant (LACHAT, op. cit, p. 524). La Cour a déjà retenu qu’un constat d’huissier effectué le 1er septembre, alors que les locataires avaient quitté les lieux à la fin juillet de la même année, était tardif (ACJ n° 755 du 19 juin 1995). Le Tribunal cantonal vaudois a considéré, dans un autre cas, qu’une durée supérieure à un mois entre le départ du locataire et le constat des lieux était déjà de nature à faire naître la présomption selon laquelle le bailleur est censé avoir récupéré les locaux en bon état (arrêt du 7 février 1996 dans la cause G., publié in CdB 1997 p. 26, consid. II). C’est au bailleur qu’il revient de prouver (art. 8 CC), cumulativement, que la chose louée est affectée d’un défaut excédant l’usure normale, que ce défaut n’existait pas à l’entrée du locataire, et que l’avis des défauts de l’art. 267 a al. 1 CO a été donné à temps (LACHAT, op. cit, p. 528).
3.4 En l’espèce, le constat dressé le 1er juillet 2004 mentionne que les locataires étaient présents lorsque l’huissier judiciaire s’est rendu sur les lieux. Entendu comme témoin, ce dernier l’a confirmé, tout en précisant que son procès-verbal n’était pas contradictoire en ce sens qu’il n’a pas été soumis aux intimés avant d’être adressé au bailleur. Le constat indique que les clés ont été restituées à l’appelant ce même 1er juillet 2004, mais il ne fait aucune mention de ce qui a été dit sur place, au sujet par exemple des éventuels reproches qui auraient pu être adressés aux locataires par l’appelant.
Même réalisé en présence des locataires, ce constat d’huissier ne saurait être considéré comme un avis des défauts conforme aux exigences de l’art. 267a al. 1 CO. Il constitue un acte de vérification de la chose louée, mais il est insuffisant dans la mesure où il n’a pas été adressé aux locataires dans les jours qui ont suivi, et qu’il n’indique pas que le bailleur les tient pour responsables des défauts constatés.
Le dossier de la cause ne contient aucune autre pièce susceptible de constituer un tel avis. Le 24 septembre 2004, l’appelant a certes transmis aux intimés un courrier dans lequel il reprend certaines des constatations faites par l’huissier (nombreuses traces d’humidité, façade de l’immeuble percée), mais il n'y indique pas clairement qu’il les en tenait pour responsables. Il n’utilise, sur ce point, qu’une formule vague en indiquant que toute réserve est faite en ce qui concerne les dégâts causés par les locataires, mais sans énumérer lesdits défauts. Or, à l’instar de l’avis des défauts prévu par le contrat d’entreprise (TERCIER, Les contrats spéciaux, Zurich 2003, p. 604, n. 4134) ou par le contrat de vente (TERCIER, op. cit., p. 107), le bailleur doit non seulement énumérer avec précision les défauts dont il entend se prévaloir, mais aussi clairement faire connaître son intention d’en tenir le locataire pour responsable.
De plus, cette correspondance du 24 septembre 2004 n’a été adressée au mandataire des locataires que plus de deux mois et demi après la restitution des clés. Elle est dès lors manifestement tardive.
En s’abstenant d’adresser aux intimés un avis conforme aux exigences de l’art. 267a CO, l’appelant est réputé avoir renoncé à ses droits, tels qu’ils découlent de l’art. 267 CO. Son droit à réclamer une indemnité en raison de défauts de la chose louée est dès lors périmé, qu’il s’agisse des traces de moisissures, des trous dans la façade, ou des planelles de la salle de bains.
3.5 A titre superfétatoire, la Cour constate que, même dans l’hypothèse où l’avis visé par l’art. 267 a al. 1 CO avait été conforme, le Tribunal a, à juste titre, considéré que les locataires n’étaient pas responsables des traces d’humidité.
En effet, la partie locataire est libérée du paiement de dommages et intérêts consécutifs à la restitution des locaux lorsqu’elle démontre que le défaut constaté est dû à un vice de construction, à un événement de force majeure ou à un cas fortuit (LACHAT, op. cit., p. 528).
En l’espèce, les locataires ont soutenu en première instance que l’appartement était très humide, dès le début du bail, soit avant même l’inondation de 2002; selon eux, ce phénomène d’humidité excessive serait provoqué par un problème dans l’isolation ou l’étanchéité de l’appartement. Les témoins entendus dans une procédure parallèle opposant les mêmes parties, dont les déclarations ont été produites, confirment cette présentation des faits, puisqu’ils font état d’odeurs de moisissures dès l’entrée des locataires dans l’appartement. Dans la présente procédure, le témoin n° 2, ingénieur au service cantonal de toxicologie industrielle, a indiqué que la mauvaise isolation de la terrasse située au-dessus du logement pouvait, à son avis, être à l’origine d’infiltrations d’eau, même s'il ne pouvait en avoir la certitude. L’entrepreneur ayant exécuté des travaux sur cette terrasse en avril 2004, à la demande de l’appelant, a affirmé qu’il en avait refait l’isolation et l’étanchéité; sans non plus avoir de certitudes, il a dit qu’à son avis il n’y avait auparavant pas de couche d’isolation.
L’appelant n’a pas fourni de preuves démontrant que les taches d’humidité étaient dues, exclusivement ou principalement, aux inondations provoquées par les habitants des lieux, ou à un autre phénomène dont ces derniers seraient responsables. La situation du logement loué, placé entre un atelier de carrosserie, en dessous, et une terrasse non couverte, au-dessus, en font un cas particulier, inhabituel, s’agissant des conditions d’isolation et d’étanchéité à prévoir par le constructeur. De même, le vide d’étage est nettement inférieur à ce qui est usuel (1,90 m au lieu de 2,40 m). Il faut enfin reconnaître que déterminer la cause précise d’un taux d’humidité excessif dans un local est généralement difficile, voire impossible; au vu des particularités du logement en cause, mentionnées plus haut, cette preuve est d’autant plus malaisée. Dans ces conditions, il est admissible pour le juge de se fonder sur les indices et éléments de preuve, même imparfaits, rassemblés en cours de procédure, pour autant qu’ils permettent d’atteindre un degré de vraisemblance suffisamment élevé (voir, à ce sujet, HOHL, Procédure civile, Berne 2001, p. 210).
Les premiers juges ont retenu en substance que l’humidité excessive ici en cause était due, avec un haut degré de vraisemblance, à un vice de construction, tel qu’un défaut d’isolation ou d’étanchéité. Il est certes possible, en théorie, qu’une ou plusieurs autres causes aient pu intervenir. Toutefois, compte tenu de ce qui a déjà été dit plus haut, l’appréciation du Tribunal est admissible, dans la mesure où elle est fondée sur plusieurs éléments de preuve figurant au dossier. Elle ne contrevient ni à l’art. 8 CC, ni à une disposition légale régissant l'appréciation des preuves.
Dans la mesure où le Tribunal des baux et loyers a retenu, à juste titre, que le défaut invoqué est dû à une cause dont les locataires ne répondent pas, l’appelant ne pouvait qu’être débouté de ses conclusions en dommages et intérêts.
Un émolument d'appel est mis à la charge de la partie appelante, qui succombe (art. 447 al. 2 LPC).
Les conclusions de seconde instance portant sur le paiement de 9'636 fr. 60, ainsi que sur la libération de la garantie de 3'000 fr., la valeur litigieuse est inférieure à 15'000 fr.
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l’appel interjeté par X______ contre le jugement JTBL/141/2008 rendu le 28 janvier 2008 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/14136/2005–5–D.
Au fond :
Le rejette.
Condamne X______ à verser à l’Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Pierre DAUDIN, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 5.