POUVOIR JUDICIAIRE
C/10660/2007 ACJC/738/2008
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 16 JUIN 2008
Entre
X______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 novembre 2007, comparant par Me Marc-Daniel WACHTL, avocat, rue du Cendrier 22, 1201 Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
d’une part,
Et
M______, intimée, comparant en personne,
d’autre part.
EN FAIT
A. Par acte déposé le 19 décembre 2007, X______ appelle du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 novembre 2007, dans la cause C/10660/2007-2-E, notifié aux parties le 14 novembre 2007, déclarant recevable son opposition formée le 1er octobre 2007 contre le jugement rendu par défaut le 20 août 2007 et confirmant ledit jugement, lequel la condamne, ainsi que A______, à évacuer l'appartement de trois pièces, avec cave n° 223, situés respectivement au 1er étage et au sous-sol de l'immeuble sis 52, route ______ à Carouge, pour non-paiement de loyer au sens de l'art. 257d CO.
L'appelante conclut, avec suite de dépens, à l'annulation du jugement attaqué et, cela fait, à ce qu'il soit dit que les avis comminatoires, l'avis de résiliation et la requête en évacuation liant les parties sont nuls. Elle fait valoir, en substance, que l'appartement litigieux constitue sa demeure familiale et que, dans cette mesure, tant l'avis comminatoire que l'avis de résiliation auraient dû être notifiés à son époux Y______.
L'intimée conclut, quant à elle, à la confirmation dudit jugement.
B. Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants :
a. M______ est devenue propriétaire de l'immeuble sis 52, route ______ à Carouge (Genève) par transfert, en 2002, des actifs et passifs de N______ dissoute conformément à l'art. 14G LGL.
b. N______ et B______ ont conclu, le 8 mars 1988, un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de trois pièces, avec cave n° 223, situés respectivement au 1er étage et au sous-sol, pour une durée initiale d'une année - à savoir du 1er mars 1988 au 28 février 1989 - avec une clause de reconduction tacite.
Le loyer mensuel, charges comprises, initialement fixé à 394 fr., a été modifié et fixé en dernier lieu à 537 fr.
Par avenant du 14 octobre 1997, A______ est devenue seule titulaire dudit bail dès le 1er novembre 1997.
Par avenant du 8 novembre 2000, X______ est devenue cotitulaire du bail dès 1er décembre 2000.
c. Le 11 janvier 2002, X______ et Y______ se sont mariés à Genève.
Il ne ressort pas du dossier que la bailleresse ait été informée que Y______ partageait l'appartement litigieux avec son épouse.
d. Par avis comminatoires du 9 juin 2006, la bailleresse a mis en demeure A______ et X______ de lui régler dans les trente jours, sous la menace d'une résiliation conformément à l'art. 257d CO, le montant de 1'248 fr. 70, représentant les loyers et les charges de mai et juin 2006, ainsi que les frais de mise en demeure.
e. Par avis officiel du 20 juillet 2006, la bailleresse a résilié le bail pour non-paiement du loyer avec effet au 31 août 2006.
f. Par requête déposée le 30 avril 2007, la bailleresse a requis l'évacuation de A______ et X______ de l'appartement en cause.
g. Par jugement rendu par défaut le 20 août 2007 - les parties ne s'étant pas présentées à l'audience de comparution personnelle et de plaidoirie du même jour - l'évacuation requise a été prononcée, le Tribunal des baux et loyers constatant que les conditions d'application de l'art. 257d CO étaient réunies.
X______ a formé opposition en temps opportun.
h. A l'audience de comparution personnelle des parties et de plaidoirie du 7 novembre 2007 devant le Tribunal des baux et loyers, X______ a invoqué la nullité du congé, au motif qu'elle occupait l'appartement litigieux avec son époux, et indiqué qu'elle avait informé par téléphone le représentant de la bailleresse de son mariage et du départ de sa tante A______, ce à quoi il lui avait été répondu qu'il appartenait à cette dernière de se manifester.
La bailleresse a soutenu que ni la Direction du logement ni elle-même n'avaient été informées de ce mariage.
i. Sur quoi a été rendu le jugement, objet du présent appel, le Tribunal ayant retenu que, dans la mesure où rien ne permettait de retenir que la locataire avait annoncé son mariage, l'application des art. 266n et 266o CO serait constitutive d'un abus de droit et, cela étant, que les conditions de l'art. 257d CO étaient réunies.
C. A l'appui de son appel, l'appelante a produit des pièces nouvelles, à savoir :
des extraits de compte, dont il ressort que Y______ a effectué, en date des 1er septembre 2006, 29 mars 2007 et 27 avril 2007, des versements depuis un compte bancaire à son nom et en faveur de la représentante de la bailleresse, avec l'indication "LOYER 3PCE 52 RTE ______ 1ER CAROUGE X______",
des avis de notification de surtaxe datés du 7 septembre 2005 concernant la période globale allant du 1er avril 2002 au 31 mars 2006, adressés à X______ et prenant en considération cette dernière et son époux comme "habitants dans le logement".
L'intimée a également produit, à l'appui de son mémoire de réponse à l'appel, des extraits d'un compte postal au nom de sa représentante, concernant des versements effectués par Y______ en date des 1er septembre 2006, 23 mars 2007 et 27 avril 2007, dont il ressort que l'expéditeur était désigné comme "M. Y______ C/O X______ 52, ROUTE ______ 1227 CAROUGE GE".
L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile.
EN DROIT
L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme requise et dans le délai légal (art. 443 al. 1 et 444 LPC).
Selon sa jurisprudence constante en la matière, la Cour n’attribue pas une valeur litigieuse déterminée au jugement d’évacuation quelle que soit la cause de la résiliation du bail (SJ 1997 p. 538; BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 11 ad art. 50). La Cour revoit, ainsi, la cause avec un plein pouvoir d’examen (art. 291 LPC). Il en résulte que la cognition de la Cour est complète, tant en fait qu’en droit. Elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 15 ad art. 291 et n. 2 ad art. 445).
Les pièces nouvelles produites par les parties à l'appui de leurs écritures d'appel sont donc recevables.
Lorsque les conditions formelles et matérielles de l’évacuation sont réalisées, l’art. 257d CO ne laisse aucune marge d’appréciation au juge. Il suffit ainsi que l’arriéré de loyer ne soit pas payé dans le délai de 30 jours imparti par le bailleur pour que la résiliation de bail pour non-paiement du loyer soit acquise. Le juge doit alors prononcer l’évacuation.
3.2 L'appelante ne conteste ni s'être trouvée en retard dans le paiement de son loyer au cours de l'année 2006, ni ne pas avoir rattrapé l'arriéré accumulé au moment de l'envoi de l'avis comminatoire. Ce dernier respecte, en outre, le délai de trente jours et la résiliation a été adressée sur avis officiel, moyennant respect du délai de résiliation de trente jours minimum pour la fin d'un mois.
Quant à l'intimée, elle soutient n'avoir été informée ni par l'appelante ni par la Direction du logement du changement d'état civil; s'agissant des versements effectués par Y______, le libellé de l'expéditeur ne laissait pas apparaître ce dernier comme étant l'époux de X______. Comme l'appelante n'a ni prouvé que ledit appartement constituait le logement familial, ni que le bailleur connaissait son état civil, celle-ci abuse de son droit en invoquant l'application des art. 266n et 266o CO.
4.1 Aux termes de l'art. 266n CO, l'avis comminatoire, ainsi que le congé donné par le bailleur, doivent être notifiés tant au locataire qu'à son conjoint. Il s'agit d'une norme de protection de la famille qui doit être respectée, faute de quoi le congé est nul (art. 266o CO).
Sous réserve de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), cette nullité peut être invoquée à n'importe quel stade de la procédure (ATF 115 II 361).
Le Tribunal fédéral a, récemment, précisé que l'omission, par le locataire, d'indiquer ses changements d'état civil peut, certes, déboucher sur l'octroi de dommages-intérêts au bailleur, mais qu'elle n'efface pas pour autant la nullité du congé donné au locataire; demeurent réservés les cas - exceptionnels - où celui-ci devrait se laisser imputer un abus de droit, notamment dans l'hypothèse où le locataire passerait volontairement sous silence son mariage, afin d'en tirer des avantages par la suite, pour pouvoir, par exemple, exciper de la nullité d'une résiliation extraordinaire du bail, en vue de retarder le plus possible son expulsion des locaux qu'il entend continuer à occuper avec son conjoint dans l'intervalle sans bourse délier (ATF 4C.441/2006 du 23 mars 2007 et les réf. citées).
4.2 En l'espèce, l'appelante a apporté la preuve de son mariage en 2002 avec Y______; il ressort, en outre, tant des avis de notification de surtaxe de la Direction du logement du 7 septembre 2005 que du fait que Y______ a, entre 2006 et 2007, payé des loyers, que l'appartement litigieux constitue bien le logement familial des époux.
L'appelante n'a, toutefois, pas démontré avoir prévenu la bailleresse de son changement d'état civil et cette dernière ne pouvait pas le déduire des libellés des versements susmentionnés de Y______; on ne peut également pas retenir qu'elle en avait été informée par la Direction du logement, la loi n'imposant pas à l'administration d'informer le bailleur de ses décisions de surtaxe.
Néanmoins, cette question importe peu, dans la mesure où, conformément à la jurisprudence précitée, l'absence de communication à la bailleresse du changement d'état civil de l'appelante n'efface pas la nullité des notifications intervenues, sous réserve des cas où la locataire aurait volontairement agi pour en tirer des avantages. Or, il n'apparaît pas que cette dernière ait adopté un tel comportement ni qu'elle ait omis, à dessein, de se prévaloir plus tôt de l'existence du motif de nullité.
Partant, le congé litigieux est nul, pour n'avoir été notifié qu'à la seule appelante, en violation des art. 266n et 266o CO.
Le jugement entrepris sera donc annulé et l'intimée déboutée de ses conclusions en évacuation.
L'intimée, qui succombe, sera condamnée au paiement d'un émolument d'appel de 300 fr. envers l'Etat (art. 447 al. 2 LPC).
Au vu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse semble, à priori, être inférieure à 15’000 fr. En cas d'évacuation pour défaut de paiement, la valeur litigieuse se détermine, en effet, selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l’on admette la contestation, et qui s’étend jusqu’au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l’a été effectivement; elle s'élève, en l'espèce, au plus à 3'222 fr. (soit 6 x 537 fr.).
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l’appel interjeté le 19 décembre 2007 par X______ contre le jugement JTBL/1403/2007 rendu le 12 novembre 2007 par le Tribunal des baux et loyers en la cause C/10660/2007-2-E.
Au fond :
Annule ce jugement.
Statuant à nouveau :
Déclare nul le congé notifié le 20 juillet 2006 à X______ et A______ pour le 31 août 2006 concernant l'appartement de trois pièces, avec cave n° 223, situés respectivement au 1er étage et au sous-sol de l'immeuble sis 52, route ______ à Carouge.
Déboute M______ de ses conclusions en évacuation dirigée contre X______ et A______.
La condamne au paiement d’un émolument d'appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Olivier LUTZ et Jean-Marc SIEGRIST, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours :
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF :cf. considérant 7.