POUVOIR JUDICIAIRE
C/24094/2003 ACJC/961/2005
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 5 SEPTEMBRE 2005
Entre
Monsieur A______, domicilié ______ [Genève], appelant d'un jugement rendu par la Tribunal des baux et loyers le 7 octobre 2004, comparant par Me Maurice SCHNEEBERGER avocat, 49, rue des Eaux-Vives, 1207 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
d'une part;
et
B______, (anciennement : C______ HOLDING), sise ______ Zurich, intimée, comparant par Me Jean-Marc SIEGRIST, avocat, 23, quai des Bergues, 1201 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
d'autre part.
EN FAIT
A. Par acte déposé à la Chambre d'appel de céans le 10 novembre 2004, A______ appelle du jugement JTBL/1569/04 rendu le 7 octobre 2004 par le Tribunal des baux et loyers qui a déclaré irrecevables les conclusions de A______ contre B______ en réduction de loyer et débouté A______ de ses conclusions en paiement de dommages et intérêts en 2'852 fr. contre B______.
A l'appui de ses conclusions d'appel, l'appelant fait valoir que la faute du bailleur justifiant des dommages et intérêts consiste en la violation d'une promesse, soit la prise en charge du coût de l'hôtel durant les travaux. Il précise que la réduction de loyer sollicitée, soit 30% durant un mois, est incluse dans le montant sollicité à titre de réparation du dommage et que c'est à tort que le Tribunal des baux et loyers a déclaré cette requête additionnelle irrecevable.
L'intimée conclut à la confirmation du jugement attaqué.
Les faits pertinents sont les suivants :
B. Les parties sont liées par bail à loyer conclu le 8 novembre 1979, portant sur un appartement de 4 pièces au 7ème étage de l'immeuble ______ à ______ [Genève].
Le bail a été conclu pour une durée initiale de 3 ans, du 1er janvier 1980 au 31 décembre 1982 et se renouvelle tacitement d'année en année depuis lors. Le loyer annuel, sans les charges, a été fixé en dernier lieu à 11'808 fr. dès le 1er janvier 2002.
C. Par pli du 5 juin 2003, la régie a informé tous les locataires de l'immeuble que des travaux de rénovation complète de l'ascenseur allaient être entrepris dès le 25 août 2003, et ce pour une durée de 3 semaines.
Une pétition non signée mais émanant "des locataires de l'immeuble" a été adressée à la régie le 25 juin 2003. Les locataires y sollicitaient un dédommagement, rappelant que l'immeuble abritait des personnes âgées et des personnes handicapées.
La bailleresse a fait savoir qu'elle ne pouvait pas prendre position mais qu'elle sollicitait la liste des pétitionnaires pour examiner leur demande et leur répondre.
D. L'entreprise D______ a distribué aux locataires de l'immeuble ou placardé dans les allées un avis confirmant que les travaux de réparations auraient lieu du 18 août au 19 septembre 2003 pour les allées ______ et ______, du 25 août au 26 septembre 2003 pour les allées ______ et ______, avenue ______, précisant que l'ascenseur de l'allée serait donc immobilisé durant toute la période pour les besoins du chantier.
Par pli LSI du 8 août 2003, le locataire a sollicité de sa bailleresse qu'elle prenne en charge les frais d'hôtel du 25 août au 26 septembre 2003, faisant valoir qu'il ne pourrait plus avoir accès à son appartement, situé au 7ème étage, en raison de son âge (93 ans) et de ses problèmes cardiaques.
Par pli du 13 août 2003, la bailleresse a invité le locataire à lui communiquer le coût de l'hôtel, précisant que la jurisprudence admettait une réduction de loyer de 20% ce qui équivalait, en l'espèce, à 197 fr. pour un mois et que c'était sur cette base qu'elle pourrait négocier sa demande d'indemnisation.
E. Par pli du 19 août 2003, le locataire a fait savoir à sa bailleresse que le prix moyen d'une chambre d'hôtel à Genève se situait entre 150 et 200 fr. par nuit et que pour diminuer son dommage, il était disposé à séjourner à ______, en Valais, le prix d'un hôtel s'élevant à environ 100 fr. par nuit.
F. Le 14 août 2003, la régie a adressé à tous les locataires de l'immeuble, dont l'appelant, une lettre circulaire faisant référence à la pétition du 25 juin 2003 et indiquant que la bailleresse se déterminerait sur les diverses demandes de dédommagement à la fin des travaux, et en fonction de l'étage de chaque logement.
G. Par pli du 5 septembre 2003, la bailleresse a informé le locataire qu'elle refusait de prendre en charge les vacances qu'il avait passées dans le Haut-Valais durant les travaux. Elle rappelait qu'il avait été proposé aux personnes âgées et impotentes le nom d'une entreprise qui se mettait à leur disposition pour faire leurs courses trois fois par semaine.
H. Par requête du 8 octobre 2003, déclarée non conciliée le 1er mars 2004 et introduite en temps utile devant le Tribunal des baux et loyers, le locataire a conclu à ce que sa bailleresse soit condamnée à lui payer 2'852 fr. Il fait valoir que le défaut consiste en l'immobilisation de l'ascenseur pendant un mois, ce qui lui a causé un dommage, soit les frais d'hôtel, étant précisé qu'il a satisfait à l'obligation de réduire le dommage, puisqu'il a accepté de se déplacer en Valais où le prix des chambres est moins élevé. Il a produit la facture d'hôtel du 26 août au 26 septembre 2003, un certificat médical attestant qu'il ne peut pas monter 7 étages à pied, qu'il est âgé de 93 ans et qu'il souffre d'une cardiopathie.
I. Lors de l'audience de comparution personnelle du 14 juin 2004, le locataire a déclaré qu'il ne se déplaçait pas beaucoup, qu'il marchait à l'aide d'une canne et qu'il vivait seul. Il a précisé qu'il ne souhaitait plus l'aide à domicile dont il avait bénéficié suite à une intervention médicale. Il a fait valoir que les quatre ascenseurs de l'immeuble avaient été réparés simultanément.
Surtout, il a déclaré amplifier sa demande à hauteur de la réduction de loyer de 30% sur un mois, ce qui a été confirmé par courrier adressé au Tribunal des baux et loyers le 23 juin 2004.
Pour sa part, la bailleresse a fait valoir que la réparation des quatre ascenseurs simultanément était sans incidence, puisqu'il y avait un ascenseur par montée et aucun passage entre chaque allée. Chaque ascenseur avait été réparé durant un mois, soit trois semaines d'immobilisation totale et une semaine de remise en fonction le soir et la nuit. Elle a précisé qu'aucun locataire n'avait demandé l'aide à domicile proposée. Elle a ajouté avoir versé une indemnité à l'un des locataires, soit la réduction de loyer proposée ainsi que 300 fr. pour l'aide qui avait dû lui être apportée.
J. Le Tribunal a ordonné les plaidoiries sur le siège. Les parties ont persisté dans leurs conclusions et renoncé à plaider. L'affaire a été gardée à juger le jour même.
K. Par jugement du 7 octobre 2004, communiqué aux parties le 11 octobre 2004, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevables les conclusions en réduction de loyer du locataire et débouté ce dernier de ses conclusions en paiement.
L'argumentation développée par les parties dans le cadre de l'appel seront reprises, si nécessaire dans la partie en droit de l'arrêt.
EN DROIT
Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une valeur litigieuse ne dépassant pas 8'000 fr. en capital, le Tribunal a statué en dernier ressort (art. 56 P al.1 LOJ). Seul est en conséquence ouvert l'appel extraordinaire en violation de la loi (art. 292 LPC), dans le cadre duquel la Cour est liée par les faits constatés par le Tribunal, sous réserve de l'arbitraire (art. 292 al.1 lit. d LPC; BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n°2 ad art. 445 LPC, n° 6 et ss, ad art. 292 LPC).
La substitution des parties sera ordonnée, l'immeuble ayant été transféré de C______ HOLDING à B______, selon publication dans la FAO du 14 mai 2004.
Lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer et des dommages et intérêts, selon l'art. 259 a CO.
Si en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable, conformément à l'art. 259 e CO.
Dans le cas d'espèce, la bailleresse a rempli ses devoirs contractuels et légaux en entretenant la chose louée, soit en faisant procéder à la réparation des ascenseurs. De plus, rien n'indique que les travaux n'auraient pas été organisés de façon efficace, sur la période la plus courte possible et de manière à causer le moins de nuisances possibles. A cet égard, l'argument du locataire concernant l'immobilisation des quatre ascenseurs en même temps est sans pertinence puisqu'il n'y a aucun lien entre les allées.
Ainsi, la bailleresse n'a commis aucune faute, de sorte que c'est à juste titre que le Tribunal des baux et loyers a rejeté la demande de dommages-intérêts du locataire.
Par ailleurs et contrairement à ce qu'affirme ce dernier, la bailleresse n'a jamais promis de prendre en charge les frais d'hôtel. Bien au contraire, elle a demandé à connaître le coût de l'hôtel et immédiatement précisé que la négociation avait pour cadre strict la réduction de loyer généralement accordée par la jurisprudence selon elle, soit 20%, ce qui équivalait à 197 fr. en l'espèce.
Il a précisé, s'agissant des dommages et intérêts, que le montant réclamé ne concernait que l'hébergement et non pas les repas.
Ainsi, la formulation de l'amplification de la demande était tout à fait claire.
Si le Tribunal des baux et loyers l'estimait utile, il devait accorder au locataire un délai pour amplifier, par écrit, sa requête initiale.
Cela étant, les exigences de célérité et de simplicité de la procédure devant le Tribunal des baux et loyers ont conduit à juste titre ce dernier à ne pas fixer un tel délai complémentaire.
Partant, c'est à tort que le Tribunal des baux et loyers a jugé la demande de réduction de loyer irrecevable, sur la base de l'art. 7 LPC.
Par ailleurs, les faits avaient été exposés dans la demande initiale en dommages et intérêts. Ceux afférents à la demande de réduction de loyer sont exactement les mêmes. Ils ont été complétés par l'audition du demandeur en audience.
Compte tenu de ce qui précède, les conclusions seront déclarées recevables et examinées sur le fond.
A ce sujet, le Tribunal erre lorsqu'il prétend que le locataire n'apporte aucune preuve de la réduction de l'usage des locaux. A l'évidence, l'usage des locaux est réduite lorsqu'on habite un appartement au 7ème étage et que l'ascenseur est inutilisable pendant 3, voire 4 semaines d'affilée, ce d'autant plus si l'on est âgé de plus de 90 ans et atteint dans sa santé.
La casuistique en matière de réduction de loyer en l'absence d'ascenseur est maigre. Le Tribunal avait accordé une réduction de loyer variant selon les étages, à raison de 8% pour le 2ème étage, 10% pour les 3ème et 4ème étages, 12% pour le 5ème étage et 15% pour les 6ème et 7ème étages, à défaut d'ascenseur (jugement de la 14ème Chambre du 21 décembre 1976).
Dans le cas d'espèce, le bailleur a offert une réduction de loyer de 20% durant un mois, le locataire réclame une réduction de loyer de 30%.
Les réductions de loyer mentionnées ci-dessus sont fixées de façon objective, en appréciant le défaut et la diminution de jouissance de l'objet loué pour tout locataire, d'âge et d'état de santé moyens et pour lequel le fait de devoir, chaque jour, monter tous les étages à pied constitue une gêne, surmontable.
Il faut préciser que la diminution de jouissance n'est pas seulement liée à l'appartement, mais également aux communs. En particulier, le loyer d'un appartement tient compte de l'existence d'un ascenseur, de sorte que son absence est, incontestablement, une diminution de jouissance de l'objet loué.
Dans le cas d'espèce, le locataire est particulièrement âgé et atteint dans sa santé. Il ne fait aucun doute que durant tous les travaux, il lui aurait été totalement impossible de quitter son appartement puisqu'il ne pouvait pas, sans être porté, remonter 7 étages à pied.
Le désagrément est ainsi d'importance, puisqu'il implique que le locataire doit rester cloîtré chez lui durant 3 semaines et est limité dans ses déplacements la quatrième semaine.
Compte tenu de l'ensemble des circonstances, il y a donc lieu de fixer la réduction de loyer à 25% durant un mois.
En revanche, le locataire ne peut prétendre à aucun autre dédommagement lié à l'absence de l'ascenseur, puisque la bailleresse a offert de mettre à disposition une entreprise qui pouvait livrer, 3 fois par semaine, les achats des locataires âgés et/ou handicapés.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/1569/2004 rendu le 7 octobre 2004 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/24094/2003-1-D.
Préalablement :
Constate la substitution des parties, C______ HOLDING devenant B______.
Au fond :
Annule ce jugement.
Déclare recevables les conclusions de A______ en réduction de loyer.
Fixe la réduction de loyer à 25% du loyer du 25 août au 26 septembre 2003, soit 246 fr.
Condamne B______, société , à verser à A la somme de 246 fr.
Condamne B______, société ______, à verser à l'Etat de Genève un émolument en 200 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et Madame Sabina MASCOTTO, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS