POUVOIR JUDICIAIRE
C/16837/2003 ACJC/247/2006
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 6 MARS 2006
Entre
A______, B______, C______, D______, et E______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 avril 2005, comparants tous par Me François ROULLET, avocat, 11, rue Ferdinand-Hodler, 1207 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile, et intimés sur appel incident,
d’une part;
et
Y______, intimé et appelant sur incident, comparant par Me Jacques ROULET, avocat, 14 boulevard des Philosophes, 1205 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
d’autre part.
EN FAIT
A. Par acte déposé le 24 mai 2005 au greffe de la Cour de justice, A______, B______, C______ et D______ et E______ (ci-après : les consorts X______) appellent d’un jugement rendu le 21 avril 2005 par le Tribunal des baux et loyers, notifié aux parties par pli recommandé du 25 avril 2005, déclarant valable à la forme le congé notifié le 24 juillet 2003 pour le 31 octobre 2003 à A______ et aux hoirs de F______ pour la villa sise 12, chemin ______ à Troînex, et réservé la suite de la procédure.
Les consorts X______ ont conclu, préalablement, à ce que l’effet suspensif à l’appel soit accordé, principalement, à ce que le jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers soit annulé et qu’il soit constaté que le congé notifié par M______ était nul et à ce que Y______ soit condamné en tous les dépens.
Dans sa réponse, Y______ a conclu au déboutement des consorts X______ de toutes leurs conclusions. Il a également formé un appel incident, concluant à ce que le jugement du Tribunal des baux et loyers, en ce qu’il réserve la suite de la procédure et en ce qu’il le déboute de ses conclusions, soit annulé. Cela fait, il a conclu à ce qu’il soit constaté que la requête des consorts X______ du 31 juillet 2003 est irrecevable s’agissant de la réserve de la demande de prolongation de bail et à ce qu’il soit dit que l’occupation de la villa par les consorts X______ était illicite.
B. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier :
a. Par contrat de bail à loyer du 4 octobre 2000, M______, alors propriétaire, a remis à bail à A______ et F______ une villa sise 12, chemin ______ à Troînex, habitation qu’ils occupaient toutefois déjà en qualité de sous-locataires.
Le contrat a été conclu pour une durée de deux ans, du 1er novembre 2000 au 31 octobre 2002, renouvelable par tacite reconduction d’année en année. Toute résiliation devait être annoncée par écrit trois mois au moins avant l’échéance du bail.
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 45'600 fr., soit 3'800 fr. par mois.
b. L’article 31 du contrat prévoit que toute communication pour notification du bailleur au locataire, relative à l’exécution et à l’application du bail, lui est valablement adressée à l’adresse indiquée dans le bail. Est également valable toute communication et notification du bailleur qui atteint le locataire à une autre adresse. Lorsque l’objet loué est un logement de famille et que les conjoints sont colocataires, toutes les communications au sujet du bail, sauf la résiliation et la mise en demeure en cas de retard de loyer, peuvent être envoyés en un exemplaire unique sous un seul pli aux lieux susmentionnés.
c. Compte tenu d’un retard dans le paiement du loyer, la bailleresse a fait parvenir le 9 août 2002 un unique courrier comminatoire invitant les locataires à s’acquitter du loyer du mois d’août 2002 dans les trente jours, faute de quoi elle résilierait le bail.
d. Le 24 septembre 2002, considérant que les loyers d’août et de septembre 2002 n’avaient pas été versés, la bailleresse a résilié le bail par deux avis officiels adressés à chacun des époux pour le 31 octobre 2002.
e. Par acte du 14 octobre 2002, les locataires ont contesté cette résiliation devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
La résiliation a été retirée en cours de procédure car l’avis comminatoire n’avait pas été adressé à chacun des époux séparément.
f. Les loyers depuis le mois d’août 2002 n’ayant toutefois pas été versés, la bailleresse a adressé un nouvel avis comminatoire le 23 décembre 2002 à chacun des époux A______ et F______ séparément, leur impartissant un délai de 30 jours, échéant au 29 janvier 2003, pour régler la somme de 19'000 fr.
g. Par pli du 23 janvier 2003, la bailleresse a rappelé aux époux A______ et F______ que les loyers d’août à novembre 2002 n’avaient toujours pas été réglés. Elle a toutefois précisé que les loyers des mois de décembre et de janvier avaient été payés. Elle a indiqué solliciter le paiement du loyer par trimestre d’avance, dès février 2003.
h. F______ est décédé le 26 janvier 2003 et les droits et obligations découlant du contrat de bail sont passés ipso jure, en ce qui le concernait, à ses héritiers, soit son épouse A______, B______, C______, D______ et E______.
Les consorts en ont informé la bailleresse par pli du 29 janvier 2003.
i. Le 31 janvier 2003, cinq loyers de 3'800 fr. ont été versés à la bailleresse.
j. Par courrier du 3 février 2003, la bailleresse a informé les locataires du non respect du délai qui leur avait été imparti pour régler l’arriéré, mais a néanmoins provisoirement renoncé à la résiliation, en raison du décès de F______.
k. Par avis officiels du 25 février 2003, la bailleresse a résilié le bail de A______ et des hoirs de F______ pour le 31 mars 2003.
l. Par acte du 5 mars 2003, les consorts X______ ont contesté la validité de la résiliation du bail (cause C/5396/2003).
m. Par requête du 23 avril 2003, la bailleresse a assigné les consorts X______ en évacuation pour non paiement du loyer (cause C/8120/2003).
Dans le cadre de cette requête, elle a assigné chacun des hoirs à son domicile respectif.
n. Le congé a à nouveau été retiré lors de l’audience qui s’est tenue à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 4 juin 2003, dès lors qu’il n’était pas valable à la forme, la résiliation n’ayant pas été notifiée à l’adresse de chacun des consorts.
o. Par courrier du 20 juin 2003 adressé au conseil des consorts X______, la bailleresse l’a invité à lui transmettre le nom des membres de l’hoirie de F______, ainsi que leur domicile respectif.
p. Par avis du 24 juillet 2003, la bailleresse a résilié le bail pour son échéance du 31 octobre 2003 en invoquant son besoin propre. L’avis a, d’une part, été adressé à A______ à l’adresse de la villa louée, et, d’autre part, aux membres de l’hoirie de feu F______, soit A______, B______, C______, D______ et E______, également à l’adresse de la villa, avec un exemplaire pour chacun des hoirs.
q. Par requête adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 31 juillet 2003, les consorts X______ ont contesté la validité de la résiliation et réservé le droit de solliciter une prolongation de bail.
r. En cours de procédure, soit le 5 janvier 2004, la bailleresse est décédée.
Son unique héritier, Y______, a sollicité le 28 avril 2004 de la Commission de conciliation qu’elle procède à la substitution des parties en ce sens et reprenne la procédure.
s. Aucun accord n’a pu être trouvé lors de la tentative de conciliation du 4 novembre 2003 et l’affaire a été remise en décision.
Par décision du 8 juillet 2004, la Commission de conciliation a constaté la nullité du congé du 24 juillet 2003, au motif que l’avis de résiliation n’avait pas été adressé à chacun des consorts X______ à leur domicile, alors que la bailleresse en avait connaissance, ayant assigné dans sa requête en évacuation chaque hoir à son domicile.
t. Le 22 juillet 2004, Y______ a résilié le bail, par avis officiels adressés par plis séparés et au domicile de chaque membre de l’hoirie de F______, pour le 31 octobre 2004. Il a précisé que ces congés devaient être considérés comme subsidiaires aux résiliations des 24 juillet 2003 et dans la mesure où ces dernières devaient être déclarées nulles dans le cadre de la présente procédure.
u. Par acte du 11 août 2004, Y______ a fait recours contre cette décision. Il a assigné A______ et chaque membre de l’hoirie à son domicile. Il a conclu à ce que le Tribunal constate la validité des congés notifiés aux consorts X______ le 24 juillet 2004, constate que la requête du 31 juillet 2003 déposée par les consorts X______ était irrecevable dès lors qu’elle réservait une demande de prolongation du bail et qu’en conséquence celle-ci ne devait en conséquence pas être examinée.
v. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 25 octobre 2004, le Tribunal des baux et loyers a ordonné une instruction écrite limitée à la question de la validité formelle du congé.
w. Par mémoire de réponse du 6 décembre 2004, les consorts X______ ont conclu à ce qu’il soit constaté que la résiliation notifiée était nulle et à ce que le bailleur soit condamné en tous les dépens.
La cause a été remise à plaider au 24 janvier 2005 et gardée à juger à cette date.
x. Par jugement du 21 avril 2005, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable à la forme le congé notifié le 24 juillet 2003 pour le 31 octobre 2003 à A______ et aux hoirs de F______ pour la villa et a réservé la suite de la procédure.
En substance, le Tribunal a retenu que la villa avait perdu sa nature de logement de la famille avec le décès de F______, si bien que les exigences impératives de notification séparées n’étaient plus de mise et que les consorts X______ n’étaient pas de bonne foi, au vu de leur comportement.
y. A l’appui de leur appel, les consorts X______ font valoir que l’avis de résiliation de bail doit être adressé à chaque membre de l’hoirie séparément et à leur domicile, sous peine de nullité, faits que la bailleresse savait pertinemment, dès lors qu’elle avait précédemment assigné en évacuation chaque hoir à son domicile. L’élection de domicile retenue par le Tribunal des baux et loyers n’était pas fondée, s’agissant d’une résiliation de bail, celle-ci étant expressément réservée.
Dans son mémoire de réponse et appel incident du 27 juin 2005, Y______ affirme qu’en dépit de plusieurs demandes, les coordonnées précises de chaque membre de l’hoirie ne lui avait pas été communiquées. Il a également indiqué que les avis étaient parvenus aux hoirs à l’adresse de la villa, élection de domicile contractuelle, ainsi qu’auprès de leur conseil. A l’appui de son appel incident, Y______ fait valoir qu’en application des principes d’économie de procédure et de célérité, le Tribunal aurait dû statuer sur les conclusions en irrecevabilité de la requête en contestation du congé et en prolongation de bail, celle-ci ne désignant pas les noms des membres de l’hoirie de F______. Il a produit un décompte locatif, présentant un arriéré de loyers de 8'321 fr. 20 au 9 juin 2005.
Dans leurs écritures de réponse à l’appel incident du 14 juillet 2005, les consorts X______ concluent à ce que Y______ soit condamné à une amende pour téméraire plaideur dès lors qu’il a accepté qu’un jugement sur partie soit rendu par le Tribunal, sur la question de la validité formelle de la résiliation et que son appel incident portait ainsi sur des conclusions devant être tranchées ultérieurement.
z. La cause a été gardée à juger à l’issue de l’audience de plaidoiries du 5 septembre 2005.
EN DROIT
Compte tenu de la nature du litige, le Tribunal des baux et loyers a statué en premier ressort (art. 56 P LOJ), ouvrant la voie de l’appel ordinaire (art. 291 LPC). La Chambre d’appel revoit la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/ GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., No 15 ad art. 291 LPC, No 2 ad art. 445 LPC).
Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux articles 266l à 266n est nul (art. 266o CO).
Le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d’un délai de paiement assorti d’une menace de résiliation (art. 257d) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO).
Le congé doit, sous peine de nullité, être notifié à tous les colocataires, de même que les augmentations de loyer. Il ne doit pas nécessairement être adressé par pli séparé à tous les colocataires, mais doit être adressé à l’ensemble d’entre eux (art. 70 CO), par exemple au moyen d’une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires, sauf s’ils sont mariés et que le bail porte sur le logement de famille (ACJ n° 295 du 8.3.2004 N. SA. c/ A. SA. et C.; dans ce sens également : HIIGI, Commentaire zurichois, n. 120 ad art. 253-274g CO; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 405).
Par ailleurs, les parties au contrat de bail peuvent se faire représenter dans leurs relations entre elles et faire élection de domicile.
Il y a un contrat commun lorsque plusieurs personnes, formant ensemble une partie, passent un contrat avec une ou plusieurs autres personnes. Les droits formateurs liés au rapport d’obligation, en particulier le droit de résilier, doivent être exercés en commun par toutes les personnes qui constituent une seule et même partie ou être exercés contre elles toutes, parce que le rapport juridique créé ne peut être annulé qu’une seule fois et pour tous les contractants (SJ 1995 p. 53 et ACJ n° 31 du 12.1.98 D. c/ B.).
Conformément à l’art. 633 CC en liaison avec l’art. 602 CC, les héritiers sont non pas copropriétaires, mais propriétaires communs du bien. En cas d’action en justice, on est dans un cas de consorité matérielle nécessaire (ATF non publié du 6.6.1997 H. c/ S.).
Au décès du locataire, seul titulaire du bail, l’ouverture de sa succession fait passer les droits et obligations en découlant à ses héritiers formant l’hoirie avant le partage, au sens de l’art. 560 al. 1 CC. Pour respecter les exigences de l’art. 602 CC, le bailleur doit notifier la résiliation à tous les héritiers (ACJ du 30.8.1993 V. c/ R.).
2.2. En l’espèce, un premier avis de résiliation a été adressé aux conjoints A______ et F______ et contesté par ceux-ci. Le congé a été retiré, dès lors que l’avis comminatoire n’avait pas été adressé à chacun des époux séparément. Le 25 février 2003, la bailleresse a résilié le bail de A______ et des hoirs de F______ pour le 31 mars 2003, congés que les consorts X______ ont contesté. Le congé a à nouveau été retiré le 4 juin 2003, dès lors que la résiliation n’avait pas été notifiée à l’adresse de chacun des consorts.
Par avis du 24 juillet 2003, le bail a derechef été résilié, pour son échéance du 31 octobre 2003. L’avis a, d’une part, été adressé à A______ à l’adresse de la villa louée, et, d’autre part, aux membres de l’hoirie, également à l’adresse de la villa. Il a pour le surplus été envoyé au conseil des hoirs.
La Cour relève que la villa a perdu sa nature de logement de famille avec le décès de F______, de sorte que les exigences impératives de notification séparée aux époux ne sont plus de mise. De plus, le contrat de bail prévoit que les locataires ont fait élection de domicile au lieu de la chose louée, y compris pour la résiliation du bail, sauf dans le cas impérativement réglé par la loi de la notification de la résiliation adressée aux époux par rapport au logement de famille. Eu égard à ce qui précède, l’absence de réponse des appelants aux demandes de précisions relatives au domicile de chaque hoir est sans incidence dans la présente cause. La manière de procéder de l’intimé ne contrevient dès lors à aucune norme de droit impératif. La Cour retient également que les appelants ne se plaignaient pas de ne pas avoir eu connaissance de la résiliation litigieuse.
En conséquence, le congé adressé à chacun des hoirs à l’adresse de la villa est valable à la forme.
2.3 L’appel se révèle ainsi infondé et le jugement du Tribunal des baux et loyers sera par conséquent confirmé.
3.2. Si la cause, en état d’être jugée sur quelques chefs, ne l’est pas sur d’autres, le juge peut, suivant les circonstances, prononcer tout de suite le jugement sur les premiers chefs, ou ne prononcer définitivement sur le tout que lorsque les autres chefs sont aussi en état d’être jugés (art. 143 LPC).
Le jugement sur partie est la décision rendue par le juge sur une partie des prétentions qui lui ont été soumises. Par cette décision, le juge se prononce sur le contentieux relatif à certaines conclusions des parties, soit qu’il les déclare irrecevables, soit qu’il statue sur leur bien-fondé. Le juge reste par ailleurs saisi du solde du contentieux (BERTOSSA/ GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n°1 ad art. 143 LPC).
Ce n’est qu’à titre tout à fait exceptionnel qu’un jugement sur partie peut être rendu. Pour que cela soit possible, il est impératif que la question préalable soit à la fois simple à instruire puis à résoudre par rapport aux autres problèmes juridiques posés par le litige et suceptible de mettre un terme au procès (ACJ n° 24 du 27.2.1989 SA X. c/ SI X. Et ACJ n° 1479 du 8.12.1997 Commune de A. c/ SA X.).
3.3. En l’espèce, le jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers, tranchant la validité des congés, a été instruit rapidement et sans recours à des mesures probatoires. Il était par ailleurs susceptible de mettre un terme au litige, si la validité devait être niée. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 25 octobre 2004, ceux-ci ont accepté qu’une instruction écrite soit ordonnée par le Tribunal et limitée à la question de la validité formelle du congé. Sur quoi, le Tribunal a rendu le jugement entrepris et traitant exclusivement de cette question préalable.
3.4. L’appel incident sera en conséquence rejeté sur ce point.
4.2. La Commission de conciliation en matière de baux et loyers est saisie par une demande écrite ou par une formule à disposition à son secrétariat, signée et accompagnée de toutes les pièces utiles. Cette demande, contrairement à la requête déposée au Tribunal, n’a pas à être motivée et déposée en autant de copies qu’il y a de parties (ACJ n° 976 du 8.10.2001 D. c/ époux C.).
Le Tribunal est quant à lui saisi par une requête écrite et motivée adressée au greffe, en autant de copies qu’il y a de parties citées, accompagnée d’une copie du bail écrit s’il existe et de toutes les pièces utiles (art. 427 al. 1 LPC).
Selon la jurisprudence développée par la Cour de céans, les exigences procédurales relatives à l’assignation et à la signification de celle-ci n’étaient pas applicables devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, ni devant le Tribunal des baux et loyers, en cas de désignation insuffisante d’une des parties dans la requête en prolongation de bail (AJC n° 81 du 25.5.87 SA X. c/consorts R. et AG X.). En dérogeant aux règles strictes de l’art. 7 LPC, l’art. 427 LPC permet un déroulement simple et rapide de la procédure et d’éviter tout formalisme excessif (AJC n° 74 du 7.5.90 W. c/ consorts R.).
Selon l’art. 273 al. 1 et 2 CO, le locataire ou le bailleur qui entend requérir l’annulation du congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception du congé et demander une prolongation de bail dans le même délai.
Lorsque l’autorité de conciliation rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d’office si le bail peut être prolongé (art. 274 e al. 3 CO). En matière judiciaire, l’art. 274 e al. 3 CO est applicable par analogie (art. 274 f al. 3 CO).
Le locataire doit demander dans le délai de 30 jours pour contester le congé une première ou une unique prolongation de son bail. En toute hypothèse, le juge qui refuse d’annuler le congé doit examiner d’office s’il y a eu lieu d’accorder une prolongation du bail (LACHAT, op. cit., p. 487).
4.3. En l’espèce, la requête des locataires du 31 juillet 2003 mentionne le nom de la bailleresse, l’adresse de l’immeuble et A______ et l’hoirie de feu F______, avec une élection de domicile auprès de leur conseil. Elle conclut à la contestation de la validité de la résiliation et réserve une demande de prolongation de bail.
L’intimé n’a aucun doute s’agissant de l’identité des hoirs, au vu des nombreuses procédures diligentées par les parties. Par ailleurs, le procès-verbal de conciliation du 4 juin 2003, mettant un terme à la procédure en évacuation et en contestation du congé, mentionne également l’hoirie de feu F______ et A______.
La requête a par ailleurs été déposée dans les trente jours suivant le congé.
Dans ces circonstances, la requête des appelants est recevable.
L’éventuelle prolongation de bail à accorder aux appelants devant être examinée d’office par le Tribunal, la réserve de demande de prolongation faite par les appelants est sans portée.
4.4. L’appel incident se révèle en conséquence infondé sur ce point également.
5.2. Aux termes de l’art. 40 c LPC, est condamnée à l’amende la partie qui fait un emploi abusif des procédures prévues par la loi, notamment en agissant ou en défendant de manière téméraire.
Selon la doctrine, il convient d’être prudent dans l’appréciation du caractère abusif ou téméraire d’une action ou d’une défense, sans quoi l’on risque d’entraver de manière excessive le recours aux tribunaux. Il n’en demeure pas moins que celui qui multiple les procédures inutiles ou qui s’obstine à soutenir des moyens infondés mérite sanction (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n° 4 ad art. 40 LPC).
Selon l’art. 2 al. 1 CC, chacun est tenu d’exercer ses droits et d’exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
L’abus manifeste d’un droit n’est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC).
La jurisprudence cite comme exemple d’abus de droit l’utilisation d’une institution juridique pour une fin qui lui est étrangère (ATF 115 III 18 = JDT 1991 II 76) en demandant un délai supplémentaire pour compléter un acte de recours déposé sciemment incomplet pour bénéficier d’une disposition visant d’autres fins (ATF 108 I a 209 = JDT 1984 I 191).
5.3. Dans le cas d’espèce, la Cour constate que l’intimé n’a pas fait un usage abusif des procédures, dès lors qu’il n’a saisi les tribunaux que de deux requêtes, l’une en évacuation, la seconde en constatation de la validité des congés notifiés, suite à la décision rendue par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
La Cour tient toutefois à souligner le comportement contradictoire de l’intimé ressortant de l’appel incident formé, dans la mesure où il a accepté en première instance qu’un jugement limité à la question de la validité formelle du congé soit rendu, pour remettre en cause en appel le jugement sur partie.
Bien que ce comportement frise la témérité, la Cour renoncera à condamner l’intimé à une amende pour téméraire plaideur.
5.4. Les appelants seront dès lors déboutés de leurs conclusions sur ce point.
6.2. L’ensemble des causes en matière de baux et loyers a un caractère gratuit depuis 1987 sous la seule réserve de l’émolument de 20 fr. à 300 fr. prévu au stade de l’appel par l’art. 447 al. 2 LPC (ACJ n° 23 du 8.2.88 P. c/ B. = SJ 1988 p. 365).
6.3 Aucun dépens ne sera en conséquence alloué.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Déclare recevables l’appel principal et l’appel incident interjetés par A______, B______, C______, D______ et E______, le 24 mai 2005 et par Y______, le 27 juin 2005, contre le jugement JTBL/582/2005 rendu le 21 avril 2005 par le Tribunal des baux et loyers en la cause C/16837/2003- 1-B.
Au fond :
Confirme le susdit jugement.
Condamne A______, B______, C______, D______ et E______, conjointement et solidairement, au paiement d’un émolument de 300 fr. envers l’Etat.
Condamne Y______ au paiement d’un émolument de 300 fr. envers l’Etat.
Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions.
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Mesdames Nathalie THURLER et Nathalie LANDRY, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS