COUR DE JUSTICE
Case postale 3108
1211 Genève 3
Chambre d'appel en matière de
Réf. C/26794/97 Baux et Loyers
Entre
ACJC/275/2000
SI A______ en liquidation, représentée par M. B______, administrateur, ______, Genève, partie appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 avril 1999,
d'une part,
et
Monsieur C______, domicilié ______ à Genève, élisant domicile auprès de l'ASLOCA-RIVE, case postale 3055, 1211 Genève 3, partie intimée,
d'autre part,
A. Après avoir occupé l'appartement de 2 pièces situé au 3e étage de l'immeuble 1______ à Genève, en qualité de sous-locataire, C______ est devenu locataire principal de cet appartement par contrat du 16 novembre 1992.
Sur l'état des lieux d'entrée, il est indiqué que la porte d'accès de la cuisine et le bidet étaient entreposés à la cave.
Le contrat de bail a été résilié d'un commun accord entre les parties pour l'échéance du 30 septembre 1995.
Sur l'état des lieux de sortie, il est précisé que la porte de la cuisine et du salon ainsi que le bidet sont absents de l'appartement et de la cave. Sont également mentionnées les clés rendues par le locataire, dont celle de la cave anciennement no 3.
B. Par l'intermédiaire de la REGIE D______, le locataire fut invité à régler un montant de 2'566 fr. 10 correspondant aux devis des entreprises E______ et F______, relatifs aux frais d'installation d'un bidet dans la salle de bains et de fabrication et pose de deux portes à panneau prêtes à peindre.
Le locataire refusa de s'acquitter du montant précité, affirmant que le bidet et les portes de communication avaient été évacués de sa cave sans son consentement à l'occasion d'une redistribution des caves organisée par la bailleresse.
C. La bailleresse lui fit notifier un commandement de payer, poursuite no 2______ en date du 12 novembre 1999 au montant de 2'393 fr. 05 avec intérêts à 5 % dès le 31 octobre 1996 au titre de dégâts causés par le locataire et de 500 fr. pour les frais administratifs.
D. Suite à l'opposition formée par le locataire, la bailleresse saisit la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête du 30 septembre 1997, tendant au prononcé de la mainlevée définitive de l'opposition.
Suite à l'échec de la tentative de conciliation du 9 décembre 1997, la demande fut introduite devant le Tribunal des baux et loyers le 9 décembre 1997.
E. Lors de l'audience de comparution personnelle des parties, du 2 février 1998, le locataire s'opposa à la requête. Il indiqua que la porte d'entrée de la cuisine et le bidet se trouvaient déjà dans la cave au moment où il avait pris possession de l'appartement puisqu'il les y avait entreposés lui-même lorsqu'il était encore sous-locataire des lieux, et qu'il en avait fait de même ultérieurement pour la porte du salon. Ces objets avaient été entreposés dans la cave no 3 mais suite à un changement de régie, il pensait que cette cave avait été attribuée à un autre locataire.
Le représentant de la bailleresse nia qu'une modification soit intervenue dans l'attribution des caves, suite au changement de régie.
F. Le Tribunal des baux et loyers ordonna une instruction écrite et des enquêtes. Des témoignages recueillis, il ressort que.
G______, locataire qui a repris l'appartement de C______ a confirmé qu'il manquait deux portes de communication dans l'appartement et qu'il n'y avait pas de bidet dans la salle de bains mais qu'elle n'avait pas demandé à la régie de remettre ces équipements.
H______, employé de la régie, confirma qu'en 1994, il avait procédé à un recensement des caves. Ayant invité les locataires à communiquer à la régie la cave dont ils disposaient, il avait reçu une réponse de C______ qui prétendait bénéficier de la cave no 3, un autre locataire affirmant bénéficier de cette même cave. Il n'avait pu ni vérifier que cette cave était bien celle de l'intimé, ni contrôler le contenu de cette cave. Il confirma les mentions portées sur l'état des lieux de sortie en précisant qu'il s'était rendu à la cave pour en vérifier le contenu. La cave no 3 était devenue, suite au départ de C______, la cave no 22 et avait été attribuée à I______, puis à J______, deux locataires ayant successivement occupé un appartement du 6e étage.
I______ a confirmé qu'il avait occupé l'immeuble de fin février/début mars 1995 jusqu'à fin février/début mars 1997, qu'il bénéficiait de la jouissance d'une cave dont il ne connaissait pas le numéro. Lorsqu'il avait emménagé, un bidet se trouvait dans la cave. Il ignorait s'il provenait de l'appartement qu'il occupait mais, à son souvenir, il n'y avait pas de bidet installé dans son logement.
K______, locataire de l'appartement litigieux avait sous-loué son logement à C______ en 1990-1991. Il ne se souvenait pas du numéro de la cave attenante à cet appartement et sur la base des plans qui lui furent soumis, il confirma que celle qu'il occupait était la cave no 3 (nouvellement 22). Lorsqu'il occupait lui-même l'appartement, ce dernier était pourvu d'un bidet et des portes de communication ; il n'avait pas lui-même procédé à la dépose de ces objets.
L______ indiqua qu'il avait eu l'occasion de se rendre dans la cave de C______ pour y déposer du matériel. Il se souvenait avoir " bougé " des portes provenant de son logement mais n'avait jamais constaté la présence d'un bidet.
Quant à J______, il a été locataire de 1995 à 1996 d'un appartement situé au 1er étage de l'immeuble et de 1996 à 1997 d'un logement situé au 6e. Il n'avait disposé d'aucune cave lorsqu'il était locataire du 6e étage alors même qu'elle était prévue dans son bail ; s'agissant de l'appartement du 1er étage, aucune cave ne lui avait été attribuée.
G. Les parties procédèrent à divers échanges d'écritures.
Selon les explications et les pièces produites par C______, il a adressé à la régie un courrier du 1er mars 1995 confirmant un entretien téléphonique du 2 février lors duquel il l'avait informée de ce qu'à l'occasion de la vérification du numéro de la cave qu'il occupait, il avait pu constater la disparition des objets qui lui appartenaient. Sa cave avait été attribuée au locataire I______ qui avait conclu un bail prenant effet le 1er avril 1995. Selon toute vraisemblance, les objets qui se trouvaient dans cette cave avaient été évacués par la régie en vue de son attribution au nouveau locataire. En tout état de cause, dans la mesure où la nouvelle locataire n'avait pas demandé le remplacement des portes et du bidet, la bailleresse n'avait pas été appauvrie et n'avait donc subi aucun dommage. En outre, l'immeuble ayant été construit entre 1958 et 1960, les boiseries et le bidet étaient totalement amortis de sorte qu'aucun dédommagement n'était exigible.
Quant à la bailleresse, elle persista dans ses prétentions ; la disparition des portes et du bidet avait été établie ; le locataire n'avait pas prouvé avoir laissé ces objets dans la cave qui de surcroît était trop exiguë pour que les portes puissent y être entreposées. Le locataire s'était plaint de la disparition des objets dans sa cave avant le 2 février 1995. Elle relève que l'intimé a manifestement conservé sa cave jusqu'à la fin de la location puisqu'il en a remis les clés lors de l'état des lieux de sortie; tout en contestant que le locataire I______ se soit vu attribuer la cave de l'intimé, elle relève qu'en tout état de cause, il n'en aurait pris possession que le 1er avril 1995, de sorte que cet échange n'aurait pu être la cause de la disparition des objets litigieux annoncée le 2 février 1995 déjà. Elle affirme que les objets manquants ne peuvent être considérés comme totalement amortis, qu'elle les a régulièrement entretenus et que c'est pour tenir compte du fait qu'elle ne peut réclamer réparation de ces objets sur la base d'une valeur à neuf qu'elle a limité ses prétentions aux frais de fabrication des portes mais n'a pas compté leur peinture.
H. La cause fut retenue à juger lors de l'audience de plaidoirie du 22 février 1999. Par jugement du 21 avril 1999, le Tribunal des baux et loyers débouta la bailleresse de toutes ses conclusions. Les premiers juges ont rappelé que même si le bailleur avait renoncé à procéder à la réfection des parties endommagées, il était fondé à réclamer un dédommagement. Il lui paraissait vain d'entrer en matière sur l'argument de la responsabilité de la régie quant à la disparition des objets litigieux dès lors que le bailleur ne pouvait avoir aucune prétention en dommages et intérêts à l'égard du locataire en raison du fait que les objets litigieux étaient totalement amortis.
Ce jugement fut communiqué aux parties par pli du greffier du 3 mai 1999.
I. Par acte du 31 mai 1999, la bailleresse forme appel contre ledit jugement dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut à la mainlevée définitive de l'opposition au commandement de payer no 2______, à ce que le locataire soit condamné à payer la somme de 2'669 fr. 50 plus intérêts au taux légal dès le 1er octobre 1995 et frais de poursuite. Subsidiairement, elle demande une estimation des coûts de peinture des portes pour calculer, amortissement de 20 % déduit, les sommes dues par le locataire.
Par mémoire du 3 septembre 1999, l'intimé conclut à la confirmation du jugement attaqué.
Lors de l'audience de plaidoirie du 4 octobre 1999, l'intimé a persisté dans ses conclusions. L'appelante n'était ni présente, ni représentée. En date du 25 novembre 1999, l'appelante a adressé à la Cour une écriture complémentaire indiquant que la date de l'audience de plaidoirie lui avait échappé et qu'elle attendait une convocation.
L'argumentation des parties sera reprise dans la partie EN DROIT du présent jugement.
Interjeté dans la forme et les délais prescrits pas la loi, l'appel est recevable à la forme (art. 443 et 444 LPC). La Cour ne tiendra toutefois pas compte de l'écriture complémentaire de l'appelante dans la mesure où elle est parvenue au greffe postérieurement à l'audience de plaidoirie.
S'agissant d'un litige portant sur un montant inférieur à 8'000 fr., le jugement querellé a été rendu en dernier ressort, de sorte que son appel n'est fondé que s'il consacre une violation de la loi, l'appréciation juridique erronée d'un point de fait étant assimilable à telle violation (art. 292 al. 1 LPC).
Il est incontestable que l'appartement litigieux comportait à l'origine les deux portes de communication et le bidet qui faisaient défaut lors de l'état des lieux de sortie.
Comme l'a jugé le Tribunal des baux et loyers, le fait que la bailleresse n'ait pas eu à remplacer ces parties manquantes lors de l'entrée du nouveau locataire ne la prive pas de son droit à la réparation du préjudice subi. En effet, même si le bailleur renonce à procéder à la réfection des parties endommagées, la dette n'en demeure pas moins exigible (cf. notam. CdB no 10/1998, p. 16).
L'intimé affirme que la régie a dû débarrasser les caves suite à la lettre circulaire qu'elle avait adressée à l'ensemble des locataires. Cela n'est pas établi et le fait que I______ ait constaté la présence d'un bidet dans sa propre cave tend à démontrer le contraire.
L'intimé a affirmé depuis février 1995 que les objets entreposés dans sa cave avaient disparu et il résulte des correspondances de la régie et du témoignage de ses représentants qu'effectivement, une grande confusion a régné à l'occasion du recensement de ces caves et de leur attribution.
Cela étant, s'il a été établi que la porte de communication de la cuisine et le bidet avaient été entreposés dans la cave de C______, puisque cela résulte de l'état des lieux d'entrée dans l'appartement, l'intimé n'a pas pu apporter la démonstration que la porte de communication du salon y avait également été entreposée. Cela ne résulte ni des documents produits, ni d'aucun témoignage.
Certes, le locataire ne répond pas du coût de remplacement à neuf d'une chose endommagée mais d'un montant tenant compte de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps.
Le Tribunal s'est référé, pour apprécier la durée de vie d'une installation déterminée, au barème édité en la matière (Mietrechtpraxis 1996, p. 22; USPI p. 414 et ss). Considérant que la durée de vie d'un bidet est de 40 ans alors que celle relative aux portes est de 20 à 40 ans, il a donc admis que ces objets étaient totalement amortis.
Dans sa requête d'appel, la bailleresse prétend qu'en 1987, elle avait repeint les portes et " rénové " le bidet ; devant les premiers juges, elle avait simplement affirmé avoir régulièrement entretenu ces installations, sans autres précisions. En tout état, la preuve de ces rénovations et de leur date n'a pas été apportée.
La Cour n'entend pas remettre en cause les barèmes relatifs à la durée de vie de ces installations. Il demeure néanmoins que si l'on devait retenir qu'après la durée d'amortissement d'une installation, le locataire est dispensé de toute réparation, cela reviendrait à considérer que le locataire peut supprimer toutes les installations d'un appartement sans encourir une quelconque responsabilité. De l'avis de la Cour, il s'impose de faire une distinction entre des installations endommagées par l'usure du temps et la suppression totale de ces installations. Il est incontestable qu'après 40 ans, une porte ne peut avoir perdu toute valeur. Elle peut avoir besoin d'être totalement repeinte, mais la structure de la porte elle-même peut évidemment être maintenue.
En revanche, s'agissant de la porte qui se trouvait encore dans l'appartement lors de l'état des lieux d'entrée, c'est au locataire qu'il appartenait de prouver qu'elle avait également été entreposée dans la cave, preuve qui n'a pas été rapportée. Il lui incombe dès lors d'indemniser la bailleresse pour cette disparition.
Selon le devis de l'entreprise F______ du 20 octobre 1995, le coût de fabrication d'une porte s'élève à 680 fr. plus TVA. Ce montant correspond à la fabrication d'une porte avec serrure à clé, poignée sur entrée longue, ferrage sur cadre existant. La valeur résiduelle de la porte, après amortissement, ne peut évidemment pas correspondre au prix de la fabrication d'une porte neuve. La Cour admettra néanmoins ex aequo et bono que si l'ancienne porte avait été maintenue en place, la bailleresse aurait pu se limiter à une réparation correspondant à la moitié du prix de fabrication plutôt qu'à son remplacement.
Elle accordera donc à la bailleresse la réparation de son préjudice à concurrence de la moitié du prix d'une des portes soit 384 fr. 40 TTC.
P A R C E S M O T I F S
L A C O U R
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté contre le jugement no 659 rendu par la 1ère Chambre du Tribunal des baux et loyers le 21 avril 1999 dans la cause C/26794/1997-1-D.
Au fond :
Annule ce jugement.
Et statuant à nouveau :
Condamne C______ à payer à la S.I. A______ la somme de 384 fr. 20 avec intérêts à 5 % dès le 1er octobre 1995.
Prononce la mainlevée définitive de l'opposition formée contre le commandement de payer no 2______ à due concurrence.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Met à la charge de l'appelante un émolument de 200 fr. en faveur de l'Etat.
Siégeant :
Mme Laura Jacquemoud-Rossari, présidente; M. Pierre Heyer, M. Christian Murbach, juges; Mme Dominique Burger, M. Daniel Perren, juges assesseurs; Mme Julia Fuentes, greffière.