A/2905/2024Cour de justice de Genève / Chambre administrative (droit public)10 mars 2026
Bien qu’il soit regrettable que le département n’ait entrepris aucune démarche relative aux inscriptions au RF intervenues en fraude à la loi, la sécurité du droit s’oppose désormais à la constatation de la nullité de l’inscription au RF de 2013. Le TAPI a analysé la bonne foi de la venderesse sans tenir compte de la vente ultérieure de l’appartement à l’acquéreur. Or, aucun élément concret ne permet de douter de la bonne foi de ce dernier, pour qui le RF est réputé exact et complet. Il suit de là que le TAPI ne pouvait constater la nullité de l’inscription de la venderesse au RF. Admission partielle sur ce point. Cela étant, le principe de la foi publique ne permet pas de remédier qu’à l’absence du pouvoir de disposer du titulaire du droit. Reste à examiner la question de la nécessité d’obtenir une autorisation d’aliéner et celle des éventuelles conséquences en découlant. Dans les circonstances particulières de l’espèce, il doit être retenu qu’une autorisation d’aliéner était nécessaire pour l’aliénation litigieuse de l’appartement, cette mesure étant la seule apte à stopper le processus de fraude à la loi mis sur pied et à préserver le parc locatif genevois en période de pénurie. Or, l’aliénation de l’appartement, bien que déjà inscrite au RF, n’a jamais été validée par une telle autorisation. La cause sera transmise directement au département pour qu’il statue en application de l’art. 39 LDTR.
POUVOIR JUDICIAIRE
A/2905/2024-LDTR ATA/255/2026
COUR DE JUSTICE
Chambre administrative
Arrêt du 10 mars 2026
dans la cause
A______ Sàrl recourante
contre
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES représentée par Me Romolo MOLO, avocat
et
B______
et
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OCLPF intimés
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 30 juin 2025 (JTAPI/731/2025)
EN FAIT
A. a. C______ est administrateur président avec signature individuelle de D______ SA, société dont la raison sociale est devenue E______ SA le 30 juillet 2020 (ci‑après : la régie).
b. F______ SA (ci-après : F______) a pour but les achats et ventes immobilières et l’exploitation d’immeubles. Depuis sa création le 24 novembre 2011, elle a son siège auprès de la régie. C______ en a été administrateur jusqu’au 29 août 2012, date à laquelle il est devenu administrateur président, toujours avec signature individuelle.
c. G______ SA (ci-après : G______) a pour but l’achat, la vente, la construction et la gérance de tous immeubles ainsi que tous conseils en investissements immobiliers. C______ en a été successivement administrateur entre le 9 avril 2002, date de sa création, et le 12 décembre 2012, puis administrateur président, toujours avec signature individuelle, jusqu’au 13 février 2018, date à laquelle ses fonctions et ses pouvoirs ont été radiés. Depuis le 21 janvier 2021, G______ a son siège auprès de la régie et C______ en est administrateur président avec signature individuelle.
d. A______ Sàrl (ci-après : A______ ; anciennement H______ Sàrl) a pour but d’entreprendre toutes transactions ou opérations immobilières ainsi que toutes prestations de services et conseils dans le domaine de l’immobilier. Elle a pour gérant I______ et pour associée J______ SA, dont l’administrateur avec signature individuelle est également I______.
B. a. Le 12 juillet 2002, C______ a acquis l’immeuble sis au 1______, route P_____, sur la parcelle n° 490, feuillet 2_____ de la commune Q_____, située en deuxième zone de développement (ci‑après : l’immeuble), dont les 22 appartements étaient destinés à la location.
b. Le 15 mai 2012, G______ a acquis le certificat d’actions no 8 de F______, transfert dûment inscrit au registre des actions de cette dernière le 23 juillet 2012.
La valeur fiscale dudit certificat s’élevait à CHF 126’000.-.
c. Le 15 juin 2012, C______ a vendu l’immeuble à F______, au prix de CHF 3’444’000.-.
d. Le 25 juin 2012, F______ a modifié ses statuts, devenant une société immobilière d’actionnaires-locataires (ci-après : SIAL). L’art. 38 des nouveaux statuts prévoyait que la propriété d’un certificat d’actions conférait le droit de louer une partie déterminée des immeubles sociaux et/ou de leurs dépendances, selon le tableau de concordance.
e. Le 29 juin 2012, l’immeuble a été soumis au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE).
Depuis lors, le certificat d’actions n° 8 est rattaché à la propriété du lot de PPE n° 3.04, correspondant à un appartement de deux pièces de 49 m2 au 1er étage, avec un local annexe n° 1.12, soit une cave.
f. Le 3 décembre 2013, F______ a transféré à G______ la propriété du lot de PPE n° 3.04 correspondant à son certificat d’actions.
g. En janvier 2014, l’Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) a interjeté deux recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci‑après : TAPI) contre l’absence de décision du département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu par la suite le département du territoire (ci‑après : le département) et l’inscription au registre foncier (ci-après : RF) de 19 acquéreurs d’appartements au sein de l’immeuble, lesquels, après avoir acheté des actions de F______, venaient chacun d’être inscrits au grand livre du RF en tant que propriétaires de l’appartement correspondant à leur certificat d’actions.
Après que le TAPI eut déclaré les recours irrecevables, la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a partiellement admis le premier recours de l’ASLOCA contre l’inscription au RF de treize actionnaires‑locataires de F______ en qualité de propriétaires d’étages et transmis la cause au département pour que celui-ci, en sa double qualité d’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’aliéner et d’autorité de surveillance du RF, instruise les causes et statue sur l’applicabilité, aux cas d’espèce, de la LDTR. Parmi les acquéreurs de parts de PPE de l’immeuble figuraient notamment K______ et L______ (ATA/948/2014 du 2 décembre 2014).
La chambre administrative a également partiellement admis le deuxième recours de l’ASLOCA contre l’inscription au RF de six actionnaires-locataires de F______ en qualité de propriétaires d’étages – visant en particulier le transfert de l’appartement n° 3.04 à G______ – et transmis la cause au département pour qu’il statue sur l’applicabilité auxdits transferts de l’art. 39 LDTR et, le cas échéant, délivre ou rejette l’autorisation d’aliéner. Si, dans l’instruction de cette procédure, le département constatait l’existence d’une fraude à la loi ou suspectait la commission d’autres infractions de nature pénale ou disciplinaire, il devait prendre les décisions qui s’imposaient en sa qualité d’autorité de répression ou dénoncer les autres infractions aux autorités compétentes. Si, au terme de son instruction, il constatait qu’une autorisation d’aliéner était nécessaire mais que les conditions de sa délivrance n’étaient pas réunies et que la transaction faite devant le notaire était viciée, il lui appartenait de statuer, en sa qualité d’autorité de surveillance du RF, sur les conséquences de cette situation sur les inscriptions correspondantes portées au grand livre (conditions de révocation notamment ; ATA/79/2015 du 20 janvier 2015).
h. Le 9 avril 2014, le RF a adressé aux études de notaires genevoises une note relative aux opérations de liquidation des SIAL et transformation des cessionnaires détenteurs de certificats d’actions en propriétaires d’étages. Depuis 1995 au moins, ces opérations n’étaient pas soumises à autorisation de vente au regard de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Il était toutefois apparu que les exigences légales pouvaient être contournées par diverses opérations juxtaposées dans l’application de cette pratique. Cette dernière était dès lors momentanément suspendue et les opérations en cause devraient dorénavant être soumises à la direction des autorisations de construire, rattachée au département, pour décision sur la question de l’assujettissement ou non à la loi.
À la suite de ce changement de pratique, le département a refusé d’autoriser l’aliénation de deux appartements de l’immeuble aux actionnaires détenant le certificat d’actions correspondant. Ce refus a été confirmé par le TAPI, la chambre administrative (ATA/577/2017 du 23 mai 2017) et le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 1C_361/2017 du 23 novembre 2017). Les instances judiciaires ont constaté l'existence d'une fraude à la loi visant à contourner la protection et le maintien du parc locatif prévus par la loi. Cette procédure ne concernait pas le transfert de l’appartement n° 3.04 à G______, lequel avait déjà été inscrit au RF sans faire l’objet d’une procédure d’autorisation d’aliéner.
i. Le 23 juin 2014, G______ a vendu à M______ le lot de PPE n° 3.04 pour le prix de CHF 405’000.-.
j. Le 2 mai 2023, M______ a vendu à G______ le lot de PPE n° 3.04 pour le prix de CHF 405’000.-.
k. Le 28 juillet 2023, G______ a vendu à A______ le lot de PPE n° 3.04 pour le prix de CHF 535’000.-. Cette transaction a fait l’objet d’une publication dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 1er septembre 2023.
l. Le 25 juillet 2024, A______ a vendu le lot de PPE n° 3.04 à B______ pour le prix de CHF 675’000.-. Cette transaction a fait l’objet d’une publication dans la FAO le 23 août 2024. À ce jour, B______ a été inscrit au grand livre du RF.
C. a. Par courrier du 29 août 2024, l’ASLOCA a demandé à l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), rattaché au département, de l’informer des raisons pour lesquelles l’aliénation du 25 juillet 2024 n’avait pas fait l’objet d’une autorisation conformément à l’art. 39 LDTR. Il était prié de bien vouloir instruire le RF de ne pas procéder à l’inscription de l’acquéreur au grand livre.
b. Par courrier du 3 septembre 2024, l’OCLPF a répondu qu’aucune autorisation d’aliéner au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR n’avait été requise, dans la mesure où l’appartement concerné n’avait jamais été loué ou offert en location par A______ et qu’il n’avait pas été acquis par voie d’adjudication. Il avait été fait application de l’art. 11 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01), dès lors que A______ ne possédait que cet appartement dans l’immeuble.
Il renonçait à saisir le RF et laissait l’ASLOCA prendre les dispositions qu’elle jugeait utiles. Il notait que les précédents actes de vente concernant cet appartement avaient été traités de manière similaire depuis 2014.
D. a. Par acte du 4 septembre 2024, l’ASLOCA a recouru auprès du TAPI « contre le refus du [département] de soumettre une aliénation d’appartement à l’art. 39 LDTR ». Elle a conclu principalement à ce qu’il soit ordonné au département de révoquer toute inscription portée au grand livre de tout propriétaire, autre que G______, pour le lot de PPE n° 3.04 ; qu’il soit dit que toute aliénation d’un appartement dans l’immeuble, qui n’avait pas déjà fait l’objet d’une autorisation en application de l’art. 39 LDTR, devait être soumise à une telle autorisation ; et qu’il soit ordonné au département de soumettre à autorisation, en application de l’art. 39 LDTR, l’aliénation du 25 juillet 2024. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au département pour instruction dans le sens des considérants et il devait être ordonné à ce dernier de rendre une décision susceptible de recours concernant l’assujettissement de l’aliénation susdite à l’art. 39 LDTR. Préalablement, elle a requis qu’il soit ordonné à A______ de produire copies des réquisitions à l’appui tant de l’inscription publiée le 1er septembre 2023 que de son inscription au titre de propriétaire du lot de PPE n° 3.04.
La fraude à la loi était avérée s’agissant de l’immeuble et confirmée par plusieurs arrêts du Tribunal fédéral, dont l’arrêt 1C_361/2017 précité. La norme éludée, à savoir l’art. 39 LDTR, devait trouver application. Or, mis à part une amende peu importante au regard du bénéfice réalisé au moyen de la SIAL frauduleuse, le département n’avait rien fait alors que la chambre administrative lui avait enjoint d’agir, relevant qu’il lui appartenait de statuer, en sa qualité d’autorité de surveillance du RF, sur les conséquences de cette situation sur les inscriptions correspondantes portées au grand livre (conditions de révocation notamment). Pourtant, aucun notaire n’avait été inquiété et la vente à la découpe avait été menée jusqu’au bout, notamment dans un immeuble sis au 3______, rue R_____. La même chose était en train de se produire dans l’immeuble. Le TAPI devait mettre un terme à l’incurie du département.
b. Le département a conclu à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.
Le courrier du 3 septembre 2024 ne constituait pas une décision susceptible de recours au sens des art. 4 et 57 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). Ce courrier, qui n’indiquait ni les voies de droit, ni les délais de recours, visait uniquement à répondre sous forme de renseignements à la demande d’information de l’ASLOCA au sujet de l’aliénation litigieuse.
Le litige portait sur l’aliénation du lot de PPE n° 3.04 par A______ à B______ le 25 juillet 2024. Dès lors, toutes conclusions prises sans rapport avec l’objet du litige devaient être considérées comme irrecevables. Tel était le cas des conclusions visant à ce qu’il soit ordonné de révoquer toute inscription portée au grand livre de tout propriétaire, autre que G______, pour le lot de PPE n° 3.04, et à ce qu’il soit dit que toute aliénation d’un appartement dans l’immeuble n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation en application de l’art. 39 LDTR devait être soumise à une telle autorisation.
Une autorisation n’était pas nécessaire pour l’aliénation en cause, dans la mesure où l’appartement concerné n’avait jamais été loué, ni offert en location par A______. En outre, cet appartement n’avait pas été acquis par voie d’adjudication et le vendeur ne possédait que cet appartement dans l’immeuble. Ces éléments de fait, non contestés par l’ASLOCA, étaient confirmés par le RF, lequel précisait que l’acte notarié portant sur ladite aliénation indiquait clairement que cette dernière n’était pas soumise à autorisation. Par ailleurs, le traitement de la LDTR avait été effectué de manière similaire depuis 2014, à savoir qu’aucune autorisation au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR n’avait été requise. Dans ces circonstances, le RF avait refusé de revenir sur cette publication, dès lors que le traitement de la LDTR semblait conforme à la loi. Toute démarche contraire irait à l’encontre de la sécurité du droit, eu égard en particulier à la foi publique rattachée au RF.
La fraude à la loi invoquée par l’ASLOCA, en particulier la vente à la découpe de l’immeuble opérée par F______, n’était pas pertinente, dès lors que la question avait déjà été tranchée. L’ASLOCA demandait la révocation de toute inscription portée au grand livre de tout propriétaire autre que G______. Or, depuis l’aliénation du lot de PPE n° 3.04 par G______ à M______ le 23 juin 2014, ce lot n’avait jamais été loué par ses propriétaires. Partant, cette aliénation ainsi que les suivantes n’avaient pas à être soumises à autorisation du fait d’une application a contrario de l’art. 39 al. 1 LDTR.
Enfin, il n’avait commis aucun déni de justice au sens de l’art. 61 al. 2 LPA. L’ASLOCA n’avait pas requis qu’il rende une décision sujette à recours ni ne l’avait mis en demeure de le faire. Ce n’était que dans le cadre de la procédure devant le TAPI que l’ASLOCA avait formulé, pour la première fois, de telles conclusions à son égard.
c. A______ a conclu à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.
La première conclusion de l’ASLOCA, ordonnant au département de révoquer toute inscription portée au grand livre de tout propriétaire, autre que G______, pour le lot de PPE n° 3.04, était irrecevable. L’autorité judiciaire compétente pour y faire droit était la chambre de surveillance de la Cour de justice (ci-après : la chambre de surveillance), et non le TAPI. Il ressortait du courrier du 29 août 2024 que l’ASLOCA avait interpellé le département en sa qualité d’autorité de surveillance du RF. Or, dans la mesure où celui-ci avait renoncé à saisir le RF, seul un recours devant la chambre de surveillance était ouvert. La deuxième conclusion était également irrecevable, celle-ci étant exorbitante au litige. L’ASLOCA ne pouvait pas valablement conclure à ce qu’il soit dit que toute aliénation d’un appartement dans l’immeuble n’ayant pas déjà fait l’objet d’une autorisation en application de l’art. 39 LDTR devait être soumise à une telle autorisation. La troisième et dernière conclusion était aussi irrecevable, de même que la conclusion subsidiaire, l’inscription au RF ayant été effectuée et la chambre de surveillance étant seule compétente.
Si le recours ne devait pas être jugé irrecevable, il était infondé. L’ASLOCA faisait mention d’une fraude à la loi qui avait eu lieu plus de dix ans auparavant, dont elle ignorait tout et à laquelle elle n’avait pas participé. Plusieurs ventes avaient, depuis, été inscrites au RF avant son acquisition, notamment en faveur de G______ et M______. Dans un arrêt 1C_370/2021 du 10 novembre 2022, le Tribunal fédéral avait jugé que la sécurité du droit s’opposait à ce qu’il soit revenu sur cette situation en cas de vente ultérieure, celle-ci devant être analysée pour elle‑même. S’agissant de l’aliénation à B______, l’art. 39 LDTR n’avait pas été éludé et l’art. 11 RDTR avait été appliqué à juste titre. Dans ce cadre, le fait que l’appartement ait été loué par d’anciens propriétaires n’était pas pertinent puisqu’il fallait se limiter à examiner si le propriétaire actuel l’avait loué.
d. B______ a conclu à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.
Il a fait siennes les considérations de A______, précisant qu’il s’était établi en Suisse depuis six ans et travaillait chez N______ dans le canton de Zurich. Il avait appris l’existence de l’appartement à vendre sur Internet et l’avait acquis en raison de sa position géographique, à quelques pas de la filiale genevoise de son employeur, où il pourrait travailler après avoir acquis la nationalité suisse. Pour l’achat de cet appartement, il avait suivi les instructions de l’agence du vendeur et du notaire. Il ignorait la réglementation de l’art. 39 LDTR, dont ni le vendeur ni le notaire ne l’avaient informé.
e. L’ASLOCA a souligné que le département avait laissé les inscriptions frauduleuses subsister malgré les injonctions de la chambre administrative. Une révocation de l’inscription de G______ aurait été d’autant plus indiquée qu’elle partageait avec F______, société à l’origine de la fraude, le même administrateur. En outre, K______ et L______ faisaient partie des personnes proches de C______, en tant que premiers bénéficiaires des certificats d’actions distribués frauduleusement afin de vendre l’immeuble à la découpe. Il était consternant que le département s’appuie sur l’art. 11 RDTR pour tenter de justifier l’absence d’autorisation. Si A______ n’était propriétaire que d’un seul appartement, c’était car G______ s’était vu attribuer par F______ un seul et unique lot. Ainsi, retenir que la propriété d’un seul lot dispenserait d’autorisation au sens de l’art. 39 LDTR reviendrait à récompenser l’opération frauduleuse dans sa totalité.
L’interprétation selon laquelle un appartement jamais loué serait un appartement qui n’avait jamais été loué par son propriétaire actuel était contraire à la jurisprudence. Par ailleurs, il était rappelé que I______ était un professionnel de l’immobilier et qu’il ne pouvait ignorer les fraudes commises à l’aide des SIAL par C______. Ces faits étaient de notoriété publique et avaient été relayés par la presse bien avant l’acquisition de l’appartement par A______. De surcroît, I______ avait des liens de parenté avec deux personnes ayant participé à l’opération frauduleuse initiale, soit K______ et L______. Il ne pouvait prétexter ainsi d’une quelconque bonne foi.
Ni les intérêts du vendeur ni ceux de l’acheteur ne permettaient une autorisation en application de la clause générale de l’art. 39 al. 2 LDTR. La fraude dans l’immeuble avait fait l’objet de nombreuses décisions de justice, encore récemment avec l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_191/2021 du 21 mars 2022.
Dès lors que B______ ne prendrait domicile à Genève que lorsqu’il aurait acquis la nationalité suisse, il n’y avait aucune urgence à autoriser l’aliénation contestée.
f. B______ a indiqué qu’il était prêt à déménager le plus rapidement possible à Genève dans l’appartement qu’il avait acquis.
g. Par jugement du 30 juin 2025, le TAPI a admis le recours.
Même si elles n’étaient pas formulées comme telles, les conclusions de l’ASLOCA pouvaient être comprises comme des conclusions en constatation de la nullité de l’inscription de A______ au RF.
La vente de l’appartement à M______ était fictive, ou tout au moins réalisée dans des conditions suspectes laissant fortement douter de sa réalité juridique. En effet, il avait acquis le lot de PPE n° 3.04 pour un montant de CHF 405’000.- et l’avait revendu à G______ neuf ans plus tard au même prix. Cette dernière l’avait cédé à A______ deux mois après pour la somme de CHF 535’000.-, réalisant un bénéfice de CHF 130’000.-. Il était insolite et surprenant qu’M______ n’ait pas voulu réaliser le moindre bénéfice sur la vente de l’appartement. Ce fait interpellait d’autant plus que G______ avait ensuite rapidement vendu ce logement et réalisé un bénéfice de l’ordre de 32%. Dans ces circonstances, il ne pouvait être tenu compte de l’achat puis de la revente de l’appartement par M______.
La vente des appartements au sein de l’immeuble s’insérait dans le cadre d’une fraude à la loi, élément confirmé par le TAPI, la chambre administrative et le Tribunal fédéral. A______ soutenait qu’elle l’ignorait, faisant ainsi implicitement valoir sa bonne foi. Or, son administrateur, I______, était un professionnel de l’immobilier à Genève et ne pouvait ignorer la saga concernant l’immeuble, dont la presse s’était faite l’écho. Il convenait de retenir que A______ avait vu l’occasion de réaliser un profit important dans un court laps de temps, profitant de la situation née d’un comportement frauduleux, en vendant l’appartement un an après son acquisition pour un montant de CHF 675’000.-, réalisant ainsi un gain de CHF 140’000.-, soit de l’ordre de 26%. A______ devait être considérée comme le dernier maillon lucratif d’une fraude à la loi.
En outre, son inscription au RF n’était pas conforme aux art. 39 LDTR et 11 al. 3 RDTR, dans la mesure où la jurisprudence requérait que l’appartement n’ait jamais été loué, et ce non seulement par l’actuel propriétaire mais également par les propriétaires antérieurs. L’intérêt public et général à maintenir, en période de pénurie de logements, l’affectation locative d’un appartement à louer devait primer sur les intérêts purement économiques de A______ et de B______. Son inscription ne lui ayant pas conféré la qualité de propriétaire, A______ ne pouvait pas procéder valablement à la vente du lot de PPE n° 3.04.
Il ne pouvait être admis que A______ avait acquis l’appartement de bonne foi. La sécurité du droit ne s’opposait pas à la constatation de la nullité de son inscription au RF, dans la mesure où le dernier acte s’inscrivant dans l’opération de fraude ne remontait qu’à juillet 2024, voire à juillet 2023.
E. a. Par acte du 4 août 2025, A______ a interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le jugement précité, concluant à son annulation et à ce qu’il soit dit et constaté que la vente conclue entre elle et B______ était valable.
Aucun élément du dossier ne permettait d’appuyer la thèse du TAPI selon laquelle la vente à M______ était fictive au motif qu’il avait vendu l’appartement à G______ au même prix neuf ans plus tard. Il ne s’agissait que d’une supposition.
Dans le contexte des opérations litigieuses, l’hypothèse qu’il fallait retenir pour expliquer les prix identiques était que la vente s’était accompagnée du versement d’un dessous-de-table. Il n’était en effet pas imaginable qu’une opération fictive se soit déroulée sur neuf ans. La vente en cause disposait donc d’une réalité juridique, ce qui aurait dû conduire le TAPI à constater que l’appartement était sorti du parc locatif, rendant sa vente à B______ légale.
En outre, si le département n’avait pas agi contre les inscriptions frauduleuses, c’était justement pour une question de sécurité du droit. Il existait un risque de voir d’autres intervenants, notamment des banques prêteuses, touchés par la nullité de l’inscription au RF.
B______ était de bonne foi et avait le droit de conserver la propriété de l’appartement conformément à l’art. 973 al. 1 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210). L’annulation de la vente serait disproportionnée tant pour l’acquéreur que pour le vendeur.
b. Le département a appuyé le recours, renvoyant à ses écritures déposées devant le TAPI.
c. L’ASLOCA a conclu au rejet du recours.
La recourante soulevait que la vente de l’appartement litigieux par M______ à G______ aurait été accompagnée d’un dessous-de-table, ce qui n’était pas établi. Néanmoins, à imaginer que cela soit le cas, l’acte simulé, soit la vente sans dessous‑de-table, serait nul. Il en irait de même de l’acte dissimulé, dans la mesure où la vente à G______ aurait été effectuée pour un prix supérieur à celui indiqué dans l’acte de vente, sans respecter la forme authentique. Or, la forme authentique exigeait notamment que la vente porte sur le prix convenu. Par conséquent, cet argument n’était d’aucun secours à la recourante.
En outre, le RF ne cessait de proclamer, procédure après procédure, que la publication d’une transaction n’emportait pas encore d’inscription au RF. Ainsi, B______ n’était pas devenu propriétaire, dans la mesure où la procédure portait précisément sur la licéité de l’acquisition. Il n’y avait donc nulle bonne foi à protéger.
Pour le surplus, elle faisait sienne l’argumentation du TAPI.
d. B______ a conclu, principalement, à l’annulation du jugement du TAPI et à ce que le recours de l’ASLOCA du 4 septembre 2024 soit déclaré irrecevable. Subsidiairement, il a conclu à l’annulation du jugement querellé et à ce qu’il soit dit et déclaré qu’il était l’actuel propriétaire du lot de PPE n° 3.04. « Si mieux même », le dossier devait être renvoyé au TAPI pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Il se rapportait pour l’essentiel aux explications qui lui avaient été communiquées par A______, lesquelles étaient retranscrites à l’identique dans sa réponse.
Le jugement entrepris comprenait de nombreuses violations de la loi et consacrait un arbitraire regrettable et choquant. Le TAPI perdait de vue que l’art. 956a al. 3 CC mentionnait expressément qu’un recours était exclu lorsque l’inscription, la modification ou la radiation de droits réels ou d’annotations avaient été portées au grand livre. Or, tel était le cas, ce qui aurait dû conduire le TAPI à déclarer irrecevables toutes les conclusions de l’ASLOCA, comme l’avait fait la chambre administrative dans une cause similaire.
La « pirouette juridique » à laquelle avait procédé le TAPI en interprétant les conclusions de l’ASLOCA comme des conclusions en constatation de la nullité de l’inscription de A______ au RF était contraire au droit. Il était attendu de spécialistes de la LDTR qu’ils prennent des conclusions claires et précises, ce d’autant plus qu’ils avaient été parties au litige ayant abouti à l’ATA/79/2015 précité, dans lequel les mêmes conclusions avaient été déclarées irrecevables. Il était dès lors surprenant que le TAPI ait rendu, dans le cas d’espèce, un jugement contradictoire avec l’arrêt précité. Il apparaissait que le TAPI s’était arrogé plus de droits que n’en avait décidé le législateur, violant ainsi la loi et notamment la primauté du droit fédéral.
Si, par impossible, le TAPI pouvait se déterminer sur la nullité, il n’en demeurait pas moins qu’il avait violé la loi en admettant celle-ci. Il était le propriétaire inscrit au grand livre du RF, et non A______. Seule sa bonne foi était donc pertinente pour se déterminer sur la nullité de l’inscription. Au moment où il s’était intéressé à l’acquisition de l’appartement, A______ était inscrite au RF comme propriétaire de celui‑ci. Dès lors, il devait être maintenu dans son acquisition, conformément à l’art. 973 al. 1 CC. Même à retenir que A______ aurait été inscrite indûment au RF, cela n’y changerait rien, dès lors qu’il ne connaissait pas les vices et ne devait pas les connaître (art. 974 al. 1 CC a contrario).
Le cheminement du TAPI pour aboutir à la nullité de l’inscription de A______ était singulier. Si la fraude à la loi initiale n’était pas contestée, il ne pouvait cependant pas conclure que la vente de l’appartement à M______ « ét[ait] fictive, ou tout au moins réalisée dans des conditions suspectes » laissant douter de sa réalité juridique. Cette affirmation était choquante et consacrait l’arbitraire le plus crasse, celle-ci reposant sur une simple supputation. A______ ignorait le contexte de cette vente et ne pouvait pas se prononcer en détail sur celle-ci, tout comme le TAPI, qui n’avait entendu ni M______, ni un représentant de G______. Il était ainsi expressément requis de la chambre administrative qu’elle entende ces derniers. En outre, aucun élément du dossier ne permettait de conclure que ces derniers se connaissaient, ni qu’M______ avait eu connaissance de la fraude à la loi lorsqu’il avait acquis le lot de PPE n° 3.04. Si le notaire en charge de la vente et le conservateur du RF avaient eu un doute sur l’existence d’une fraude, ils auraient refusé de procéder, ce d’autant plus qu’ils étaient particulièrement attentifs à cette époque, depuis le changement de pratique intervenu le 9 avril 2014. La réalité de cette acquisition ne pouvait être remise en cause. S’il n’était certes pas courant que le prix de vente fût identique au prix d’achat, les parties à un contrat de vente étaient libres de déterminer le prix qu’elles souhaitaient, le vendeur pouvant avoir ses raisons de fixer un tel prix. F______ ayant transféré la propriété de l’appartement à G______ le 3 décembre 2013, s’il devait être retenu qu’un acquéreur avait participé à la fraude à la loi, ce ne pouvait être que G______. En tout état, le TAPI aurait dû interpeller les parties sur son intention de retenir la nullité de l’inscription de A______ au RF. En ne le faisant pas, il avait violé leur droit d’être entendues.
Enfin, il avait été retenu que A______, dont l’administrateur, I______, était un professionnel de l’immobilier, avait connaissance de la fraude à la loi initiale et, en plus, qu’elle était le dernier maillon lucratif de celle-ci. Or, avant le recours de l’ASLOCA devant le TAPI, I______ n’en avait jamais entendu parler. La fraude avait fait l’objet d’une couverture médiatique pauvre, et non d’une « saga dans la presse ». Il n’était donc pas étonnant qu’il n’en ait jamais entendu parler. À l’époque, G______ était propriétaire de l’appartement au RF et le prix de vente était intéressant, tout en demeurant dans la fourchette des prix du marché. Qu’il ait pu y voir une possibilité de gain futur était sans pertinence et correspondait par ailleurs au but de la société. À nouveau, si le conservateur du RF et le notaire en charge de la vente avaient eu un doute sur l’existence d’une fraude, ils auraient refusé de procéder. Enfin, la publication exigée par l’art. 157 de la loi d’application du code civil suisse et d’autres lois fédérales en matière civile du 11 octobre 2012 (LaCC – E 1 05) ne devait être entreprise ni par l’acquéreur, ni par le vendeur.
Même si, par impossible, il devait y avoir un vice, celui-ci n’était pas facilement décelable. Le RF n’avait pas uniquement le devoir d’enregistrer les actes comme un simple exécutant, mais il avait l’obligation de contrôler toute inscription. Ainsi, s’il avait constaté qu’une autorisation était nécessaire dans le cas d’espèce, il n’aurait pas procédé. Il était patent qu’à tout le moins M______, A______ et lui-même étaient de bonne foi lors de leur acquisition respective.
Pour le reste, il renvoyait à ses précédentes écritures. Même si A______ avait été inscrite à tort au RF, il devait conserver son droit de propriété, car il ne connaissait pas les vices, ni n’était tenu de les connaître. Il déclarait expressément n’avoir aucune connaissance des rapports de propriété et/ou de possession antérieurs de l’appartement qu’il avait acquis.
e. A______ n’a pas répliqué dans le délai imparti.
f. Sur ce, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées.
g. Par souci de simplification, en tant que la réponse de B______ est, pour l’essentiel, un copier-coller d’une détermination de A______, les explications et l’argumentation qu’elle contient seront examinées avec celles de la recourante.
EN DROIT
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA ; art. 63 al. 1 let. b LPA).
La recourante sollicite l’audition d’M______ et d’un administrateur de G______.
2.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes et d’obtenir qu’il y soit donné suite (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 III 48 consid. 4.1.1 ; 140 I 285 consid. 6.3.1). Ce droit n’empêche pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, s’il acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier. Il n’implique pas le droit d’être entendu oralement ou d’obtenir l’audition de témoins (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 ; 138 III 374 consid. 4.3.2).
2.2 En l’espèce, la recourante a pu faire valoir son droit d’être entendue à diverses reprises dans le cadre de la procédure. Au vu des questions juridiques soulevées par la présente cause, la chambre de céans considère être en possession d’un dossier complet, les faits étant suffisamment documentés tant par les écritures des parties que par les nombreux arrêts auxquels elles se sont référées, rendus dans des causes similaires, portant sur le même immeuble et le même complexe de faits.
Comme il sera vu ci-dessous, l’audition d’M______, au demeurant non obligatoire, ne s’avère ni utile ni nécessaire à la résolution du litige, compte tenu du fait que l’appartement a fait l’objet de ventes ultérieures.
Il est par ailleurs rappelé que l’administrateur président de G______ est C______, également administrateur président de F______, société dont il a été confirmé, dans l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_361/2017 précité, qu’elle avait sciemment mis sur pied des opérations artificielles dans l’immeuble en cause, afin de réaliser une fraude à la loi et de procéder à des aliénations en éludant l’art. 39 LDTR. Son témoignage n’aurait en conséquence une force probante que relative.
Il ne sera dès lors pas donné suite à la requête d’actes d’instruction.
3.1 Le RF donne l’état des droits sur les immeubles (art. 942 al. 1 CC).
L’office du RF n’opère d’inscription au RF que sur réquisition (art. 46 al. 1 de l’ordonnance sur le RF du 23 septembre 2011 - ORF - RS 211.432.1).
3.2 À teneur de l’art. 83 ORF, l’office du RF vérifie que les conditions légales de l’inscription au grand livre sont réunies (al. 1). Il contrôle la forme et le contenu de la réquisition, l’identité de la personne qui la présente et son droit de disposer. En cas de réquisition par un représentant, il vérifie ses pouvoirs de représentation. Sont également examinés la capacité civile, lorsqu’elle est restreinte d’après les pièces justificatives déposées ou les écritures du RF, l’inscription requise, pour s’assurer qu’elle est susceptible de faire l’objet d’une inscription au RF, le justificatif relatif au titre, en particulier sa forme, les pièces justificatives accompagnant la réquisition, pour s’assurer qu’elles sont complètes, et enfin, les autorisations et les consentements nécessaires, pour s’assurer qu’ils ont été produits (al. 2).
3.3 Selon l’art. 87 ORF, lorsque les conditions de l’inscription au grand livre ne sont pas remplies, l’office du RF rejette la requête (al. 1). Les motifs du rejet doivent être communiqués par écrit à la personne qui présente la réquisition ainsi qu’à quiconque touché par la décision, avec l’indication des voies de recours (al. 3).
L’inscription au grand livre du RF consacre l’admission de la réquisition d’inscription audit registre et constitue une décision au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LPA (ATA/491/2021 du 11 mai 2021 consid. 3a ; ATA/79/2015 précité consid. 12b ; ATA/948/2014 précité consid. 12b).
3.4 La publication des acquisitions foncières dont le RF a pris connaissance lors de la réception des réquisitions d'inscription est indépendante des décisions d'admission et de rejet de celles-ci (ATA/948/2014 précité consid. 14). Les cantons peuvent prévoir que les acquisitions de propriété immobilière sont publiées (art. 970a al. 1 CC). À Genève, cette publication est prescrite par l’art. 157 LaCC, intitulé « Publication des transactions immobilières », qui dispose que les acquisitions de propriété immobilière sont publiées dans la FAO.
La publication a pour principale fonction d’informer les tiers et la population de l’existence des transactions passées devant notaires, d’attirer l’attention de tiers lésés ou de tiers intéressés sur l’existence de celles-ci, et de permettre à ceux-ci de réagir dans des délais appropriés, notamment pour épurer les litiges et préserver les acquéreurs de contestations ou de réclamations tardives (ATA/948/2014 précité consid. 14).
3.5 Selon l’art. 956a CC, les décisions de l’office du RF peuvent faire l’objet d’un recours devant l’autorité désignée par le canton (al. 1). A qualité pour recourir, notamment toute personne atteinte de manière particulière par une telle décision et ayant un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée (al. 2 ch. 1) ainsi que l’autorité de surveillance administrative du canton dans la mesure où le droit cantonal lui accorde un droit de recours (al. 2 ch. 2). Le recours est exclu lorsque l’inscription, la modification ou la radiation de droits réels ou d’annotations ont été portées au grand livre (al. 3). À Genève, la chambre de surveillance de la Cour de justice statue sur les recours visés à l’art. 956a CC (art. 152 LaCC).
3.6 Le TAPI est l’autorité inférieure de recours dans les domaines relevant du droit public, pour lesquels la loi le prévoit (art. 116 al. 1 LOJ). Les décisions prises et autorisations délivrées par le département en application de la loi doivent être publiées dans la FAO et sont susceptibles d’un recours, dans les 30 jours, auprès du TAPI (art. 45 al. 1 LDTR).
La chambre administrative a déjà jugé, pour des faits similaires à la présente cause, que le TAPI devait se déclarer compétent lorsque le recours de l’ASLOCA portait sur la question de l’application de l’art. 39 LDTR aux opérations de cessions‑transferts publiées par le RF, cela même en l’absence d’une décision du département si celle-ci était prétendument nécessaire (ATA/80/2015 du 20 janvier 2015 consid. 8 ; ATA/79/2015 précité consid. 8 ; ATA/948/2014 précité consid. 8 ; ATA/752/2013 du 12 novembre 2013 consid. 3f et 4).
3.7 Lorsqu’un tiers à la procédure interjette un recours au motif que le droit applicable a été mal déterminé par l’autorité et que la loi qui aurait dû être appliquée exigeait qu’une décision soit prise alors qu’elle ne l’a pas été, il soulève une violation du droit qui ne requiert pas la présence d’une décision, car l’absence d’une telle décision est précisément l’objet du recours. À défaut, une violation consistant pour l’autorité administrative à ne pas soumettre un état de fait à autorisation (au motif que la loi ne s’applique pas au cas examiné) ne pourrait jamais être contrôlée si le destinataire direct de la décision en est satisfait (ATA/79/2015 précité consid. 4 ; ATA/948/2014 précité consid. 4).
3.8 La possibilité de recourir au Tribunal fédéral contre la passivité de l’administration est consacrée par l’art. 94 de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), qui dispose que le recours est recevable si, sans en avoir le droit, la juridiction saisie s’abstient de rendre une décision sujette à recours ou tarde à le faire. Le contenu de cette disposition s’impose aux cantons en vertu de l’art. 111 LTF, qui prescrit que si un recours est ouvert au niveau fédéral, les cantons ne peuvent en fermer la voie au niveau cantonal.
3.9 En l’espèce, la décision d’admission de la réquisition d’inscription n’a pas été notifiée à l’ASLOCA. C’est par la seule publication dans la FAO que celle-ci a été informée de l’existence de la transaction litigieuse. L’ASLOCA est intervenue en qualité de tiers au stade de la procédure contentieuse, en sa qualité d’association régulièrement constituée d’habitants, de locataires et de propriétaires d’importance cantonale, qui existe depuis trois ans au moins, et dont le champ d’activité statutaire s’étend à l’objet concerné au sens de l’art. 45 al. 5 LDTR.
La chambre administrative a certes déjà eu l’occasion de confirmer que des inscriptions de transferts litigieux au RF ne pouvaient être remises en cause, dès lors que les droits réels litigieux avaient été inscrits au grand livre.
Cela étant, il convient de distinguer le recours contre l’admission des réquisitions d’inscription par le RF de celui contre l’absence de décision du département. Selon l’ASLOCA, le département aurait dû rendre une décision relative à l’aliénation en cause conformément à l’art. 39 LDTR. Or, par courrier du 3 septembre 2024, le département lui a indiqué qu’aucune autorisation d’aliéner au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR n’avait été requise.
Le contrôle de la correcte application de la LDTR relevant de la compétence du TAPI, c’est à bon droit que celui-ci a considéré que la décision dont l’absence était déplorée pouvait faire l’objet d’un recours devant lui. La question de l’inscription des droits réels litigieux au grand livre ne faisait pas obstacle à ce qu’il entre en matière sur le recours sous cet aspect.
Le grief sera donc écarté.
4.1 L’objet du litige est principalement défini par l’objet du recours (ou objet de la contestation), les conclusions du recourant et, accessoirement, par les griefs ou motifs qu’il invoque. L’objet du litige correspond objectivement à l’objet de la décision attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (ATF 136 V 362 consid. 3.4 et 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_581/2010 du 28 mars 2011 consid. 1.5 ; ATA/799/2025 du 22 juillet 2025 consid. 3.1). La contestation ne peut excéder l’objet de la décision attaquée, c’est-à-dire les prétentions ou les rapports juridiques sur lesquels l’autorité inférieure s’est prononcée ou aurait dû se prononcer. L’objet d’une procédure administrative ne peut donc pas s’étendre ou qualitativement se modifier au fil des instances, mais peut tout au plus se réduire dans la mesure où certains éléments de la décision attaquée ne sont plus contestés. Ainsi, si un recourant est libre de contester tout ou partie de la décision attaquée, il ne peut pas prendre, dans son mémoire de recours, des conclusions qui sortent du cadre des questions traitées dans la procédure antérieure (ATA/491/2021 précité consid. 2b).
4.2 La nullité absolue d’une décision peut être invoquée en tout temps devant toute autorité et doit être constatée d’office (ATF 145 III 436 consid. 3 ; 138 Il 501 consid. 3.1 ; 137 I 273 consid. 3.1).
4.3 Dans un arrêt relatif à des faits similaires portant sur le même immeuble, la chambre administrative a déjà été amenée à interpréter des conclusions ayant trait à un transfert de lot PPE intervenu en 2013 et au rétablissement d’une situation conforme au droit comme des conclusions en constatation de la nullité d’une inscription au RF (ATA/491/2021 précité consid. 3). La nullité de l’inscription n’a toutefois pas pu être constatée dans les circonstances d’espèce (ATA/491/2021 précité consid. 10).
4.4 Le droit d'être entendu se rapporte surtout à la constatation des faits. Le droit des parties d'être interpellées sur des questions juridiques n'est reconnu que de manière restreinte, lorsque l'autorité concernée entend se fonder sur des normes légales dont la prise en compte ne pouvait pas être raisonnablement prévue par elles, lorsque la situation juridique a changé ou lorsqu'il existe un pouvoir d'appréciation particulièrement large. Le droit d'être entendu ne porte en principe pas sur la décision projetée. L'autorité n'a donc pas à soumettre par avance aux parties, pour prise de position, le raisonnement qu'elle entend tenir (ATF 145 I 167 consid. 4.1). Toutefois, lorsqu'elle envisage de fonder sa décision sur une norme ou un motif juridique non évoqué dans la procédure antérieure et dont aucune des parties en présence ne s'est prévalue et ne pouvait supputer la pertinence, le droit d'être entendu implique de donner au justiciable la possibilité de se déterminer à ce sujet (ATF 145 IV 99 consid. 3.1 ; 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_233/2025 du 1er décembre 2025 consid. 1.2).
4.5 En l’espèce, la nullité d’une décision pouvant être constatée en tout temps et d’office par n’importe quelle autorité, il ne peut être reproché au TAPI d’avoir considéré que les conclusions de l’ASLOCA pouvaient être comprises comme des conclusions en nullité de l’inscription de A______ au RF, même si elles n’étaient pas formulées comme telles.
Si les parties n’ont pas évoqué le motif juridique de la nullité, il n’en demeure pas moins que la question de l’existence d’une fraude à la loi est un point sur lequel leur argumentation a porté. Dans ces circonstances, elles pouvaient s’attendre à ce que l’admission d’une fraude à la loi conduise, le cas échéant, à la constatation de la nullité des transferts litigieux. Le TAPI n’était donc pas tenu de les interpeller sur ce point.
Ainsi, l’instance précédente était habilitée à se déterminer sur une éventuelle nullité de ladite inscription au RF, si bien que le grief tiré de la violation du droit d’être entendu sera écarté.
5.1 Selon la jurisprudence constante, la nullité ne frappe que les décisions affectées des vices les plus graves, manifestes ou du moins facilement reconnaissables et pour autant que sa constatation ne mette pas sérieusement en danger la sécurité du droit. Sauf dans les cas expressément prévus par la loi, il ne faut admettre la nullité qu’à titre exceptionnel, lorsque les circonstances sont telles que le système d’annulabilité n’offre manifestement pas la protection nécessaire (ATF 130 II 249 consid. 2.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_354/2015 du 20 janvier 2016 consid. 4.1). Des vices de fond d’une décision n’entraînent qu’exceptionnellement sa nullité. Entrent avant tout en considération comme motifs de nullité l’incompétence fonctionnelle et matérielle de l’autorité appelée à statuer ainsi qu’une erreur manifeste de procédure (ATF 129 I 361 consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_354/2015 précité consid. 4.1).
5.2 La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat, notamment dans la deuxième zone de construction (art. 1 al. 1 et 2 al. 1 let. a LDTR ; art. 19 al. 1 let. b de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30), où se trouve en l’occurrence l’appartement litigieux. À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d’appartements, elle prévoit notamment des restrictions quant à l’aliénation des appartements destinés à la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR).
La lutte contre la pénurie de logements et la spéculation immobilière, de même que la facilitation de l’accès à la propriété du logement, font partie des tâches qu’assument les collectivités publiques en réponse à une préoccupation essentielle de la population, confrontée, pour se loger, à d’importantes difficultés tenant à la rareté des appartements disponibles ainsi qu’aux montants élevés de leurs loyers et prix de vente, notamment dans le canton de Genève (ACST/31/2025 du 26 juin 2025 consid. 5.4). Il y a notamment spéculation immobilière lorsque des entreprises et de riches acquéreurs achètent des appartements dans le but de les laisser vides afin d’augmenter la valeur du sol et des biens immobiliers, plus particulièrement dans l’attente que leur dégradation justifie un abandon de leur affectation locative ou leur conversion en logements de luxe, ou même dans l’attente d’un assouplissement de la LDTR (ATF 119 Ia 348 consid. 3b ; Giuseppa OTTIMOFIORE, Le droit de propriété, un droit fondamental entre inclusion et exclusion, 2012, p. 264).
5.3 Dans le cas d’appartements en PPE, la vente en bloc doit être préférée à la vente par unités séparées, ce procédé-là ne mettant en principe pas en péril les buts de la LDTR. La LDTR s’applique lorsqu’un appartement est individualisé, puis vendu. Elle ne saurait cependant empêcher la vente en bloc de plusieurs appartements à un même acquéreur, car, dans ce cas, le risque de voir ces appartements sortir du marché locatif est pratiquement nul. Toutefois, même dans ce cas de figure, le fait de vendre « à la découpe » des immeubles locatifs en blocs de petites tailles a pour effet une transformation progressive de l’immeuble locatif contraire à l’esprit de la LDTR. Une diminution de la taille des lots et, parallèlement, une multiplication du nombre des propriétaires tendent en effet indéniablement à mettre en péril le maintien de l’affectation locative des appartements loués ainsi que la préservation de loyers bon marché, maintenus en vertu du but de la LDTR. Cela augmente la probabilité d’une vente ultérieure de logements individualisés, et partant le risque d’une atteinte au parc immobilier locatif (arrêt du Tribunal fédéral 1C_370/2021 précité consid. 3.2.2 ; ATA/612/2025 du 3 juin 2025 consid. 2.2).
5.4 Le principe de la bonne foi entre administration et administré, exprimé aux art. 9 et 5 al. 3 Cst., exige que l’une et l’autre se comportent réciproquement de manière loyale. En particulier, l’administration doit s’abstenir de toute attitude propre à tromper l’administré et elle ne saurait tirer aucun avantage des conséquences d’une incorrection ou insuffisance de sa part (ATA/491/2021 précité consid. 6a ; Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, Manuel de droit administratif, 3e éd., 2025, n. 567).
5.5 Il y a fraude à la loi – forme particulière d’abus de droit – lorsqu’un justiciable évite l’application d’une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d’une autre norme permettant d’aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit. La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner. Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L’autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l’existence d’une fraude à la loi, ou du moins démontrer l’existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances d’espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_132/2022 du 20 mars 2023 consid. 4.1 ; ACST/17/2023 du 26 avril 2023 consid. 6.1 ; ATA/491/2021 précité consid. 6b).
5.6 Celui qui acquiert la propriété ou d’autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du RF est maintenu dans son acquisition (art. 973 al. 1 CC).
5.7 Selon l’art. 974 CC, lorsqu’un droit réel a été inscrit indûment, l’inscription ne peut être invoquée par les tiers qui en ont connu ou dû connaître les vices (al. 1). L’inscription est faite indûment lorsqu’elle a été opérée sans droit ou en vertu d’un acte juridique non obligatoire (al. 2).
5.8 Dans un arrêt de 2010 (ATA/255/2010 du 20 avril 2010), la chambre administrative a déjà été amenée à examiner la nullité d’un partage-attribution en raison de l’absence d’autorisation d’aliéner. Le vice était grave, mais non facilement décelable, puisque le conservateur avait procédé à l’enregistrement de l’acte de partage-attribution sans exiger les autorisations de vente (consid. 9d). Du point de vue de la sécurité du droit, l’exécutabilité de la nullité des partages‑attributions serait extrêmement problématique, notamment du fait que l’appartement en cause avait été vendu à des tiers, inscrits au RF. L’application du constat de nullité créerait dans la pratique une situation inextricable au vu du temps écoulé et de la bonne foi des nouveaux propriétaires (consid. 9e). La nullité ne pouvait donc être constatée (consid. 10).
Dans un arrêt relatif à des faits similaires portant sur le même immeuble, la chambre administrative a examiné la nullité d’une inscription au RF en raison d’une absence d’autorisation d’aliéner. Le vice était particulièrement grave puisqu’il consacrait une violation de la LDTR obtenue par la mise en place d’une fraude à la loi. La décision d’admission de la réquisition d’inscription au RF était matériellement viciée. Néanmoins, le dernier acte de l’ensemble des opérations de fraude remontait à plus de sept ans et la sécurité du droit s’opposait à la nullité de ladite inscription (ATA/491/2021 précité consid. 10, confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_370/2021 précité).
5.9 En l’espèce, l’ASLOCA conteste l’inscription de la recourante au RF au motif qu’elle est intervenue grâce à une fraude à la loi, ce qui a été retenu par le TAPI dans le jugement querellé.
Si la situation de la recourante n’a pas fait l’objet de l’arrêt du 23 mai 2017 (ATA/577/2017 précité, confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_361/2017 précité), l’opération initiale s’inscrit néanmoins dans le même immeuble et dans le même complexe de faits : cession par C______, le 15 mai 2012, des actions de F______ à G______, deux sociétés dont il est administrateur avec signature individuelle ; vente de l’immeuble à F______ un mois plus tard, le 15 juin 2012 ; transformation de F______ en SIAL dix jours plus tard, le 25 juin 2012 ; soumission de l’immeuble au régime de la PPE quatre jours plus tard, le 29 juin 2012 ; enfin, transfert du lot de PPE n° 3.04 à l’actionnaire-locataire, en l’occurrence G______, le 3 décembre 2013. La situation concerne ainsi les mêmes opérations et le même immeuble, en relation avec un appartement et une acquéreuse distincts. Elle s’inscrit dès lors dans le contexte du même montage mis sur pied dès l’origine dans le but de contourner la LDTR, et donc de la fraude à la loi constatée dans ces arrêts (arrêt du Tribunal fédéral 1C_361/2017 précité consid. 4.4 ; ATA/577/2017 précité consid. 7).
Tant l’aliénation des actions que la transformation en SIAL ont été remises en cause par les juridictions administratives, qui les ont considérées s’inscrire dans le contexte global de fraude à la loi. Celle-ci apparaît d’autant plus manifeste, dans le cas présent, que C______ était, en 2013, à la fois administrateur président avec signature individuelle de la venderesse et de l’acheteuse. C’est donc grâce à la situation créée artificiellement pour rentrer dans un cas d’application de l’ancienne pratique du département que G______ a été inscrite au RF sans qu’une autorisation d’aliéner ait été exigée. Le département n’étant pas intervenu avant que le transfert de l’appartement n° 3.04 à G______ ait été inscrit au RF, l’opération a été entièrement achevée.
Depuis les ATA/948/2014 et ATA/79/2015 précités – étant rappelé que G______ était partie à cette dernière procédure –, comme depuis l’ATA/577/2017 et l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_361/2017 précités, l’autorité intimée n’a entrepris aucune démarche relative aux inscriptions au RF intervenues dans ce contexte. Bien que cette omission soit regrettable, la sécurité du droit s’oppose désormais à la constatation de la nullité de l’inscription au RF de 2013.
Dans le cas jugé par l’ATA/491/2021 précité, F______ avait transféré à une actionnaire-locataire la propriété du lot de PPE de l’immeuble correspondant à son certificat d’actions. L’actionnaire avait ensuite demandé l’autorisation de vendre sa part de PPE à O______ SA (ci-après : O______) – qui avait son siège auprès de la régie et avait pour administrateur C______ –, expliquant être endettée à hauteur de CHF 800’000.- auprès de la régie. La chambre de céans avait considéré que les dettes invoquées par la requérante comme intérêt pour pouvoir aliéner l’appartement s’inscrivaient dans un contexte de fraude à la loi. La délivrance d’une autorisation d’aliéner permettait à C______ de reprendre la propriété de l’appartement, mais individualisé, après validation par autorisation d’aliéner, au travers de O______. L’autorisation d’aliéner litigieuse était donc annulée.
Le second chaînon d’opérations est intervenu in casu entre le 23 juin 2014 et le 28 juillet 2023. À la différence du cas précité, G______ n’a pas sollicité une autorisation d’aliéner au profit d’M______, alors qu’elle aurait dû le faire.
En l’état, l’opération d’achat et de revente successifs de l’appartement entre G______ et M______, pour un prix identique neuf ans plus tard, le 2 mai 2023, interroge. La seule hypothèse avancée par la recourante pour expliquer les prix de vente identiques, à savoir que la vente aurait été « accompagnée du versement d’un dessous-de-table », sans plus de précisions, ne peut être retenue, aucun indice ne la rendant ne serait-ce que vraisemblable. Quoi que la recourante en dise, force est de constater que l’opération litigieuse a permis à C______, administrateur président de G______, de redevenir propriétaire, par l’intermédiaire de sa société, de l’appartement et, en outre, de réaliser un bénéfice de CHF 130’000.- à peine deux mois plus tard, en revendant l’appartement pour un montant de CHF 535’000.-.
Bien que la recourante indique avoir pris connaissance de la possibilité d’achat par le biais de la régie, on peut se demander si I______, associé gérant de A______ et professionnel de l’immobilier à Genève, pouvait ignorer la fraude à la loi initiale. Cette dernière avait fait l’objet d’articles dans la presse, notamment spécialisée. De surcroît, à tout le moins un de ses proches, à savoir son père K______ , avait été partie à une procédure dans une cause similaire portant sur le même immeuble. Dans l’arrêt en question, la chambre administrative avait retenu qu’il existait, au vu des cessions‑transferts réalisés par F______, un doute manifeste quant à l’existence d’une fraude à la loi (ATA/948/2014 précité consid. 9). Le TAPI a considéré, dans ces circonstances, que la bonne foi de A______ ne pouvait être admise, qualifiant la recourante de « dernier maillon lucratif d’une fraude à la loi ».
La question de savoir si A______ était inscrite à tort comme propriétaire du lot de PPE n° 3.04 peut toutefois souffrir de rester indécise. En effet, le TAPI ne pouvait analyser la bonne foi de A______ sans tenir compte de la vente ultérieure de l’appartement à B______. Même à admettre que A______ ne soit pas devenue propriétaire de l’appartement en l’absence d’une autorisation, laquelle était nécessaire, avant l’aliénation de celui-ci un an plus tard – qui lui a permis de réaliser un bénéfice important, soit CHF 140'000.- –, l’instance précédente ne pouvait faire abstraction de la vente, le 25 juillet 2024, à B______. Or, aucun élément concret ne permet de douter de la bonne foi de ce dernier, pour qui le RF est réputé exact et complet. Compte tenu de la foi publique rattachée au RF, une inscription de A______, même indue, ne ferait pas échec à l’acquisition par B______ de la propriété de l’appartement. L’ASLOCA ne prétend en particulier pas que l’acquéreur aurait été partie prenante à la fraude à la loi.
Il suit de là que le TAPI ne pouvait constater la nullité de l’inscription de A______ au RF ni, a fortiori, retenir qu’une absence de pouvoir de disposer l’avait empêchée de procéder valablement à la vente du lot.
Le grief sera admis sur ce point.
6.1 Mis à part le vice résultant de l’inexactitude de l’inscription, l’acquisition du droit réel par le tiers de bonne foi doit être valable. Peu importe que l’acquisition ait lieu selon le principe absolu, selon le principe relatif ou complètement hors registre ; peu importe également que le droit ait été acquis à titre gratuit ou onéreux. Il faut pour cela que le titre d’acquisition soit valable : le principe de la foi publique ne permet de remédier qu’à l’absence du pouvoir de disposer du titulaire du droit, mais pas à des défauts (d’ordre matériel ou formel) dont serait entaché le titre d’acquisition. Il faut également que l’opération d’acquisition soit conforme aux règles légales : ainsi, la réquisition doit émaner de la personne formellement légitimée et l’inscription doit être régulière en la forme (Michel MOOSER, in Pascal PICHONNAZ/ Bénédict FOËX/Denis PIOTET, Commentaire romand Code civil II, 2016, n. 12 ad art. 973 CC).
6.2 La surveillance du RF prend la forme d’une surveillance administrative (art. 956 CC) et d’une surveillance juridictionnelle (art. 956a CC ; Paul‑Henri STEINAUER, Les droits réels, tome I, 6e éd., 2019, n. 799).
À Genève, l'office du RF est placé sous la surveillance du département (art. 151 LaCC, en relation avec les art. 953 et 956 CC ; art. 6 al. 1 let. e ROAC).
La surveillance administrative est une surveillance générale. Elle a une double portée. Elle consiste d’abord en un contrôle général du bon fonctionnement du service administratif : cela concerne notamment la mise à disposition de personnel et l’engagement de moyens financiers. Elle consiste ensuite en une surveillance spécifique ; cela concerne le contrôle de la régularité de l’application des normes propres à la tenue du RF. Elle comporte une surveillance régulière. L’autorité doit procéder à des inspections des bureaux du RF et contrôler la tenue des documents ; si elle constate des irrégularités, elle doit les signaler au conservateur et veiller à ce qu’il y soit remédié. Elle peut également adresser aux conservateurs des directives, de portée générale ou particulière (Michel MOOSER, in Pascal PICHONNAZ/ Bénédict FOËX/Denis PIOTET, op. cit., n. 6 ad art. 956 CC).
6.3 L’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d’un appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). Pour remédier à la pénurie d’appartements locatifs dont la population a besoin, tout appartement jusqu’alors destiné à la location doit conserver son affectation locative, dans les limites du chapitre relatif aux mesures visant à lutter contre la pénurie d’appartements locatifs (art. 25 al. 1 LDTR). Il y a pénurie d’appartements lorsque le taux des logements vacants considéré par catégorie est inférieur à 2% du parc immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 LDTR).
6.3.1 Selon l’art. 11 al. 3 RDTR, par appartement jusqu’alors offert en location, au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR, il faut entendre, soit : l’appartement loué lors du dépôt de la requête en autorisation d’aliéner (let. a) ; l’appartement vide ou vacant lors du dépôt de la requête en autorisation d’aliéner, mais qui a précédemment été loué par son propriétaire actuel (let. b) ; l’appartement occupé, lors du dépôt de la requête en autorisation d’aliéner, par son propriétaire, si celui-ci a précédemment loué l’appartement considéré (let. c).
En réalité, l’appartement est également assujetti si la requête d’autorisation n’est pas déposée en violation de la loi (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation : immeubles de logements et appartements, 2014, p. 408 ch. 2.6).
6.3.2 Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque année par arrêté du Conseil d’État en fonction du nombre de pièces par appartement (art. 11 al. 1 RDTR). Pour l’ensemble de l’année 2025, il y a pénurie au sens des art. 25 à 39 LDTR dans toutes les catégories des appartements d’une à sept pièces inclusivement (arrêté du Conseil d’État déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR du 18 décembre 2024 - ArAppart - L 5 20.03). Tel était également le cas pour les années 2022 à 2024.
6.4 L’art. 39 al. 4 LDTR prévoit que le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue, sous réserve du régime applicable à l’aliénation d’appartements destinés à la vente régi par l’art. 8A de loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35 ; let. a) ; était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée (let. b) ; n’a jamais été loué (let. c) ; a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois.
En cas de réalisation de l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de place pour une pesée des intérêts au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR. Les conditions posées à l’art. 39 al. 4 LDTR sont alternatives (ATA/1219/2021 du 16 novembre 2021 consid. 3a).
6.5 La LDTR vise à éviter la disparition de logements à usage locatif (arrêt du Tribunal fédéral 1P.406/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3). Sa réglementation poursuit un intérêt public évident, important et reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_546/2019 du 21 avril 2020 consid. 3.2 ; ATA/612/2025 du 3 juin 2025 consid. 2.2 ; ATA/1332/2023 du 12 décembre 2023 consid. 6.3). La réglementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété, y compris le refus de l’autorisation de vendre un appartement loué lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. Pour qu’une telle restriction soit conforme à la garantie de la propriété (art. 26 al. 1 Cst.), l’autorité administrative doit effectuer une pesée des intérêts en présence et évaluer l’importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_370/2021 précité consid. 3.2.1 ; 1C_141/2011 précité consid. 3.2). En effet, la restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une atteinte plus grave que ne l’exige le but d’intérêt public recherché (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa ; ATA/1219/2021 précité consid. 3e ; ATA/1313/2019 du 3 septembre 2019 consid. 7).
6.6 En l’espèce, l’appartement est situé dans un immeuble d’habitation en deuxième zone de construction et donc assujetti à la LDTR (art. 2 LDTR). Il entre, par son nombre de pièces (deux), dans une catégorie de logements où sévit la pénurie, ce qui n’est contesté par aucune des parties. Il ressort du dossier que l’immeuble était initialement entièrement propriété de C______ puis de F______, et donc offert en location, avant la transformation en SIAL puis en PPE. Partant, l’appartement n° 3.04 constituait, en 2013, un logement offert en location dont l’aliénation était en principe soumise à autorisation conformément aux art. 39 al. 1 LDTR et 11 al. 3 RDTR. L’ensemble des opérations menées dans le cadre de la fraude à la loi a abouti à des changements de propriétaire au sens juridique et à l’individualisation de l’appartement sans autorisation.
Le département relève que l’appartement n’a jamais été loué depuis l’aliénation par G______ à M______ le 23 juin 2014 et qu’il n’a donc, à juste titre, pas été soumis à autorisation. Pour le surplus, les actes de vente concernant l’appartement précédant la transaction entre A______ et B______ « ont été traités de manière similaire depuis 2014 ».
Il convient de distinguer, d’une part, le principe de l’assujettissement à autorisation au sens des art. 39 al. 1 LDTR et 11 al. 3 RDTR et, d’autre part, les motifs d’autorisation de l’art. 39 al. 4 LDTR. Le raisonnement du département ne peut être suivi, étant rappelé que les 2 février 2014 et 20 janvier 2015, déjà, la chambre de céans lui a intimé, s’il constatait qu’une transaction faite devant le notaire était viciée, de statuer, en sa qualité d’autorité de surveillance du RF, sur les conséquences de cette situation sur les inscriptions correspondantes portées au grand livre. Le Tribunal fédéral a admis que les opérations ayant mené aux transferts de 2013 procédaient d’une fraude à la loi dans le but d’éviter de solliciter une autorisation d’aliéner. En conséquence, la norme éludée aurait dû être appliquée et il ne pouvait être considéré que l’appartement était sorti du marché locatif. Or, l’autorité intimée a uniquement agi quant aux inscriptions non encore finalisées et sur le plan d’une amende administrative, mais elle n’a entrepris aucune démarche relative aux inscriptions au RF intervenues en fraude à la loi, et notamment à l’inscription de G______.
Dans les circonstances particulières de l’espèce, comme il a été vu ci-dessus, il n’est pas possible de constater la nullité découlant d’une fraude à la loi en raison de l’écoulement du temps et de motifs liés à la sécurité du droit. Les aliénations ultérieures devaient néanmoins être soumises à autorisation, cette mesure étant la seule apte à stopper le processus de fraude à la loi mis sur pied et à préserver le parc locatif genevois en période de pénurie. Ainsi, il doit être retenu qu’une autorisation d’aliéner était nécessaire pour l’aliénation litigieuse de l’appartement, sans que le département puisse raisonnablement se prévaloir de l’application de l’art. 11 al. 3 RDTR. Le fait que les précédents actes de vente concernant l’appartement aient été traités de manière similaire depuis 2014 ne signifiait pas que ce traitement était conforme à la loi. En tant que le département s’appuie sur le fait que A______ ne possédait que cet appartement dans l’immeuble en cause, il perd de vue qu’il s’agit là uniquement d’une conséquence de la vente « à la découpe » constitutive de la fraude à la loi initiale.
Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, le département aurait dû appliquer l’art. 39 LDTR au transfert du lot de PPE n° 3.04 à B______ et rendre une décision. Or, l’aliénation de l’appartement à B______, bien que déjà inscrite au RF, n’a jamais été validée par une telle autorisation. En refusant de se prononcer sur cette question et en « renonç[ant] » à saisir le RF le 3 septembre 2024, l’autorité intimée a abusé de son pouvoir d’appréciation.
Il s’ensuit que le recours sera partiellement admis.
La cause sera transmise directement au département pour qu’il statue en application de l’art. 39 LDTR et délivre ou rejette l’autorisation d’aliéner. Si, dans l’instruction de cette procédure, le département constate l’existence d’une fraude à la LDTR ou suspecte la commission d’autres infractions de nature pénale ou disciplinaire, il devra prendre les décisions qui s’imposent en sa qualité d’autorité de répression (art. 44 LDTR et 129 à 139 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05) ou dénoncer les autres infractions aux autorités compétentes. Par ailleurs, si, au terme de son instruction, le département devait constater que les conditions de la délivrance de l’autorisation d’aliéner ne sont pas réunies et que la transaction faite devant le notaire est viciée, il lui appartiendra d’examiner, notamment en sa qualité d’autorité de surveillance du RF, les conséquences de cette situation.
Une indemnité de procédure de CHF 2’000.- sera allouée à l’ASLOCA, à la charge solidaire de la recourante et de B______ (art. 87 al. 2 LPA).
PAR CES MOTIFS LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE
à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 4 août 2025 par A______ Sàrl contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 30 juin 2025 ;
au fond :
l’admet partiellement ;
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 30 juin 2025 ;
transmet la cause au département du territoire pour qu’il procède dans le sens des considérants ;
met un émolument de CHF 1’500.- à la charge solidaire de A______ Sàrl et B______ ;
alloue une indemnité de procédure de CHF 2’000.- à l’ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES, à la charge solidaire de A______ Sàrl et B______ ;
dit que, conformément aux art. 82 ss LTF, le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature de la recourante ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral suisse, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession de la recourante, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;
communique le présent arrêt à A______ Sàrl, à Me Romolo MOLO, avocat de l’intimée, à B______, au département du territoire - OCLPF ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance.
Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Florence KRAUSKOPF, Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, Patrick CHENAUX, Michèle PERNET, juges.
Au nom de la chambre administrative :
la greffière-juriste :
M. MICHEL
le président siégeant :
C. MASCOTTO
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le
la greffière :