POUVOIR JUDICIAIRE
A/2957/2024-LDTR ATA/256/2026
COUR DE JUSTICE
Chambre administrative
Arrêt du 10 mars 2026
dans la cause
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES recourante représentée par Me Romolo MOLO, avocat
contre
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE – OCLPF
et
A______ SA et
B______ SA
représentées par C______ SA intimés _________
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 30 juin 2025 (JTAPI/729/2025)
EN FAIT
A. a. B______ (ci-après : B______), inscrite au registre du commerce de Genève (ci-après : RC) depuis le 5 août 2009, a pour but l’achat, la vente, l’exploitation, la mise en valeur et la gestion de tous biens immobiliers. D______ en est actionnaire unique et administrateur président avec signature individuelle.
b. A______ SA (ci-après : A______), inscrite au RC depuis le 18 octobre 2022, a pour but notamment l’achat, la vente, la construction, le pilotage, la promotion, la gérance et le courtage de tous biens immobiliers. E______, fils de D______, en est administrateur avec signature individuelle et actionnaire unique.
c. D______ est également administrateur président de la régie C______ SA (ci‑après : la régie) et administrateur président de F______ SA (ci-après : F______), inscrite au RC le 24 novembre 2011 et ayant pour but les achats et ventes immobilières et l’exploitation d’immeubles.
d. Le 12 juillet 2002, D______ a acquis l’immeuble sis au , route G, sur la parcelle n° 490, feuillet 1_____ de la commune de H______ (ci‑après : l’immeuble), dont les 22 appartements étaient destinés à la location.
e. Le 30 mai 2012, en sa qualité d’actionnaire de F______, il a vendu à I______ SA (ci-après : I______) le certificat d’actions n° 14, soit 48 actions de F______ numérotées nos 440 à 487, pour le prix de CHF 214’600.‑.
f. Le 15 juin 2012, il a vendu l’immeuble à F______ au prix de CHF 3’444’000.‑.
g. Le 25 juin 2012, F______ a modifié ses statuts, devenant une société immobilière d’actionnaires-locataires (ci-après : SIAL). L’art. 38 des nouveaux statuts prévoyait que la propriété d’un certificat d’actions conférait le droit de louer une partie déterminée des immeubles sociaux et/ou de leurs dépendances, selon le tableau de concordance.
h. Le 29 juin 2012, l’immeuble a été soumis au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE).
Depuis lors, le certificat d’actions n° 14 est rattaché à la jouissance du lot de PPE n° 5.02 (quote-part de 48/1000es), correspondant à un appartement de quatre pièces de 84 m2 au 3e étage, avec balcon de 2 m2 et local annexe n° 1.23, soit une cave.
i. Par acte notarié du 28 novembre 2013, F______ a transféré à I______ la propriété du lot de PPE correspondant à son certificat d’actions. Ce transfert a été inscrit au grand livre du registre foncier (ci-après : RF) le 16 décembre 2013.
j. Dans un ATA/948/2014 du 2 décembre 2014, rendu dans une procédure à laquelle I______ était partie, la chambre administrative de la Cour de justice (ci‑après : la chambre administrative) a donné instruction au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu par la suite le département du territoire (ci-après : le département), de statuer sur l’applicabilité de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) à treize transferts d’appartements au sein de l’immeuble, dont celui dont avait bénéficié I______. Ces transferts avaient eu lieu par attribution, en nom, de parts de PPE de l’immeuble et avaient dans l’intervalle été inscrits au grand livre du RF. L’Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) en demandait l’annulation ou le constat de la nullité. Le département devait notamment examiner s’il existait une fraude à la LDTR.
k. Durant la même période, d’autres lots de PPE de l’immeuble ont été transférés aux actionnaires détenteurs des certificats d’actions correspondants. Ces opérations d’inscription au RF ont été qualifiées de fraude à la loi par le Tribunal fédéral (arrêts du Tribunal fédéral 1C_361/2017 du 23 novembre 2017 et 1C_370/2021 du 10 novembre 2022). Le Tribunal fédéral a confirmé une amende de CHF 225’000.- prononcée contre D______ en raison des violations de la LDTR commises dans le cadre des fraudes susmentionnées (arrêt du Tribunal fédéral 1C_191/2021 du 21 mars 2022). Ces procédures ne concernaient pas le transfert de l’appartement n° 5.02 à I______, lequel avait déjà été inscrit au RF.
l. Par requête du 6 avril 2018, I______, représentée par la C______, a sollicité de l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), rattaché au département, l’autorisation d’aliéner l’appartement n° 5.02 pour le montant de CHF 850’000.-.
m. Par courriers des 31 octobre et 21 décembre 2018, elle a successivement informé le département du désistement du premier, puis du deuxième acheteur pressenti, et du fait que le nouvel acquéreur était B______ et le prix d’achat de CHF 650’000.‑.
n. Par décision VA 2______ du 18 avril 2019, le département a refusé de délivrer l’autorisation d’aliéner requise, au motif notamment que l’inscription faite au RF le 16 décembre 2013 résultait d’une fraude à la loi.
o. Par jugement du 19 mai 2020, entré en force en l’absence de recours, le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) a annulé cette décision.
Le refus d’aliénation était essentiellement motivé par le fait que l’inscription au RF résultait d’une fraude à la loi, ce qui était exact. Sous cet aspect, la seule différence par rapport aux situations qui s’étaient présentées dans le même immeuble consistait dans le fait que l’étape ultime de l’inscription au RF, bloquée dans le cadre des jugements rendus au sujet de la fraude à la loi, avait déjà été franchie, car cette inscription avait pu avoir lieu juste avant que le département n’ordonne au RF de l’informer désormais des requêtes se rapportant à ce genre d’opération. Il n’était pas envisageable de revenir sur l’inscription faite au RF, solution qui poserait un sérieux problème de sécurité du droit, eu égard en particulier à la foi publique rattachée audit registre. De plus, le statut de l’appartement en regard de la LDTR, en particulier sous l’angle de sa mise à disposition sur le marché locatif, ne changerait pas avec son acquisition par B______ et la décision querellée n’apportait pas non plus de solution immédiate pour améliorer ce statut. Dans ces conditions, l’importante restriction qu’elle constituait à la garantie de la propriété et à la liberté économique apparaissait disproportionnée.
p. Par décision VA 2______ bis du 26 août 2020, annulant et remplaçant celle du 18 avril 2019, le département, se référant aux art. 39 al. 2 LDTR et 13 al. 1 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01), a autorisé l’aliénation au profit d’B______, précisant que cette autorisation ne pouvait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation de l’appartement en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR et/ou de l’art. 12A RDTR.
La cession d’actions survenue en novembre 2013 aurait dû, le cas échéant, faire l’objet d’une requête en autorisation d’aliéner, mais tel n’avait pas été le cas. La requérante ne possédait que cet appartement, actuellement libre de tout occupant, et l’acquéreuse s’était engagée à le remettre sur le marché locatif. L’intérêt public à la préservation du parc locatif était ainsi préservé. La pesée des intérêts conduisait à l’octroi de l’autorisation sollicitée.
q. Le 18 novembre 2021, B______, représentée par la régie, a conclu avec J______ un contrat de bail à loyer portant sur l’appartement, d’une durée d’un an renouvelable, pour un loyer mensuel de CHF 1’805.-, plus des charges de CHF 195.- par mois.
r. Par requête du 29 juillet 2024, B______, par le biais de la régie, a sollicité de l’OCLPF l’autorisation d’aliéner l’appartement concerné à A______ pour le prix de CHF 728’000.-. Le motif était « besoin de liquidités – donation mixte ».
Elle produisait une promesse d’achat-vente en faveur de A______ pour un prix de vente de CHF 728’000.-.
s. Par décision VA 3______ du 19 août 2024, publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, le département a accordé l’autorisation d’aliéner requise en application des art. 39 al. 4 let. d LDTR, subsidiairement 39 al. 2 LDTR et 13 al. 1 RDTR, eu égard notamment au fait que la requérante cédait le seul logement qu’elle possédait dans l’immeuble et que l’intérêt public à la préservation du parc locatif n’était pas mis en péril dans la mesure où l’acquéreuse reprenait les droits et obligations découlant du contrat de bail en cours.
B. a. Par acte du 9 septembre 2024, l’ASLOCA a recouru auprès du TAPI contre cette décision, concluant, principalement à son annulation, subsidiairement au renvoi de la cause au département pour instruction dans le sens des considérants.
Les motifs à l’appui de l’autorisation querellée étaient « risibles » au regard du contexte de fraude dans lequel se situait la transaction. Pour couronner le tout, la société aliénatrice était présidée par la personne à l’origine de tout le montage frauduleux. Le département se moquait de la justice et du but élémentaire de la LDTR, qui était de préserver un parc locatif abordable pour la majorité de la population.
L’un des deux motifs à l’appui de la requête (donation mixte) n’était en soi pas critiquable, mais le but manifeste de cette deuxième autorisation était, d’une part, de faire disparaître le rappel au contexte de fraude évoqué avec grande pudeur dans l’autorisation précédente et, d’autre part, surtout de faire disparaître la condition selon laquelle l’autorisation ne pouvait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation de l’appartement en cause en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. Le « jeu de l’avion », de CHF 650’000.- à CHF 728’000.- en quatre ans, de CHF 165’312.- à CHF 728’000.- en douze ans, pourrait donc reprendre de plus belle et, désormais, sans besoin de requérir une quelconque autorisation.
Céder les actions au même prix qu’en 2020, garder la même entité juridique comme propriétaire et garder la condition susmentionnée aurait été une solution compatible avec les buts de la LDTR, tout en permettant au propriétaire économique de faire une donation à son descendant.
b. B______ et A______, représentées par la régie, ont conclu au rejet du recours.
Les griefs relevaient plus d’un pamphlet – injustifié – à l’encontre du département que d’une argumentation juridique reposant sur des éléments concrets, objectifs et légitimes. D’ailleurs, si elle avait fait preuve d’objectivité, l’ASLOCA aurait pu constater, à la lecture de la décision du 26 août 2020, que toute la problématique de fraude à la loi avait déjà été soulevée par le département, mais écartée par le TAPI. L’intégralité de l’argumentation de l’ASLOCA, tout comme ses suggestions, étaient donc sans pertinence.
Au demeurant, aucun reproche ne pouvait être formulé à l’encontre de la décision querellée, qui était indéniablement fondée. En effet, lors du transfert de propriété au RF le 16 décembre 2013, l’appartement avait été individualisé, étant précisé qu’une telle individualisation avait déjà été confirmée par la jurisprudence. Pour cette raison déjà, le département ne pouvait s’opposer à la vente entre I______ et B______ et, conséquemment, à celle subséquente, objet du litige. Par ailleurs, l’aliénation de l’appartement avait également été autorisée par décision du 26 août 2020. Dès lors, même si, par impossible, le TAPI devait considérer que ledit transfert n’avait pas individualisé celui-ci, il n’en demeurait pas moins que tel était le cas de cette aliénation. À cet égard, la réserve émise par le département dans cette décision était sans pertinence, car contra legem, la jurisprudence ayant déjà jugé que celle-ci se heurtait au texte légal et que le principe de la légalité imposait de conclure que ladite vente avait individualisé l’appartement. C’était d’ailleurs la raison pour laquelle le département avait délivré l’autorisation querellée en application, principalement, de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR.
À titre superfétatoire, c’était à bon droit que le département avait, à titre subsidiaire, délivré l’autorisation querellée en application de l’art. 39 al. 2 LDTR, l’intérêt public poursuivi par la LDTR n’étant aucunement atteint ou mis en danger par l’aliénation querellée. L’acheteuse était une société d’investissement qui était propriétaire d’un certain nombre d’appartements. Par cette acquisition, elle entendait uniquement continuer à investir dans l’immobilier et percevoir les fruits du revenu locatif de l’actuel locataire, dont elle s’était engagée à maintenir et à respecter le contrat de bail en cours. Dès lors, le statut de l’appartement en regard de la LDTR ne changerait pas avec son acquisition par A______. Par ailleurs, le prix de la transaction apparaissait très raisonnable et ne pourrait justifier une augmentation du prix du loyer, qui s’élevait à CHF 1’805.- par mois, charges non comprises. Par conséquent, dans la mesure où le maintien dans le parc immobilier locatif était assuré, aucun motif ne justifiait une restriction à la liberté du propriétaire de disposer de son bien, étant rappelé que, conformément à la jurisprudence, une telle limitation ne devait pas entraîner une atteinte plus grave que ne l’exigeait le but d’intérêt public recherché. Enfin, cette aliénation constituait également une donation mixte de D______ à son fils E______, ce qui constituait un intérêt privé digne de protection, et B______ aliénait le seul appartement dont elle était propriétaire dans l’immeuble. La pesée des intérêts effectuée par le département était ainsi exempte de tout reproche.
c. Le département a conclu au rejet du recours.
Dans le cas d’espèce et en premier lieu, c’était l’al. 4 let. d de l’art. 39 LDTR qui avait prévalu à la délivrance de la décision objet du recours. En effet, quand bien même la décision du 26 août 2020 comportait une condition, selon laquelle l’autorisation ne pouvait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation de l’appartement en cause en application de cette disposition, le TAPI avait considéré, dans un jugement rendu après la délivrance de cette décision, qu’une telle condition n’avait en réalité aucune valeur contraignante.
Cela étant et subsidiairement, il s’était fondé sur l’art. 39 al. 2 LDTR a contrario pour délivrer l’autorisation d’aliéner requise, après avoir procédé à la pesée des intérêts en présence et fait application du principe de la proportionnalité, considérant que l’intérêt privé de la requérante, qui souhaitait vendre le seul appartement dont elle était propriétaire dans l’immeuble, ne mettait pas en péril l’intérêt public à la préservation du parc immobilier locatif, dans la mesure où l’acquéreuse, personne morale pour le surplus, s’était engagée à reprendre les droits et obligations du contrat de bail en cours. Il était ainsi disproportionné de contraindre B______ à rester propriétaire de l’appartement litigieux.
d. L’ASLOCA a relevé que l’argumentation du département se résumait à la prétendue proportionnalité de l’aliénation contestée. En réalité, elle n’avait fait que récompenser la fraude. Admettre l’aliénation, par une société dont l’administrateur était l’organisateur de la SIAL frauduleuse, à une société administrée par le propre fils de ce dernier, au nom du principe de la proportionnalité, relevait d’un tel arbitraire qu’il frisait l’absurde. Le département méprisait la LDTR, qu’il était pourtant censé faire appliquer, et encourageait le jeu de l’avion pratiqué dans cet immeuble vendu à la découpe.
L’ensemble des considérations concernant le prétendu intérêt public s’effaçait devant « l’éléphant dans la pièce », soit la fraude systématique commise dans l’immeuble depuis le début de sa vente à la découpe. Le jugement du TAPI du 19 mai 2020 invoqué était critiquable, dès lors qu’il avait pour résultat de récompenser la fraude. Le certificat d’actions avait été acquis pour CHF 165’312.- et le prix de vente de l’aliénation était de CHF 650’000.-. Étant donné que F______ existait toujours, une correction du RF s’imposait. Cette question avait d’ailleurs été laissée ouverte par la chambre administrative dans son ATA/948/2014 précité. À titre subsidiaire, la solution préconisée dans le recours serait une solution conforme au droit, dès lors qu’elle permettrait d’éviter la hausse ininterrompue du prix de vente des lots individualisés frauduleusement, véritable « jeu de l’avion » contraire aux buts de la LDTR. Par ailleurs, l’administrateur‑acquéreur était le propre fils de la personne à l’origine du mécanisme en question. Sans vouloir l’impliquer dans des décisions qui ne lui étaient pas imputables, il convenait toutefois de retenir que ses intérêts n’étaient en rien prioritaires face à l’intérêt public au maintien du parc locatif à un prix accessible pour la majorité de la population. Or, une augmentation constante du prix de vente des lots individualisés frauduleusement faisait obstacle à la préservation de ce parc locatif.
e. B______ et A______ ont souligné que l’ASLOCA errait lorsqu’elle comparait le coût d’acquisition du certificat d’actions avec le prix de vente de l’aliénation querellée, le premier ne reflétant pas nécessairement la valeur de l’appartement.
f. L’ASLOCA a relevé qu’elle comparait non pas le prix d’acquisition du certificat d’actions avec le prix de vente actuel, mais le prix de CHF 3’444’000.- payé par F______ pour l’ensemble de l’immeuble, avant de le dépecer, avec le prix de l’appartement (représentant 48/1000es de l’immeuble) pour la transaction contestée. On ignorait d’ailleurs combien I______ avait payé pour le certificat d’actions, mais cela n’avait pas d’importance. Le prix indiqué au RF servait de base au calcul de rendement, selon la jurisprudence constante. La différence s’élevait à CHF 562’688.-, ou 340%, en douze ans.
g. Par jugement du 30 juin 2025, le TAPI a rejeté le recours.
L’ASLOCA invoquait le contexte frauduleux ayant entouré la vente originelle des certificats d’actions, estimant que cela aurait dû conduire au refus de l’autorisation litigieuse.
C’était le lieu de mentionner que le jugement du TAPI du 19 mai 2020 avait été suivi de deux autres jugements du 25 août 2020 confirmant des autorisations d’aliéner des appartements. Constatant dans ces deux cas que le vendeur avait bénéficié, lors de son inscription au RF, du système de fraude à la loi mis en place par D______, mais que cette inscription avait néanmoins pu avoir lieu avant toutes celles que les tribunaux avaient bloquées, le TAPI avait tenu le même raisonnement que dans le jugement du 19 mai 2020. Dans ces deux affaires, l’ASLOCA était également recourante. Des deux jugements rendus par le TAPI, l’ASLOCA n’en avait contesté qu’un devant la chambre administrative, laissant l’autre devenir définitif. Saisie du recours contre ledit jugement, la chambre administrative l’avait annulé par ATA/491/2021 du 11 mai 2021, confirmé ensuite par le Tribunal fédéral (arrêt 1C_370/2021 du 10 novembre 2021).
Dans son arrêt, la chambre administrative avait constaté que la situation de la venderesse n’avait certes pas fait l’objet des décisions judiciaires constatant l’existence d’une fraude à la loi, mais qu’elle s’inscrivait néanmoins dans le même complexe de faits. Par conséquent, le transfert de parts de PPE – intervenu en décembre 2013 – ainsi que l’inscription au grand livre du RF qui s’en était suivie, avaient eu lieu en violation de la LDTR. Cette inscription était matériellement viciée et relevait d’une violation particulièrement grave de la loi par la mise en place d’une fraude effectuée au mépris total des buts de la LDTR. Sur le plan de la sécurité du droit, la propriétaire actuelle n’était pas une acquéreuse de bonne foi, car elle avait été partie prenante à la fraude à la loi. Néanmoins, le dernier acte s’inscrivant dans l’opération de fraude remontait à plus de sept ans, pendant lesquels le département n’avait entrepris aucune démarche relative aux inscriptions au RF intervenues dans ce contexte. Compte tenu de ces circonstances, la sécurité du droit s’opposait à la constatation de la nullité de l’inscription au RF de la propriétaire (consid. 10). Restait à examiner si le département avait à juste titre autorisé la propriétaire à vendre son appartement en procédant à la pesée des intérêts prévue par l’art. 39 al. 2 LDTR, étant relevé qu’aucune des conditions prévues par l’art. 39 al. 4 LDTR n’était réalisée (consid. 11a). Dans la mesure où la venderesse faisait valoir une situation financière catastrophique et son intérêt privé à pouvoir résorber une grande partie de ses dettes grâce à la vente de l’appartement, la chambre administrative avait procédé à un examen approfondi de la situation financière de l’intéressée, constatant finalement que l’origine des dettes n’était globalement pas établie et paraissait insolite, une partie d’entre elles étant même directement intégrée au montage constitutif de fraude à la loi (consid. 12). S’agissant par ailleurs de l’intérêt public poursuivi par la LDTR, le TAPI avait omis de prendre en considération le fait que le logement devait être acquis par une société dont D______ était administrateur président, ce qui permettrait à ce dernier, présent à toutes les étapes précédentes de la fraude à la loi, de parachever l’opération en redevenant propriétaire de l’appartement à travers sa société, mais cette fois en tant que part de PPE individualisée. Le fait d’autoriser l’aliénation reviendrait par conséquent à valider l’individualisation de l’appartement malgré l’absence d’intérêts privés substantiels, un tel résultat se heurtant à un intérêt public évident. Sur ce point, il fallait relever, comme l’avait à juste titre constaté le TAPI, que la réserve contenue dans l’autorisation d’aliéner au sujet du fait qu’il ne serait pas possible d’invoquer ultérieurement l’art. 39 al. 4 let. d LDTR se heurtait au texte légal et ne présentait donc en tant que telle aucune garantie. Et la chambre administrative de préciser que « cet élément est important, étant donné que contrairement à ce qu’a retenu le TAPI, ce serait bien la délivrance de l’autorisation sollicitée qui permettrait éventuellement, en vertu du principe de la légalité, de se prévaloir d’un droit à obtenir une nouvelle autorisation d’aliéner en vertu de l’art. 39 al. 4 LDTR, et non l’inscription déjà intervenue de Mme A. au RF, qui, même si elle n’est pas nulle, n’a jamais été validée par une telle autorisation » (consid. 13).
Il découlait de l’ATA/491/2021 précité que le raisonnement tenu par le TAPI dans son jugement du 19 mai 2020 était erroné et qu’à la place, il aurait convenu de procéder à une soigneuse pesée des intérêts en présence, en tenant compte du contexte de fraude à la loi dans lequel s’était inscrit le dernier transfert de propriété porté au RF. Par ce biais, le TAPI serait, le cas échéant, parvenu dans cette affaire à la même conclusion que la chambre administrative dans la cause qu’elle avait elle‑même tranchée. Néanmoins, devenu définitif, le jugement avait été suivi de la décision du 26 août 2020 autorisant l’aliénation de l’appartement au profit d’B______, laquelle n’avait pas été contestée par l’ASLOCA.
Le principe de sécurité du droit, sur la base duquel le TAPI avait en partie fondé son jugement du 19 mai 2020, et que la chambre administrative avait elle-même rappelé en retenant qu’il s’opposait à ce que la nullité de l’inscription au RF puisse être constatée sept ans plus tard (ATA/491/2021 précité consid. 10), s’opposait en l’espèce à la position défendue par l’ASLOCA, avec d’autant plus de force que, d’une part, l’aliénation au profit d’B______ découlait cette fois-ci d’une décision rendue par une instance judiciaire et, d’autre part, que le changement de propriétaire qui en avait découlé, avec une nouvelle inscription au RF, avait conduit à une individualisation de l’appartement en cause, comme l’avait évoqué la chambre administrative en anticipant les conséquences d’une autorisation d’aliéner dans le litige qui lui était soumis (ATA/491/2021 précité consid. 13).
Quant au fait que l’autorisation d’aliéner du 26 août 2020 prévoyait qu’elle ne pourrait justifier une future aliénation de l’appartement en cause en vertu de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR et/ou de l’art. 12A RDTR, elle avait été qualifiée de contra legem par la chambre administrative (ATA/491/2021 précité consid. 13) et ne pouvait en tout état empêcher une nouvelle aliénation.
Il s’ensuivait que le département était tenu de délivrer l’autorisation sollicitée en vertu de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR, sans effectuer aucune pesée des intérêts.
À cet égard, le TAPI avait confirmé, dans un jugement récent, que cette disposition s’imposait au département de manière impérative et qu’il suffisait qu’un logement ait au moins une fois fait l’objet d’une autorisation d’aliéner selon la LDTR pour que toute aliénation ultérieure doive être autorisée.
C. a. Par acte remis à la poste le 27 août 2025, l’ASLOCA a recouru auprès de la chambre administrative contre ce jugement, concluant à son annulation ainsi qu’à l’annulation de l’autorisation d’aliéner du 19 août 2024.
Elle n’avait pas été partie à la procédure qui avait été close par le jugement du TAPI du 19 mai 2020. Ses capacités de vigilance n’étant pas infinies, elle n’avait pas recouru contre l’autorisation VA 2______ bis octroyée le 26 août 2020. Même si elle avait eu connaissance de cette décision, elle aurait été rassurée par la condition dont elle était assortie, selon laquelle elle ne pourrait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation de l’appartement en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. Elle ne pouvait alors savoir que cette clause serait déclarée contraire à la loi huit mois plus tard par la chambre administrative. Elle pouvait, selon le principe de la bonne foi, se fier au contenu de l’autorisation. Appliquer le principe de sécurité du droit revenait à récompenser de manière inadmissible la fraude à grande échelle perpétrée dans l’immeuble et maintes fois constatée par les tribunaux, ainsi que l’architecte de cette fraude, administrateur d’B______, et son fils, administrateur de A______. La perpétuation de la vente à la découpe et l’augmentation des prix – de CHF 165’312.- à CHF 728’000.- en douze ans pour un appartement de quatre pièces de 84 m2 – ne pouvaient être encouragées par les tribunaux. Ni B______ ni A______, au vu de l’identité de leurs administrateurs, ne pouvaient se prévaloir de leur bonne foi.
Dans son arrêt 1C_370/2021 du 10 novembre 2022 concernant l’immeuble et K______ SA, devenue depuis lors L______ SA, deux sociétés administrées par D______, le Tribunal fédéral avait considéré qu’il n’y avait pas de motif de revenir sur l’existence d’une fraude à la loi.
Dans un précédent arrêt 1C_361/2017 du 23 novembre 2017 concernant le même immeuble, le Tribunal fédéral avait estimé, au sujet de F______ et de la transformation en SIAL puis en PPE, que c’était à juste titre que les autorités cantonales avaient vu une fraude à la loi.
Le 28 novembre 2013, I______ avait acquis de D______ le certificat d’actions n° 14 de F______, valant 48/1000es de la société. L’immeuble ayant été acquis par F______ pour CHF 3’444’000.- le 15 juin 2012, le certificat valait CHF 165’312.-. L’acte notarié portant sur l’acquisition du lot de PPE n° 5.02, correspondant au certificat d’actions n° 14, indiquait un prix de vente de CHF 216’000.-.
D’autres parts de PPE avaient été transférées à des sociétés ou à des personnes proches de D______, comme M______ SA, N______ SA, O______ SA, P______ SA, Q______ SA ou R______ et S______.
Toutes ces opérations d’inscription au RF de titulaires de certificats de la SIAL, sans autorisation préalable conforme à la LDTR, avaient à plusieurs reprises été qualifiées de frauduleuses par la justice.
Le 26 août 2020, I______ avait aliéné le lot de PPE n° 5.02 à B______ pour CHF 650’000.- grâce à l’autorisation VA 2______ bis. B______ avait pour administrateur président D______.
Le département avait violé la « condition » dont il avait assorti l’autorisation VA 2______ bis, en autorisant B______ à vendre le lot pour CHF 728’000.- à A______. Le motif invoqué pour l’aliénation (« besoin de liquidités – donation mixte ») était commercial et inadmissible au vu du contexte frauduleux.
Le fait de grever les lots de PPE de dettes hypothécaires croissantes afin de faire augmenter constamment les prix faisait partie du « jeu de l’avion ». Il suffisait de comparer l’état de la propriété actuelle à celui de 2014. Mis à part une amende peu importante au regard du bénéfice réalisé au moyen de la SIAL frauduleuse, le département n’avait rien fait. Aucun notaire n’avait été inquiété et la vente à la découpe avait été menée jusqu’au bout, notamment dans un immeuble sis au , rue T. La même chose était en train de se produire dans l’immeuble. Les instances judiciaires devaient mettre un terme à l’incurie du département.
Si on extrapolait le gain en valeur de la part de PPE à l’immeuble, la valeur de ce dernier était passée à CHF 15’166’666.-, soit une hausse de 340% en douze ans, obtenue par D______ et ses proches ainsi que les sociétés « pseudopodes » qu’il contrôlait avec eux.
Le loyer licite en cas de nouvelle mise en location augmenterait du fait de l’opération, au mépris du but de la LDTR.
Le cas d’espèce différait certes de celui de l’ATA/491/2021 précité, dès lors qu’une autorisation VA 2______ bis avait déjà été octroyée en 2020.
L’identité de l’acquéreur de l’époque, désormais le revendeur, devait cependant faire obstacle à l’application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. L’application de cette disposition serait d’autant plus choquante que le bénéfice des opérations illicites restait acquis à D______ ou à ses sociétés.
Il n’y avait pas de droit au maintien d’un état de fait illicite, à savoir l’individualisation de l’appartement. Les loyers d’un appartement coûtant CHF 216’000.- n’étaient pas équivalents à ceux d’un appartement coûtant CHF 728’000.-.
Il appartenait au département, comme le lui avait enjoint la chambre administrative dans les ATA/948/2014 précité et ATA/79/2015 du 20 janvier 2015, d’instruire et d’ordonner la révocation des inscriptions effectuées au RF en violation de la loi. Or, celui-ci n’en avait rien fait. Il s’était limité à agir quant aux inscriptions non encore finalisées et à infliger une amende administrative (ATA/186/2021 du 23 février 2021).
Le département aurait également dû recourir contre le jugement du 19 mai 2020, qui manifestait de la « quiétude » face à la fraude.
Que le jugement attaqué invoque la sécurité du droit pour tolérer la fraude ajoutait de la dérision au dommage que subissait l’intérêt public. Le TAPI semblait ignorer que des constructions illicites étaient démolies sur décision de justice. L’autorisation avait été accordée en vertu d’un jugement que le TAPI reconnaissait désormais lui-même comme étant erroné.
b. Le département a conclu au rejet du recours, se référant à ses déterminations devant le TAPI.
c. B______ a conclu au rejet du recours.
La LDTR visait le maintien sur le marché d’appartements loués et les gains reprochés par l’ASLOCA, d’ailleurs contestés, étaient sans pertinence. Seul était pertinent que l’appartement demeure sur le marché locatif, ce qui était et serait le cas, étant rappelé qu’elle l’avait, en exécution des engagements pris dans la requête en aliénation ayant donné lieu à la décision VA 2______ bis, immédiatement remis en location à J______ pour une durée indéterminée et un loyer de CHF 1’805.-, charges non comprises, soit un loyer raisonnable pour un appartement de quatre pièces d’environ 85 m2 situé au centre-ville, proche de toutes les commodités et du PAV en pleine expansion.
La chambre administrative et le Tribunal fédéral avaient jugé que la sécurité du droit s’opposait à ce qu’il soit revenu sur la situation en cas de vente ultérieure, celle-ci devant être analysée pour elle-même.
Par jugement du 19 mai 2020, ayant acquis force de chose jugée, le TAPI avait autorisé I______ à vendre l’appartement à B______. L’autorisation avait été concrétisée par décision du département du 26 août 2020, laquelle était entrée en force. L’appartement avait été individualisé avec la vente, laquelle avait été inscrite au RF. Le département avait donc l’obligation, sans procéder à aucune pesée des intérêts, de délivrer l’autorisation querellée, la réserve émise dans la précédente autorisation étant sans pertinence.
À titre superfétatoire, c’était également à bon droit que le département avait délivré l’autorisation en application de l’art. 39 al. 2 LDTR. A______ était une société d’investissement selon le RC, propriétaire d’un certain nombre d’appartements selon le RF, de sorte que le statut de l’appartement sur le marché locatif ne changerait pas avec son acquisition par A______, personne morale.
Le prix de la transaction de CHF 728’000.- était très raisonnable et constituait un prix de faveur notoirement en-dessous du prix du marché. Il ne pourrait justifier une augmentation du loyer, arrêté à CHF 1’805.- par mois sans les charges.
Dans la mesure où le maintien dans le parc locatif était assuré, aucun motif ne justifiait une restriction du droit du propriétaire de disposer de son bien.
L’aliénation constituait également une donation mixte de D______, actionnaire unique et administrateur d’B______, à son fils E______, actionnaire unique et administrateur de A______, ce qui constituait un intérêt privé digne de protection.
La pesée d’intérêts effectuée par le département était exempte de tout reproche.
d. La recourante a relevé que le prix de vente prévu permettrait, selon la jurisprudence, à l’acquéreur d’augmenter le loyer à CHF 2’135.- par mois.
L’argument du maintien de l’appartement sur le marché locatif n’était pas déterminant, car la cascade de bénéfices résultant de la fraude et la destruction prolongée du parc locatif à loyer abordable ne serait en rien interrompue. Pire, les aliénations ultérieures se feraient sans contrôle aucun. Il était encore temps pour la chambre administrative d’interrompre l’effacement progressif du marché locatif à loyer abordable.
L’administrateur d’B______ avait pris soin de disperser son patrimoine, et en particulier l’immeuble qu’il était en train de vendre à la découpe, sur plusieurs sociétés immobilières qui lui appartenaient ou qui avaient été vendues à des proches. Dans un degré supérieur de volonté d’enrichissement, il souhaitait désormais que les plus-values supplémentaires futures résultant de la fraude restent dans sa famille.
e. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.
EN DROIT
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ ‑ E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 ‑ LPA ‑ E 5 10).
Le litige porte sur la conformité au droit de l’arrêté rendu par le département le 19 août 2024, autorisant l’aliénation de l’appartement n° 5.02 au profit de A______, en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR.
2.1 Selon l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été, dès sa construction, soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue (let. a) ; s’il était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée (let. b) ; s’il n’a jamais été loué (let. c) ; ou s’il a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation ayant été mis en PPE et jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée.
2.2 En application de la jurisprudence et de la doctrine, en cas de réalisation de l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner, ce qui résulte d’une interprétation tant littérale (le texte indique que l’autorité « accorde » l’autorisation, sans réserver d’exception) qu’historique (l’art. 9 al. 3 LDTR, dont le contenu est repris matériellement à l’art. 39 al. 4 LDTR, prévoyait expressément que l’autorité ne pouvait refuser l’autorisation) du texte légal. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de place pour une pesée des intérêts au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR. Les conditions posées à l’art. 39 al. 4 LDTR sont par ailleurs alternatives, ce qui résulte notamment de l’incompatibilité entre les let. a et b de cette disposition (ATA/1255/2021 du 29 octobre 2024 consid. 2.4 ; ATA/31/2017 du 17 janvier 2017 consid. 4).
2.3 À l’inverse, au vu de la marge d’appréciation dont elle dispose, et lorsqu’aucun des motifs d’autorisation expressément prévus par l’art. 39 al. 4 LDTR n’est réalisé, l’autorité doit rechercher si l’intérêt public l’emporte sur l’intérêt privé du recourant à aliéner l’appartement dont il est propriétaire (arrêt du Tribunal fédéral 1P.2/1999 du 19 avril 1999, consid. 2f, in SJ 1999 II 287 ; ATA/104/2011, ATA/103/2011, ATA/102/2011 et ATA/101/2011 du 15 février 2011, confirmés par les arrêts du Tribunal fédéral 1C_137/2011, 1C_139/2011, 1C_141/2011 et 1C_143/2011 du 14 juillet 2011).
2.4 Une autorisation doit être automatiquement accordée lorsque l’appartement a déjà été aliéné et que cette aliénation a déjà fait l’objet d’une autorisation de vente (art. 39 al. 4 let. d LDTR). Ces deux conditions sont cumulatives. Il doit s’agir d’une précédente aliénation individualisée, autrement dit qui doit porter sur un seul appartement (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation : immeubles de logements et appartements, 2014, p. 422 ch. 4.5.1).
2.5 Dans un arrêt du 11 mai 2021, alors que le département avait autorisé l’aliénation d’un appartement, par arrêté du 23 décembre 2019, précisant néanmoins que cette aliénation ne pourrait justifier une nouvelle aliénation individualisée de l’appartement, la chambre administrative a retenu que la réserve de l’impossibilité d’invoquer l’art. 39 al. 4 let. d LDTR se heurtait au texte légal et ne présentait en tant que telle aucune garantie. Or, ce serait bien la délivrance de l’autorisation sollicitée qui permettrait éventuellement, en vertu du principe de la légalité, de se prévaloir d’un droit à obtenir une nouvelle autorisation d’aliéner en vertu de l’art. 39 al. 4 LDTR, et non l’inscription déjà intervenue de l’acquéreuse au RF, qui, même si elle n’était pas nulle, n’avait jamais été validée par une telle autorisation (ATA/491/2021 précité consid. 13).
Le Tribunal fédéral a ensuite jugé, quant à la réserve – pour peu qu’il ne s’agisse pas que d’une simple précision – figurant sur l’arrêté du département au sujet de l’art. 39 al. 4 LDTR, qu’il n’était pas indéfendable de considérer qu’elle se heurtait au texte légal, puisque l’aliénation sollicitée conduirait, le cas échéant, à l’individualisation, si bien qu’une autorisation subséquente pourrait devoir, selon l’art. 39 al. 4 LDTR et la jurisprudence cantonale, être inconditionnellement délivrée. Une réserve écartant, le cas échéant, le bénéfice de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR n’empêchait pas l’individualisation de l’appartement sur laquelle se fondait, en l’occurrence, le refus d’autorisation du département (arrêts du Tribunal fédéral 1C_370/2021 du 10 novembre 2022 consid. 4.5).
2.6 La chambre de céans a déjà relevé qu’une fois l’appartement vendu aux acheteurs, il existait le risque, par une revente de l’appartement à un tiers, laquelle ne nécessiterait plus de délivrance d’autorisation vu la teneur claire de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR, que l’appartement sorte du parc locatif (ATA/776/2022 du 9 août 2022 consid. 4b ; ATA/654/2022 du 23 juin 2022).
2.7 En l’espèce, la recourante considère qu’il serait choquant d’appliquer l’art. 39 al. 4 let. d LDTR, faisant valoir qu’appliquer le principe de la sécurité du droit reviendrait à protéger ici l’architecte de la fraude en personne, qui est administrateur de la venderesse, ainsi que son fils, administrateur de l’acquéreuse.
Le TAPI a jugé que quand bien même la vente s’inscrivait dans un historique de fraude à la loi, le fait qu’elle suivait une vente précédente autorisée par un jugement impliquait l’application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR, par sécurité du droit.
Il est exact que par arrêté du 26 août 2020 (VA 2______ bis), à la suite d’un jugement du TAPI du 19 mai 2020 annulant une décision de refus d’autorisation, le département a autorisé l’aliénation, par I______, de l’appartement n° 5.02 au profit d’B______. Le chiffre 3 du dispositif de l’arrêté précisait que : « La présente autorisation ne saurait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation de l’appartement en cause en application de l’[art. 39 al. 4 let. d LDTR] et/ou de l’[art. 12A RDTR] ».
Même si la recourante reconnaît qu’une autorisation d’aliéner a déjà été accordée en 2020, elle se plaint que celle-ci l’a été en vertu d’un jugement du TAPI dont ce dernier reconnaît désormais lui-même qu’il reposait sur un raisonnement erroné. Elle se prévaut également du fait qu’elle n’était pas partie à la procédure close par ledit jugement.
S’il ne peut être reproché à la recourante de ne pas avoir formé recours, il n’en demeure pas moins que l’arrêté du 26 août 2020 qui s’en est suivi a été délivré il y a plus de cinq ans et n’a pas été contesté, si bien qu’il est entré en force de chose décidée.
De surcroît, la recourante ne conteste pas que la réserve précitée de l’impossibilité d’invoquer l’art. 39 al. 4 let. d LDTR a déjà été déclarée contra legem par la chambre de céans. Celle-ci se heurte en effet au texte légal et ne présente en tant que telle aucune garantie.
Force est donc de constater que nonobstant cette clause, l’opération de 2020 a parachevé l’individualisation du logement. Dans l’intérêt de la sécurité du droit et en vertu du principe de la légalité, cette précédente délivrance d’autorisation permet à l’intéressée de se prévaloir, in casu, d’un droit à obtenir une nouvelle autorisation d’aliéner en vertu de l’art. 39 al. 4 LDTR.
Au vu de ce qui précède, il faut ainsi considérer que l’appartement n° 5.02 a déjà fait, au moins une fois, l’objet d’une aliénation au sens de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR, avant la vente litigieuse.
Dès lors, conformément à la jurisprudence précitée, le département était tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner sans aucune pesée des intérêts. La recourante reconnaît du reste elle-même les conséquences d’une autorisation, se plaignant que « les aliénations ultérieures se feraient sans contrôle aucun ».
Pour le surplus, la recourante ne démontre pas que la conclusion à laquelle est arrivé le TAPI serait choquante, compte tenu de la teneur claire de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR.
2.8 Les autres éléments soulevés par les parties en lien avec la pesée des intérêts prévue par l’art. 39 al. 2 LDTR sont sans pertinence pour l’issue du litige, du moment que l’une des conditions alternatives de l’art. 39 al. 4 LDTR est réalisée.
Mal fondé, le recours sera rejeté.
PAR CES MOTIFS LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE
à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 27 août 2025 par l’ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 30 juin 2025 ;
au fond :
le rejette ;
met un émolument de CHF 900.- à la charge de l’ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES ;
alloue une indemnité de CHF 1'000.- à A______ SA et B______ SA, prises solidairement, à la charge de l’ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES ;
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature de la recourante ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral suisse, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession de la recourante, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;
communique le présent arrêt à Me Romolo MOLO, avocat de la recourante, à C______ SA, mandataire des intimées, au département du territoire - OCLPF ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance.
Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Florence KRAUSKOPF, Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, Patrick CHENAUX, Michèle PERNET, juges.
Au nom de la chambre administrative :
la greffière-juriste :
M. MICHEL
le président siégeant :
C. MASCOTTO
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le
la greffière :