POUVOIR JUDICIAIRE
A/4243/2021-AMENAG ATA/366/2022
COUR DE JUSTICE
Chambre administrative
Arrêt du 5 avril 2022
dans la cause
Monsieur A______
contre
COMMISSION FONCIÈRE AGRICOLE
et
Monsieur B______
EN FAIT
Monsieur B______ est propriétaire de la parcelle n° 99 de la commune de C______, d'une superficie de 5'818 m2, située en zone agricole.
M. B______ et la société anonyme D______ ont conclu devant notaire le 1er juillet 2021 un contrat d'acte de vente à terme portant sur ladite parcelle. Selon son préambule et le paragraphe portant le titre « condition suspensive », le transfert de propriété dépendait notamment de l'obtention, au 28 février 2022 au plus tard, d'une décision exécutoire entrée en force de la commission foncière agricole (ci-après : CFA) autorisant cette vente.
Sous le titre « Conditions générales » de cet acte apparaît, sous la rubrique « Baux », l'indication selon laquelle l'immeuble fait l'objet d'un contrat de bail oral, passant, en vertu de la loi, à l'acquéreur. En marge du paragraphe en question, rajouté apparemment à la machine à écrire, est indiqué que « En tant que de besoin, le cédant informera le locataire de la présente vente notamment au regard de l'art. 47 LDFR (renvoi approuvé) ».
Par décision du 9 novembre 2021 notifiée notamment au(x) fermier(s) le 24 novembre 2021, la CFA a autorisé la société D______ à acquérir la parcelle n° 99 au prix de CHF 46'544.-. Le projet de D______ d'y cultiver et commercialiser des truffes apparaissait financièrement réalisable et viable à moyen terme. Celle-ci serait exploitante personnelle au sens de l'art. 9 de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11) et le prix convenu de CHF 8.- le m2 n'était pas surfait (art. 63 LDFR).
Monsieur A______ a, par courrier expédié à la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative), fait savoir qu'il comptait faire valoir son droit de préemption en qualité de locataire de M. B______.
Son courrier ne comportant aucune annexe, en particulier copie d'un courrier qu'il indiquait avoir adressé à Maître E______, notaire, la chancellerie de la chambre administrative a attiré son attention, par courrier du 10 décembre 2021, sur la nécessité de présenter, sous peine d'irrecevabilité, un acte conforme aux prescriptions de l'art. 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10), ce dans le délai légal de recours (art. 62 LPA).
M. A______ a, le 16 décembre 2021, expédié un courrier à la chambre administrative au terme duquel il a derechef indiqué désirer faire usage de son droit de préemption, en tant que locataire de la parcelle en cause. Il serait lésé s'il ne pouvait plus l'exploiter. Il faisait donc recours contre la décision de la CFA et demandait qu'il soit statué sur son droit de préemption.
Il a annexé à son courrier, outre la décision de la CFA précitée, huit « attestations de règlement de loyer » signées par M. B______ ou Madame F______, au montant annuel de CHF 700.-, pour les terrains agricoles situés à C______, couvrant les années 2008 à 2021 incluses.
Il a également produit sa lettre du 2 décembre 2021 à Me E______, selon laquelle il entendait faire usage de son droit de préemption, en précisant qu'il était locataire de la parcelle depuis des dizaines d'années et l'utilisait pour son activité professionnelle agricole. Il demandait donc la confirmation de son droit de l'acheter pour le prix convenu et à être informé de l'évolution de la vente de la parcelle.
Lorsqu'une demande d'autorisation d'acquérir était déposée auprès d'elle, elle devait comprendre notamment le formulaire de requête dûment rempli, dont le point 1.5 répondait à la question de savoir s'il existait un contrat de bail à ferme. Si tel était le cas, l'art. 83 al. 2 LDFR prévoyait que la décision de la CFA était communiquée au fermier, lequel, ainsi informé qu'une vente de la parcelle pourrait avoir lieu, pourrait le cas échéant être amené à se positionner sur l'exercice d'un droit de préemption. Cela n'empêchait en revanche pas la CFA de délivrer l'autorisation d'acquérir requise lorsque les conditions en étaient remplies.
En l'espèce, l'existence d'un bail à ferme liant M. A______ à M. B______ n'était pas contestée, puisque le formulaire précité y faisait expressément référence. Partant, le locataire pourrait faire valoir le droit de préemption dont il estimait disposer au moment où l'acquéreur autorisé et le propriétaire de la parcelle souhaiteraient mettre en œuvre la transaction.
La tâche de veiller au respect du droit de préemption du fermier revenait au notaire en charge d'instrumenter la vente et non à la CFA. L'art. 48 al. 1 LDFR prévoyait d'ailleurs que l'exercice du droit de préemption ne pouvait intervenir que par acte authentique.
M. B______ ne s'est pas manifesté à la chambre administrative dans le délai imparti à cet effet.
M. A______ n'a pas fait usage de son droit à la réplique.
Les parties ont été informées, le 7 mars 2022, que la cause était gardée à juger.
EN DROIT
Le recours a été interjeté en temps utile devant la juridiction compétente (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA).
La chambre administrative examine d'office la recevabilité d'un recours ou d'une demande portée devant elle (art. 1 al. 2, art. 6 al. 1 let. c et art. 11 al. 2 ; ATA/986/2018 du 25 septembre 2018 consid. 1 et les références citées).
a. Le recours à la chambre administrative est ouvert contre les décisions des autorités et juridictions administratives au sens des art. 4, 4A, 5, 6, al. 1 let. a et e, et 57 LPA. Sont réservées les exceptions prévues par la loi (art 132 al. 2 LOJ).
b. À teneur de l'art. 60 al. 1 LPA, ont qualité pour recourir les parties à la procédure qui a abouti à la décision attaquée (let. a) et toute personne qui est touchée directement par une décision et a un intérêt personnel digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let. b). Les let. a et b de cette disposition doivent se lire en parallèle. Ainsi, le particulier qui ne peut faire valoir un intérêt digne de protection ne saurait être admis comme partie recourante, même s'il était partie à la procédure de première instance (ATA/907/2020 du 22 septembre 2020 consid. 2b ; ATA/805/2020 du 25 août 2020 consid. 2b et les références citées).
c. L'intérêt digne de protection au sens de cette disposition consiste dans l'utilité pratique que l'admission du recours apporterait à la partie recourante en lui évitant de subir un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que la décision attaquée lui occasionnerait (ATF 138 III 537 consid. 1.2.2). Cet intérêt doit être direct et concret (ATF 143 II 506 consid. 5.1).
b. La demande d’autorisation est adressée à l’autorité cantonale compétente en matière d’autorisation (art. 83 al. 1 LDFR), désignée par les cantons (art. 90 al. 1 let. a LDFR), soit à Genève la CFA (art. 10 let. b de la loi d'application de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 16 décembre 1993 ; LaLDFR - M 1 10).
c. La CFA communique sa décision aux parties contractantes, au conservateur du Registre foncier, à l’autorité cantonale de surveillance, au fermier et aux titulaires du droit d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution (art. 83 al. 2 LDFR).
S’agissant du droit de préemption conventionnel, le vendeur doit également informer les titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (art. 216d al.1 de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse - CO, Code des obligations - RS 220). Aux termes de l’art. 216e CO, si le titulaire du droit de préemption entend exercer son droit, il doit l’invoquer dans les trois mois à l’encontre du vendeur ou, si le droit est annoté au registre foncier, à l’encontre du propriétaire. Le délai commence à courir le jour où le titulaire a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu.
Aussi longtemps qu’un cas de préemption ne s’est pas réalisé, le titulaire du droit de préemption ne jouit, sauf convention contraire, d’aucun droit en relation avec l’immeuble. Le propriétaire continue de pouvoir disposer librement de l’immeuble, en fait comme en droit, et cela même si le droit de préemption est annoté (Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, vol. 2, 2012, 4ème éd., n. 1730 p. 175). Ainsi, ce n’est que si le promettant vend l’immeuble à un tiers (plus précisément : s’il existe un cas de préemption) et que le titulaire du droit exerce effectivement celui-ci (levée de l’option) que le droit de préemption produit ses effets spécifiques (Paul-Henri STEINAUER, op.cit., n. 1729 p. 174).
Sauf convention contraire, pour qu’il y ait cas de préemption, il faut que le promettant ait conclu avec un tiers une vente ou un acte juridique équivalant économiquement à une vente (art. 216c al. 1 CO). Ce qui est déterminant est que la convention vise le transfert de la propriété de l’immeuble contre une prestation pécuniaire, la personne de l’acquéreur n’étant pas essentielle. C’est la conclusion du contrat, non son exécution, qui est décisive. Inversement, des pourparlers de vente ou une simple intention de vendre n’obligent pas le titulaire du droit à prendre parti (Paul-Henri STEINAUER, op. cit., n. 1731 p. 176).
Lorsque l’acte constituant le cas de préemption est soumis à autorisation, le cas de préemption n’est en principe réalisé que lorsque l’autorisation est donnée (Paul-Henri STEINAUER, op.cit., n. 1731d p. 177).
b. Dans l'arrêt ATA/509/2017 du 9 mai 2017, la chambre administrative a déclaré irrecevable le recours formé par l'une des propriétaires de la parcelle agricole en cause, au bénéfice d'un droit de préemption conventionnel inscrit au registre foncier, contre une décision de la CFA autorisant la division de ladite parcelle et la vente de l'une des sous-parcelles à son exploitant à titre personnel.
Cette décision ne constituait qu’une condition préalable à la division et à la vente, ne portant ainsi nullement préjudice au droit de préemption de la recourante. Elle restait en effet libre de l’exercer selon les formes et dans les délais prescrits par l’art. 681a CC et 216e CO. Elle n'avait pas démontré qu’elle avait un besoin de protection dépassant son droit de préemption. Partant, la qualité pour recourir lui a été déniée.
c. Selon la doctrine, lorsque le titulaire du droit d’emption, de préemption ou du droit à l’attribution peut (encore) faire valoir son privilège, il peut s’approprier l’entreprise ou l’immeuble agricole directement et indépendamment de toute procédure d’autorisation et/ou de recours en exerçant son droit ; il n’est pas nécessaire de recourir contre une autorisation d’acquérir accordée à un tiers, cela d’autant moins que, conformément à l’art. 216e CO, respectivement 681a CC, les droits de préemption doivent être exercés dans les trois mois dès que le titulaire a eu connaissance du contrat, cela également après l’octroi de l’autorisation et encore deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire au RF (art. 681a CC). Partant de là, il faut, pour avoir la qualité pour recourir, que le titulaire du privilège qui peut encore exercer son droit prouve dans le cas d’espèce un besoin de protection dépassant son droit de s’approprier l’immeuble ou l’entreprise en cause (Beat STALDER, in Le droit foncier rural, commentaire de la LDFR, ad. art. 83 al. 3 n. 15) .
Le recourant n’a pas démontré qu’il avait un besoin de protection dépassant son droit de préemption. Partant, la qualité pour recourir doit lui être déniée.
Le recours sera ainsi déclaré irrecevable.
PAR CES MOTIFS LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE
déclare irrecevable le recours interjeté le 16 décembre 2021 par Monsieur A______ contre la décision de la commission foncière agricole du 9 novembre 2021 ;
met un émolument de CHF 500.- à la charge de Monsieur A______ ;
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ;
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;
communique le présent arrêt à Monsieur A______, à la commission foncière agricole, à Monsieur B______, à l'office fédéral de la justice ainsi qu'à l'office fédéral du développement territorial.
Siégeant : M. Mascotto, président, Mme Krauskopf, M. Verniory, Mmes Lauber et Michon Rieben, juges.
Au nom de la chambre administrative :
la greffière-juriste :
S. Hüsler Enz
le président siégeant :
C. Mascotto
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le
la greffière :