POUVOIR JUDICIAIRE
A/918/2012-LOGMT ATA/685/2012
COUR DE JUSTICE
Chambre administrative
Arrêt du 9 octobre 2012
2ème section
dans la cause
Madame X______
contre
OFFICE DU LOGEMENT
EN FAIT
Madame X______ est locataire d’un appartement de quatre pièces et demie dans un immeuble non subventionné, à l’adresse , rue C à Genève, dans lequel elle vit seule. En 2011, elle était au bénéfice du revenu minimum cantonal d’aide sociale (ci-après : RMCAS), soit CHF 2’813,95 par mois, dont CHF 1’300.- étaient destinés au paiement de son loyer, charges comprises.
En 2011, le loyer mensuel du logement loué par Mme X______ s’élevait à CHF 1’794,50, sans les charges en CHF 180.-.
En été 2011, Mme X______ a formé auprès du département des constructions et des technologies de l’information, devenu depuis le département de l’urbanisme (ci-après : le département), une demande de logement HLM. Elle a adressé une demande similaire à la Gérance immobilière municipale de la Ville de Genève.
Le 29 août 2011, le département a confirmé à l’intéressée l’enregistrement de sa demande de logement. Le loyer mensuel de l’appartement de trois pièces qu’elle recherchait pourrait se situer entre CHF 816.- et CHF 1’502.-, en fonction des données financières qu’elle avait fournies.
Le 12 décembre 2011, Mme X______ a adressé à l’office cantonal du logement (ci-après : OLO) une demande d’allocation de logement sur formulaire-type mis à disposition par cet office, dûment complété.
Elle y a joint un courrier explicatif. Le RMCAS ne prenait en compte au titre du paiement du loyer qu’un montant de CHF 1’300.-. Comme elle devait prouver chaque mois à l’Hospice général (ci-après : l’hospice) le paiement de son loyer, l’OLO devait lui verser au mieux la différence entre le loyer pris en compte par l’hospice dans le calcul du RMCAS et celui de son loyer réel, soit un montant de CHF 674,50. Selon le courrier du département du 29 août 2011, le montant de son loyer, si elle louait un appartement HLM, pourrait s’élever jusqu’à CHF 1’502.- sans les charges pour un trois pièces, ce qui démontrait que son loyer actuel, qui valait pour un appartement de quatre pièces et demie, n’était pas hors de prix. Il serait dès lors plus judiciable de lui accorder une allocation de logement au lieu de bloquer un appartement HLM, pour lequel elle risquait d’être hors barème d’ici quelques mois si elle retrouvait un travail fixe. Au surplus, lorsqu’elle avait déposé sa demande pour un appartement HLM, on lui avait indiqué qu’une attente de deux ans était nécessaire et qu’elle n’était pas prioritaire, n’ayant pas d’enfant. De même, ayant un loyer libre, elle devait attendre trois mois avant de pouvoir bénéficier d’une aide au logement, contrairement aux personnes habitant déjà dans un HLM et qui n’avaient aucun délai d’attente. Cela était totalement discriminatoire.
Le 5 janvier 2012, l’OLO a refusé d’accorder une allocation de logement à Mme X______. Celle-ci ne respectait pas les conditions d’occupation d’un logement telles que fixées par l’art. 31B al. 1 de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05). En outre, elle ne pouvait obtenir une allocation de logement alors qu’elle résidait seule dans un appartement de quatre pièces et demie.
Le 1er février 2012, Mme X______ a adressé une réclamation à l’OLO. Elle reprenait les raisons qu’elle avait exposées dans son courrier du 12 décembre 2011 pour justifier de sa demande d’allocation de logement. Malgré son inscription en vue d’obtenir un HLM, le département ne lui avait fait aucune proposition. Elle ne formulait une demande d’allocation de logement que temporairement et par nécessité car elle ne pouvait plus faire face au paiement de son loyer avec les seules prestations du RMCAS. Elle était discriminée par rapport aux travailleurs européens, qui pouvaient obtenir un appartement HLM dans le cadre d’un regroupement familial six mois après leur arrivée à Genève. Elle s’en prenait pour le surplus aux autorités genevoises, qui ne lui donnaient pas satisfaction.
Le 24 février 2012, l’OLO a rejeté sa réclamation. L’appartement dans lequel elle logeait, d’une surface de 75,91 m2, constituait un appartement de quatre pièces selon les critères du règlement d’exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01). Un locataire d’un immeuble non subventionné pouvait également être mis au bénéfice d’une allocation de logement dans les mêmes conditions que celui habitant un logement subventionné, pour autant que le logement réponde aux normes fixées à l’art. 39B LGL. L’appartement en question devant ainsi avoir un loyer s’insérant dans la fourchette des loyers déterminée par la disposition légale précitée.
L’immeuble dans lequel Mme X______ habitait avait été construit en 1958. Pour un tel immeuble, selon l’art. 21B al. 2 RGL, le loyer était agréé lorsqu’il ne dépassait pas le loyer moyen par pièce pour 90 % des logements comportant le même nombre de pièces et construits à la même époque, soit un loyer de CHF 4’968.- par pièce l’an. Or, le montant de son loyer, calculé en fonction d’un appartement de quatre pièces, s’élevait à CHF 5’383.- par pièce l’an.
Au surplus, une allocation de logement ne pouvait être accordée à un locataire habitant dans un logement sous-occupé, soit lorsque le nombre de pièces du logement considéré dépassait de plus de deux unités le nombre de personnes occupant ledit logement. C’était le cas en ce qui la concernait, ce qui constituait une deuxième raison de refus.
Par pli posté le 21 mars 2012, Mme X______ a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre la décision sur réclamation de l’OLO précitée. Selon la décision attaquée, le loyer non subventionné pour l’appartement de quatre pièces qu’elle louait ne devrait pas dépasser CHF 19’872.- par an sans les charges. Son propre loyer, sans les charges, s’élevait à CHF 21’534.- par an. Un loyer annuel qui était proposé en HLM ou HBM pour un trois pièces était de CHF 18’024.-. Ces chiffres démontraient qu’annuellement son logement non subventionné était moins cher qu’un logement subventionné. L’OLO se basait sur des lois datant de dix ans, qui ne tenaient aucun compte du marché immobilier genevois où il était impossible de trouver un logement de trois pièces non subventionné à moins de CHF 1’800.-/2’000.- par mois, même avec un travail et un salaire réguliers. Comme son revenu était constitué du RMCAS, aucune régie immobilière ne l’accepterait.
Par courrier du 10 mai 2012, l’OLO a conclu au rejet du recours. Mme X______ n’avait pas droit à l’allocation de logement. Tout d’abord parce qu’elle occupait un appartement de quatre pièces dont le loyer par pièce était de CHF 5’383,50 par an, ensuite parce que l’appartement en question était sous-occupé.
Le 14 mai 2012, le juge délégué a informé les parties que la cause était gardée à juger.
EN DROIT
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
Selon l’art. 39A LGL, le locataire d’un immeuble non soumis à la LGL peut être mis au bénéfice d’une allocation de logement si, cumulativement :
son loyer constitue une charge manifestement trop lourde, eu égard à son revenu et à sa fortune ;
un échange avec un logement moins onéreux ne peut se réaliser sans inconvénients majeurs ;
le logement est agréé par l’Etat et son loyer et ses caractéristiques doivent correspondre aux normes admises dans les immeubles soumis à la LGL (art. 39B al. 1 et 3 LGL).
L’art. 39A al. 3 LGL délègue au Conseil d’Etat le pouvoir de déterminer les conditions auxquelles le locataire a droit à une allocation.
toute chambre d’une surface inférieure à 9 m2 compte pour une demi-pièce ;
les studios sont assimilés aux appartements de deux pièces si leur surface est d’au moins 25 m2 ;
l’espace communautaire compte pour deux pièces lorsque sa surface est supérieure ou égale à 25 m2 pour un logement de deux pièces et demie ou trois pièces, à 27 m2 pour un logement de trois pièces et demie ou quatre pièces, à 28 m2 pour un logement de quatre pièces et demie ou cinq pièces, et à 29 m2 pour un logement de cinq pièces et demie ou six pièces ; il compte pour une pièce et demie lorsque sa surface est inférieure ;
les surfaces annexes telles que jardins, balcons, loggias, terrasses, galeries ou mezzanines ne sont pas assimilées à des pièces.
Le nombre de pièces d’un logement est calculé en tenant compte de la surface nette, soit en déduisant les gaines techniques, dégagements, couloirs, réduits et locaux sanitaires, galeries ou mezzanines, loggias, balcons, terrasses, jardins. La surface nette se calcule entre les murs intérieurs. Pour les logements de plus de deux pièces, lorsque l’accès à une chambre se fait par une autre pièce, il est déduit la surface de passage théorique d’un mètre de large (art. 1 al. 5 et 4 al. 1 RGL).
L’alinéa 6 de la même disposition précise qu’un appartement de deux pièces et demie ou trois pièces doit disposer d’une surface nette minimum de 37 m2, composée de 12 m2 d’espaces individuels (chambres) et de 25 m2 d’espaces communautaires. Un logement de trois pièces et demie ou quatre pièces doit avoir une surface nette minimum de 48 m2, dont 21 m2 d’espaces individuels et 27 m2 d’espaces communautaires.
En l’espèce, au vue de ses caractéristiques communiquées par le département, soit des espaces communautaires de 46,29 m2 (séjour de 36,66 m2 et cuisine de 9,63 m2) et deux chambres de 11,82 m2 et de 17,80 m2, l’appartement de la recourante est un appartement de quatre pièces au sens de la LGL, même si sur le bail il est décrit comme un appartement de 4 pièces et demie.
En l’espèce, le loyer par pièce et par année de l’appartement litigieux est de CHF 7’120.-, alors que selon l’office cantonal des statistiques, en mai 2011, 90 % des appartements de quatre pièces avaient un loyer annuel par pièce inférieur à CHF 4’968.- lorsqu’ils avaient été construits entre 1956 et 1960.
Le logement de Mme X______ ne pouvant être agréé au vu de son loyer, l’allocation de logement ne peut être accordée à cette dernière pour ce premier motif.
En l’espèce, la recourante occupe seule un appartement de quatre pièces, C’est une deuxième raison qui ne lui donne pas droit à l’allocation de logement qu’elle réclame.
PAR CES MOTIFS LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE
à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 21 mars 2012 par Madame X______ contre la décision de l’office du logement du 24 février 2012 ;
au fond :
le rejette ;
dit qu’il ne sera pas perçu d’émolument ;
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;
communique le présent arrêt à Madame X______, ainsi qu’à l’office du logement.
Siégeants : Mme Junod, présidente, MM. Dumartheray et Verniory, juges.
Au nom de la chambre administrative :
le greffier-juriste :
F. Scheffre
la présidente siégeant :
Ch. Junod
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le
la greffière :