du 2 août 2002
SUR EFFET SUSPENSIF
dans la cause
Madame Simone et Monsieur Georges ROESNER
représentés par Me Jean-Marc Siegrist, avocat
et
Messieurs Marco NERONI et Claude PONCHANT
représentés par Me Patrick Malek-Asghar
contre
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS
et
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT
et
FORVEST TRUST SA
représentée par Me Patrick Blaser, avocat
EN FAIT
Cette autorisation a été publiée dans la Feuille d'avis officielle le 8 février 2002.
chiffre 8
"d'une manière générale, toutes précautions doivent être prises pour assurer la sécurité des occupants et la salubrité de l'immeuble".
chiffre 9
"les travaux ne pourront être entrepris tant que les locaux à transformer ne seront pas libres de tout occupant".
Le 7 mars 2002, Mme Simone et Monsieur Georges Roesner qui exploitent une école de langues et de commerce du 1er au 3ème étage de l'immeuble précité ont recouru contre cette autorisation auprès de la commission compétente. Leur bail commercial a par ailleurs été résilié pour le 30 juin 2003.
Le Dr Neroni et M. Ponchant exploitent quant à eux un cabinet dentaire au 5ème étage du même immeuble. Leur bail a été résilié pour le 31 mai 2004.
Ces locataires ont formé des demandes de prolongation de bail. Les époux Roesner ont obtenu une telle prolongation le 7 mars 2002 jusqu'au 30 juin 2009. Coraline Assets Inc. a cependant contesté cette décision devant le Tribunal des Baux et Loyers devant lequel la cause est pendante.
Le Dr Neroni et M. Ponchant ont quant à eux obtenu le 7 mars 2002 également une prolongation de leur bail jusqu'au 31 mai 2010.
Dans leur recours adressé à la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la commission), les locataires précités ont conclu à l'annulation de l'autorisation de construire, à la violation de l'article 14 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et à l'incompatibilité de la décision avec l'article 260 CO.
La bénéficiaire de l'autorisation de construire a conclu préalablement au retrait de l'effet suspensif et principalement au rejet des recours. Elle alléguait le grave préjudice financier qu'elle subissait du fait que les travaux ne pouvaient pas commencer alors que l'intérêt privé des recourants n'était pas prépondérant.
Les recourants ont conclu au rejet de la demande de retrait d'effet suspensif. Quant au département, il s'en est rapporté à justice.
Par décision présidentielle du 8 juillet 2002, la requête de Forvest Trust S.A. tendant au retrait de l'effet suspensif a été admise. Au pied de cette décision figurait l'indication qu'elle pouvait faire l'objet dans les 30 jours dès sa notification d'un recours auprès du Tribunal administratif.
Par acte déposé au greffe le 18 juillet 2002, M. et Mme Roesner ont conclu à l'annulation de cette décision et au maintien de l'effet suspensif, de règle en procédure administrative, faute de quoi les propriétaires pourraient toujours invoquer un préjudice financier et obtenir le retrait de l'effet suspensif pour ce seul motif. La décision attaquée ne tenait pas compte des intérêts privés des époux Roesner. Ces derniers ne pourraient poursuivre leur activité dans ces locaux-ci si les travaux débutaient. De plus, la recherche de locaux disponibles en ville était extrêmement difficile.
Forvest Trust S.A. a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. Il résultait des chiffres 8 et 9 des conditions fixées dans l'autorisation de construire elle-même que les travaux pouvaient débuter dans l'immeuble puisque la requérante devait assurer la sécurité des occupants. Il n'était donc pas nécessaire que les locaux soient complètement vides, contrairement à ce que les recourants voulaient inférer du chiffre 9 desdites conditions.
Quant au Dr Neroni et à M. Ponchant, ils ont d'une part déclaré appuyer les conclusions des époux Roesner et d'autre part, déposé à leur tour un recours auprès du Tribunal administratif posté le 19 juillet 2002 en concluant derechef à ce que leurs intérêts privés soient pris en considération. L'intérêt privé de Forvest Trust S.A. à commencer les travaux n'était pas prépondérant. Forvest Trust S.A. ne pouvait d'ailleurs faire valoir aucun intérêt public. Si la décision de la commission devait être confirmée une telle pratique devrait alors s'instaurer chaque fois qu'un recours visait une autorisation de construire, ce que le législateur n'avait précisément pas voulu en soumettant la levée dudit effet suspensif à des conditions qui n'étaient pas remplies en l'espèce. Le Dr Neroni a fait valoir qu'il exerçait son activité de dentiste avec son épouse et avec M. Ponchant, technicien-dentiste. Ils avaient engagé des frais considérables pour adapter les locaux qu'ils louaient à l'activité qu'ils exerçaient et ceci suite à une autorisation de construire délivrée le 9 août 1994. L'immeuble en question ayant changé de propriétaire, cette dernière avait résilié les baux, sans tenir compte de leurs aménagements.
Dans les observations détaillées que le Dr Neroni et M. Ponchant avaient adressées au département avant que celui-ci ne délivre l'autorisation définitive de construire, ils avaient relevé que les plans déposés étaient inexacts et ne tenaient pas compte des travaux qu'ils avaient eux-mêmes projetés. De plus, la réalisation des travaux (rénovation lourde, modification de la cage d'escalier et de l'ascenseur, changement de toutes les façades, etc.) rendait la poursuite de leur activité professionnelle difficile.
Le Dr Neroni et M. Ponchant ont souligné que le libellé du chiffre 9 de l'autorisation de construire était incorrectement libellé car il était inconcevable de réaliser de tels travaux si l'immeuble n'était pas vide de tout occupant. Enfin, le Dr Neroni et M. Ponchant ont relevé que l'intérêt privé de Forvest Trust S.A. devait être considéré comme inexistant même si le premier juge avait traité cette société à tort comme si elle était la propriétaire de l'immeuble.
La pesée des intérêts privés penchaient en faveur des locataires actuels de l'immeuble en raison du préjudice qu'ils pourraient subir si les travaux démarraient tout de suite.
Ils invoquaient encore des enjeux de santé publique et de salubrité pour que le traitement des patients puisse se dérouler dans de bonnes conditions et non pas dans une poussière inévitable.
Enfin, MM. Neroni et Ponchant se sont référés à une décision présidentielle de la commission cantonale de recours en matière de constructions (cause A/538/02) du 9 juillet 2002 maintenant un effet suspensif partiel sur recours de l'Asloca en interrompant un chantier en cours.
A fortiori, lorsque l'intérêt du locataire en place était directement menacé comme en l'espèce, le maintien intégral de l'effet suspensif devait être de règle.
EN DROIT
Interjeté dans le délai de 10 jours dès la notification de la décision attaquée, s'agissant d'une décision incidente, les recours des époux Roesner d'une part, et de MM. Neroni et Ponchant d'autre part, sont recevables (art. 56 A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. b de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
Même s'ils avaient été déposés dans le délai de 30 jours dès la notification de la décision attaquée, ils auraient été recevables puisque les recourants se seraient ainsi fiés à la voie de droit erronée mentionnée dans ladite décision et ne pouvaient subir aucun préjudice, de ce fait, en application des articles 47 et 63 alinéa 2 LPA.
Les deux causes se rapportant à une situation identique seront jointes en application de l'article 70 alinéa 1 LPA. Les recours ne portent que sur la suppression, respectivement la restitution ou le maintien de l'effet suspensif.
Forvest Trust S.A. apparaît en qualité de requérante et se dit représentante de la propriétaire. Sur les plans établis par Unirenova S.A. elle figure toutefois en qualité de maître de l'ouvrage.
Bien qu'un mandat de Coraline Assets Inc en faveur de Forvest Trust S.A. n'a pas été produit, la qualité pour agir de la requérante résulte du fait qu'elle est partie à la procédure de première instance (art. 60 al. 1 lettre a LPA). De plus, les plans ont été déposés par un mandataire professionnellement qualifié.
Selon ces plans, il apparaît en particulier que les niveaux 1 à 5 doivent être profondément modifiés étant précisé qu'à l'exception du 4ème étage, les locaux sont ceux dont les recourants sont locataires jusqu'en 2003 pour l'un et jusqu'en 2010 pour l'autre.
Toutefois, lorsqu'aucun intérêt public ou privé prépondérant ne s'y oppose, la juridiction de recours peut, sur la demande de la partie dont les intérêts sont gravement menacés, restituer l'effet suspensif (art. 66 al. 2 LPA) ou le maintenir puisque la décision attaquée n'est à ce jour pas définitive.
lésée;
une lésion grave des intérêts de celle-ci;
une absence d'intérêts opposés prépondérants.
L'effet suspensif ne doit être retiré que pour des motifs particulièrement suffisants, importants ou impérieux ou encore lorsque des intérêts publics considérables sont en danger. L'exclusion de l'effet suspensif ne doit être décidée dans ces cas que s'il s'agit d'écarter une mise en danger grave et imminente d'intérêts publics importants, par exemple une menace pour des biens essentiels protégés par la police.
En l'espèce, la première condition, soit une requête formelle, est manifestement remplie.
La législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul but d'assurer la conformité du projet présenté aux prescriptions en matière de bâtiment et d'installations (ATA SI P. du 7 mai 2002 et les références citées). En revanche, elle réserve les droits des tiers (art. 3 al. 5 LCI).
Quant aux procédures d'opposition et de recours prévues par la LCI, elles permettent de contrôler si des autorisations de construire sollicitées ou délivrées ne sont pas en contradiction avec des dispositions de la LCI et des règlements prévus par elle.
En l'espèce, la commission devait procéder à une pesée des intérêts, les intérêts privés des recourants au bénéfice de baux comme indiqué ci-dessus leur permettant de poursuivre leur activité professionnelle et les intérêts privés de la requérante et de la propriétaire qu'elle représente à transformer et vraisemblablement à rentabiliser le plus rapidement possible l'immeuble en question. A aucun moment Forvest Trust S.A. n'a invoqué un quelconque intérêt public à l'appui de sa requête.
Retenir comme le président de la commission intimée l'a fait hâtivement, le seul intérêt privé de la requérante d'éviter que les travaux ne soient retardés car il en résulterait un préjudice financier constituerait un argument qui pourrait être invoqué à l'appui de toute demande d'autorisation de construire par un quelconque promoteur, sans que des circonstances particulières ou qu'un intérêt public prépondérant ne le justifient.
Face à cet intérêt privé, les intérêts privés opposés des locataires apparaissent tout aussi importants et plus directement menacés que ceux de Forvest Trust S.A. ou de Coraline Assets Inc, raison pour laquelle les intérêts privés des recourants seront considérés comme prépondérants.
Il appartiendra au département, dans sa détermination sur le fond du litige, de se prononcer - et non de s'en rapporter à justice - sur la contradiction apparente figurant aux chiffres 8 et 9 des conditions de l'autorisation qu'il a délivrée.
En l'état et sans préjudice du fond du litige pour les raisons susexposées, il apparaît que la décision du président de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 8 juillet 2002 levant l'effet suspensif attaché aux recours déposés par Mme Simone et M. Georges Roesner ainsi que par MM. Neroni et Ponchant doit être annulée. Il en résulte que les deux recours sont admis et que le maintien de l'effet suspensif subsiste.
Il appartiendra à la commission intimée d'instruire le fond du litige et de statuer. En conséquence, il n'est pas perçu d'émolument.
Une indemnité de procédure de CHF 1'500.- sera allouée aux époux Roesner d'une part, et au Dr Neroni et à M. Ponchant d'autre part, à charge de Forvest Trust S.A. respectivement de la propriétaire qu'elle représente (art. 87 LPA).
PAR CES MOTIFS
le Président
du Tribunal administratif :
à la forme :
déclare recevable les recours interjetés par les époux Roesner et MM. Neroni et Ponchant contre la décision du président de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 8 juillet 2002;
statuant sur incident :
les admet;
ordonne le maintien de l'effet suspensif attaché à leurs recours;
dit qu'il n'est pas perçu d'émolument pour la présente cause;
alloue aux recourants à charge de Forvest Trust S.A. une indemnité de procédure de CHF 1'500.--;
au fond :
transmet la cause à la commission afin qu'elle se prononce sur le fond du litige;
communique le présent arrêt aux époux Roesner, représentés par Me J.-M. Siegrist, avocat, à MM. Neroni et Ponchant, représentés par Me Patrick Malek-Asghar, avocat, à Forvest Trust S.A., représentée par Me Patrick Blaser, avocat, ainsi qu'à la commission cantonale de recours en matière de constructions et au département de l'aménagement, de l'équipement et du logement.
Le Président du Tribunal administratif :
Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme M. Oranci