POUVOIR JUDICIAIRE
A/3575/2009-LDTR ATA/287/2010
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF
du 27 avril 2010
1ère section
dans la cause
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE L'INFORMATION
contre
HOSPICE GÉNÉRAL, appelé en cause
et
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE ADMINISTRATIVE
et
Madame K______ et Monsieur O______
représentés par Me Karin Grobet Thorens, avocat
EN FAIT
Il a obtenu du département des constructions et des technologie de l'information (ci-après : le département), le 9 avril 2003, l'autorisation de rénover l'appartement situé au premier étage de ce bâtiment. La condition no 5 de cette autorisation précisait que « le logement de cinq pièces sera destiné à la location et son loyer actuel de CHF 19'224.- par an restera inchangé pendant une période de trois ans à dater de la remise en location après travaux ».
D'une durée de cinq ans, ledit bail débutait le 1er août 2003. Depuis cette date et jusqu'au 31 juillet 2006, le loyer annuel serait de CHF 19'224.-. Dès le 1er août 2006, il serait augmenté à CHF 32'592.-. A ces montants s'ajoutait une provision pour chauffage et eau chaude de CHF 2'160.- par année.
Le 10 novembre 2008, les époux O______ se sont adressés au département. L'échelon introduit par la bailleresse dans le contrat de bail était illicite. Le département devait inviter la bailleresse à rectifier ce contrat.
Le 27 novembre 2008, le département a indiqué au époux O______ que le bail signé était compatible avec la condition no 5 de l'autorisation de construire délivrée, puisque le loyer était fixé à CHF 19'224.- par an pendant trois ans.
Le 22 décembre 2008, les époux O______ ont maintenu leur position. Si le bailleur désirait augmenter le loyer au terme de la période de contrôle, il devait le faire au moyen du formulaire officiel. Le département était invité à ordonner la rectification du bail.
Le 9 janvier 2009, le département a maintenu sa position.
Les époux O______ ont fait de même, par courrier du 19 février 2009.
Le 9 mars 2009, le département a rendu une décision formelle dans laquelle il constatait que le bail signé par les époux O______ respectait la condition no 5 de l'autorisation de construire délivrée le 9 avril 2003.
Le 8 avril 2009, les époux O______ ont recouru contre la décision précitée auprès de la commission cantonale de recours en matière des constructions, devenue depuis lors la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la commission).
L’échelonnement prévu dans le contrat de bail violait le but de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), car il permettait l’augmentation du loyer à la fin de la période de contrôle sans l’utilisation du formulaire officiel de hausse de loyer.
Après avoir entendu les parties en audience de comparution personnelle, le 15 mai 2009, la commission a admis le recours par décision du 16 juin 2009. Selon la jurisprudence, le loyer fixé par l'autorité devait servir de base pour une majoration éventuelle qui ne pouvait être prévue contractuellement. Le dossier a été renvoyé au département pour qu'il ordonne au propriétaire de rectifier le bail à loyer conclu le 3 juin 2003.
Par acte mis à la poste le 5 octobre 2009, le département a saisi le Tribunal administratif d'un recours contre la décision précitée. Cette dernière violait le droit d'être entendu de l'hospice, qui devait être appelé en cause. L'arrêt du Tribunal fédéral cité par la commission n'indiquait pas qu'une augmentation automatique du loyer était inadmissible.
Par décision du 12 octobre 2009, le juge délégué a appelé l'hospice en cause.
Le 13 novembre 2009, l'hospice s'est opposé au recours. Le titre du résumé et le chapeau de l'arrêt visé par la commission, publiés dans la semaine judiciaire (SJ 2005 p. 485), étaient trompeurs. Le Tribunal fédéral avait uniquement indiqué, dans une espèce où le loyer fixé était supérieur à celui autorisé par le département puis ramené au loyer autorisé pendant la période de contrôle, que seul ce dernier loyer devait être pris en compte pour une éventuelle majoration après la fin du contrôle. Dans la présente affaire, les époux O______ auraient pu contester d'échelonnement du loyer après la signature du bail, dans les trente jours suivant la délivrance de la chose louée.
Le 13 novembre 2009, les époux O______ se sont opposés au recours.
Un avis de majoration de loyer leur avait été notifié le 8 avril 2008, qu'ils avaient contesté. C'est dans le cadre de cette procédure qu'ils avaient découvert l'existence de l'autorisation de construire délivrée au propriétaire en 2003 et de sa condition no 5. Cette autorisation n'avait pas été mentionnée dans le bail et l'échelon avait été justifié comme étant une adaptation au loyer usuel du quartier, ce qui était erroné.
Le Tribunal fédéral avait indiqué que toute majoration de loyer après la période de contrôle devait être annoncée par un avis officiel de majoration, ce qui n'avait pas été le cas en l'espèce.
Le bailleur, cautionné par le département, avait adopté une attitude visant à éluder le but de LDTR, soit la conservation sur le marché de logements à des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population.
Le 16 novembre 2009, le greffe du Tribunal administratif a transmis aux parties les écritures des époux O______ et de l'hospice, leur accordant un délai au 2 décembre 2009 pour formuler toutes éventuelles requêtes complémentaires. La cause serait ensuite gardée à juger.
Le 2 décembre 2009, les époux O______ ont maintenu leurs conclusions.
L'éventuelle contestation initiale des échelons serait rejetée, dès lors que ces derniers étaient prévus dans le bail.
Par avis du 7 décembre 2009, les parties ont été informées que la procédure était gardée à juger.
Le 15 avril 2010, la commission a transmis son dossier.
EN DROIT
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
a. Le droit d’être entendu est une garantie de nature formelle dont la violation entraîne, lorsque sa réparation par l'autorité de recours n'est pas possible, l'annulation de la décision attaquée sans égard aux chances de succès du recours sur le fond (ATF 133 III 235 consid. 5.3 p. 250 ; Arrêts du Tribunal fédéral 5A.12/2006 du 23 août 2006 consid. 3.1 et les arrêts cités ; 1P.179/2002 du 2 septembre 2002 consid. 2.2 ; ATA/172/2004 du 2 mars 2004 consid. 5b). Sa portée est déterminée en premier lieu par le droit cantonal (art. 41 ss LPA) et le droit administratif spécial (ATF 124 I 49 consid. 3a p. 51 et les arrêts cités ; Arrêt du Tribunal fédéral 2P.39/2006 du 3 juillet 2006 consid. 3.2). Si la protection prévue par ces lois est insuffisante, ce sont les règles minimales déduites de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) qui s’appliquent (art. 29 al. 2 Cst. ; Arrêt du Tribunal fédéral 2P.39/2006 du 3 juillet 2006 consid. 3.2 et les arrêts cités ; A. AUER/ G. MALINVERNI/ M. HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, Berne 2006, Vol. 2, 2e éd., p. 603, n. 1315 ss ; B. BOVAY, Procédure administrative, Berne 2000, p. 198). Quant à l'art. 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 (CEDH - RS 0.101), il n'accorde pas au justiciable de garanties plus étendues que celles découlant de l'art. 29 al. 2 Cst. (Arrêt du Tribunal fédéral 4P.206/2005 du 11 novembre 2005 consid. 2.1 et arrêts cités).
b. Tel qu’il est garanti par cette dernière disposition, le droit d’être entendu comprend notamment le droit pour les parties de faire valoir leur point de vue avant qu’une décision ne soit prise, de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur la décision, d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves, d’en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 132 II 485 consid. 3.2 p. 494 ; Arrêt du Tribunal fédéral 2C.573/2007 du 23 janvier 2008 consid. 2.3 et les arrêts cités ; ATA/415/2008 du 26 août 2008 consid. 6a et les arrêts cités). La jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de droits constitutionnels a également déduit du droit d’être entendu le droit d’obtenir une décision motivée (ATF 133 II 235 consid. 5.2 p. 248 ; 129 I 232 consid. 3.2 p. 236 ; 126 I 97 consid. 2b p. 103 ; cf. aussi ACEDH Kraska c/Suisse du 19 avril 1993 ; ATA/ 429/2008 du 27 août 2008).
Cette violation du droit d’être entendu n’est pas susceptible d’être réparée dans le cadre de la présente procédure, compte tenu de la garantie du double degré de juridiction conférée aux parties par la LCI et la LDTR (ATA/621/2008 du 9 décembre 2008).
En conséquence, la décision du 16 juin 2009 sera annulée et le dossier renvoyé à cette autorité pour nouvelle décision.
PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF
à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 5 octobre 2009 par le département des constructions et des technologies de l'information contre la décision de la commission cantonale de recours en matière administrative du 16 juin 2009 ;
au fond :
l’admet partiellement ;
annule la décision de la commission cantonale de recours en matière administrative du 16 juin 2009 ;
renvoie le dossier à la commission pour nouvelle décision ;
dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ni alloué d’indemnités ;
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;
communique le présent arrêt au département des constructions et des technologies de l'information, à Me Karin Grobet Thorens, avocate des époux O______, à l’Hospice général et à la commission cantonale de recours en matière administrative.
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bovy et Junod, juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste :
M. Tonossi
le vice-président :
Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le
la greffière :