du 9 août 2000
dans la cause
Monsieur C__________
représenté par Asloca
contre
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT
EN FAIT
Le loyer annuel de ce logement, situé dans un immeuble construit au début du XXème siècle, s'élevait à CHF 14'040.-, charges non comprises, soit CHF 1'170.- par mois.
Par décision du 18 février 2000, l'OCL a refusé l'octroi de l'allocation sollicitée au motif que le prix à la pièce de l'appartement concerné, soit CHF 4'011.- par année, était supérieur à celui d'un logement de même catégorie situé dans des immeubles (subventionnés ou non par l'Etat) construits à la même période. De plus, le montant du loyer correspondait à un taux d'effort manifestement insolite au vu du revenu annuel brut de M. C__________ (CHF 20'737.-).
Par courrier du 6 mars 2000, M. C__________ s'est étonné de la décision de l'OCL. L'appartement de trois pièce et demie, d'une surface de 53 m2, entrait dans la fourchette des surfaces définies à l'article 1 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RLGL - I 4 05.01) (surface minimum de 37 m2 pour un trois pièces et de 48 m2 pour un quatre pièces). Son prix se situait dans la moyenne des prix pratiqués sur le marché tels qu'ils résultaient des offres publiées dans la presse locale. Quant à la question du taux d'effort insolite, il en était conscient, raison pour laquelle il avait pris un nouveau travail qui lui procurait un revenu de CHF 591,40.
Par décision du 20 avril 2000, l'OCL a rejeté la réclamation.
Le 3 mai 2000, Asloca-Rive, agissant au nom de M. C__________, s'est adressée à l'OCL. Les décisions précitées n'indiquaient pas quelles normes ni sur quels loyers elles se basaient pour fonder la comparaison. Selon le neuvième décile des statistiques des appartements similaires construits à la même époque - et sur lesquels l'OCL se fondait de façon constante -, soit en l'espèce les appartements de trois pièces et demie dans un immeuble construit avant 1951, le loyer mensuel s'élevait à CHF 1'400.-. Dès lors, le loyer de l'appartement concerné, soit CHF 1'170.- par mois, était largement inférieur aux statistiques avec lesquelles il devait être comparé.
Par acte du 22 mai 2000, M. C__________ a recouru contre la décision sur réclamation. L'OCL n'avait pas donné suite au courrier de son mandataire du 3 mai 2000, duquel il résultait que son loyer était inférieur à ceux avec lesquels il devait être comparé. La décision de l'OCL était erronée et l'allocation de logement sollicitée devait lui être accordée.
Par courrier intitulé "information" du 31 mai 2000, l'OCL s'est déterminé sur le courrier de l'Asloca du 3 mai 2000. L'OCL tenait compte du décile neuvième exprimé dans les statistiques OCSTAT. S'agissant d'un logement construit avant 1951, la norme retenue, sauf si une rénovation lourde de l'immeuble était intervenue, était celle de 1951/1955. Dans le cas de figure, le neuvième décile relevait un prix à la pièce annuel de quelque CHF 3'876.-. Le logement de M. C__________ ne pouvait être homologué dès lors que le prix à la pièce en était de CHF 4'011.-. Le fait de ne pas utiliser les statistiques définies antérieurement à 1951, pour les immeubles construits au début du siècle notamment, était une pratique constante de l'OCL, validée d'ailleurs par le Tribunal administratif.
Dans ses écritures du 7 juillet 2000, l'OCL a précisé son mode de procéder : Les montants indiqués par l'OCSTAT en cas de demi-pièce n'étaient pas le reflet d'une véritable statistique, mais une extrapolation de la statistique des loyers comprenant le nombre de pièces inférieur. Ainsi, dans le cadre d'un trois pièce et demie, l'OCSTAT prenait en considération les loyers des trois pièces, divisait ce montant par trois et le multipliait par 3,5 pour obtenir le montant correspondant au trois pièces et demie. La méthode de l'OCL, qui prenait la moyenne entre les appartements de trois et de quatre pièces, était beaucoup plus adéquate en l'espèce. La plupart des appartements de trois pièces et demie étaient en réalité de petits quatre pièces, une des pièces étant inférieure à 9 m2 comme dans le cas d'espèce. D'autres s'apparentaient plutôt à de grands trois pièces. Dès lors, l'extrapolation entre les chiffres retenus par l'OCSTAT vers le haut ou vers le bas ne serait que de nature à favoriser les inégalités de traitement entre les différents administrés. Cependant, si une telle extrapolation devait être admise, il faudrait plutôt retenir comme base de calcul les chiffres concernant les quatre pièces, les cas où les trois pièces et demie étant en réalité de petits quatre pièces étant largement plus fréquents que l'inverse.
EN DROIT
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
a. Un locataire peut être mis au bénéfice d'une allocation de logement si son loyer constitue une charge manifestement trop lourde et si un échange avec un logement moins onéreux ne peut se réaliser sans inconvénients majeurs (art. 39 A de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 - LGL - I 4 05).
b. Pour que le locataire d'un appartement se trouvant dans un immeuble du secteur non subventionné puisse bénéficier d'une allocation de logement, le loyer et les caractéristiques de cet appartement doivent correspondre aux normes admises dans les immeubles soumis à la loi, compte tenu de l'année de construction de l'immeuble (art. 39 A al. 2 et 39 B al. 3 LGL). Le but de ces dispositions est d'éviter que l'allocation de logement ne serve, contrairement à sa finalité sociale, à financer le paiement de loyers trop élevés ou l'allocation de logements luxueux (ATA R. du 15 juin 1999 et les références citées). Quant à la comparaison des loyers, la jurisprudence a retenu qu'un logement ne pouvait être agréé lorsque le loyer par pièce dépassait le loyer moyen par pièce pour 90 % des logements comportant le même nombre de pièces et construits à la même époque (ATA R. précité et les références).
En l'espèce, le logement du recourant est situé dans un immeuble construit au début des années 1900. Il n'est pas allégué qu'il aurait subi une rénovation lourde. Le tribunal de céans a déjà eu à connaître de demande d'allocation de logement pour un appartement non subventionné se trouvant dans un immeuble dont la construction remontait également au début des années 1900. Celui-ci avait toutefois subi une transformation importante dans les années 1980 et, de bâtiment communal, il était devenu bâtiment d'habitation avec des commerces. A cette occasion, le Tribunal administratif a jugé que la date déterminante n'était pas celle de la date de la construction de l'immeuble mais bien plutôt celle de la transformation du bâtiment (ATA M. S. du 6 juillet 1999). En l'espèce, s'agissant d'un immeuble qui n'a pas subi de transformation notable, il faut donc procéder à la comparaison des loyers en s'appuyant sur la date de la construction de l'immeuble.
Pour effectuer cette comparaison, l'OCL se base sur le neuvième décile des statistiques de l'OCSTAT relatives au niveau des loyers à Genève. Ce procédé a été à plusieurs reprises confirmé par le Tribunal administratif et il n'y a pas lieu de s'en écarter (ATA M. S. précité).
Selon l'OCL, les statistiques antérieures à 1951 ne sont pas utilisables, les chiffres fournis pour cette catégorie d'immeubles étant souvent plus élevés que les loyers des logements HLM neufs. Cela s'explique par le fait qu'entrent dans cette catégorie des immeubles très divers, à des loyers totalement hétéroclites. Sur ce point, le raisonnement de l'OCL ne prête pas le flanc à la critique, ce d'autant qu'il permet une saine application de la LGL.
En l'espèce, c'est donc bien le neuvième décile des statistiques des immeubles construits entre 1951/1955 qui est applicable pour effectuer la comparaison, et non pas le décile de celles des immeubles construits avant 1951.
A l'examen, il apparaît que la méthode de l'OCL procède d'une application rigoureuse et globale de la LGL, la surface des pièces étant calculée selon la loi et ses dispositions d'exécution. Cette pratique a été à plusieurs reprises confirmées par le Tribunal administratif qui l'applique pour calculer la surface des pièces des logements non subventionnés et pour lesquels l'agrément est sollicité (ATA D. du 8 juin 1999; R. du 15 juin 1999). Cette méthode apparaît préférable et mieux adaptée au but poursuivi par la LGL que le calcul purement mathématique de l'OCSTAT, qui ne tient effectivement pas compte de la surface des pièces et qui en cela s'écarte totalement de la LGL.
Date de construction de l'immeuble : antérieure à 1951 :
Comparaison sur la base des loyers du neuvième décile des statistiques OCSTAT pour les immeubles construits entre 1951 et 1955.
Appartement de 3,5 pièces (moyenne des appartements de trois pièces (CHF 1'000.-) d'une part et de quatre pièces (CHF 1'250.-) d'autre part.
Des éléments ci-dessus, il apparaît que le loyer par pièce de l'appartement du recourant en CHF 4'011.- est supérieur au loyer moyen de CHF 3'857.- (et non CHF 3'876.- tel que relevé par erreur par l'OCL). Dès lors l'allocation de logement ne saurait être accordée.
Vu l'article 10 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (E 5 10.03), la procédure n'est pas gratuite. Un émolument de CHF 250.- sera donc mis à la charge du recourant.
PAR CES MOTIFS
le Tribunal administratif
à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 22 mai 2000 par Monsieur C__________ contre la décision de l'office cantonal du logement du 20 avril 2000;
au fond :
le rejette ;
met à la charge du recourant un émolument de CHF 250.-;
communique le présent arrêt à Asloca, mandataire du recourant, ainsi qu'à l'office cantonal du logement.
Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste : le vice-président :
V. Montani Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme M. Oranci