A/424/1998Cour de justice de Genève / Chambre administrative (droit public)28 juil. 1998
"Pour pouvoir apprécier le loyer des appartements avant travaux et celui après travaux, le département doit se fonder sur un état locatif complet, clair et établi dans la période précédant immédiatement les travaux. Le département doit en effet connaître les loyers de chaque appartement avant les travaux pour pouvoir fixer le nouveau loyer soumis ensuite au contrôle de l'Etat selon l'article 12 LDTR. Ce principe vaut aussi lorsque le propriétaire de l'immeuble s'engage à ne pas augmenter les loyers après les travaux. Dans ce cas, il convient d'établir aussi de manière claire l'état locatif, même s'il n'est pas modifié après les travaux". Dans le cadre de transformations soumises à la LDTR, l'autorité doit pouvoir apprécier le loyer des appartements avant et après travaux, en se fondant sur un état locatif complet, clair et établi dans la période précédant immédiatement les travaux. L'état locatif doit permettre de connaître précisément le loyer de chaque appartement avant les travaux, même si le propriétaire de l'immeuble s'engage à ne pas augmenter les loyers après les travaux.
du 28 juillet 1998
dans la cause
RÉGIE Z______ S.A.
contre
ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA)
et
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS
et
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT
EN FAIT
L'immeuble comporte un sous-sol, un rez-de-chaussée avec deux surfaces commerciales et cinq étages habités.
b. Le département des travaux publics et de l'énergie, actuellement le département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : le département) a ordonné, par décision du 19 juin 1997, l'interruption immédiate des travaux en cours. Il invitait la régie à requérir une autorisation.
La régie a requis ladite autorisation le 25 juin 1997. Selon la formule de demande annexée, le bâtiment comptait "trente-six appartements, soit soixante-neuf pièces".
Selon le préavis du service de l'habitat-architecture -LDTR du 5 août 1997, la rénovation consistait en une réfection de la toiture, un nettoyage des façades, la peinture de la cage d'escalier et une réfection légère de dix appartements vacants.
Les calculs de ce service, basés sur vingt-cinq appartements, soit soixante-neuf pièces (sic), indiquaient un montant moyen de CHF 3'967,- par pièce et par an. L'état locatif futur devait être inchangé.
Aux termes de la condition n° 5 de l'autorisation, le coût des travaux n'avait pas d'incidence sur les loyers conformément à la lettre de la requérante au département du 18 juillet 1997 et à la lettre d'information aux locataires du 17 juillet 1997.
L'autorisation n'indiquait ni le nombre d'appartements, ni le nombre de pièces contenus dans le bâtiment.
Hormis trois appartements pour lesquels il était indiqué que le loyer annuel était de CHF O.-, les loyers de tous les autres appartements étaient indiqués.
a. Un état locatif au 1er janvier 1997 et daté du 8 janvier 1997 établi par la régie C______ S.A. comportant vingt-cinq appartements, deux arcades et deux locaux.
Les loyers de tous les appartements étaient indiqués.
b. Un état locatif au 18 juin 1997 daté du même jour établi par la régie mentionnant trente-six appartements, dont onze vacants.
Les loyers annuels de treize appartements indiquaient CHF 0.-.
c. Un état locatif au 1er janvier 1998 et daté du 24 juin 1997 établi par la régie mentionnant aussi trente-six appartements, dont huit vacants.
Les loyers annuels de dix appartements indiquaient CHF 0.-.
Le loft n° 20 de 170m2 au 2ème étage, qui n'était par ailleurs pas indiqué dans l'état locatif de la régie C______ S.A., avait été loué par Monsieur et Madame H______ dès le 1er septembre 1997. Son loyer annuel avait passé de CHF 18'792.- au 1er janvier 1996 à CHF 31'800.- dans l'état locatif au 1er janvier 1998 (daté du 24 juin 1997). Le bail à loyer des H______ indiquait ce dernier montant.
L'appartement n° 21 au 2ème étage, loué par Mon- sieur W______, comportait trois pièces dont le loyer annuel était de CHF 7'260.- dans les trois états locatifs antérieurs à la date de l'octroi de l'autorisation par le département. En revanche, il était de CHF 10'260.- dans l'état locatif au 1er janvier 1998.
L'appartement n° 25 au 2ème étage, loué par Mon- sieur L______ depuis 1997, comportait deux pièces selon les états locatifs établis par la régie Z______, tandis que l'état locatif de la régie du C______ S.A. indiquait deux pièces et demie.
Selon les états locatifs au 1er janvier 1996 et au 1er janvier 1997, le loyer annuel de cet appartement était de CHF 14'400.-, montant effectivement inscrit sur le bail des anciens locataires. Il avait baissé à CHF 10'200.- selon les états locatifs au 18 juin 1997 et au 1er janvier 1998.
L'appartement n° 35 au 3ème étage, loué par Madame M______ depuis juin 1997, comportait deux pièces selon les états locatifs établis par la régie Z______, tandis que l'état locatif de la régie C______ S.A. indiquait deux pièces et demie.
Selon les états locatifs au 1er janvier 1996 et au 1er janvier 1997, le loyer annuel de cet appartement s'élevait à CHF 15'000.-, montant effectivement inscrit sur le bail des anciens locataires. Ce loyer avait baissé à CHF 9'480.- selon les états locatifs au 18 juin 1997 et au 1er janvier 1998.
L'autorisation était nulle en tant qu'elle ne fixait pas les loyers et que le dossier du département ne donnait aucune indication sur les loyers pratiqués juste avant les travaux dans les appartements vacants. Or, ceux- ci subissaient une rénovation très importante. La recourante contestait également le nombre de pièces indiqué dans l'état locatif sur lequel s'était fondé le départe- ment pour octroyer l'autorisation.
Elle s'est fondée sur l'article 10 LDTR et sur la jurisprudence du Tribunal administratif. C'était le mon- tant maximum des loyers des appartements qui devait être ~ fixé, et non le montant moyen d'une pièce après travaux. En effet, le montant moyen d'une pièce ne permettait pas un contrôle effectif du prix maximum de chaque bail à loyer.
Le département devait ainsi fixer, sur la base des contrats et des états locatifs, le loyer de chaque appartement après travaux pour la période déterminée. Il devait en outre vérifier le nombre de pièces telles qu'indiqué dans l'état locatif sur la base de documents qui ne sauraient être des photocopies de plans, à peine lisibles.
Le dossier du département contenait le montant des loyers de tous les appartements avant travaux. L'état locatif futur étant inchangé, le loyer futur de chaque appartement était donc connu.
L'Asloca contestait le nombre de pièces de l'état locatif sans en apporter la preuve. Il n'était pas possible de dessiner un nouveau plan pour chacun des trente-six appartements; par contre, si l'Asloca avait précisé les appartements dont elle contestait le nombre de pièces, ceux-ci auraient pu faire l'objet de nouveaux plans. En outre, un locataire aurait fait remarquer que le nombre de pièces indiqué dans le bail ne correspondait pas au nombre de pièces réel. Le nombre de pièces n'avait de toute façon qu'une importance relative, puisque l'état locatif nouveau valait l'état locatif ancien, le loyer de chaque appartement restant inchangé.
Enfin, la décision de la commission ne respectait pas le principe de la proportionnalité et contribuait à bloquer le dossier pendant des mois, alors que suffisamment de mesures avaient été prises pour prévenir le risque de hausse de loyer.
Malgré l'effet suspensif du recours à la commission et bien que l'Asloca fût intervenue auprès du département, les travaux de rénovation avaient continué au-delà du 15 septembre 1997 pour se terminer au début de l'année 1998.
Un locataire de l'immeuble litigieux avait reçu un avis de majoration daté du 10 septembre 1997, portant son loyer de CHF 12'480,- à CHF 13'920,- alors même que les propriétaires de l'immeuble s'étaient engagés à ne pas augmenter les loyers. Le motif de la hausse était l'adaptation partielle aux loyers usuels du quartier selon l'article 269 a lettre a du Code des obligations.
Cette hausse démontrait la nécessité de fixer les loyers après les travaux pour une certaine durée.
EN DROIT
La lettre du 19 juin 1997 du département invitant " la régie à requérir une autorisation de construire a eu pour conséquence que celle-ci a pris part à la procédure dès son commencement, ses droits étant directement touchés par la décision à prendre par le département. La régie avait donc qualité de partie avant l'octroi de l'autorisation litigieuse et a qualité pour recourir contre la décision de la commission devant le Tribunal de céans.
b. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 108 de la loi sur le Tribunal administratif et le Tribunal des conflits du 29 mai 1970- LTA -E 505; art. 63 al. 1 let. a LPA) .
Selon l'article 10 alinéa 2 LDTR, le département renonce à la fixation des loyers lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, notamment: lorsque les loyers après transformations demeurent peu élevés (a); lorsque les logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs loyers dépassent d'ores et déjà d'au moins 2 fois et demie les besoins prépondérants de la population (b) .
Reste à déterminer si le département a fixé de manière suffisante ces loyers.
Pour pouvoir apprécier le loyer des appartements avant travaux et celui après travaux, le département doit se fonder sur un état locatif complet, clair et établi dans la période précédant immédiatement les travaux. Le département doit en effet connaître les loyers de chaque appartement avant les travaux pour pouvoir fixer le nouveau loyer soumis ensuite au contrôle de l'Etat selon l'article 12 LDTR.
Ce principe vaut aussi lorsque le propriétaire de l'immeuble s'engage à ne pas augmenter les loyers après les travaux. Dans ce cas, il convient d'établir aussi de manière claire l'état locatif, même s'il n'est pas modifié après les travaux.
Il ressort aussi du dossier du département que l'état locatif sur lequel il s'est fondé pour octroyer l'autorisation litigieuse ne comporte pas le même nombre d'appartements et de pièces que l'état locatif établi par la régie C______ S.A.
Le nombre d'appartements et de pièces ne ressort pas non plus clairement des plans de l'immeuble qui sont, comme l'a relevé la commission, à peine lisibles.
b. Au vu de l'état du dossier du département, celui-ci n'a pas établi de manière claire et complète les loyers de tous les appartements avant travaux. Les nouveaux loyers, même s'ils étaient les mêmes qu'avant les travaux, ne pouvaient donc pas être fixés de manière précise.
En outre, la condition n° 5 de l'autorisation man- que de clarté en ce sens qu'elle ne prévoit pas explicite- ment que "le propriétaire renonce de manière définitive à répercuter le coût des travaux sur les loyers", ainsi que le département l'a indiqué lors de l'audience de la commission du 28 novembre 1997.
Il incombera au département de déterminer le nombre exact d'appartements ainsi que leur loyer dans la période précédent immédiatement les travaux.
L'autorisation ayant été octroyée en l'espèce postérieurement au commencement des travaux, il s'agira d'établir le moment auquel ceux-ci ont débuté, moment qui sera déterminant pour évaluer les loyers de chaque appartement avant travaux.
Un émolument de CHF 500.- sera mis à la charge de la recourante.
PAR CES MOTIFS
le Tribunal administratif
à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 24 avril 1998 par la régie Z______ S.A. contre la décision de la commission de recours instituée par la loi sur les constructions et les installations diverses du 13 février 1998;
au fond :
le rejette;
confirme la décision de la commission dont le dispositif est précisé au sens des considérants du présent arrêt, à savoir qu'il incombera en particulier au département:
a. d'établir le moment auquel les travaux ont débuté;
b. de déterminer le nombre exact d'appartements ainsi que leur loyer dans la période précédent immédiatement les travaux;
c. de préciser la condition n° 5 de l'autorisation en ce sens que "le propriétaire de l'immeuble renonce de manière définitive à répercuter le coût des travaux sur les loyers";
alloue une indemnité de CHF 1'000.- à l'Asloca à la charge de la régie Z______;
met à la charge de la régie Z______ un émolument de CHF 500.-;
communique le présent arrêt à la régie Z______ S.A., à l'association genevoise de défense des locataires, à la commission de recours instituée par la loi sur les constructions et les installations diverses ainsi qu'au département de l'aménagement, de l'équipement et du logement.
Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mme Bovy, M. Paychère, juges, M. Bonard, juge suppléant.
Au nom du Tribunal administratif :
le greffier-juriste adj. : le président :
N. Bolli D. Schucani
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme J. Rossier-Ischi