du 17 juin 2003
dans la cause
M. D. et M. P. B.
représentés par Me Guy Zwahlen, avocat
contre
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS
et
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT
et
M. M. D. et M. P. K.
représentés par Me Jean-Franklin Woodtli, avocat
EN FAIT
Ladite parcelle est située au 28, ch. S-C et elle est bordée sur un côté par ledit ch.. Sur l'autre côté, elle jouxte les deux parcelles nos 8013 et 8014 sur chacune desquelles se trouve une villa. Sur le troisième côté, elle est bordée par la parcelle no 7751, propriété d'un tiers et à ce jour libre de toute construction. Enfin, sur le dernier côté, elle jouxte la parcelle no 5845, propriété de M. D. et M. P. B.. Ces derniers accèdent à leur parcelle grâce à une servitude de passage grevant la parcelle des époux K. sur 1,50 mètre de largeur et constituant un ch. partant du ch. S-C en longeant les deux parcelles 8013 et 8014.
Le litige entre les époux K. et les époux B. résulte du fait que ceux-ci souhaiteraient bénéficier d'une servitude de passage élargie à trois mètres sur le fonds des époux K., afin de pouvoir accéder en voiture à leur parcelle depuis le ch. S-C. A ce jour en effet, les époux B. doivent stationner leur voiture à la limite sud-est de leur parcelle sur le ch. d'accès à une installation appartenant à la société G. S.A.
Lors de l'instruction de la requête des époux K., les préavis recueillis ont été favorables. Seule la division de l'aménagement a émis une réserve en priant les requérants de fournir "avant l'ouverture du chantier, le plan de servitude, l'inscription d'une servitude de passage pour tous véhicules au profit de la parcelle 5845, afin de garantir les accès au domaine public de cette dernière ainsi que l'attestation du notaire chargé d'instrumenter l'acte constituant la servitude".
Par décision du 14 février 2002, l'autorisation d'abattage d'arbres a été délivrée, assortie de la condition de replanter des arbres de haute tige. Le même jour, l'autorisation de construire a été délivrée également, assortie notamment de la condition figurant au chiffre 5 selon laquelle "la copie du plan et de l'acte inscrits au registre foncier de la servitude de passage pour tous véhicules au profit de la parcelle no 5845 devront parvenir au département avant l'ouverture de chantier".
M. et Mme K. ont recouru auprès de la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la commission) contre la condition no 5 de l'autorisation précitée, au motif qu'une telle exigence, dépourvue de toute base légale, ressortait du droit civil exclusivement et ne pouvait être imposée par le département. A cette occasion, les époux K. ont rappelé que les précédents propriétaires des parcelles nos 5845 et 5846, avaient envisagé un projet commun visant à la construction de deux villas jumelles et d'une villa individuelle avec couvert à voitures, qui avait d'ailleurs conduit à la délivrance d'une autorisation de construire le 10 avril 2000 (DD 96'412). L'accès à la parcelle no 5845 se faisait alors par un ch. sis à l'est de la parcelle no 5846. En septembre 2000, M. et Mme K. ont acquis la parcelle no 5846 et ont souhaité construire une villa individuelle sur leur parcelle.
En novembre 2000, M. et Mme B. ont acquis la parcelle no 5845.
Le département a délivré aux époux K. une autorisation de construire le 5 avril 2001 (DD 96'412/2) à l'encontre de laquelle les époux B. ont déposé un recours auprès de la commission, se plaignant de la suppression de l'accès initialement prévu à leur parcelle par celle des époux K..
Par décision du 5 octobre 2001, la commission a annulé l'autorisation de construire au motif que ce projet, complètement différent du premier, ne pouvait être traité comme une demande complémentaire.
M. et Mme K. ont alors déposé une nouvelle requête le 7 novembre 2001 qui a abouti aux deux autorisations précitées délivrées le 14 février 2002.
Avant de saisir la commission par acte du 22 mars 2002, les époux K. avaient interpellé le département sur la condition no 5 de l'autorisation précitée. Le chef de la division juridique du département avait répondu dans un courrier du 5 mars 2002, dont il était précisé qu'il valait avenant à l'autorisation de construire délivrée, que "le plan et l'acte de la servitude de passage pour tous véhicules au profit de la parcelle 5845 dont le département demandait l'inscription au registre foncier avant l'ouverture du chantier, portaient non seulement sur la servitude existante, mais également sur l'extension envisagée de celle-ci, conformément au plan visé ne varietur".
Le 28 mars 2002, le département a informé le conseil des époux K. qu'en raison du recours qu'ils avaient déposé, il n'était pas disposé à autoriser l'ouverture de chantier.
Les époux B. ont également saisi la commission d'un recours contre l'autorisation de construire délivrée le 20 février 2002 aux époux K. en concluant à sa mise à néant et au renvoi du dossier au département "afin qu'il prenne une nouvelle décision, dans le sens que l'autorisation de construire ne pourrait être accordée, que lorsque M. et Mme K. présenteront audit département les documents, en particulier extrait du registre foncier, prouvant que la servitude de passage, élargie à trois mètres, est bien inscrite au profit de la parcelle 5845, à charge de la parcelle 5846".
La commission a entendu les parties le 21 novembre 2002 au cours d'une audience où chacune a persisté dans ses conclusions. Il est apparu qu'une procédure civile était pendante devant le Tribunal de première instance concernant la fixation de l'assiette d'une servitude de passage. Le représentant du département a déclaré à cette occasion que celui-ci ne serait pas opposé à ce que l'accès à la parcelle 5845 se fasse par les parcelles 8013, 8014 et cas échéant, 8015.
Dans l'une des pièces produites par les parties, soit l'extrait du plan du registre foncier établi par M. Heimberg, géomètre officiel, l'accès aux parcelles 8013, 8014, 8015 et 8016, toutes parcelles jouxtant la parcelle 5846 et 5845, se fait par un ch. situé entièrement sur les parcelles 8013, 8014, 8015 et 8016. La servitude de passage actuelle de 1,50 mètre grevant le fonds 5846 au profit du fonds 5845 longe très exactement le ch. existant sur les parcelles 8013 et 8014. D'après le plan en question, le ch. d'accès se trouvant sur les parcelles 8013, 8014, 8015 et 8016 et desservant ces parcelles-ci est d'une largeur de plus de trois mètres. Le fait d'élargir la servitude de passage existante de 1,50 mètre à 3 mètres sur la parcelle 5846 reviendrait ainsi à avoir côte à côte, en bordure des parcelles 8013 et 8014 d'une part et 5846 d'autre part, sur toute la longueur, deux ch.s parallèles totalisant quelque trois mètres de largeur.
Par décision du 16 décembre 2002, la commission a admis le recours des époux K. et annulé la condition no 5 de l'autorisation de construire du 14 février 2002 au motif que cette condition était illégale. Au regard de l'article 16 alinéa 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), le département devait s'assurer que l'accès à la villa achetée par les époux K. était assuré. Il n'était pas saisi d'un projet de construction sur la parcelle des époux B.. Il ne pouvait en conséquence poser en préalable à l'ouverture du chantier la condition no 5 contestée.
Par acte déposé au greffe le 17 janvier 2003, M. et Mme B. ont recouru auprès du Tribunal administratif contre cette décision qu'ils avaient reçue le 20 décembre 2003, en concluant au maintien du chiffre 5 en question. Le département devait subordonner l'autorisation d'ouvrir le chantier à l'inscription d'une servitude d'une largeur de trois mètres à charge de la parcelle 5846 au profit de la parcelle 5845.
Le département s'en est rapporté à justice.
Les époux K. ont conclu au rejet du recours. C'était par le biais de la procédure civile actuellement pendante que les époux B. pouvaient, cas échéant, obtenir une modification de la servitude. Quant au département, il avait posé cette condition préalable sans se soucier d'une juste indemnité qu'il appartiendrait aux époux B. de verser. La commission avait fait une saine application de l'article 16 alinéa 1 LCI; sa décision devait être confirmée.
Le juge délégué a écrit aux parties pour savoir comment M. et Mme B. accédaient actuellement en voiture à leur parcelle et à quel stade se trouvait la procédure civile pendante devant la quatrième chambre du Tribunal de première instance.
Les parties ont répondu que les époux B. devaient stationner leur véhicule en bordure du ch. situé à la limite sud-est de leur parcelle. Quant à la procédure devant le Tribunal de première instance, elle venait d'être ajournée pour plaider sur expertise, le juge civil souhaitant faire apprécier la valeur de l'extension de la servitude de passage à pied et à véhicules de 1,50 mètre à 3 mètres ainsi que le coût du déplacement ou du remplacement de la haie.
EN DROIT
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
A supposer qu'un avenant à une autorisation de construire puisse se faire sans publication par simple lettre adressée au mandataire des requérants, le chiffre 5 contenant la condition querellée de l'autorisation de construire du 14 février 2002 doit se lire ainsi : "la copie du plan et de l'acte inscrits au registre foncier, la servitude de passage pour tous véhicules au profit de la parcelle 5845, qu'il s'agisse de la servitude existante ou de l'extension envisagée conformément au plan visé ne varietur, devront être inscrits au registre foncier et parvenir au département avant l'ouverture de chantier".
A teneur de l'article 16 alinéa 1 lettre b LCI, le département peut subordonner l'autorisation de construire à l'équipement préalable des terrains, notamment la construction de chemins et à l'établissement d'installations d'épuration des eaux usées, d'égouts et de canalisations industrielles. Quant à l'article 19 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin l979 (LAT - RS 700), il prévoit la manière dont un terrain doit être équipé, ce qui inclut des voies d'accès.
D'ailleurs, le tribunal de céans a déjà jugé que la condition liée à une autorisation de construire d'une servitude de passage devait être annulée, la législation genevoise en matière de police des constructions ayant pour seul but d'assurer la conformité du projet présenté aux prescriptions de droit public (ATA H.J.P. du 29 avril 2003; ATA P. du 3 septembre 1993, L. du 24 janvier 1990), mais non de veiller au respect des droits réels, tels les servitudes.
En faisant de l'inscription d'une telle servitude, élargie à 3 mètres une condition préalable à l'ouverture du chantier, le département erre car il n'est pas de son ressort d'imposer une telle condition, par ailleurs totalement inexécutable.
La condition no 5 fixée dans l'autorisation de construire du 14 février 2002 et dans l'avenant du 5 mars 2002 doit être annulée, l'autorisation de construire étant pour le surplus confirmée, ainsi qu'en a jugé la commission.
Il en résulte que le recours des époux B., mal fondé, sera rejeté. Un émolument de CHF l'750.- sera mis à leur charge.
Une indemnité de procédure de CHF 1'750.- également sera allouée aux époux K. à charge des époux B. (art. 87 LPA).
PAR CES MOTIFS
le Tribunal administratif
à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 17 janvier 2003 par M. D. et M. P. B. contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 16 décembre 2002;
au fond :
le rejette;
met à la charge des recourants un émolument de CHF 1'750.-;
alloue aux époux K. à charge des époux B. une indemnité de procédure de CHF 1'750.-;
communique le présent arrêt à Me Guy Zwahlen, avocat des recourants, à Me Jean-Franklin Woodtli, avocat des époux K., à la commission cantonale de recours en matière de constructions, ainsi qu'au département de l'aménagement, de l'équipement et du logement.
Siégeants : M. Thélin, président, M. Paychère, M. Schucani, Mmes Bonnefemme-Hurni, juges, M. Bonard, juge suppléant.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste : le président :
C. Del Gaudio-Siegrist Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme M. Oranci