du 26 août 2003
dans la cause
Madame Muriel CHILLIER
Madame Zora MAKAEFF-JURISIC
Monsieur Alexandre STÄRKER
Madame Patricia STÄRKER
représentés par Me Daniel Perren, avocat
contre
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS
et
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT
et
ALPES 3 LTD
représentée par Me Alain Maunoir, avocat
EN FAIT
Celui portant le n° 21:5892.3 appartient à la société Alpes 3 Ltd, de siège à Cardiff.
Le 11 juillet 2002, la société Alpes 3 Ltd, agissant par son conseil et par l'intermédiaire de Monsieur Louis Martignoli, architecte, a déposé une demande d'autorisation de construire par la voie de la procédure accélérée. Elle entendait abattre des cloisons, contrôler et renforcer le plancher et mettre en conformité un local, situé à l'entresol de l'immeuble précité, côté square, qui ne servait pas de logement et qui était destiné à un usage commercial.
L'ensemble des préavis ont été favorables, sous réserve des remarques formulées par le service de sécurité et de salubrité du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : le DAEL) concernant la destination du local visé et la résistance au feu du plancher, selon rapport du 25 juillet 2002. Quant au service des monuments et des sites (ci-après : SMS), dans son rapport du 23 juillet 2002, il a attiré l'attention du requérant sur le règlement spécial du quartier "Mont-Blanc/Cornavin", en application de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LZD - L 1 35) ainsi que sur le plan de site de la rade, en application de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin l976 (LPMNS - L 4 05).
Le 9 octobre 2002, le DAEL a délivré l'autorisation sollicitée en se référant expressément aux préavis du SMS et du service de sécurité et salubrité. Dite autorisation a été publiée dans la Feuille d'Avis Officielle du canton de Genève (ci-après : F.A.O.) du 14 octobre 2002.
Agissant en personne, puis par l'intermédiaire de son conseil, Monsieur Alexandre Stärker, copropriétaire du lot n° 21:5892.6 a manifesté son opposition auprès du DAEL par courriers des 20 et 23 septembre 2002. Les travaux envisagés par la société Alpes 3 Ltd touchaient les parties communes de l'immeuble et n'avaient pas été soumis à l'assemblée des copropriétaires.
a. Le 5 novembre 2002, les époux Alexandre et Patricia Stärker, copropriétaires du lot n° 21:5892.6, ainsi que Mesdames Muriel Chillier, propriétaire du lot n° 21:5892.7, et Zora Hardford [ou Hardford, née Jurisic à teneur du registre foncier], propriétaire du lot n° 21:5892.9 (ci-après : M. Stärker et consorts) ont recouru à la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la CCRMC) contre l'autorisation délivrée à la société Alpes 3 Ltd. Ils ont exposé que cette dernière, ainsi que deux autres personnes morales, également propriétaires par étages dans l'immeuble litigieux, n'avaient qu'un seul ayant droit économique, soit M. David Akerob, lui-même propriétaire de trois lots. Elles avaient été créées dans le but d'accroître artificiellement le nombre de propriétaires. Les travaux litigieux touchaient notamment des parties communes et devaient obtenir l'aval de l'assemblée des copropriétaires. Il eût appartenu au DAEL de vérifier si des études d'ingénieur avaient été entreprises avant de porter atteinte à la poutraison.
b. Par décision du 24 mars 2003, la CCRMC a rejeté le recours de M. Stärker et consorts. Le projet ne prévoyait que l'abattage de cloisons et non de murs porteurs. Le plancher devait être renforcé. Le préavis du service de sécurité et de salubrité était positif. Les recourants ne pouvaient ainsi se prévaloir de motifs de sécurité pour s'opposer à l'autorisation.
Ils concluent à l'annulation de la décision attaquée et de celle du DAEL, au motif que les travaux envisagés concernaient les parties communes et que la requête y relative aurait dû être signée par le propriétaire de l'immeuble. Ils considéraient enfin que la commission n'avait pas étudié leurs griefs, notamment ceux ayant trait à la sécurité du bâtiment sans s'appuyer sur une norme précise.
Le 6 juin 2003, l'intimé a répondu et conclut au rejet du recours. Le même jour, le DAEL a répondu au recours. Les travaux litigieux visaient des transformations intérieures, telles qu'abattage de cloisons, renforcement du plancher, mise en conformité des locaux. La requête avait été signée par l'architecte mandaté ainsi que par le propriétaire concerné. Les préavis, notamment celui du service chargé de la sécurité et de la salubrité, après s'être fait préciser la destination du local et la résistance du plancher au feu, étaient favorables. Contrairement à ce que les recourants soutenaient, la demande d'autorisation, signée notamment par un mandataire professionnellement qualifié, était conforme aux articles 11 et 24 du règlement d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RALCI - L 5 05 01). De surcroît, les travaux projetés étaient conformes à l'article 14 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Le DAEL conclut au rejet du recours.
Le 12 juin 2003, la cause a été gardée à juger.
EN DROIT
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
Il convient tout d'abord de relever que le contrôle du respect des droits de voisinage (cf. ATA société H. du 11 mars 2002) ou des droits réels reste dévolu aux tribunaux civils. La législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul but d'assurer la conformité du projet présenté avec les prescriptions en matière de constructions et d'aménagements intérieurs et extérieurs des bâtiments et des installations. En revanche, elle n'a pas pour objet de veiller au respect des droits réels, tels que ceux découlant notamment de la propriété par étages.
Quant aux procédures de recours prévues aux articles 145 et 149 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) elles permettent uniquement de contrôler si les autorisations de construire sollicitées ou délivrées ne sont pas en contradiction avec les dispositions de lois administratives, telles par exemple la LAT ou la LCI.
Les recourants ne peuvent donc invoquer des dispositions de droit civil à l'appui de leur recours interjeté à l'encontre d'autorisations de construire relevant exclusivement du droit public. Les griefs relatifs au respect des règles de droit civil sont dès lors étudiés de plus près.
Il ressort du dossier déposé par l'autorité intimée que le service de sécurité et de salubrité, qui doit veiller au respect de l'article 14 LCI a préavisé favorablement le projet litigieux. Les allégations des recourants quant à la statique du bâtiment sont très générales. Elles ne sont étayées par aucune étude d'un spécialiste de la branche, qui viendrait battre en brèche le préavis du service compétent. Dans ces conditions, le tribunal de céans n'a pas à revenir sur ce préavis.
En l'espèce, il n'est ni contesté, ni contestable que la demande d'autorisation de construire par la voie de la procédure accélérée a été signée tant par un mandataire professionnellement qualifié au sens de la LCI que par l'avocat représentant la société propriétaire. On ne voit donc guère, dans le présent dossier, de violation de la réglementation précitée.
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis conjointement et solidairement à la charge des recourants, qui succombent (art. 5 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 - E 5 10.03). Ils verseront en outre une indemnité de procédure d'un montant de CHF 1'500.- à la société Alpes 3 Ltd.
PAR CES MOTIFS
le Tribunal administratif
à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 30 avril 2003 par Monsieur et Madame Alexandre et Patricia Stärker, Madame Muriel Chillier et Madame Zora Makaeff-Jurisic contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 24 mars 2003;
au fond :
le rejette;
met à la charge des recourants un émolument de CHF 2'000.-;
alloue une indemnité de CHF 1'500.- à la société Alpes 3 Ltd, à la charge des recourants;
communique le présent arrêt à Me Daniel Perren, avocat des recourants, à Me Alain Maunoir, avocat de la société Alpes 3 Ltd, ainsi qu'à la commission cantonale de recours en matière de constructions et au département de l'aménagement, de l'équipement et du logement.
Siégeants : M. Paychère, président, MM. Thélin, Schucani, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste : le vice-président :
C. Del Gaudio-Siegrist F. Paychère
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme N. Mega