du 27 novembre 2001
dans la cause
Madame S. et Monsieur M. S.
représentés par Me François Bolsterli, avocat
contre
CONSEIL D'ÉTAT
et
LE BOULET
EN FAIT
Par arrêt du 8 février 2000, le Tribunal administratif a confirmé la mesure de classement du bâtiment abritant le cinéma Bio 72 (ci-après : le Bio 72) sis à Carouge/Genève, propriété de Madame S. et de Monsieur M. S. (ci-après : les propriétaires), prise par le Conseil d'Etat dans son arrêté du 23 juin 1999.
Statuant sur recours des propriétaires de l'immeuble, le Tribunal fédéral a cassé la décision cantonale par arrêt du 18 juin 2000.
L'intérêt public au classement était acquis. En revanche, l'analyse des possibilités économiques de survie du bâtiment n'ayant pas fait l'objet d'une instruction, la cause a été renvoyée au tribunal de céans auquel il appartenait de réexaminer le point de savoir si la mesure de classement du bâtiment litigieux était compatible avec l'intérêt des propriétaires à en tirer un rendement acceptable. Si tel ne devait pas être le cas, l'arrêté de classement devra être annulé ou modifié, à moins que les recourants et les collectivités publiques ne puissent s'accorder, d'une manière ou d'une autre, sur la conservation du bâtiment.
Pour le détail des faits, il est renvoyé aux deux décisions précitées.
Suite à l'arrêt du Tribunal fédéral, le tribunal de céans a invité les parties à se déterminer sur l'affectation possible et future du Bio 72.
Le Conseil d'Etat, agissant sous la plume du Conseiller d'Etat chargé du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (DAEL), département rapporteur (ci-après : le Conseil d'Etat), s'est déterminé le 28 septembre 2000.
Il a transmis au tribunal de céans deux dossiers portant sur une proposition d'animation et de gestion du Bio 72. Le Conseil d'Etat relevait que devant une mobilisation qui semblait aller grandissante, il n'était pas exclu qu'une solution de nature pragmatique soit trouvée, à la satisfaction de toutes les parties intéressées.
a) Projet Moulin à danses (MàD) du 31 juillet 2000
Ce projet est signé par Marc Ouvet, ex-responsable pour la Suisse romande de Trigon films, distributeur spécialisé dans les films du sud, Claude Villat et Serge Villat, animateurs du MàD, lequel pourrait regrouper dans la salle carougeoise certaines de ses activités culturelles. Il s'agirait également de poursuivre les activités de l'Enfant-Lune tout en développant davantage les séances à l'adresse d'un public ciblé : travail avec le scolaire et le parascolaire, avec le public des aînés ainsi que multiplication des cycles de films autour d'événements liés à l'actualité. L'ouverture d'un bar assurerait le côté convivial du lieu et le maintien d'une activité culturelle dans un centre urbain. Avec un investissement de base de CHF 2'500'000.- et un bénéfice pouvant atteindre CHF 150'000.- au bout de la septième année, la rentabilité de l'investissement serait d'environ 4 % en moyenne.
b) Projet Paradisio du 25 août 2000
Ce projet émane d'un trio composé de M.ine Perrière, exploitante des cinémas Scala et Cinélux à Genève et Bellevaux à Lausanne, de José-M. Buhler, distributeur de films indépendant basé à Carouge et de Gabriela Verna, actuelle responsable du festival l'Enfant-Lune qui occupe déjà la salle du Bio 72. Les activités seraient développées au tour de quatre axes : une programmation généraliste de qualité (l'offre actuelle du cinéma Scala pouvant servir d'étalon), une programmation pour enfants (la continuation de l'actuel Enfant-Lune), la mise en place d'événements thématiques en lien avec le tissu associatif local et enfin l'ouverture d'un bar, aux fins d'ancrer la salle dans l'environnement convivial de la place du Marché. Le budget a été établi en tenant compte de l'expérience de la gestion du Ciné 17 assumée par M. Buhler pendant plusieurs années et correspond également à l'expérience des Scalas. L'administration et l'organisation de la partie généraliste serait partiellement couplée avec celle des Scalas. Le budget de fonctionnement, chiffré à CHF 741'200.-, part de la prémisse d'un nombre d'entrées, toutes catégories confondues, fixées à 53'650, ce qui représente une recette de billetterie de CHF 644'200.-, à laquelle s'ajoute la contribution de l'Enfant-Lune et diverses autres recettes. Au nombre des charges, on remarquera le montant de location arrêté à CHF 48'000.- par an. Le projet est accompagné d'un dossier d'architecture estimant le coût de la remise en état des locaux à CHF 600'000.-.
Le Boulet s'est déterminé le 29 septembre 2000. Selon les informations en sa possession, les propriétaires du bâtiment litigieux avaient engagé des négociations avec la commune de Carouge en vue de la vente du bâtiment à cette dernière. Au sein du Conseil municipal de la ville de Carouge (ci-après : le Conseil municipal), une commission plénière avait été constituée en vue de proposer au Conseil administratif de la ville de Carouge (ci-après : le Conseil administratif) d'engager officiellement des négociations pour le rachat du bâtiment. Actuellement, le cinéma était viable et fonctionnait normalement sans interruption, l'actuel exploitant payant au propriétaire un loyer mensuel appréciable. S'agissant des possibilités concrètes d'augmenter le rendement du bâtiment, deux projets (projets MàD et Paradisio, ndr), réalisés par des personnes figurant parmi les meilleurs spécialistes du cinéma à Genève, avaient été établis, selon lesquels la fréquentation du bâtiment, et par là-même son rendement, étaient susceptibles d'être augmentés dans une large mesure si un effort de programmation et d'animation du cinéma était effectué.
Les propriétaires se sont prononcés le 29 septembre 2000. Il ne leur paraissait pas possible d'envisager une affectation non "cinématographique" du bâtiment si celui-ci devait être classé, et ce sous l'angle purement technique. Par ailleurs, quelle que soit l'activité qui pourrait être proposée (cinématographique ou non), elle ne saurait permettre une exploitation économiquement rentable de l'immeuble.
Par courrier du 15 novembre 2000, le Conseil d'Etat a confirmé au tribunal de céans que le Conseil municipal avait accepté d'entrer en matière sur les options envisagées dans le cadre des projets MàD et Paradisio, tout en chargeant expressément le Conseil administratif de procéder à un examen approfondi de ces options, notamment dans la perspective éventuelle d'un rachat du bâtiment abritant le cinéma. Un délai à fin janvier 2001 devrait permettre de voir un peu plus clair dans ce dossier.
Le 26 janvier 2001, le Conseil d'Etat a transmis au tribunal de céans la détermination de la mairie de la ville de Carouge (ci-après : la mairie). Le Conseil administratif étudiait les projets de réaffectation du Bio 72 qui lui avaient été soumis récemment.
Le 20 février 2001, la mairie a adressé au tribunal de céans la résolution adoptée par le Conseil municipal le 15 février 2001 libellée comme suit : "Le Conseil municipal, conscient de l'intérêt socio-culturel du Bio 72, et désireux de sauver cet édifice, dernier témoin de cinéma de quartier et exemple d'une architecture fonctionnaliste moderne : Exprime sa détermination à ce que tous les moyens soient mis en oeuvre pour sa sauvegarde et prend l'engagement de soutenir, le cas échéant par l'octroi d'une subvention financière, l'exploitation de cette salle, de sorte à garantir aux propriétaires un rendement acceptable de leur bien immobilier; Invite le Conseil administratif à donner suite à cette résolution et de la transmettre au Tribunal administratif".
Le Tribunal administratif a appointé une audience de comparution personnelle fixée au 8 mars 2001.
Par courrier spontané du 5 mars 2001, les propriétaires ont formulé leurs observations sur les projets MàD et Paradisio.
Le projet MàD débutait par diverses considérations idéalistes se fondant sur une réalité impossible à prouver, selon lesquelles les initiateurs du projet pensaient substituer à la tendance Arts et Essais grand public, des films "porteurs et exigeants". C'est dire que seule une élite de cinéphiles se sentirait concernée, le grand public cherchant essentiellement à se distraire. Les spéculations sur la fréquentation future de la salle étaient donc des plus sujettes à caution. Le prix d'achat de CHF 1'200'000.- que les animateurs suggéraient de payer était ridiculement bas. Que ce soit sous l'angle du prix de vente suggéré aux propriétaires ou du revenu proposé à ces derniers en cas de conservation du bâtiment, le projet était totalement inapte à satisfaire aux exigences posées par le Tribunal fédéral. Il était également conçu de manière légère et irréaliste sur le plan des coûts d'exploitation.
Le projet Paradisio pêchait également par des prévisions trop optimistes et irréalistes ainsi que par une évaluation erronée de divers postes de charges. Il était inapte à procurer aux propriétaires un rendement satisfaisant puisque les loyers proposés étaient encore inférieurs à celui actuel, qualifié de "ridiculement bas" par l'expert et par le Tribunal fédéral.
Les représentants du Conseil administratif ont confirmé que celui-ci maintenait la position qui était la sienne lors de la procédure de classement, à savoir favorable au classement mais sans engagement communal quant à la gestion du cinéma. Pour l'instant, il n'y avait pas de proposition concrète qui soit parvenue au Conseil administratif et qui fonderait une participation financière de la ville de Carouge. Un dernier projet, qui constituait en réalité la jonction des deux projets précédents, était actuellement à l'étude. Le Conseil administratif avait décliné les propositions précédentes dans la mesure où elles n'étaient économiquement pas viables, eu égard aux considérants de l'arrêt du Tribunal fédéral.
Le Boulet a relevé qu'à sa connaissance c'était la première fois que l'élément économique était associé à une procédure de classement. Il n'avait pas de proposition à faire concernant l'exploitation de la salle.
Les propriétaires ont constaté que la procédure durait depuis plus de cinq ans. Ils étaient désireux d'en voir le terme le plus rapidement possible.
Suite à cette audience, le Conseil administratif a transmis au Tribunal administratif le projet commun MàD-Paradisio. Le plan de financement de CHF 2'030'000.- était doté d'une réserve permettant une réfection légère de la salle. L'achat du bâtiment (CHF 1'200'000.-) serait assuré par la ville de Carouge. Les travaux de rénovation du bâtiment (CHF 730'000.-) pourraient être financés par des fonds publics et privés, le département, la Loterie romande et d'autres fondations (CHF 480'000.-) et des parts de souscripteurs-coopérants (CHF 350'000.-). La contribution annuelle du bar, à hauteur de CHF 30'000.- aux frais généraux de la salle, avait fait l'objet d'un examen particulier et paraissait, après consultation de divers professionnels de la place, réaliste. Quant au statut du groupement, le principe de la coopérative avait été maintenu, tout en introduisant la possibilité de reconstitution en fondation, selon le mode d'acquisition et de financement du cinéma.
Le 19 mars 2001, le Conseil d'Etat s'est adressé au Conseil administratif. L'Etat de Genève était sensible aux efforts déployés par de nombreux milieux pour tenter de pérenniser l'équipement du Bio 72. Dans cet esprit, le DAEL était en mesure d'informer les autorités communales qu'il serait prêt, au nom de l'Etat de Genève, à s'associer à ces efforts par le versement d'une contribution d'un montant forfaitaire de CHF 200'000.-, qui pourrait être prélevé sur les ressources du Fonds cantonal des monuments de la nature et des sites. Cette contribution n'interviendrait qu'en cas d'achat par la ville de Carouge du bâtiment abritant le cinéma.
Le 10 avril 2001, la mairie a fait parvenir aux propriétaires une offre ferme d'achat du bâtiment abritant le Bio 72 pour le prix de CHF 1'200'000.-.
Le même jour, le Conseil d'Etat est intervenu auprès du Tribunal administratif. L'offre d'achat exprimée par la ville de Carouge constituait un élément nouveau de nature à répondre aux exigences posées par le Tribunal fédéral, dans son arrêt du 28 juin 2000, notamment eu égard à la possibilité de maintenir la mesure de classement, dès lors que la collectivité publique concernée serait disposée à prêter son concours, y compris financier, pour assurer la sauvegarde du cinéma en question. Un rachat du cinéma par la ville de Carouge sur la base du prix offert rendrait purement et simplement inexistant le dommage économique dont les propriétaires faisaient état. Sur la base de ces observations, le tribunal de céans était invité à confirmer l'arrêté de classement du cinéma Bio 72 selon l'arrêté y relatif du Conseil d'Etat du 23 juin 1999.
Le 10 mai 2001 également, la mairie s'est adressée au tribunal de céans. Au vu de l'analyse comptable du troisième projet (cf. ch. 15 ci-dessus), force était de constater que l'exploitation du cinéma, n'était viable que dans la mesure où il était octroyé une subvention publique oscillant entre CHF 100'000.- et CHF 150'000.-. Le Conseil administratif était prêt à présenter un projet dans ce sens au Conseil municipal et à défendre le principe d'une subvention de cet ordre. Le 10 avril 2001, l'exécutif communal avait fait aux propriétaires une offre ferme d'achat pour le prix de CHF 1'200'000.-, montant raisonnable au vu des expertises, des éléments du dossier et des discussions antérieures. En l'état, les propriétaires n'avaient pas rejeté formellement cette offre.
Dans des écritures du 12 juin 2001, les propriétaires ont confirmé au Tribunal administratif qu'ils avaient refusé l'offre émise par la commune de Carouge, le prix en étant trop bas. Au demeurant, le rachat de l'immeuble par la commune n'était nullement un élément décisif. Une décision de classement supposait en effet que le propriétaire du bâtiment classé puisse tirer de son bien un rendement acceptable. Ils ont persisté dans leurs conclusions en annulation de l'arrêté de classement querellé.
Le tribunal de céans a procédé à diverses mesures d'instruction en interpellant notamment les autorités carougeoises et le groupement des cinémas genevois. Tous ces documents ont été portés à la connaissance des parties.
EN DROIT
La question de la recevabilité a déjà été tranchée dans l'arrêt du tribunal de céans du 8 février 2000. Il n'y a pas lieu d'y revenir.
Il résulte de l'arrêt du Tribunal fédéral du 28 juin 2000 que l'intérêt public au classement est définitivement acquis. La Haute Cour a toutefois précisé qu'une telle mesure devait respecter le principe de proportionnalité et, en l'occurrence, être compatible avec l'article 26 de la Constitution fédérale en garantissant aux propriétaires un rendement acceptable. A défaut, l'Etat devait ou renoncer à la mesure de classement envisagée, ou en réduire la portée, ou encore la maintenir, mais à la condition, dans ce dernier cas, de prêter son concours, y compris financier, au changement d'affectation nécessaire, voire à l'exploitation future du bâtiment.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, dans la pesée des intérêts et en particulier dans le cadre de l'étude de l'usage que le propriétaire peut continuer de faire de son immeuble, en dépit de la mesure restrictive, le rendement qu'il pourrait en retirer après reconstruction ou transformation, s'il n'était pas soumis à la mesure en cause, n'entre pas en considération (ATF 117 I p. 262, consid. 2a et les références citées).
Toujours selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les arguments d'ordre économique et les intérêts purement financiers du propriétaire à une utilisation aussi lucrative que possible de son bien-fonds ne peuvent l'emporter sur l'intérêt public à une restriction de la propriété (JdT 1985 I 506 ss consid. 4d).
Dans son arrêt du 28 juin 2000, le Tribunal fédéral n'a pas remis en question les jurisprudences précitées. Elles demeurent donc d'actualité.
Depuis l'arrêt du Tribunal fédéral, trois projets ont été présentés dans l'optique du maintien d'une activité cinématographique élargie dans l'immeuble abritant le Bio 72. Force est toutefois de constater que ces projets - pour élaborés et sérieux qu'ils soient - ne permettent pas d'admettre que l'exploitation du Bio 72 assurera aux propriétaires un rendement acceptable. En effet, si certains postes comme les charges, frais de rénovation par exemple - tels qu'ils sont chiffrés dans les différentes versions sont des éléments vérifiables et peuvent constituer une base objective - il n'en va pas de même pour les recettes qui sont pour la plupart du temps des estimations à partir de prémisses qui en elles-mêmes ne sont d'aucun secours aux auteurs des projets. Il en va ainsi notamment du nombre des entrées, estimées en fonction de l'expérience du cinéma Morgenthal de Zurich (projet Paradisio), voire de celle du Ciné 17 ou de l'Ecran à Genève (projet commun Màd-Paradisio).
Si les propriétaires entendaient aliéner en l'état le bâtiment classé - sous réserve du droit de préemption de l'État et de la commune, en application de l'article 24 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin l976 (LPMNS - L 4 05) - ils en tireraient un montant de CHF 640'000.-, soit la valeur vénale du bâtiment dont la démolition serait interdite. Cela présuppose qu'ils trouvent un acquéreur d'une part et que celui-ci soit prêt à effectuer les travaux de rénovation indispensables chiffrés dans l'expertise Duboule du 5 juin 1998 à CHF 420'000.- (cf. ATA du 8 février 2000, ch. 7 en fait). On arrive ainsi à une valeur de CHF 1'060'000,-. Pour le Tribunal fédéral, cette perspective paraissait d'autant moins envisageable que la collectivité publique semblait exclure tout engagement dans ce sens.
L'offre de la ville de Carouge bat en brèche ces considérations. En effet, le montant offert par les autorités carougeoises s'inscrit dans la fourchette des valeurs minimales retenues par le Tribunal fédéral (CHF 1'060'000,-) et de la valeur vénale d'un immeuble de rapport qui serait par hypothèse reconstruit en lieu et place du bâtiment actuel et arrêté selon l'expertise Duboule précitée à CHF 1'310'000.-. Il faut donc en conclure que l'offre de la commune de Carouge est raisonnable et respectueuse des intérêts des propriétaires.
Dans son arrêt du 28 juin 2000, le Tribunal fédéral a précisé que l'autorité et le propriétaire doivent se concerter pour examiner tous les effets du classement, étudier d'éventuelles variantes et solutions alternatives, fixer les modalités, les charges et les conditions de l'utilisation future (arrêt attaqué, p. 12). L'instruction du dossier a démontré que les propriétaires n'ont pas manifesté la moindre volonté pour trouver une solution quant à l'utilisation future du bâtiment. Pour eux, toute utilisation est déficitaire. C'est un fait acquis. Partant de là, ils ont concentré leur énergie sur la discussion et la critique des différents projets présentés. Par ailleurs, ils ont refusé l'offre de la ville de Carouge aux motifs que le prix proposé en était trop bas. Or, comme vu ci-dessus, le montant de CHF 1'200'000.- est parfaitement acceptable et il n'est pas de nature à entraîner pour les propriétaires un préjudice financier exorbitant.
Il résulte de ce qui précède que l'arrêté de classement pris par le Conseil d'Etat doit être confirmé. L'évolution du dossier depuis l'arrêt du Tribunal fédéral du 28 juin 2000 et l'instruction complémentaire à laquelle a procédé le tribunal de céans permettent d'arriver à la conclusion que les intérêts économiques des propriétaires ne sont pas lésés par la décision de classement dans une mesure incompatible avec le principe de proportionnalité. En effet, si l'on ne peut pas retenir en l'état que la poursuite d'activités liées au domaine du spectacle, audiovisuel en particulier, permettrait de procurer aux propriétaires un rendement acceptable, l'offre de la ville de Carouge, sur la base d'un prix raisonnable et acceptable au vu du dossier, rend purement et inexistant le dommage économique dont se prévalent les propriétaires.
Le recours sera donc rejeté et l'arrêté du Conseil d'Etat confirmé.
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement.
PAR CES MOTIFS
le Tribunal administratif
au fond :
le rejette ;
met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF 1'000.-;
communique le présent arrêt à Me François Bolsterli, avocat des recourants, au Conseil d'Etat et à l'association Le Boulet.
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste : le président :
V. Montani Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme M. Oranci