POUVOIR JUDICIAIRE
C/15486/2017 ACJC/1680/2019
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre civile
DU MARDI 12 NOVEMBRE 2019
Entre
A______ SA, c/o B______ SA, ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par la 3ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 26 février 2019, comparant par Me Mark Muller, avocat, rue Ferdinand-Hodler 13, 1207 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
C______ SA [banque], sise ______ Zurich, intimée, comparant par Me Bruno Megevand, avocat, avenue de la Roseraie 76A, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. a. A______ SA, vouée à la promotion et au courtage immobiliers, dont D______ est le fondateur et l'administrateur unique, est l'une des sociétés au travers de laquelle ce dernier, lui-même de longue date professionnel de l'immobilier à Genève, mène indirectement ses différentes affaires immobilières.
b. En 2000, C______ SA a acquis la propriété de la parcelle 1______ de la commune de E______ [GE], sise en zone 5 villas et partant soumise, conformément à l'ordonnance fédérale sur la protection contre le bruit (OPB), au degré de sensibilité au bruit II (DS II) et aux valeurs limites d'immission (VLI) de bruit y relatives.
c. Le niveau de bruit sur la parcelle 1______ et celles sises dans le même secteur, en raison de leur proximité à l'aéroport, dépasse les VLI du DS II de l'OPB; la construction d'une nouvelle habitation ne peut donc y être autorisée que restrictivement si les VLI peuvent être respectées par la disposition des locaux à usage sensible au bruit sur le côté du bâtiment exposé au bruit, ou si les VLI peuvent être respectées par des mesures de construction ou d'aménagement susceptibles de protéger le bâtiment contre le bruit, ou encore par dérogation des autorités cantonales en cas d'intérêt public prépondérant à la construction envisagée (art. 31 OPB).
Les réglementations et données précitées, et les restrictions à la construction de nouvelles habitations en zone 5 villas à proximité de l'aéroport qui en découlent, que tous les professionnels de l'immobilier à Genève savent devoir prendre en compte pour les constructions dans ce secteur, étaient connues de D______.
d. Le 27 juin 2008, D______ a offert à C______ SA d'acquérir la parcelle 1______ pour le prix de 503'650 fr., moyennant conclusion préalable d'une promesse de vente et d'achat cessible, soumise à condition résolutoire de l'obtention par ses soins d'une autorisation de construire quatre villas sur la parcelle.
Le 15 juillet 2008, C______ SA et D______ ont conclu devant notaire un contrat de promesse de vente et d'achat cessible de la parcelle 1______ pour le prix de 503'650 fr., valable jusqu'au 30 novembre 2010, soumis à condition résolutoire de l'obtention d'un permis de construire des villas sur la parcelle.
e. Le 19 septembre 2008, D______, représenté par ses architectes, a déposé une demande d'autorisation de construire quatre villas sur la parcelle 1______.
Par décision du 12 mai 2009, contre laquelle D______ n'a pas recouru, le Département compétent a refusé de délivrer l'autorisation requise au motif que le projet présenté, du fait l'exposition au bruit de l'aéroport de la parcelle 1______ et en application de l'OPB, ne permettait pas de respecter les VLI du DS II, et que le projet ne présentait pas un intérêt prépondérant justifiant une autorisation dérogatoire.
f. En septembre 2009, le canton de Genève a initié un projet de modification des limites de zones, touchant notamment la parcelle 1______, visant à réaffecter le secteur concerné en zone de développement industriel et artisanal. La commune de E______ [GE] s'est opposée à ce projet, qui n'a finalement pas abouti.
g. Le 17 mai 2010, C______ SA, au vu du refus de l'autorisation de construire et du projet de réaffectation de la parcelle 1______, dont le maintien en zone 5 villas était incertain, a proposé à D______ de réduire son prix de vente promis à 230'000 fr. si son déclassement en zone industrielle et artisanale aboutissait.
D______ n'a pas donné suite à la proposition de C______ SA du 17 mai 2010, mais a obtenu d'elle trois prolongations successives de la promesse conditionnelle de vente et d'achat de la parcelle 1______ du 15 juillet 2008, in fine stipulée valable jusqu'au 30 septembre 2012, sans modification de ses autres clauses et conditions.
h. Dans un avis de droit du 28 février 2011 commandé par D______, ses avocats, requis de le conseiller sur ses projets immobiliers sur la parcelle 1______ et ses options possibles après la décision de refus de l'autorisation d'y construire les villas projetées, lui ont exposé, en substance et notamment :
– qu'une nouvelle demande d'autorisation de construire des villas était envisageable et non dépourvue de chance de succès s'il était techniquement possible, par rapport au projet initial, d'en améliorer les mesures de protection contre le bruit, au sens de l'OPB ;
– que l'obtention d'une autorisation de construire des villas moyennant une dérogation ad hoc des autorités cantonales, fondée sur un intérêt public prépondérant aux bâtiments envisagés, au sens de l'OPB, présentait très peu de chance de succès ;
– que le dépôt d'une nouvelle demande d'autorisation de construire, non pas des villas, mais un ou des bâtiments à vocation artisanale ou industrielle, présentait des chances de succès aléatoires et peu prévisibles dès lors que la parcelle 1______ était en zone 5 villas ;
– qu'en tout état, la condition résolutoire stipulée à la promesse de vente et d'achat de la parcelle 1______ du 15 juillet 2008, subordonnée à l'obtention d'un permis de construire des villas, lui permettait de se départir de la promesse et renoncer sans frais à l'achat de la parcelle.
i. Le 15 avril 2011, D______, représenté par ses architectes, a déposé une nouvelle demande d'autorisation de construire quatre villas (modifiées par rapport au projet initial) sur la parcelle 1______ en zone 5 villas.
Le Département compétent a refusé d'autoriser ce nouveau projet par décision du 29 mars 2012 pour les motifs suivants : "En vertu de l'art. 13B al. 1 LaLAT, le Département ( ) peut refuser une autorisation de construire ( ) lorsque l'adoption d'un plan d'affectation du sol paraît nécessaire, à l'effet de prévenir une construction qui serait de nature à compromettre des objectifs d'urbanisme ou la réalisation d'équipements publics. ( ) Or, le projet en cause se situe à l'intérieur du périmètre pour lequel un plan de modification des zones ( ) est en cours de procédure. Ce plan répond aux objectifs du plan directeur cantonal ( ) et prévoit une réaffectation du secteur en zone de développement industriel et artisanal. Le processus de déclassement de cette zone villas a été engagé en raison du trafic aérien dont les nuisances sonores ne permettent plus d'envisager la réalisation d'habitations à cet endroit. A cet égard, le projet de construction est de nature à compromettre les objectifs d'urbanisme, en l'occurrence l'affectation industrielle et artisanale du périmètre en question".
Contre cette décision de refus d'autorisation de construire, D______ a, en date du 14 mai 2012, saisi le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI) d'un recours, contresigné pro forma par C______ SA, co-recourante en sa qualité de propriétaire de la parcelle 1______.
j. Dans ce contexte, alors que le recours précité était pendant devant le TAPI, et que la promesse conditionnelle de vente et d'achat de la parcelle 1______ du 15 juillet 2008 était encore valable jusqu'à son échéance (déjà trois fois prorogée) au 30 septembre 2012, D______ a décidé d'acquérir la parcelle.
Par contrat authentique de vente immobilière conclu le 4 juillet 2012, C______ SA a ainsi vendu la parcelle 1______ à A______ SA - que D______ s'est substitué à cette fin - pour un prix réduit à 240'000 fr.; ce contrat précisait que la parcelle était située en zone 5 villas de la commune de E______ [GE].
Le contrat de vente immobilière du 4 juillet 2012 de la parcelle 1______, dûment exécuté par les parties, se référait expressément à la promesse conditionnelle de vente et d'achat de la parcelle 1______ du 15 juillet 2008, et stipulait en particulier à ce sujet, dans sa clause traitant du prix de vente, que :
"La présente vente, qui intervient finalement sans que la parcelle objet des présentes ait été mise au bénéfice dans l'intervalle de l'autorisation ( ) de construire et équiper des villas ( ) réservée dans la promesse de vente et d'achat du 15 juillet 2008 susvisée, est désormais consentie et acceptée moyennant le prix de CHF 240'000.-, exigible et payable par le versement d'un pareil montant que le notaire soussigné reconnaît avoir reçu pour le compte de la venderesse, de l'acquéreur auquel il est donné quittance définitive sans réserve."
k. Par jugement du 7 novembre 2013, le TAPI a rejeté le recours de D______ et A______ SA - qui, en sa qualité de nouvelle propriétaire de la parcelle 1______, s'était substituée à C______ SA comme partie à la procédure - contre la décision du 29 mars 2012 de refus d'autorisation de construire quatre villas sur la parcelle.
Dans son jugement, contre lequel D______ et A______ SA n'ont pas recouru, partant définitif, le TAPI a confirmé la décision de refus d'autorisation de construire aux motifs que le projet présenté contrevenait aux objectifs de planification de la LaLAT et, en sus, ne respectait pas les VLI du DS II de l'OPB.
l. Selon le Plan directeur cantonal 2030 adopté par le Canton de Genève en septembre 2013, la parcelle 1______ était englobée dans un périmètre légendé "densification différenciée à dominante activités et équipements de la zone villas".
Dans le cadre du projet de première mise à jour de ce Plan directeur cantonal 2030 mis en consultation depuis 2016, la parcelle 1______ était intégrée dans un périmètre d'"utilisation diversifiée de la zone villas".
m. Le 3 mars 2017, le Département compétent a confirmé à D______ que le Plan directeur 2030 et sa mise à jour 2016 prévoyaient le maintien de la parcelle 1______ en zone 5 villas, et que le projet de son déclassement en zone de développement industriel et artisanal n'était plus d'actualité.
n. Par courrier adressé à C______ SA le 8 mars 2017, A______ SA s'est plainte de ce qu'un défaut entachait la parcelle 1______ du fait de son maintien prévu en zone 5 villas et de son inconstructibilité en zone villas. Il a sans succès réclamé à C______ SA d'être dédommagé de ce défaut.
o. Le 19 février 2019, A______ SA a sollicité une nouvelle demande d'autorisation de construire "un bâtiment d'activité sans nuisance (artisanal/industriel)".
Dans le cadre de l'instruction de la procédure d'autorisation de construire préalable, l'Aéroport de Genève, le Service Préavis et instruments de la direction de la planification directrice cantonale et régionale et le Service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants ont émis des préavis défavorables.
B. a. Par demande du 22 décembre 2017, déposée après échec de la tentative de conciliation requise le 4 juillet 2017 et sur la base de l'autorisation de procéder du 21 septembre 2017, A______ a conclu au paiement par C______ SA de 240'000 fr., moyennant restitution à la banque de la propriété de la parcelle 1______.
b. C______ SA a conclu au déboutement de A______ SA des fins de sa demande.
c. Les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions respectives dans leurs plaidoiries finales écrites du 7 novembre 2018, à réception desquelles la cause a été gardée à juger.
C. Par jugement JTPI/2814/2019 rendu le 26 février 2019, le Tribunal de première instance a débouté A______ SA de toutes ses conclusions (chiffre premier du dispositif), mis à la charge de celle-ci les frais judiciaires arrêtés à 10'200 fr. et compensés avec les avances fournies (ch. 2), condamné A______ SA à payer à C______ SA 19'200 fr. à titre de dépens (ch. 3) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4).
Le Tribunal a considéré que les prétentions de A______ SA en résolution du contrat de vente immobilière et en restitution des prestations fournies n'étaient pas fondées. Il n'avait pas été démontré, à supposer qu'il s'agisse d'un défaut, que la parcelle était inconstructible : les refus d'autorisation permettaient d'inférer que les projets ne respectaient pas les mesures techniques de protection contre le bruit suffisantes mais n'établissaient pas une impossibilité de construire sur la parcelle. A supposer ensuite qu'aucune mesure technique de protection contre le bruit ne permettrait à un projet de construction de respecter les valeurs limites admissibles, ce qui n'était ni allégué ni démontré, l'éventuelle impossibilité de construire qui en résulterait ne constituerait pas un défaut engageant la responsabilité du vendeur. La possibilité de construire n'avait fait l'objet d'aucune promesse ou garantie expresse du vendeur, et l'acquéreur, conscient et parfaitement informé des restrictions à la constructibilité de la parcelle, connaissait l'existence de ce supposé défaut et ne pouvait de bonne foi tenir la possibilité de construire des villas pour acquise. Même à supposer que l'impossibilité de construire soit établie, soit constitutive d'un défaut et qu'elle ait été ignorée de l'acquéreur lors de la vente, cette dernière serait forclose à s'en prévaloir faute d'avoir signalé ce prétendu défaut en temps utile, n'en ayant avisé le vendeur que le 8 mars 2017, soit près de quatre ans après les décisions de refus d'autorisation essuyées en mai 2009 et mars 2011. Enfin, l'abandon du projet de déclassement de la parcelle en zone de développement industriel et artisanal, initié en septembre 2009 et abandonné en septembre 2013 avec l'adoption du Plan directeur cantonal 2030, à teneur duquel la parcelle était maintenue en zone 5 villas, ne constituait pas un défaut engageant la responsabilité du vendeur, puisque la parcelle restait située en zone 5 villas et qu'elle avait été vendue comme telle. Son déclassement était incertain au moment de la vente, mais ne pouvait de bonne foi être tenu pour acquis par l'acquéreur, le vendeur ne l'ayant pas promis. L'éventuel défaut en résultant aurait en tout état été signalé tardivement.
D. a. Par acte expédié le 1er avril 2019 au greffe de la Cour de justice, A______ SA a appelé de ce jugement, qu'elle a reçu le 27 février 2019. Elle conclut à l'annulation de ce jugement et, cela fait, à l'annulation du contrat de vente du 4 juillet 2012, à la condamnation de C______ SA de lui verser 240'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 4 juillet 2012 moyennant transfert de la propriété de la parcelle 1______ commune de E______ [GE], sous suite de frais et dépens.
b. C______ SA conclut à la confirmation du jugement entrepris, sous suite de frais et dépens.
Elle a allégué des faits nouveaux et produit de nouvelles pièces.
c. Dans sa réplique, A______ SA a allégué des faits nouveaux et produit de nouvelles pièces.
d. C______ SA a dupliqué.
e. Par avis du 30 août 2019, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.
f. Par courrier du 9 septembre 2019, A______ SA s'est prévalue du refus de sa demande préalable par l'Office des autorisations de construire du 23 août 2019, qu'elle a produite.
C______ SA s'est opposée à la recevabilité de ces nouveaux éléments, produits après que la cause avait été gardée à juger.
EN DROIT
1.2 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen, dans les limites posées par les maximes des débats et de disposition applicables au présent litige (art. 55 al. 1, 58 al.1 et 310 CPC).
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b).
A partir du début des délibérations, les parties ne peuvent toutefois plus introduire de nova, même si les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC sont réunies. La phase des délibérations débute dès la clôture des débats, s'il y en a eu, respectivement dès que l'autorité d'appel a communiqué aux parties que la cause a été gardée à juger (ATF 142 III 695, consid. 4.1.4; 142 III 413 consid. 2.2.3-2.2.6; arrêts du Tribunal fédéral 5A_478/2016 du 10 mars 2017 consid. 4.2.2; 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.1.2).
2.2 En l'espèce, les faits et pièces nouvellement allégués et produits par l'intimée dans sa réponse et l'appelante dans sa réplique sont recevables, dès lors qu'ils sont postérieurs au prononcé du jugement querellé.
En revanche, le refus de l'autorisation de construire DP 18'827 du 23 août 2019, dont l'appelante s'est prévalue par courrier du 9 septembre 2019, soit postérieurement au 30 août 2019, date à laquelle la cause a été gardée à juger, ne sera pas pris en considération, étant à cet égard précisé que cet élément n'aurait pas eu d'incidence sur l'issue du litige.
3.1 Le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (art. 197 et 221 CO). Le vendeur ne répond pas des défauts que l'acheteur connaissait au moment de la vente (art. 200 al. 1 CO). Il ne répond des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir lui-même en examinant la choses avec une attention suffisante, que s'il lui a affirmé qu'ils n'existaient pas (art. 200 al. 2 CO).
Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi. Le défaut consiste en l'absence d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (Arrêt du Tribunal fédéral 4A_619/2013 du 25 mai 2014 consid. 4.1; Venturi/Zen-Ruffinen, in CR CO I (2012, n. 11 et 17; Honsell, in BaK Obligationenrecht I (2015) n. 2 ad art. 197).
Le vice peut affecter une qualité juridique de la chose, comme lorsqu'une chose n'est pas conforme aux prescriptions administratives ou qu'un terrain est affecté d'une restriction à bâtir (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 5 ad art. 197; Honsell, op. cit., n. 3 ad art. 197).
Le défaut doit déjà exister au moment du transfert des risques, étant précisé qu'il peut n'exister encore qu'en germe à ce moment. Une détérioration de la chose qui se produit après le transfert des risques ne constitue pas un défaut, même si elle entraîne la disparition d'une qualité promise ou attendue; le vendeur n'est pas tenu de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu, sauf s'il s'y est engagé contractuellement (Arrêt du Tribunal fédéral 4C.321/2006 du 1er mai 2007 consid. 4.3.1).
La preuve de la réalisation de ces conditions incombe à l'acheteur qui entend en tirer des droits (art. 8 CC).
3.2 En l'espèce, l'appelante se fonde sur les deux refus d'autorisation de construire essuyés en mai 2009 et mars 2012 ainsi que sur l'abandon du projet de réaffectation du périmètre concerné en zone de développement industriel et artisanal pour soutenir que la parcelle litigieuse est inconstructible. Elle estime qu'il s'agit d'un défaut dont l'intimée doit répondre en sa qualité de venderesse.
Lorsque les parties ont signé le contrat de vente le 4 juillet 2012, l'intimée n'a pas donné d'assurance particulière à l'appelante s'agissant de la constructibilité de la parcelle, située en zone 5 villas. Dans le cadre de leur contrat, les parties ont au contraire précisé que la vente intervenait finalement sans que la parcelle ait été mise au bénéfice d'une autorisation de construire des villas, réservée dans la promesse de vente et d'achat passée en juillet 2008. Les parties s'étaient en effet initialement promis, en juillet 2008, d'acheter et de vendre la parcelle à un prix supérieur, à la condition résolutoire de l'obtention d'une autorisation de construire des villas. L'autorisation de construire sollicitée en septembre 2008 avait été refusée en mai 2009 au motif que le projet soumis ne présentait pas les mesures de protection suffisantes en matière de protection contre le bruit. L'appelante avait ainsi connaissance, lorsqu'elle a acquis la parcelle litigieuse, des exigences en matière de protection contre le bruit imposées pour la construction de villas dans le périmètre concerné au regard de la proximité de l'aéroport. Elle savait que la construction de villas était soumise à des exigences particulières, mais a néanmoins décidé d'acquérir la parcelle à un prix inférieur à celui que les parties avaient prévu dans le cadre de la promesse de vente et d'achat subordonnée à l'obtention de l'autorisation de construire. C'est par ailleurs à juste titre que le Tribunal a considéré que l'appelante n'avait pas démontré l'impossibilité de construire des villas sur la parcelle litigieuse. Le refus de l'autorisation de construire essuyé en mai 2009 fait ressortir que le projet de construction soumis ne présentait pas les mesures de protection contre le bruit suffisantes; il ne permet en revanche pas de retenir que la construction de villas était impossible même en prévoyant des mesures de protection contre le bruit supplémentaires.
L'appelante semble par ailleurs se plaindre de ce que le projet de réaffectation du périmètre concerné en zone de développement industriel et artisanal a été abandonné et, partant, du maintien de la parcelle litigieuse en zone 5 villas, ce qui lui a été confirmé le 3 mars 2017. Lors de la signature du contrat de vente en juillet 2012, l'appelante avait connaissance de l'incertitude quant au maintien de celle-ci en zone 5 villas ou à son déclassement en zone de développement industriel et artisanal, puisque les parties avaient discuté, en mai 2010 déjà, d'une réduction du prix de la parcelle au cas où le déclassement du périmètre concerné en zone de développement industriel et artisanal aboutirait. Le fait qu'une modification de zone du périmètre concerné était en cours de procédure a également été mentionné dans la décision du 29 mars 2012 refusant l'autorisation de construire relatif au second projet de construction de villas parce qu'il était de nature à compromettre les objectifs d'urbanisme envisagés. Consciente de l'incertitude quant à l'affectation future de la parcelle, l'appelante ne pouvait de bonne foi compter, lors de la conclusion du contrat de vente, ni sur le maintien de la parcelle en zone 5 villas, ni sur sa réaffectation en zone industrielle ou artisanale.
Il s'ensuit qu'aucun défaut n'entache la parcelle, située en zone 5 villas, vendue en juillet 2012, dans la mesure où l'appelante n'a pas démontré qu'il était impossible d'y construire des villas, ni qu'elle pouvait de bonne foi s'attendre à ce que la parcelle soit déclassée en zone de développement industriel et artisanal.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé.
L'appelante sera, en outre, condamnée à verser 7'000 fr., débours et TVA compris, à l'intimée à titre de dépens d'appel (art. 85 et 90 RTFMC).
PAR CES MOTIFS, La Chambre civile :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ SA contre le jugement JTPI/2814/2019 rendu le 26 février 2019 par le Tribunal de première instance dans la cause C/15486/2017-3.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Sur les frais :
Arrête les frais judiciaires d'appel à 9'600 fr., les met à la charge de A______ SA et les compense avec l'avance fournie, qui reste acquise à l'Etat de Genève.
Condamne A______ SA à verser 7'000 fr. à C______ SA à titre de dépens d'appel.
Siégeant :
Madame Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, présidente; Madame Sylvie DROIN et Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Camille LESTEVEN, greffière.
La présidente :
Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI
La greffière :
Camille LESTEVEN
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.