RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
COUR DE JUSTICE
case postale 3108
1211 Genève 3
Réf. C/22947/2002
ACJC/ 1182
AUDIENCE DU VENDREDI 8 OCTOBRE 2004
Chambre civile
statuant par voie de procédure ordinaire
Entre
A______ SA, p.a. B______, [sise] ______, appelante d'un jugement rendu par la 9ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 10 septembre 2003, comparant par Me Pierre Louis Manfrini, avocat, avenue de Champel 8C, case postale 385, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
C______ [SA], p.a. Schellenberg Wittmer, 15bis, rue des Alpes, 1201 Genève, autre appelante, comparant par Me Vincent Jeanneret, avocat, rue des Alpes 15 bis, case postale 2088, 1211 Genève 1, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
d'une part,
et
D______ CO, sise ______ (USA),
E______ [Sàrl], sise ______ [Suisse], intimées, comparant toutes deux par Me Edmond Tavernier, avocat, rue Toepffer 11bis, 1206 Genève, en l'étude duquel elles font élection de domicile aux fins des présentes,
d'autre part,
Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés le 15.10.2004 .
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EN FAIT -
A. Par actes déposés au greffe de la Cour le 13 octobre 2003, A______ et la [société anonyme] C______ appellent du jugement rendu par le Tribunal de première instance le 10 septembre 2003 et reçu par elles le 12 septembre suivant.
Selon le dispositif de ce jugement, le Tribunal a ordonné la jonction des actions en revendication formées par A______ et C______ contre D______ et E______ et les a débou tées, avec suite de dépens, de toutes leurs conclusions (par la suite, la désignation "D______" se rapportera indifféremment à D______ et à E______ [D______ Suisse], à moins qu'une distinction entre ces deux entités ne s'impose).
B. Le Tribunal a considéré que le contrat qui avait été conclu en 1978 entre la Société Anonyme F______ et D______ devait être qualifié de contrat de bail à ferme. Conformément à l'art. 261 CO, auquel renvoit l'art. 290 CO, ce contrat était passé de plein droit à A______ et à la C______ lorsque celles-ci ont acquis les immeubles comprenant la chose louée à ferme, soit l'hôtel exploité à l'enseigne "G______". Il est donc opposable aux nouveaux propriétaires, qui ne 1'ont pas résilié, et confère un droit d'occupation à D______.
Devant la Cour, les appelantes reprennent leurs conclusions de première instance, tendant à ce que D______ soit condamnée à évacuer de ses biens et de ses organes, employés ou auxiliaires, les immeubles dont elles sont propriétaires. Elles allèguent que le contrat litigieux est un contrat innommé sui generis, auquel s'appliquent les règles du mandat. Celui-ci n'a pas opposable aux nouveaux propriétaires à la suite de la vente et D______ occupe donc les lieux sans titre valable.
D______ conclut au rejet de l'appel, au motif que le contrat litigieux doit être qualifié de bail à ferme et qu'il est donc opposable aux nouveaux acquéreurs. Elle conclut également à l'irrecevabilité des faits que les appelantes qualifient de nouveaux et qu'elles allèguent pour la première fois en appel.
C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis à la Cour:
a) Par acte du ______ 1972, la [commune] H______, propriétaire de la parcelle no 1______ sise sur la commune H______, section , a constitué et accordé à F, un droit de superficie distinct et permanent immatriculé au Registre foncier sur le feuillet no 2______, à charge pour F______ d'y construire un complexe hôtelier et immobilier.
Ce droit de superficie forme la partie dite "avant" du complexe hôtelier et immobilier actuellement connu sous l'enseigne "G______" et comprend notamment un hôtel, une salle de spectacle et de congrès, des locaux occupés par un ______, des appartements, un parking souterrain, des restaurants et des arcades commerciales.
A la fin des années 1970, un droit de superficie distinct et permanent immatriculé au Registre foncier sous feuillet no 3______ a été constitué sur la parcelle no 4______, propriété de I______, contiguë à la parcelle no 1______. Ce droit de superficie a été constitué en une propriété par étage de 18 lots, dont les lots 1, 3 et 4 ont été transférés à la [société] F______. Ces lots forment actuellement la partie dite "arrière" du G______, comprenant notamment des parkings souterrains et des chambres d'hôtel.
b) Le ______ 1978, en vue de l'édification de la partie "avant" du complexe hôtelier, [la société] F______ a conclu avec la société américaine D______ un contrat intitulé "Management Agreement".
Par avenant à ce "Management Agreement" du 1er mai 1980, D______ a cédé à sa filiale suisse D______ [Suisse SA] (E______ dès ) les droits et obligations découlant pour elle de ce contrat; il était cependant stipulé que D restait pleinement responsable envers F______ de ses engagements pris dans le Management Agreement.
Lorsqu'en 1990 la partie "arrière" du complexe hôtelier et immobilier du G______ fut achevée, D______ et F______ ont alors convenu d'étendre à celle-ci les effets du
Management Agreement, dès lors qu'elle était également affectée à l'exploitation de l'hôtel.
Le préambule au contrat précise que F______ et D______ désirent conclure un contrat portant, d'une part, sur l'assistance de F______ par D______ pour la planification, la construction et l'aménagement de l'hôtel et, d'autre part, sur la gestion et l'exploitation dudit hôtel.
En effet, F______ s'engageait dans un premier temps à financer, construire, aménager et équiper l'hôtel ainsi que toutes facilités, dépendances et installations nécessaires au fonctionnement de l'hôtel (art. I sect. 2). Pour sa part, D______ s'engageait dans cette phase à fournir à F______ des services d'assistance technique à la réalisation de l'hôtel, moyennant des honoraires de 75'000 US$ (art. I sect. 3)
c) Après l'ouverture de l'Hôtel, F______ s'engageait, aux termes du Management Agreement, notamment à:
garantir, pour toute la durée du contrat, qu'elle demeurerait propriétaire à part entière de l'hôtel ou qu'elle serait titulaire de droits équivalents, excepté ceux qui n'affectent pas l'exploitation par D______ (art. I sect. 4);
garantir que D______ pourra paisiblement posséder, gérer et exploiter l'hôtel conformément au contrat (art I sect. 4);
prendre à sa charge les redevances de superficie, les impôts fonciers ainsi que toutes autres taxes ou charges liés à l'immeuble (art. I sect. 4);
prendre en charge les réparations importantes de l'immeuble (art. VI sect. 3);
fournir des fonds suffisants pour les stocks initiaux de nourriture, boissons et autres fournitures d'exploitation, ainsi qu'un fonds de roulement suffisant pour assurer une exploitation ininterrompue et efficace de l'hôtel (art. VII sect. 1);
maintenir des assurances adéquates pour la totalité de la valeur de l'hôtel contre la perte et les dommages à
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l'hôtel et à son contenu, notamment contre les risques d'incendie (art. VIII sect. 1);
d) Pour sa part, D______ s'engageait, selon l'art. III, à utiliser les locaux dont l'usage lui était cédé exclusivement pour une exploitation hôtelière. Les parties acceptaient de coopérer en ce qui concerne l'exploitation des diverses parties du complexe (hôtel, théâtre, dancing, ______, etc.) pour obtenir le maximum d'avantages à leur profit réciproque.
Afin de mettre en place cette coopération, un comité de coordination composé du directeur général de l'hôtel et du représentant désigné de F______ devait se réunir régulièrement pour traiter tous les points d'intérêt réciproque.
Le contrat prévoyait que D______ avait un contrôle et un pouvoir de décision absolus dans l'exploitation de l'hôtel, ce qui incluait l'utilisation de l'hôtel à toutes fins coutumières, les conditions d'admission, le prix des chambres, les passe-temps et distractions, la restauration, les politiques de travail (y compris les taux de salaires, l'engagement et le congé de personnel), la tenue des comptes bancaires et la publicité relative à l'hôtel, sous réserve des dispositions du contrat.
Concernant le personnel, il convient toutefois de relever que celui-ci est employé par F______, qui paie les salaires et les charges sociales, et non par D______.
Les parties reconnaissaient enfin que rien de ce qui était contenu dans le contrat ne constituait une association ou une co-entreprise entre [les sociétés] F______ et D______ et le droit de la première de recevoir des revenus financiers fondés sur l'exploitation de l'hôtel ne devait pas être considéré comme lui donnant une participation, un contrôle ou un pouvoir de décision dans l'exploitation de l'hôtel, sauf si le contraire était prévu dans le contrat.
D______ s'engageait par ailleurs à
prendre en charge l'entretien courant et les réparations ordinaires de l'hôtel (art. VI sect. 1);
fournir dans le cadre de l'exploitation de l'hôtel certains services liés au groupe d'hôtels exploités par D______, tels que des services de réservation inter-hôtels, de promotion, et de contrôle (art. VII sect. 2);
accorder à F______ un droit d'inspection et d'examen raisonnable de toutes les parties de l'hôtel ainsi que des extraits des livres et des registres de l'exploitation hôtelière, à quelque fin que ce soit (art. VII sect. 3);
rendre compte régulièrement des comptes et du résultat d'exploitation de l'hôtel (art. VII sect. 4);
contracter certaines assurances liées à l'exploitation de l'hôtel, notamment une assurance de responsabilité civile, une assurance contre le vol et les dommages subis par les clients, une assurance couvrant le salaire des employés, une assurance d'usage et d'occupation ainsi que toute assurance nécessaire à D______ pour se prémunir contre toutes prétentions, obligations et pertes découlant de l'exploitation de l'hôtel (art. VIII sect. 2).
e) Pour l'exploitation de l'hôtel, D______ avait le droit de percevoir des honoraires de gestion (management fees), correspondant, au choix de F______, soit à 25% du bénéfice d'exploitation brut ("Gross Operating Profit"), soit à 5% de la somme de tous les revenus, plus 10% du bénéfice d'exploitation brut. Celui-ci est composé, selon l'art. V, de la somme de tous les revenus et produits générés directement ou indirectement par l'exploitation de l'hôtel, y compris les loyers et montants perçus des locataires et concessionnaires ainsi que le produit de l'assurance d'utilisation et d'occupation qui serait perçu une par D______, diminuée de la totalité des frais et dépenses destinés à maintenir, mener et surveiller l'exploitation de l'hôtel, y compris notamment les dépenses d'entretien ou réparations selon l'art. VI sect. 1 et les primes d'assurances contractées selon l'art. VIII sect. 2.
D______ devait quant à elle verser trimestriellement à F______ l'"Owner's Return", correspondant au solde du bénéfice d'exploitation brut de l'hôtel après déduction des honoraires de gestion dus à D______ (art. IV et V).
La durée de l'exploitation de l'hôtel par D______ était initialement fixée à 20 ans dès l'ouverture de l'hôtel, avec possibilité de prolonger deux fois cette durée de 10 ans par décision de l'une des parties (art. II et art. "XV)
Il était cependant prévu que la durée d'exploitation prendrait fin en cas d'expropriation publique, d'acquisition obligatoire ou de toute autre procédure similaire par une autorité compétente en vue d'usage ou utilisation publique ou quasi-publique (art. X).
f) Le 18 juin 1979, F______ a remis à D______ une procuration lui donnant notamment le pouvoir de :
exploiter l'hôtel selon les normes les plus exigeantes et réaliser toutes les activités y relatives;
fixer les critères d'admission des hôtes dans l'hôtel et fixer le prix des chambres;
déterminer les politiques de travail, engager et congédier les employés de l'hôtel dont l'employeur se trouverait être formellement la [société] F______;
détenir des comptes bancaires au nom de F______, ou signer et endosser des chèques au nom de celle-ci et déposer les fonds de F______ en son nom dans une banque;
réclamer et récupérer pour le compte et au nom de F______ toutes sommes dues à cette dernière par des tiers, pour tous motifs;
représenter F______ auprès des autorités dans le cadre de l'exploitation de l'hôtel;
signer tous les contrats nécessaires pour l'exploita-tion de l'hôtel.
g) En appel, A______ et C______ apportent en outre divers éléments de faits nouveaux, qu'elles n'avaient pas allégués en première instance.
Elles relèvent ainsi que D______ a développé au fil des années deux types de contrats distincts pour exploiter des hôtels, soit le "Lease", ou bail à ferme, soit le "Management Agreement".
Les factures de l'hôtel portent la mention "G______, pour le compte de F______"; le compte sur lequel l'argent est versé a été ouvert par D______, pour le compte de F______ et le numéro de TVA qui figure sur les factures est celui de F______. Selon D______, c'est toutefois elle qui est titulaire de ce compte, sur lequel F______ n'a aucun droit.
Sur le plan comptable, les recettes et charges d'exploitation sont intégrées à la comptabilité de F______. Dans le compte de pertes et profits de F______ figure l'ensemble des recettes générées par l'exploitation de l'hôtel, soit les paiements faits par les clients, ainsi que toutes les charges liées à l'exploitation, telles que les salaires des employés de 1'hôtel, les factures des fournisseurs ou les honoraires payés à D______. F______ soutient également qu'elle supporte les impôts afférents au bénéfice généré par l'exploitation. F______ est par ailleurs la seule [société] à avoir souscrit des assurances pour pertes d'exploitation.
A______ et C______ allèguent enfin que les frais d'entretien et de rénovation sont supportés par le propriétaire puisque D______ répercute ses frais sur le produit d'exploitation brut. D______ relève cependant que dans la mesure où les frais d'entretien sont prélevés sur le revenu hôtelier brut, ses revenus en sont diminués d'autant.
h) La réalisation de l'hôtel s'est achevée et son ouverture a eu lieu au mois de ______ 1980.
Les parties au Management Agreement ont exécuté les termes de ce contrat, à l'exception de ce qui concerne la mise à disposition par F______ d'un capital d'exploitation de départ de 500'000 fr., dont il est aujourd'hui contesté qu'elle ait été effectuée.
Par courrier du 25 juin 1997, D______ a déclaré prolonger le Management Agreement pour une période de 10 ans.
i) Dès le début des années 1990, des créanciers-gagistes de F______, dont [les établissements bancaires] J______ et K______, ont engagé contre celle-ci des poursuites en réalisation de gages immobiliers portant sur les parties "avant" et "arrière" du complexe du G______, en raison du non-remboursement de prêts hypothécaires consentis à F______ pour la construction dudit complexe.
F______ a alors cédé son droit à l'Owner's Return à ses banques créancières. D______ s'en est alors acquittée directement en mains de ces dernières, dont 72% en mains de J______ et 28% en mains de B______; cette cession n'a toutefois pas suffi à désintéresser les créanciers de F______.
La vente aux enchères forcée des droits de superficie portant sur les parties "avant" et "arrière" du complexe immobilier a eu lieu le ______ 2001. L'état des charges et les conditions de vente des droits de superficie mentionnaient dans la description des immeubles que la chaîne D______ exploitait un hôtel dans les murs des bâtiments. Aucun bail en sa faveur n'était cependant mentionné, alors que la description de la partie "avant" faisait état de baux en faveur des exploitants de restaurants et du ______. Les conditions de vente prévoyaient enfin que la prise de possession des biens adjugés aurait lieu lors de la réquisition d'inscription du transfert de propriété au Registre foncier (ch. 13).
En préambule à la vente, le préposé de l'Office des poursuites a donné lecture d'une lettre que D______ avait adressée à l'Office le 2 avril 2001, sans se prononcer sur son contenu, pour l'informer que le Management Agreement serait opposable à tout nouvel acquéreur.
Le droit de superficie no 2______ inscrit sur la parcelle no 1______ et portant sur la partie "avant" du complexe a été adjugé à la C______, filiale à 100% de J______, pour un montant de 165'000'000 fr. Quant aux lots no 1, 3 et 4 du droit de superficie no 3______ inscrit sur la parcelle no 4______ et portant sur la partie "arrière" du complexe, ils ont été adjugés à A______, filiale à 100% de B______, pour un montant de 58'000'000 fr.
La validité de la vente aux enchères du ______ 2001 a été confirmée par le Tribunal fédéral le ______ 2002, à la suite de la plainte de F______ et de I______. Par arrêt du ______ 2002, Le Tribunal fédéral a confirmé la décision de l'Office des poursuites selon laquelle l'adjudication était devenue effective dès le ______ 2002.
Le 3 octobre 2002, l'Office des poursuites a requis auprès du Registre foncier l'inscription du transfert de propriété aux adjudicataires.
Par arrêt du 8 janvier 2004, le Tribunal fédéral a confirmé la faillite de F______, prononcée par arrêt de la Cour de justice du 10 juillet 2003.
j) Dans 1'attente de la décision sur la validité de la vente aux enchères, C______ et A______ ont autorisé D______, à bien plaire, à poursuivre 1'exploitation de 1'hôtel jusqu'à leur inscription en qualité de propriétaire au Registre foncier, en précisant que le Management Agreement ne leur était pas opposable et que cette prorogation ne valait pas reconnaissance de l'existence d'un quelconque contrat entre elles.
D______ leur avait répété le 31 mai 2001 que le Management Agreement présentait un caractère essentiel de bail.
k) En date du 13 juin 2002, F______ a formé par devant le Tribunal des baux et loyers une action en constatation de droit tendant à établir 1'existence d'un bail tacite entre elle et les adjudicataires, portant sur les parties "avant" et "arrière" du complexe du G______. Par jugement du 26 février 2003, le Tribunal des baux et loyers a débouté F______ de ses conclusions.
F______ a fait appel de ce jugement le 30 mars 2003. La cause a cependant été suspendue par arrêt de la Cour du 24 février 2004, à la suite de la faillite de cette dernière.
l) Par actes déposés le 8 octobre 2002 au greffe du Tribunal de première instance, A______ et C______ ont formé deux actions en revendication dirigées contre D______, tendant à ce qu'il soit dit que les premières sont seules et uniques propriétaires des lots 1, 3 et 4 du droit de superficie no 3______ inscrit sur la parcelle no 4______ respectivement, du droit de superficie no 2______ inscrit sur la parcelle no 1______ de la commune H______, section ______, et à ce que les secondes soient condamnées à leur restituer ces immeubles en les évacuant de leurs biens·et de leurs organes, employés ou auxiliaires.
A 1'appui de leurs conclusions, A______ et C______ exposent que D______ ne dispose d'aucun titre valable pour continuer à occuper les immeubles dont elles sont désormais propriétaires.
Par ordonnance du 5 mai 2003, le Tribunal a ordonné 1'apport de la feuille d'audience de la procédure d'appel pendante par devant la chambre d'appel en matière de baux et loyers et des mémoires d'appel des parties appelantes dans cette même procédure.
Dans ses écritures de réponse du 12 juin 2003, D______ a conclu sur le fond au déboutement de A______ et de C______ des fins de leurs demandes. Elle allègue que le Management Agreement doit être qualifié de bail à ferme, puisqu'il en présente tous les éléments caractéristiques, et qu'il est pleinement opposable aux adjudicataires des droits de superficie portant sur les parties "avant" et "arrière" du complexe du G______.
Le 19 juin juin 2003, A______ et C______ ont sollicité un second échange d'écritures, en raison du fait que la réponse de D______ contenait une argumentation juridique nouvelle.
m) Le Tribunal a rejeté les demandes de A______ et de C______ par jugement du 10 septembre 2003, sans avoir ordonné le second échange d'écritures sollicité.
A______ et C______ ont toutes deux appelé de ce jugement le 13 octobre 2003, reprenant leurs conclusions de première instance. D______ CO et E______ [D______ Suisse Sàrl] ont conclu au rejet de cet appel.
Lors de 1'audience de plaidoiries du 25 mai 2004, les parties ont déclaré persister dans leurs conclusions. A______ et C______ ont toutefois précisé qu'elles ne souhaitaient pas l'évacuation de l'exploitant, mais renégocier avec lui les conditions du contrat conclu en 1978 par F______.
Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une valeur litigieuse - correspondant à la valeur de l'objet revendiqué - supérieure à 8'000 fr., le Tribunal a statué en premier ressort; la Cour revoit donc la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 22 LOJ; 291 LPC).
2.1 L'assignation de la partie demanderesse doit en principe d'ores et déjà contenir l'exposé de tous les faits dont le demandeur entend se prévaloir et qu'il offre en preuve, ces faits devant être mentionnés avec toute la précision nécessaire (BERTOSSA/ GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 7 ad art. 7 LPC). L'assignation doit donc en principe être complète. Il convient de se montrer strict en matière de complètement de la demande et de ne réserver cette faculté qu'à des cas exceptionnels. Le moyen ne saurait notamment être utilisé pour pallier la carence d'une partie (BERTOSSA/ GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 1 ad art. 122 LPC).
Après production de la défense, le juge pourra autoriser un second échange d'écriture (art. 123 LPC), qui doit cependant rester exceptionnel. Il jouit à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (SJ 1968 p. 295; SJ 1946 p. 58). Il doit cependant en faire usage en se gardant de l'arbitraire et en respectant au mieux le droit d'être entendu. Il découle notamment du droit d'être entendu que chaque partie est au bénéfice d'un droit à la preuve (HOHL, Procédure civile, vol. I, 2001, n. 892 , p. 171).
Le droit à la preuve est un principe fondamental de la procédure civile découlant directement de l'art. 8 CC (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 1 ad art. 192; ATF 95 II 467 = SJ 1970 p. 236) qui permet à une partie d'être admise à apporter la preuve de ses allégués dans les procès civils (ATF 114 II 289 consid. 2a). Le juge a donc l'obligation de permettre aux plaideurs d'établir la réalité des faits juridiquement pertinents qu'ils allèguent régulièrement. Le juge qui refuse toute administration de preuve offerte selon les exigences du droit cantonal, alors qu'il considère l'allé-gation des faits pertinents ni comme établie à satisfaction de droit ni comme réfutée, viole l'art. 8 CC; il en va de même lorsque le juge rejette à tort une demande parce qu'elle serait insuffisamment motivée: ce faisant, il écarte aussi les offres de preuve du plaideur (ATF 114 II 289 consid. 2a).
Les appelantes invoquent également une violation de leur droit d'être entendu, garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. Le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes et d'obtenir qu'il soit donné suite à ces offres de preuves (ATF 126 I 15 consid. 2a/aa et les arrêts cités). L'autorité peut renoncer à faire administrer certaines preuves lorsque, au vu des éléments déjà en sa possession, elle est convaincue de l'inutilité du moyen proposé (ATF 124 I 208 consid. 4a). L'appréciation anticipée des preuves ne constitue pas une atteinte au droit d'être entendu (ATF 125 I 127 consid. 6c/cc in fine).
En appel, l'allégation de faits non allégués en première instance est en principe interdite. Toutefois, une partie est autorisée à alléguer des faits dont elle n'avait pas connaissance en première instance, ou qui ne se sont produits que depuis le jugement. Une partie est en revanche autorisée, en appel ordinaire, à produire des pièces qu'elle
n'avait pas soumises au premier juge, sans égard au fait qu'à l'époque où la contestation était pendante devant ce magistrat, elle détenait ou non ces pièces (BERTOSSA/ GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 9 ad art. 312 LPC).
2.2. En l'espèce, il appartenait aux appelantes de mentionner dans leur assignation tous les faits pertinents à l'appui de leur demande. Les arguments développés par les intimées dans leur réponse à la demande se fondent uniquement sur le contenu du Management Agreement, dont elles constatent, aux termes de leur analyse, qu'il contient, selon elles, tous les éléments essentiels du contrat de bail à ferme non agricole. Les intimées avaient déjà soutenu auparavant qu'elles étaient au bénéfice d'un tel contrat et aucun élément nouveau, inconnu des appelantes, n'a été invoqué dans la réponse à la demande. Leur défense n'était par conséquent pas inattendue, contrairement à ce que soutiennent les appelantes. C'est donc à juste titre que le premier juge a estimé que celles-ci n'étaient pas en droit de produire une réplique et l'art. 123 LPC n'a donc pas été violé.
Les art. 29 Cst ou 8 CC n'ont pas davantage été violés dans la mesure où les appelantes ont eu l'occasion de présenter leur argumentation avant que le Tribunal ne se prononce et où le premier juge a estimé, à juste titre, qu'il disposait de tous les éléments dont il avait besoin pour lui permettre de statuer, puisqu'ils ressortent directement du contrat.
Les éléments de fait, allégués pour la première fois en appel par les appelantes, alors qu'ils ne sont pas nouveaux, sont donc irrecevables. Il en va de même des pièces produites en appel à l'appui de ces faits nouveaux.
En présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se
servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 128 III 419 consid. 2.2). Un accord peut résulter non seulement de déclarations expresses concordantes, mais aussi d'actes concluants (art. 1 al. 2 CO).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si elle est divergente, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance. Il lui incombe donc de rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (cf. ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 419 consid. 2.2; ATF 127 III 444 consid. lb). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 419 consid. 2.2 et les références doctrinales). Pour ce faire, il faut se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances (ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 419 consid. 2.2; ATF 126 III 375 consid. 2e/aa).
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de 1'accord conclu (ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 127 III 444 consid. lb). Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les intéressés lorsqu'il n'y a pas de raisons sérieuses de penser qu'il ne correspond pas à leur volonté (ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 265 consid. 3a).
En cas de contrat composé, réunissant diverses conventions distinctes mais dépendantes entre elles, ou de contrat mixte contenant d'autres éléments que ceux ayant trait à un contrat défini par la loi, il convient de rechercher le centre de gravité des relations contractuelles, appréhendées comme un seul et unique accord. Compte tenu de leur dépendance réciproque, il n'est en effet pas possible de soumettre chaque composante du contrat à un sort juridique propre. Par conséquent, l'application des dispositions sur l'extinction du
bail est exclue lorsque la cession de l'usage de l'objet du contrat n'apparaît que comme un élément purement accessoire et secondaire, 1'accent étant mis sur d'autres éléments du contrat (SJ 2002 p. 341 consid. 4a), SJ 1998, p. 320, consid. 4b), ATF 118 II 157 c. 3a).
Elles se sont, certes, engagées à coopérer en ce qui concerne l'exploitation des diverses parties du complexe hôtelier, afin d'obtenir le maximum d'avantage à leur profit réciproque, mais elles ont expressément déclaré exclure toute forme d'association entre elles (art. III du Management Agree-ment). Il ne saurait donc être retenu que la commune et réelle intention des parties était de se lier au moyen d'un contrat qui devrait être qualifié de société simple et cette hypothèse peut dès lors être exclue d'emblée.
5.1.1. Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO).
Les éléments essentiels du contrat de bail à ferme sont ainsi la cession de l'usage et de la jouissance d'une chose ou d'un droit productif pour une certaine durée, contre un fermage (RONCORONI, Commentaire romand, CO I, 2003, n. 3 ad art. 275 CO). Le fermage peut consister en une somme d'argent déterminée, en une quote-part des fruit ou produits ou en une
combinaison des deux (ATF 83 II 32, consid. la), JdT 1957 I 498). Lorsque le fermage se compose d'une quote-part des fruits ou des produits, i1 s'agit d'un métayage ou colonage partiaire (RONCORONI, op. cit., n. 4 ad art 275 CO).
Le mandat est un contrat par lequel le mandataire s'oblige, dans les termes de la convention, à gérer l'affaire dont il s'est chargé ou à rendre les services qu'il a promis (art. 394 al. 1 CO). Les règles du mandat s'appliquent aux travaux qui ne sont pas soumis aux dispositions légales régissant d'autres contrats (art. 394 al. 2 CO).
Les règles sur le mandat sont applicables à tout service rendu par une personne indépendante, sans promesse de résultat, mais avec une obligation de moyens, le mandataire devant fournir un effort de diligence en vue d'atteindre un résultat, sans que celui-ci soit dû (WERRO, Commentaire romand, CO I, 2003, n. 3 et 7 ad art. 394 CO). Le mandat peut être conclu à titre gratuit ou onéreux. Une rémunération est toutefois due au mandataire si la convention ou l'usage lui en assure une (art. 394 al. 3 CO). Actuellement, le mandat onéreux est devenu la règle (WERRO, op. cit., n. 38 ad art. 394 CO).
5.2. En matière d'exploitation d'un hôtel, la diffé-rence essentielle entre le contrat de bail à ferme et celui de mandat réside dans le fait que dans la première hypothèse, le tiers exploite l'hôtel en son propre nom et pour son propre compte. Le propriétaire cède ainsi au tiers, non seulement la conduite, mais également le risque de l'exploitation, et il ne supporte plus que les coûts liés au bien-fonds ou aux installations. En revanche, dans le cadre du contrat de mandat de management d'hôtel, soumis aux règles des art. 394 ss CO, l'exploitant s'engage à conduire l'exploitation de l'hôtel pour le compte et au risque du propriétaire (SCHLUEP, Der Hotel-Managementvertrag, 2000, p. 197). L'exploitation se fait généralement sous le nom du propriétaire, sauf si l'exploitant est une chaîne d'hôtel puisque, dans ce cas, le propriétaire a le droit d'utiliser le nom et la marque de l'exploitant, pour bénéficier de sa renommée (SCHLUEP, op. cit., p. 98).
En droit suisse, la doctrine s'est peu occupée de la qualification à donner au contrat de gestion d'hôtel. Les
seuls auteurs à s'être penchés sur ce problème qualifiaient ce contrat soit de mandat, soit de contrat innommé (SCHLUEP, op. cit., p. 177 et les réf. citées).
La jurisprudence en la matière est également rare. Il a été admis que la mise en gérance d'un restaurant équipé donnait lieu à un bail à ferme (ATF in: SJ 2001 I 445, consid. 3 a), RJN 2001, p. 79; dans le même sens, pour un hôtel, TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème éd., 2002, p. 368, n. 2548). Il a en revanche été retenu dans un arrêt non publié (ATF 4C_24/1989, du 24 avril 1990) que le contrat examiné, portant sur l'exploitation d'un hôtel, devait être qualifié de contrat mixte, comprenant des éléments du contrat de mandat et du contrat de société simple.
Il ressort de cette dernière décision que c'est en vertu des clauses mêmes du contrat que celui-ci peut être qualifié et que, par conséquent, chaque accord doit être examiné pour lui-même, selon son économie propre.
5.3. En l'espèce, selon l'art. I sect. IV du contrat, F______ garantit à D______ qu'[elle] pourra posséder, gérer et faire fonctionner l'Hôtel selon les termes du contrat. D______ voit dans le fait que la possession des locaux lui est remise, la preuve qu'il s'agit d'un contrat de bail à ferme.
La cession de l'usage des locaux, en l'espèce, équipés pour l'exploitation d'un hôtel, est en effet un des éléments essentiels du contrat de bail à ferme. L'article I invoqué par D______ à l'appui de sa position - dont le titre est "sélection du site et construction, aménagement et équipement de l'hôtel" - est toutefois une disposition relative à la première phase du contrat, qui ne permet donc pas d'interpréter de manière définitive la volonté des parties pour la seconde phase de leur relation. Cette disposition prévoit par ailleurs également que D______ devra gérer et faire fonctionner l'hôtel, obligations qui ne constituent pas des éléments caracté-ristiques du contrat de bail à ferme.
Il ressort par ailleurs des autres parties du contrat que l'exploitation de l'hôtel est essentielle et que la cession des locaux mentionnée à l'art. I n'est qu'accessoire.
Tout d'abord, le titre du contrat ("Management Agreement") met l'accent sur l'élément de gestion de l'hôtel, et non de cession des locaux. Ensuite, le préambule au contrat, qui explique le cadre général qui a conduit à sa conclusion, précise que les parties entendent se lier, dans la seconde phase de leur collaboration, en vue de l'exploitation de l'hôtel. Enfin, l'art. II du contrat, qui prévoit la durée initiale du contrat, mentionne uniquement l'exploitation de l'hôtel ("The initial operating terme ______ [...]") et non la durée pendant laquelle les bâtiments de l'hôtel sont cédés à D______, comme cela aurait été le cas si l'élément essentiel du contrat était, pour les parties, la remise d'un bien productif.
Il apparaît ainsi, au vu de ce qui précède, que l'élément prépondérant et caractéristique du contrat est bien l'exploitation de l'hôtel, et non la cession de l'usage des locaux, qui n'est qu'accessoire. Le contrat litigieux ne s'apparente donc pas, de ce point de vue, à un bail à ferme.
De plus, il n'apparaît pas que le contrat contienne le second élément essentiel du contrat de bail à ferme, soit l'obligation, pour le fermier, de payer un fermage.
En effet, l'exploitant s'est bien engagé à effectuer des paiements périodiques au propriétaire (art. IV sect. 2), mais ceux-ci ne peuvent être qualifiés de fermages. Il apparaît en effet que l'exploitant doit reverser au propriétaire 1'entier du bénéfice brut d'exploitation - qui comprend tous les revenus sous déduction des frais d'exploitation ("D______ shall pay during the Operating Term to the First Party[...] the Gross Operating Profit") - et non un pourcentage déterminé du produit d'exploitation réalisé par elle, comme cela serait le cas s'il s'agissait d'un métayage ou colonage partiaire.
Il apparaît par ailleurs que l'exploitant perçoit des honoraires de gestion (art. IV sect. 1). Or, le paiement de ces honoraires par le propriétaire à l'exploitant ne peut pas s'expliquer dans le cadre d'un contrat de bail à ferme; il s'explique en revanche parfaitement si D______ fournit un service à son cocontractant, tel que l'exploitation de l'hôtel. Il est en effet admis que la fourniture d'un service se fait, lorsqu'il est rendu à titre professionnel, contre paiement d'honoraires.
Les profits que D______ retire de son activité découlent donc directement des honoraires qu'il touche des propriétaires, et non des revenus générés par l'exploitation.
Les éléments essentiels du contrat démontrent donc que D______ exploite un hôtel, ce qui constitue la fourniture d'un service aux propriétaires, et qu'en contrepartie, elle perçoit des honoraires. Ces éléments correspondent typiquement à ceux d'un mandat, et non d'un bail à ferme.
5.4. Il apparaît en outre que l'exploitation de l'hôtel se fait au nom et pour le compte des propriétaires, ce qui confirme que le contrat litigieux ne peut être qualifié de bail à ferme.
En effet, par procuration du 18 juin 1979, les appelantes ont donné, de manière très large, toute une série de pouvoirs aux intimées et notamment celui d'exploiter 1'hôtel selon les standards les plus élevés, fixer les critères d'admission des hôtes dans l'hôtel ainsi que le prix des chambres, maintenir des comptes bancaires et encaisser des sommes pour le compte de F______, représenter celle-ci auprès des autorités dans le cadre de l'exploitation de l'hôtel ou encore signer tous les contrats nécessaires pour l'exploitation de l'hôtel.
F______ n'aurait pas pu conférer à D______, qui n'a jamais contesté cette procuration, le pouvoir de gérer l'hôtel si cette dernière avait été au bénéfice d'un contrat de bail à ferme, puisque celui-ci n'aurait alors pas appartenu à F______. En outre, le fait que D______ maintienne des comptes bancaires et qu'elle encaisse et réclame des fonds au nom de F______ se comprend dans le cadre d'une relation de mandat, dans laquelle une partie gère les affaires de 1'autre, mais non dans le cadre d'une relation de bail à ferme. Enfin, il résulte de cette procuration que pour tous les actes qui sont mentionnés, l'exploitant n'agit qu'en tant que représentant direct du propriétaire et donc, au nom et pour le compte de celui-ci (art. 32 al. 1 et 33 al. 2 CO).
Le fait que tout le personnel est engagé par F______, qui paie les salaires et les charges sociales, indique également que 1'exploitation de l'hôtel se fait au nom et pour le compte du propriétaire. En effet, D______ ne dispose pas d'employés, alors que c'est indispensable pour exploiter un
hôtel en son propre nom et pour son compte. Certes, les intimées décident de la politique à adopter en matière de personnel et elles fixent les salaires. Il apparaîtrait toutefois contradictoire que le propriétaire donne des instructions aux employés alors que c'est D______ qui est chargée de l'exploitation.
De plus, le contrat prévoit que pendant toute la durée d'exploitation de l'hôtel, F______ doit fournir un fonds de roulement suffisant pour assurer cette exploitation (art. VII sect. 1), ce qui indique également que celle-ci s'opère à ses frais et exclut que le contrat litigieux puisse être qualifié de bail à ferme.
Enfin, D______ déduit du profit d'exploitation brut qu'il reverse aux propriétaires tous les frais qu'il a engagés dans le cadre de son exploitation, qu'elle ne supporte donc pas directement (art. IV sect. 2 et V sect. 2 B; art. 402 al. 2 CO), ce qui démontre là encore que l'hôtel est exploité aux frais des propriétaires. Certes, les honoraires qui sont versés à D______ se calculent sur ce bénéfice d'exploitation brut, de sorte les sommes qu'elle perçoit seront d'autant plus faibles que les frais d'exploitation ont été importants. Il résulte toutefois du système contractuel mis en place par les parties que les frais d'exploitation sont intégralement supportés par les propriétaires alors qu'ils n'affectent qu'indirectement et en partie seulement les revenus de l'exploitant.
5.5. D______ conteste que le contrat litigieux puisse être qualifié de mandat pour plusieurs motifs.
5.5.1. Selon D______, le droit de résiliation immédiàte prévu par l'art. 404 al. 1 CO est incompatible avec l'économie générale du contrat.
Le droit de résilier le mandat en tout temps n'est cependant pas absolu puisque les parties ne peuvent pas le faire en temps inopportun, sous peine de devoir indemniser l'autre, si elle lui cause un dommage (art. 404 al. 2 CO). Ce dommage peut notamment consister, pour le mandataire, en tous les frais raisonnablement engagés pour l'exécution du mandat, qui perdent leur utilité en raison de la fin du contrat (WERRO, op. cit., n. 11 ad art. 404 CO).
La résiliation immédiate ou quasi immédiate du contrat n'est en outre pas incompatible avec la notion de contrat de durée dans le cadre duquel des investissements importants sont exigés de la part de l'une ou l'autre des parties. En effet, il est admis, pour les contrats de concession exclusive, par exemple, que la résiliation s'effectue conformément au règles sur le contrat d'agence (art. 418q CO), soit avec un délai d'un ou deux mois (CHERPILLOD, La fin des contrats de durée, 1988, p. 152 n. 281), et qu'elle peut même intervenir pour justes motifs, avec effet immédiat (CHERPILLOD, op. cit., p. 161 n. 297 et p. 163 n. 299).
Ensuite, les parties sont libres de prévoir des modalités de résiliation particulières, tout en sachant que l'une ou l'autre d'entre elles pourrait, le cas échéant, invoquer l'art. 404 CO, vu la nature impérative de cette disposition selon la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral (ATF 115 II 464, consid. 2a). La réglementation prévue permet enfin de résilier le contrat dans un bref délai (15 jours, en cas de défaut selon l'art. XII du contrat), de sorte qu'il convient de retenir que les parties ne considéraient pas qu'une résiliation à brève échéance était contraire à, et incompatible avec, l'économie générale du contrat.
L'argument selon lequel le contrat litigieux ne peut être qualifié de mandat au motif qu'une résiliation immédiate serait contraire à son économie n'est donc pas pertinent.
5.5.2. D______ allègue encore que la très grande auto-nomie accordée à D______ exclut que le contrat litigieux puisse être qualifié de mandat.
L'art. III du contrat prévoit que D______ aura un contrôle et un pouvoir de décision absolus dans l'exploitation de l'hôtel, sous réserve des autres dispositions du contrat. Un tel pouvoir de décision est conforme à l'art. 396 al. 2 CO, selon lequel le mandat comprend le pouvoir de faire les actes juridiques nécessités par son exécution.
Les intimées allèguent encore qu'elles ont un pouvoir de décision absolu alors que le pouvoir de donner des instructions est une prérogative essentielle du mandant, conformément à l'art. 397 al. 1 CO, à laquelle celui-ci ne peut valablement renoncer.
Le pouvoir de donner des instructions est cependant un droit et non une obligation. Par ailleurs, les instructions du mandant sont nécessaires lorsque le service à rendre doit être précisé (WERRO, op. cit., n. 2 ad art. 397 CO). Or, en l'espèce, le contrât de gestion défini de manière détaillée les droits et obligations des parties et il n'a donc pas nécessairement besoin d'être précisé par des instructions complémentaires du mandant.
5.5.3. Les intimées relèvent enfin que diverses dispositions du contrats s'apparentent à la réglementation applicable au bail à ferme.
Elles doivent ainsi procéder à leurs frais aux petites réparations alors que F______ procède aux réparations plus importantes (art. VI sect. 1 et 3 du contrat et art. 279 et 284 CO); elles ne peuvent en revanche pas procéder à des modifications essentielles sans l'accord des propriétaires (art. VI sect. 2 et art. 289 CO); F______ doit régler les impôts relatifs à l'immeuble (art. I sect. 4 et art. 280 CO); les intimées doivent tolérer des inspections de la part de F______ (art. VII sect. 3 et art. 287 al. 2 CO); enfin, le contrat peut être résilier dans certaines circonstances qui peuvent être assimilées à un juste motif (art. XII et XVI et art. 297 CO).
Le fait que le contrat litigieux contienne des dispositions similaires à celles prévues en matière de bail à ferme sur des points non essentiels n'est toutefois pas déterminant à lui seul pour qualifier le contrat litigieux comme tel. Les parties sont libres de déterminer le contenu de leur convention et elles peuvent donc prévoir, sur certains points, un régime semblable à celui d'un contrat d'un type donné. Il n'en reste cependant pas moins que les éléments essentiels du contrat ne correspondent pas en l'espèce à celui du bail à ferme.
5.6. En conclusion, le contrat entre F______ et D______ ne peut donc être qualifié de contrat de bail à ferme dans la mesure où ses éléments caractéristiques ne sont pas réunis en
l'espèce. L'art. 261 CO (par renvoi de l'art. 290 lit. a CO) n'est ainsi pas applicable. Il n'y a en revanche pas besoin de déterminer si le contrat doit être qualifié de mandat ou de contrat innommé.
Les intimées n'allèguent pas, à juste titre, qu'elles seraient légitimées à occuper les locaux de l'hôtel quand bien même le contrat litigieux ne devait pas être qualifié de bail à ferme. Le contrat du 20 juillet 1978 n'a en effet pas passé à D______ à la suite de la vente du 25 mais 2001. Celle-ci occupe donc sans droit les locaux dont les appelantes sont propriétaires.
Les droits distincts et permanents et les parts de PPE sont des choses au sens du Code civil (art. 655 al. 2 ch. 2 et 4 CC) et chaque propriétaire ou copropriétaire peut donc s'opposer à leur occupation illicite par un tiers.
L'action en revendication tend à la restitution de la chose; elle a un caractère condamnatoire. Elle appartient au propriétaire qui n'a pas la possession de la chose. Il doit prouver qu'il a valablement acquis la propriété de celle-ci. La restitution sera ordonnée si le défendeur démontre pas qu'il est devenu propriétaire de la chose, par prescription acquisitive ou acquisition de bonne foi, ou qu'il a acquis le droit de posséder la chose en vertu d'un droit réel limité ou d'un droit personnel (STEINAUER, Les droits réels, vol. I, 3ème éd., 1997, n. 1019 à 1024).
En l'espèce, il n'est pas contesté que A______ et C______ sont propriétaires des droits revendiqués. Il a par ailleurs été établi que D______ ne possède aucun titre valable pour occuper les locaux revendiqués. Les conditions de l'action en revendication sont donc réunies.
Selon la jurisprudence, l'abus de droit peut consister en une utilisation contraire à son but d'une institution juridique en vue de satisfaire à des intérêts que cette institution n'a pas pour objet de protéger (ATF 115 III 361 consid. 4c).
En l'espèce, il pourrait être déduit des propos de A______ et de C______ lors de l'audience de plaidoiries, qu'elles souhaitent obtenir un jugement d'évacuation contre D______ pour leur permettre de disposer d'un moyen obligeant l'exploitant à renégocier le contrat de gestion. La possibilité de requérir l'évacuation constituerait dans une telle hypothèse un moyen de pression pour mettre D______ dans une position l'obligeant à accepter de nouvelles conditions d'exploitation, moins avantageuses pour elle. Un tel moyen serait constitutif d'un abus de droit.
Toutefois, il y a lieu de relever que le contrat litigieux, qui a été conclu il y a vingt-six ans, est particulièrement complexe, prévoyant de nombreux droits et obligations en faveur des parties. Il est dès lors compréhensible que les nouveaux propriétaires ne souhaitent pas nécessairement y adhérer tel quel. Il n'est ainsi pas abusif qu'elles requièrent l'évacuation de 1'exploitant si elles estiment qu'il occupe les lieux sans droit et à des conditions insatisfaisantes, tout en indiquant à celui-ci qu'elles sont ouvertes à trouver une solution négociée avec lui.
Ainsi, il ne sera pas retenu en l'espèce que les appelantes commettent un abus de droit en requérant l'évacuation des intimées.
Les intimées, qui succombent, seront condamnées aux dépens de premlere instance et d'appel (art. 176 al. 1 LPC), lesquels comprendront une indemnité de procédure à titre de participation aux honoraires d'avocat des défenderesses (art. 181 al. 1 et 3 LPC).
Par ces motifs
La Cour:
A la forme:
Déclare recevables les appels interjetés par A______ et C______ contre le jugement JTPI/10033/2003 rendu le 10 septembre 2003 par le Tribunal de première instance dans la cause C/22947/2002-9. Les joint vu leur connexité.
Au fond:
Annule ce jugement.
Statuant à nouveau:
Condamne D______ et E______ à évacuer les lots de PPE no 1,3 et 4 du droit de superficie distinct et permanent no 3______ inscrit sur la parcelle no 4______ de la Commune H______, section ______, de ses biens, organes, employés ou auxiliaires.
Condamne D______ et E______ à évacuer le droit de superficie distinct et permanent no 2______ inscrit sur la parcelle no 1______ de la Commune H______, section ______, de ses biens, organes, employés ou auxiliaires.
Condamne D______ et E______ aux dépens de première instance et d'appel, lesquels comprennent une indemnité de procédure de 10'000 fr. qui constitue une participation aux honoraires d'avocat de A______ ainsi qu'une indemnité de procédure de 10'000 fr. qui constitue une participation aux honoraires d'avocat de C______.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant:
Madame Martine Heyer, présidente; Madame Marguerite Jacot-des-Combes et Monsieur Daniel Devaud, juges; Madame Nathalie Deschamps, greffière.