POUVOIR JUDICIAIRE
C/2682/2012 ACJC/1343/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre civile
du VENDREDI 7 NOVEMBRE 2014
Entre
Monsieur A.______, domicilié _____ (JU),
B.______ SA (anciennement : C.______ SA), sise ______ (GE),
appelants d'un jugement rendu par la 3ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 13 décembre 2013, comparant tous deux par Me François Bellanger, avocat, rue de Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude duquel ils font élection de domicile,
et
Madame D.______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par Me Christian Buonomo, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A. a) En 2010, A.______, qui détenait et dirigeait alors une trentaine de sociétés anonymes, était propriétaire d'une villa sur sol genevois qu’il souhaitait vendre pour un prix de l’ordre de 37'000'000 fr.
Sa belle-mère en a parlé à l'une de ses amies, D., alors courtière indépendante occasionnelle, qui a pris contact avec A. et lui a présenté des acquéreurs potentiels, mais sans succès.
Ni A., ni D. n'ont allégué, en première instance, la conclusion d'un contrat de courtage portant sur la recherche, par D., d'un acheteur pour la villa d'A..
A.______ n'a d'ailleurs allégué aucune violation, par D., d'une prétendue obligation contractuelle déterminée, mais s'est borné à critiquer le comportement peu sérieux d'un acheteur potentiel dénommé X. qui se serait désisté de l'affaire en lui causant un prétendu dommage total de 139'693 fr. 30 (110'000 fr. pour constituer une société anonyme, 18'126 fr. de frais de déménagement et 11'567 fr. 30 de frais d'avocat).
b) La vente à X.______ ne s'étant pas réalisée, A.______ a décidé de louer sa villa, pour un loyer de l’ordre de 55'000 fr. par mois.
c) A fin août 2010, il a demandé verbalement à D.______ de lui présenter des locataires potentiels et lui a promis le paiement d’une commission correspondant à 8 % du loyer annuel, en cas de location de sa villa par un locataire indiqué par D.______ et ayant accepté les conditions financières et la durée du bail souhaitées par A.______.
Ultérieurement, pour contester son obligation de devoir payer une commission, A.______ a certes prétendu que "l'accompagnement requis dans le processus de location" n'avait pas eu lieu parce qu'il avait dû personnellement "mettre en place l'ensemble de l'opération de location, à ses frais, aussi bien sur le plan juridique qu'opérationnel". D.______ a toutefois contesté toute obligation excédant la présentation d'un locataire acceptant les conditions financières et la durée du bail souhaitées par A., et ce dernier n'a pas prouvé l'existence d'un accord portant sur un "accompagnement" particulier supplémentaire, ni même allégué avec plus de précision le contenu des prétendus devoirs contractuels supplémentaires de D..
Enfin, la procédure ne comporte aucun indice d'un engagement - solidaire ou exclusif - de l'une des sociétés d'A.______, dans le cadre du courtage litigieux.
d) Afin de trouver un locataire, D.______ s’est adressée à E.______, également courtière indépendante, avec laquelle elle faisait ponctuellement des affaires.
D.______ et E.______ ont convenu de partager entre elles, par moitié, la commission que D.______ devait percevoir de la part d'A., en cas de location de la villa de celui-ci à un locataire indiqué par D..
A.______ n'a pas participé à cet accord entre D.______ et E.______ et n'en a pas été informé.
Il ne connaissait pas E.______ et ignorait tout de l'intervention d'E.______ qui s'en est suivie, sur la base de l'accord liant les deux courtières.
On ignore par ailleurs si D.______ savait qu'E.______ devait également percevoir une rémunération de la part des futurs locataires que celle-ci a fini par trouver, pour la villa d'A.______.
e) E.______ a indiqué à D.______ l'intérêt potentiel des époux F.______ pour cette location, et début septembre 2010, à l’initiative de D.______ et avec l’autorisation d'A., alors absent de Genève, les époux F. ont visité la villa avec E.______.
Puis, les époux F.______ ont accepté de prendre à bail la villa d’A.______ pour un loyer de l’ordre de 55'000 fr. par mois, ce dont E.______ a informé D., laquelle, par courriel du 15 septembre 2010, a indiqué à A. lui avoir trouvé les époux F.______ comme locataires.
Les modalités du bail ont été débattues par courriels entre A.______ et les époux F.______ par les relais, respectivement, de D.______ pour le premier, et de E.______ pour les seconds.
Le 22 septembre 2010, A.______ a adressé à D., par courriel, le projet de contrat de bail de sa villa à signer par les époux F., arrêtant finalement un loyer mensuel de 52'500 fr., et il lui a confirmé, à sa demande expresse et sans faire état d'un prétendu défaut d'"accompagnement requis dans le processus de location", la commission de courtage convenue de 50'400 fr.
D.______ a relayé le projet de bail à E.______ qui l’a transmis aux époux F.______.
Ensuite, les époux F.______ sont entrés directement en contact avec A.______ pour finaliser quelques petits détails, puis signer le contrat de bail.
Ainsi, dans tout le processus ayant abouti à la conclusion du bail, A.______ n’a eu aucun contact avec E.______ qu’il ne connaissait pas et dont il ignorait l’intervention, et les époux F.______ n'ont eu aucun contact avec D.______ qu’ils ne connaissaient pas et dont ils ignoraient l’intervention.
f) Le contrat de bail est entré en vigueur avec effet au 1er novembre 2010 pour une durée de trois ans, pour un loyer de 52'500 fr. par mois, soit de 630'000 fr. par an payable et payé d’avance, en sus d’une garantie de loyer d’un an.
g) Dans ses échanges de courriels avec D., A. a utilisé son adresse de messagerie professionnelle "A.______ @B..ch", en terminant parfois ses messages par "A., B.SA, Genève, Suisse", mais en dehors de ces mentions incidentes, B. SA n’a jamais été impliquée ni concernée par les échanges d’A.______ et D., concernant la location de la villa d'A..
A ce sujet, il convient de préciser que depuis le 29 juillet 2011, la société B.______ SA figurant en 2010 sur les courriels adressés par A.______ à D.______ s'appelle G.______ SA. Le même 29 juillet 2011, une autre société anonyme appartenant à A.______ et dirigée par celui-ci, C.______ SA, a changé de nom pour devenir B.______ SA. Le siège social de chacune de ces deux sociétés était et est toujours à la même adresse genevoise.
h) Après avoir conclu le bail, les époux F.______ ont payé à E.______, conformément à leurs accords particuliers, une commission de 52'500 fr., pour leur avoir indiqué cette opportunité de location.
i) Par courriers des 14 et 19 octobre 2010 adressés à B.______ SA, à l’intention d’A., D., déclarant agir pour elle-même "et ses partenaires", a sommé B.______ SA de payer la commission de courtage de 50'400 fr. pour la location de la villa.
Cette sommation n'a pas été couronnée de succès.
j) Le 9 mai 2011, D.______ a établi à l’intention de E.______ une attestation par laquelle elle reconnaissait lui devoir "la moitié de la commission due par A.______ pour la location de sa villa (…) ce qui représente, pour sa part, 25'200 fr., TVA non comprise".
Se considérant "indirectement" créancière d’A., E. s’est ensuite adressée directement à celui-ci par courrier du 18 mai 2011, pour lui réclamer le paiement des 25'200 fr. que D.______ lui avait promis.
Cette démarche n'a eu aucun succès non plus.
k) Le 30 mars 2012, l'Office des poursuites de Genève a notifié à A., à la requête de D., un commandement de payer, poursuite n° 1______ portant sur 50'400 fr., et le 28 mars 2012, il a notifié à (la nouvelle) B.______ SA (anciennement, jusqu’au 29 juillet 2011: C.______ SA), à la requête de D., un commandement de payer, poursuite n° 2, portant également sur 50'400 fr., A.______ et (la nouvelle) B.______ SA étant poursuivis à titre de codébiteurs solidaires.
Ces deux commandements de payer ont été frappés d'opposition.
B. a) Le 12 juin 2012, D.______ a assigné A.______ et B.______ SA (anciennement C.______ SA), conjointement et solidairement, en paiement de 50'400 fr. avec intérêts à 5% dès le 19 octobre 2010.
b) Dans leur réponse conjointe du 25 janvier 2013, A.______ et B.______ SA ont conclu à l'irrecevabilité de la demande en tant qu'elle était dirigée contre B.______ SA et, pour le surplus, à son rejet et au déboutement de D.______ de toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens.
Ils ont soulevé diverses objections et exceptions, dont un défaut de légitimation active de D., un défaut de légitimation passive d'B. SA, la mauvaise exécution du contrat de courtage et l'extinction de la dette, par compensation, en raison du prétendu dommage causé par X.______.
C. a) En comparution personnelle, A.______ a expressément admis que la commission de courtage litigieuse, de 8% du loyer annuel, soit en l’espèce de 50'400 fr., correspondait à "la commission classique qui est payée à toutes les agences de la place en cas de location d’un bien immobilier", et il ne contestait pas devoir "une partie de la commission", soit selon lui la moitié, mais prétendument sans savoir à qui il la devait.
Pour le surplus, le résultat des enquêtes a été intégré ci-dessus sous lettre A., dans la mesure utile.
b) En dernier lieu, les parties ont persisté dans leurs conclusions initiales respectives.
D. Par jugement du 13 décembre 2013, communiqué par le greffe pour notification aux parties le même jour et reçu par A.______ et B.______ SA au plus tôt le lendemain, le Tribunal a :
condamné A.______ à payer à D.______ la somme de 50'500 fr. (sic) avec intérêts à 5% dès le 19 octobre 2010;
arrêté les frais judiciaires à 8'410 fr., les a mis à charge de A., les a compensés avec les avances fournies par les parties et a condamné A. à payer 7'660 fr. à D.______;
condamné A.______ à payer à D.______ 7'810 fr. TTC à titre de dépens;
débouté les parties de toutes autres conclusions.
En substance, il a considéré que seuls D.______ et A.______ étaient liés par un contrat de courtage, parfaitement exécuté par D.______ qui avait donc doit au paiement de la commission convenue, par A.______.
E. a) Par acte déposé au greffe de la Cour le 31 janvier 2014, A.______ et B.______ SA appellent de ce jugement dont ils sollicitent l'annulation, reprenant leurs conclusions formulées en première instance, avec suite de frais et de dépens d'appel, et, subsidiairement, concluant à l'irrecevabilité de la demande en tant qu'elle est dirigée contre B.______ SA et au renvoi de la cause au Tribunal pour complément d'instruction et nouvelle décision, également avec suite de frais et de dépens d'appel.
b) D.______ conclut au déboutement d'A.______ et de B.______ SA de toutes leurs conclusions et à la confirmation du jugement entrepris, avec suite de frais et de dépens d'appel.
c) Aux termes de leurs réplique et duplique, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
d) Les parties ont été informées, par courrier de la Cour du 24 juillet 2014, de ce que la cause était gardée à juger.
e) Les arguments développés par les parties seront repris ci-après.
EN DROIT
L'appelante B.______ SA n'a certes pas obtenu la constatation de l'irrecevabilité de la demande à son égard, mais elle n'a été condamnée ni sur le fond, ni aux frais et dépens de première instance. Elle n'a pas d'intérêt juridique à appeler (art. 59 al. 2 let. a CPC; cf. sous l'empire de l'ancienne LPC : arrêt du Tribunal fédéral 4A_34/2008 consid. 2.2 et 2.3). Son appel est irrecevable.
L'appel d'A.______ quant à lui est recevable et la Cour dispose d'un plein pouvoir de cognition (art. 310 CPC).
2.1 La liberté contractuelle (art. 19 al. 1 CO) permet la conclusion d'un contrat de courtage liant un seul mandant à plusieurs courtiers qui s'obligent à son égard de façon solidaire (art. 143 al. 1 CO) ou commune et à qui le mandant promet une commission dont les courtiers multiples sont les créanciers solidaires (art. 150 CO) ou communs (dans le sens de l'art. 544 al. 1 CO) ou à qui le mandant promet plusieurs commissions, une commission individuelle revenant à chaque courtier créancier. Le cas échéant, un courtier peut représenter les autres (art. 32 ss CO) lors de la conclusion du contrat de courtage.
S'ils le souhaitent, plusieurs courtiers liés au même mandant par un seul contrat de courtage peuvent régler leurs rapports internes par un contrat de société simple, mais tel n'est nullement nécessaire et, surtout, leurs rapports internes n'influent pas sur leurs rapports externes avec leur mandant puisque ces rapports externes sont soumis au seul contrat de courtage. Il convient de rappeler, à cet égard, que la société simple n'a pas la personnalité juridique et qu'elle n'est qu'un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d'atteindre un but commun (art. 530 al. 1 CO). Selon les règles sur la représentation (art. 543 al. 2, art. 32 ss CO), un associé peut aussi lier les autres à un tiers mandant, mais lorsqu'il ne traite qu'en son nom personnel, ses associés ne deviennent ni créancier, ni débiteur du mandant (art. 543 al. 1 CO).
Autrement dit, selon le principe de la relativité des contrats, seul le contrat de courtage détermine la nature solidaire, commune ou individuelle des obligations des courtiers à l'égard de leur mandant et celles de leur mandant à leur égard. En particulier, seul le contrat de courtage détermine de quelle manière (solidaire, commune ou individuelle) les courtiers peuvent réclamer au mandant le paiement de leur(s) commission(s).
Dans ce contexte, il ne faut pas perdre de vue la possibilité, pour le mandataire ou courtier, de se substituer un sous-mandataire (cf. art. 399 CO) ou sous-courtier qui n'est pas directement lié au mandant principal et qui ne peut donc réclamer aucune rémunération à celui-ci.
2.2 En l'espèce, l'appelant a conclu un contrat de courtage avec l'intimée. Ultérieurement, l'intimée a conclu un autre contrat avec une deuxième courtière.
A l'égard de l'appelant, il n'a jamais été question de cette deuxième courtière qui n'a donc pas été valablement représentée à l'égard de l'appelant (art. 543 al. 1 et art. 32 ss CO) et qui n'est pas partie à la procédure, à juste titre. Cette autre courtière n'a en effet aucune créance contractuelle en paiement contre l'appelant, mais exclusivement contre l'intimée.
Il s'ensuit que c'est à juste titre que le premier juge a reconnu la légitimation active à l'intimée, qui est la titulaire exclusive de la créance litigieuse.
3.1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles (art. 120 al. 1 CO), et le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 3 CO).
La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son intention de l'invoquer (art. 124 al. 1 CO).
Les deux dettes sont alors réputées éteintes, jusqu'à concurrence du montant de la plus faible, depuis le moment où elles pouvaient être compensées (art. 124 al. 2 CO).
3.2 En vertu de la maxime des débats, il incombe aux parties d'alléguer les faits sur lesquels elles fondent leur prétentions (art. 55 al. 1 CPC; fardeau de l'allégation).
Puisque la procédure probatoire ne doit porter que sur les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC), chaque partie devait articuler ses allégués avec précision (Tappy in Code de procédure civile commenté, Bohnet/Haldy/ Jeandin/Schweizer/Tappy [éd.], 2011, n° 5 ad art. 55 CPC, n° 18 ad art. 222 CPC) pour permettre au juge non seulement d'appliquer le droit de fond, mais encore d'administrer les preuves nécessaires pour élucider les faits allégués (charge de motivation; Hohl, Procédure civile tome I, Berne 2001 p. 155 n° 798 avec références) et, préalablement, pour permettre à la partie adverse de se déterminer de manière précise sur les faits allégués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_588/2011 du 3 mai 2012 consid. 2.2.1).
La procédure probatoire n'est pas destinée à compléter des allégués lacunaires (ATF 127 III 365 consid. 2c), et le plaideur qui n'allègue pas des faits suffisamment précis pour permettre au juge d'appliquer le droit de fond ne peut pas lui reprocher de ne pas avoir ordonné des mesures probatoires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_300/2013 du 2 octobre 2013 consid. 6.3.3).
3.3 L'appelant a invoqué la compensation de la créance salariale de l'intimée avec une créance de 139'693 fr. 30 (110'000 fr. pour constituer une société anonyme, 18'126 fr. de frais de déménagement, et 11'567 fr. 30 de frais d'avocat) qu'il prétend avoir à son encontre, en raison du fait qu'un tiers ne lui a pas acheté sa villa, après avoir manifesté son intention initiale de le faire.
Il n'a toutefois rien précisé de plus à ce sujet. Ses allégués étaient par conséquent trop lacunaires pour permettre d'appliquer des dispositions légales qui permettraient de lui reconnaître une créance contre l'intimée, en réparation de son (prétendu) dommage de 139'693 fr. 30.
Dans ces conditions, l'appelant ne peut pas non plus reprocher au premier juge de ne pas avoir ordonné des mesures probatoires au sujet de sa prétendue créance en paiement de 139'693 fr. 30, et c'est à juste titre que le Tribunal a écarté l'exception de compensation invoquée par l'appelant.
Il s'ensuit que c'est aussi à juste titre que le tribunal a condamné l'appelant à payer à l'intimée la commission convenue de 50'400 fr.
L'appel, qui frise la témérité (art. 128 al. 3 CPC), est rejeté.
C'est en raison d'une simple erreur de plume que le montant de la condamnation qui figure dans le dispositif du jugement entrepris est de 50'500 fr. Il convient donc de rectifier cette erreur et d'arrêter à 50'400 fr. le montant en capital que l'appelant doit payer à l'intimée (art. 334 al. 1 CPC).
Les parties n'ont pas remis en cause les frais judiciaires arrêtés par le premier juge à 8'410 fr., conformément aux art. 17 et 13 RTFMC, ni les dépens, TVA comprise, arrêtés à 7'810 fr. conformément aux art. 26 LaCC et 84 et 85 RTFMC. Ces frais et dépens ne seront donc pas modifiés.
Compte tenu de l'issue du litige, il y a également lieu de confirmer la répartition des frais judiciaires et dépens de première instance selon les chiffres 2 et 3 du dispositif du jugement entrepris, en application des art. 95 al. 2 , 105 al. 1 et 106 al. 1 et 111 al. 1 CPC.
4.2 Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 6'000 fr. (art. 35, 17 et 13 RTFMC), mis à la charge des appelants et compensés avec l'avance versée par eux, acquise à l'Etat à due concurrence.
Quant aux dépens dus à l'intimée, TVA comprise, ils seront arrêtés à 5'200 fr. (art. 95 al. 1 et 3, art 105 al. 2 et art. 96 CPC ; art. 84, 85 et 90 RTFMC).
PAR CES MOTIFS, La Chambre civile :
A la forme :
Déclare irrecevable l'appel interjeté par B.______ SA (anciennement : C.______ SA) contre le jugement JTPI/16829/2013 rendu le 13 décembre 2013 par le Tribunal de première instance dans la cause C/2682/2012-3.
Déclare recevable l'appel interjeté par A.______ contre ledit jugement.
Au fond :
Confirme ce jugement en rectifiant le chiffre 1 du dispositif dans le sens d'une condamnation d'A.______ à payer à D.______ la somme de 50'400 fr. (au lieu de 50'500 fr.) avec intérêts à 5% dès le 19 octobre 2010.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Sur les frais d'appel :
Arrête les frais judiciaires d'appel à 6'000 fr.
Les met à la charge d'A.______ et de B.______ SA (anciennement : C.______ SA), conjointement et solidairement, et dit qu'ils sont compensés avec l'avance de 6'000 fr. versée par d'A.______ et B.______ SA (anciennement : C.______ SA), acquise à l'Etat de Genève.
Condamne A.______ et B.______ SA (anciennement : C.______ SA), conjointement et solidairement, à payer à D.______ la somme de 5'200 fr. à titre de dépens d'appel.
Siégeant :
Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Mesdames Pauline ERARD et Paola CAMPOMAGNANI, juges; Madame Nathalie DESCHAMPS, greffière.
Le président :
Cédric-Laurent MICHEL
La greffière :
Nathalie DESCHAMPS
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.