POUVOIR JUDICIAIRE
C/28045/2006 ACJC/235/2008
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre civile statuant par voie de procédure ordinaire
Audience du vendredi 22 FEVRIER 2008
Entre
Monsieur Y______, domicilié ______ à Genève,
Madame Z______, domiciliée ______ à Genève,
appelants d'un jugement rendu par la 9ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 13 septembre 2007, comparant tous deux par Me Marcel Bersier, avocat, en l’étude duquel ils font élection de domicile,
et
X______, sise ______ à Genève, intimée, comparant par Me Mike Hornung, avocat, en l’étude duquel elle fait élection de domicile,
EN FAIT
A. Par jugement du 13 septembre 2007, notifié le 19 du même mois à Y______ et Z______, le Tribunal de première instance s'est déclaré compétent à raison de la matière pour connaître de la demande formée par X______ à l'encontre de Y______ et Z______ (chiffre 1 du dispositif), a condamné ces derniers à évacuer l'appartement de cinq pièces qu'ils occupent au 7ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève (ch. 2) avec suite de dépens, y compris une indemnité de procédure de 1'000 fr. valant participation aux honoraires d'avocat de X______(ch. 3) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4).
Par acte déposé au greffe de la Cour le 18 octobre 2007, Y______ et Z______ appellent de ce jugement, sollicitant son annulation. A la forme, ils concluent à l'irrecevabilité de la demande de X______. Au fond, ils concluent principalement au rejet de ladite demande et offrent subsidiairement de prouver le paiement régulier du loyer avant juillet 2006. Plus subsidiairement encore, pour le cas où la Cour confirmerait la compétence du Tribunal, ils sollicitent le renvoi de la cause à ce dernier pour instruction et nouvelle décision.
X______conclut à la confirmation du jugement entrepris.
B. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a) X______est une société coopérative, propriétaire de deux immeubles sis ______ à Genève. Son but est de procurer à ses membres des logements familiaux salubres et agréables dans un quartier urbain, aéré et ensoleillé.
Dans les années 50, X______a remis à bail à l'une de ses membres, A______, l'appartement de 5 pièces situé au 7ème étage de l'immeuble sis ______. Son dernier loyer s'est élevé à 773 fr. par mois.
A______ est décédée le 22 août 2002 laissant comme unique héritière sa fille, B______, dont le fils est Y______.
b) Par courrier du 10 septembre 2002, B______, qui ne résidait pas dans l'appartement susvisé, a informé X______du décès de sa mère, déclarant reprendre les droits et obligations de cette dernière au sein de la coopérative. Elle a en outre indiqué que l'appartement précité serait sa résidence principale et que son fils y habiterait avec elle. Par courrier du 22 octobre 2002, elle a demandé à X______d'acquérir la qualité d'associée. Elle a répété que l'appartement de sa mère deviendrait sa résidence principale qu'elle occuperait en compagnie de son fils et de sa future belle-fille, Z______.
Par courrier du 17 février 2003, X______a informé B______ que sa candidature n'avait pas été retenue et que l'appartement qu'occupait sa mère avait été attribué à une personne avec enfants conformément à la politique d'attribution des logements de la coopérative. Par formule officielle du même jour adressée à B______ à son domicile, X______a résilié avec effet au 31 août 2003 le contrat de bail relatif à l'appartement susmentionné. Dans le courrier accompagnant la formule, X______a indiqué qu'elle avait appris l'occupation de l'appartement par Y______ et sa compagne et qu'elle ne l'autorisait pas. X______prendrait contact dans le courant du mois d'août pour organiser l'état de lieux de sortie.
c) Le 14 mars 2003, B______ a agi en annulation de la résiliation précitée et, subsidiairement, en prolongation du bail, X______s'y opposant. Cette procédure s'est achevée par l'arrêt du 7 février 2006 du Tribunal fédéral, qui a confirmé la validité du congé et le refus de la prolongation du bail. En substance, il a été considéré par les instances saisies que la résiliation n'était pas abusive, dès lors qu'elle était conforme à la politique de la coopérative d'attribution prioritaire des logements aux familles et ce d'autant moins que B______ occupait un autre appartement dont elle était propriétaire. N'occupant pas l'appartement litigieux, elle n'avait pas d'intérêt personnel à la prolongation.
Par acte déposé en conciliation le 1er mars 2006, X______a requis la condamnation de B______ à restituer l'appartement litigieux, sollicitant que le jugement d'évacuation soit opposable à Y______ et Z______ en qualité d'occupants dudit appartement. Par jugement du 27 novembre 2006, le Tribunal des baux et loyers a condamné B______ à évacuer immédiatement l'appartement susvisé sans toutefois étendre les effets du jugement à Y______ et Z______. Le 3 mai 2007, le Procureur général a ordonné l'exécution dudit jugement.
d) Par courrier du 15 janvier 2005, Y______ a demandé à X______de devenir sociétaire de la coopérative et locataire de l'appartement précité. Il a exposé qu'il avait reçu en legs d'A______ les parts sociales afférentes audit appartement. Il occupait l'appartement depuis 2001 et Z______ l'y avait rejoint. Ils comptaient fonder une famille. L'état de santé de sa mère et son veuvage les avait confortés de vivre ensemble sous le toit où sa mère avait passé son adolescence. Devant l'échec des démarches entreprises par sa mère en vue de régulariser cette situation, il avait décidé de présenter sa candidature.
Par courrier du 1er février 2005, X______a indiqué à Y______ qu'elle ne pouvait pas donner une suite favorable sa demande, aucun sociétariat n'étant actuellement à repourvoir.
Le 27 février 2006, Y______ a assigné X______devant le Tribunal de première instance en constatation de son droit d'en devenir sociétaire et, en conséquence, de celui d'occuper l'appartement litigieux. X______a conclu au rejet de la demande. Par jugement du 9 novembre 2006, confirmé par arrêt de la Cour du 12 octobre 2007, le Tribunal a débouté Y______ de toutes ses conclusions. En substance, la Cour a considéré que le refus de X______d'octroyer à Y______ le sociétariat n'était ni arbitraire, ni discriminatoire, puisque la coopérative n'avait tout simplement pas de parts sociales à attribuer, de sorte que toute autre candidature aurait subi le même sort.
e) Par acte déposé le 23 novembre 2006 devant le Tribunal de première instance, X______a formé une action en revendication et a sollicité la condamnation de Y______ et Z______ à évacuer l'appartement de 5 pièces sis au 7ème étage de l'immeuble situé ______ à Genève.
Y______ et Z______ ayant soulevé l'exception d'incompétence à raison de la matière, le Tribunal a ordonné une instruction sur cette question. Dans leur écriture, Y______ et Z______ ont conclu à l'irrecevabilité de la demande de X______. Ils ont en substance exposé occuper l'appartement depuis juin 2002 au su de X______et que Y______ payait le loyer au moyen d'un ordre permanent. N'ayant agi en évacuation à leur encontre que le 23 novembre 2006, X______avait toléré leur présence dans l'appartement durant quatre ans et encaissé des loyers, de sorte qu'un bail avait été conclu tacitement.
X______a conclu à la constatation de la compétence ratione materiae du Tribunal. Elle a soutenu qu'elle s'était opposée à la présence de Y______ et Z______ dans l'appartement au moment de la résiliation du bail de B______, qu'elle avait également requis l'évacuation de ces derniers devant le Tribunal des baux et loyers et que le Tribunal de première instance lui avait donné gain de cause en rejetant les conclusions de Y______ en constatation du droit à l'obtention du sociétariat. Ainsi, elle avait plaidé sans relâche durant quatre ans contre l'occupation illicite de l'appartement par Y______ et Z______, de sorte que ces derniers ne pouvaient pas se prévaloir d'une occupation paisible constitutive d'un bail tacite.
f) Le Tribunal a statué sans ouvrir d'enquêtes. Bien que X______eût attendu plusieurs années avant d'agir contre Y______ et Z______, l'appartement litigieux faisait l'objet de contestations et de procédures depuis début 2003. B______ qui n'habitait plus l'appartement avait agi dans le seul intérêt de Y______ et Z______. Ainsi, compte tenu également du lien de famille entre ces derniers et B______, et du projet de cohabitation dans l'appartement, les défendeurs étaient informés de la situation litigieuse comme en témoignait la demande de sociétariat de Y______ du 14 janvier 2005 et ne pouvaient ainsi pas, de bonne foi, prétendre occuper paisiblement le logement. En outre, X______pouvait légitimement attendre la fin de la procédure l'opposant à B______ avant d'agir contre Y______ et Z______. Enfin, ces derniers échouaient dans la preuve d'avoir versé 773 fr. par mois à X______avant le mois de juillet 2006. Ainsi, l'existence d'un bail tacite ne pouvait pas être retenue.
Se fondant sur l'art. 97 al. 3 LPC, le Tribunal a considéré que l'absence de bail entre les parties permettait de statuer au fond et de faire droit à l'action en revendication de X______.
C. L’argumentation des parties en appel sera examinée ci-après dans la mesure utile.
EN DROIT
Le Tribunal a statué en premier ressort (art. 22 al. 2 LOJ), dans la mesure où la valeur de l'appartement, objet de la revendication de l'intimée, est supérieure à 8'000 fr. Il s’agit par conséquent de la voie de l'appel ordinaire; la Cour revoit en conséquence la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 291 LPC; SJ 1984 p. 466 consid. 1).
2.1. Le juge examine d'office sa compétence lorsqu'il s'agit de la compétence à raison de la matière (art. 98 al. 1 LPC). Le déclinatoire d'office peut être soulevé en tout état de la procédure, devant le premier juge comme devant l'autorité d'appel (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 3 ad art. 98 LPC).
L'art. 56M let. a LOJ prévoit que le Tribunal des baux et loyers est compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer ou au contrat de bail à ferme non agricole au sens des titres VIIIe et VIIIe bis du code des obligations, portant sur une chose immobilière. Cette disposition doit s'interpréter de manière à s'harmoniser avec les règles de procédure consacrées aux art. 274 et ss CO (ACJC du 14 novembre 1997 consid. 2b = SJ 1998 p. 381). Ces règles de procédure fédérales visent tout litige en relation avec l'utilisation de la chose louée. Il s'ensuit que la loi ne rattache pas la compétence au rapport contractuel, mais à l'état de fait relevant du droit du bail, notion qui doit être comprise largement (ATF 120 II 112 consid. 3c = JdT 1995 I p. 202; ACJC du 14 novembre 1997 consid. 2b = SJ 1998 p. 381). Ainsi, relèvent de la juridiction des baux et loyers, les actions portant, à titre principal, sur l'existence et la validité d'un contrat de bail (ACJC du 14 novembre 1997 consid. 2b = SJ 1998 p. 381). En principe, le juge est compétent pour trancher des questions préjudicielles relevant d'une autre juridiction (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 9 ad art. 98 LPC).
2.2. L'art. 641 al. 2 CC prescrit que le propriétaire d'un objet peut le revendiquer contre quiconque le détient sans droit. Cette disposition donne au propriétaire le moyen de défendre son droit par l'action en revendication pour obtenir la restitution de l'objet. La restitution ne sera toutefois ordonnée que si le défendeur ne prouve pas qu'il a le droit de posséder l'objet, soit en vertu d'un droit réel limité, soit en vertu d'un droit personnel, par exemple un bail (STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 2007, n. 1015 et 1022).
2.3. En l'espèce, l'intimée a agi en revendication contre les appelants en se fondant sur son droit de propriété sur l'appartement litigieux, qui n'est au demeurant pas contesté par les appelants. La demande relève ainsi en principe de la compétence des tribunaux ordinaires (art. 27 LOJ). Toutefois, la question de l'existence d'un bail tacite dont se prévalent les appelants est de la compétence de la juridiction des baux et loyers.
Ainsi, il y a lieu de statuer, à titre préjudiciel, sur le point de savoir s'il existe un bail tacite entre les parties.
Pour déterminer s'il y a eu effectivement accord entre les parties, il y a lieu de rechercher tout d'abord leur réelle et commune intention (art. 18 al. 1 CO). La volonté réelle des parties s'établit, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices (ATF 127 III 444 consid. 1b). Constituent de tels indices, les circonstances survenues postérieurement à la conclusion du contrat, notamment le comportement des parties (ATF du 8 novembre 1995 consid. 3a in SJ 1996 p. 549; ATF 118 II 365 consid. 1). A défaut d'avoir pu établir la volonté réelle des parties ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 131 III 606 consid. 4.1), étant précisé que le principe de la confiance permet d'opposer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement (ATF 130 III 417 consid. 3.2).
3.2. En l'espèce, les volontés intimes des parties divergent, puisque l'intimée n'a jamais eu la volonté réelle de conclure un bail, alors que les appelants soutiennent que tel serait le cas. Ainsi, il y a lieu d'examiner si le comportement de l'intimée pouvait être compris, de bonne foi, comme la volonté de conclure un contrat de bail.
Au moment de la résiliation du bail de B______, l'intimée a signifié à cette dernière qu'elle n'autorisait pas l'occupation de l'appartement par les appelants. La résiliation est intervenue à la suite du rejet de la demande de sociétariat formulée par B______ afin de pouvoir habiter dans l'appartement en communauté avec les appelants. Compte tenu des liens familiaux entre B______ et les appelants, il apparaît que, selon l'expérience générale de la vie, les appelants ne pouvaient pas ignorer le refus de l'intimée d'autoriser le projet de cohabitation les concernant et son opposition à leur présence dans l'appartement qui en résultait. Témoigne à cet égard le courrier du 14 janvier 2005 de Y______ à l'intimée dans lequel il fait état de l'échec des démarches de B______ en vue de régulariser la situation relative à l'appartement. Il s'ensuit qu'au moment de la résiliation du bail de B______, les appelants ont été informés de ce que l'intimée n'autorisait pas leur occupation de l'appartement et, partant, qu'elle n'avait pas la volonté de leur concéder un bail.
Force est de constater qu'au début de l'année 2005 les appelants étaient toujours parfaitement conscients de l'irrégularité de leur présence dans le logement litigieux et de la nécessité de conclure un bail avec l'intimée pour y remédier, puisque, par courrier du 14 janvier 2005, Y______ a demandé en particulier à l'intimée de pouvoir devenir locataire de l'appartement litigieux, au motif que les démarches de sa mère en vue de régulariser la situation de fait avaient échoué. Signifiant à Y______ le rejet de sa demande le 1er février 2005, l'intimée a à nouveau manifesté sans équivoque sa volonté de ne pas conclure de bail avec les appelants.
Par la suite, le 26 février 2006, Y______ a encore agi en constatation de son droit de devenir sociétaire de l'intimée et de celui d'occuper l'appartement litigieux. Il appert ainsi qu'à ce moment également les appelants n'inféraient pas du comportement de l'intimée que celle-ci avait accepté leur occupation du logement depuis le refus communiqué le 1er février 2005. Durant toute la procédure, l'intimée s'est opposée à la demande de Y______, signifiant ainsi aux appelants qu'elle n'entendait pas leur accorder un quelconque droit d'usage sur l'appartement. En outre, alors que la procédure opposant Y______ à l'intimée était encore pendante, cette dernière a requis l'évacuation d'B______, sollicitant que les effets du jugement s'étendent aux appelants; bien qu'ils n'aient pas été assignés par l'intimée, ils ne pouvaient ignorer- ce qu'ils ne prétendent au demeurant pas -, compte tenu des liens les unissant à B______, que l'intimée avait également requis leur évacuation de l'appartement qu'ils occupaient.
Ainsi, au vu de ce qui précède, les appelants ne pouvaient pas considérer, de bonne foi, que l'intimée avait accepté leur occupation de l'appartement. En d'autres termes, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les appelants n'ont pas occupé paisiblement l'habitation litigieuse durant quatre ans.
Il s'ensuit que la question de savoir si les appelants ont payé l'intimée dès leur installation en juin 2002 ainsi qu'ils l'allèguent, ou seulement à compter de juillet 2006 ainsi qu'il résulte de leurs pièces, n'est pas décisive. Quoiqu'il en soit, les appelants offrant de démontrer que le paiement à l'intimée était intervenu avant juillet 2006, il leur était loisible de produire les pièces y afférentes. Ils n'expliquent pas pourquoi ils ne pourraient produire de pièces à cet égard. Partant, il sera retenu que le paiement du loyer par leurs soins n'est intervenu qu'à partir de juillet 2006.
Au vu de ce qui précède, les appelants n'apportent pas la preuve de l'existence d'un bail tacite.
Enfin, par arrêt du 12 octobre 2007, dont la production en appel par l'intimée n'a pas été contestée par les appelants, la Cour a confirmé le rejet de l'action en constatation du droit de Y______ d'occuper l'appartement fondé sur le sociétariat. La Cour n'étant pas l'autorité de recours de ses propres décisions, il n'y a pas lieu de revoir ce point.
Le premier juge s'est ainsi, à juste titre, déclaré compétent à raison de la matière pour connaître de la demande de l'intimée.
4.1. Le droit d'être entendu, garanti à l'art. 29 al. 2 Cst., comprend notamment le droit de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision touchant sa situation juridique ne soit prise (ATF 129 II 497 consid. 2.2). En raison de sa nature formelle, la violation du droit être entendu entraîne en principe l'annulation de la décision; toutefois, la réparation d'une telle violation est possible devant l'autorité de recours si celle-ci a le même pouvoir d'examen que l'instance inférieure (ATF 127 V 431 consid. 3d/aa), ce qui est le cas en l'espèce (cf. supra. consid. 1).
4.2. En l'espèce, le Tribunal n'a ouvert d'instruction écrite que sur la question de la compétence à raison de la matière, sans toutefois donner formellement aux appelants le loisir de se déterminer sur le fond du litige. Afin de statuer au fond, le premier juge s'est fondé sur l'art. 97 al. 3 LPC. Cette disposition prescrit que les moyens de défense dirigés contre l'instance, telles les exceptions d'incompétence, peuvent être liés au fond s'il n'est pas possible de statuer sur eux sans en même temps statuer sur le fond. Elle s'applique notamment lorsque l'administration des fins de non-recevoir dépend de la solution du fond du litige (BERTOSSA/-GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 6 ad art. 97 LPC). En l'occurrence, la question de l'existence du bail tacite était déterminante tant pour la question de la compétence à raison de la matière que pour le fond du litige (cf. supra consid. 2.2). Ainsi, dès lors que le premier juge avait établi l'inexistence d'un bail tacite, il avait résolu également la question au fond, à savoir que les appelants n'étaient au bénéfice d'aucun droit de possession sur l'appartement litigieux.
Certes, les appelants auraient pu faire valoir d'autres défenses au fond. Dès lors que la Cour revoit le présent litige avec une cognition complète, les appelants ont pu faire valoir leurs moyens de fond dans la procédure d'appel. L'éventuelle violation de leur droit d'être entendu est ainsi guérie. Force est par ailleurs de constater qu'hormis un éventuel droit personnel de Y______ d'occuper l'appartement litigieux fondé sur la qualité de sociétaire de l'intimée, qui a déjà été nié par la Cour, les appelants ne sont pas prévalus en appel d'autres moyens de défense au fond, tel l'existence d'un autre droit personnel ou d'un droit réel limité. Il y a ainsi lieu de considérer que le chef de conclusions des appelants visant le renvoi de la cause au Tribunal pour instruction au fond n'a qu'une fin dilatoire.
Au vu de ce qui précède, le Tribunal a, avec raison, prononcé l'évacuation des appelants. Le jugement sera ainsi confirmé dans son intégralité.
Les appelants, qui succombent, seront condamnés en tous les dépens, qui comprendront une indemnité de procédure valant participation aux honoraires d'avocat de l'intimée (art. 176 al. 1 et art. 181 al. 1 LPC).
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par Y______ et Z______ contre le jugement JTPI/11671/2007 rendu le 13 septembre 2007 par le Tribunal de première instance dans la cause C/28045/2006-9.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Condamne Y______ et Z______ à verser à l'Etat de Genève, soit pour lui aux Services financiers du Palais de justice, un émolument complémentaire de 540 fr.
Condamne Y______ et Z______ aux dépens d'appel, qui comprennent une indemnité de procédure de 1'500 fr. à titre de participation aux honoraires d'avocat de X______.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Monsieur Christian MURBACH, Monsieur Pierre CURTIN, juges; Madame Nathalie DESCHAMPS, greffière.
La présidente :
Florence KRAUSKOPF
La greffière :
Nathalie DESCHAMPS
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.