COUR DE JUSTICE
Case postale 3108
1211 Genève 3
Chambre civile
Réf. C/35317/1996 statuant par voie de procédure ordinaire
Entre
ACJC/270/1998
A______ SA, sise ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par la 7ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 1er septembre 1997, comparant par Me Yves Jeanrenaud, avocat, quai de l'Ile 13, case postale 5245, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
d'une part,
et
Monsieur B______, domicilié ______ [ZH], intimé, comparant par Me Geneviève Carron, avocate, rue du Mont-de-Sion 12, 1206 Genève, en l'étude de laquelle il fait élection de domicile aux fins des présentes,
d'autre part,
A. A la fin de 1993, B______, par l'intermédiaire de son beau-frère C______, est entré en pourparlers avec A______ SA en vue de la vente de son appartement de huit pièces, situé au 9e étage de l'immeuble route 1______, Genève, avec une cave, deux garages en sous-sol et un studio au 1er étage.
A______ SA a procédé à une estimation. Le 15 décembre 1993, elle a écrit à C______ qu'elle ne pensait pas pouvoir vendre cet appartement à un prix supérieur à 1'700'000 fr. "Cependant, pour vous être agréable, nous pourrions, dans un premier temps, le proposer à notre clientèle à un prix s'élevant à 1'790'000 fr."
Le 10 janvier 1994, B______ et A______ SA ont signé un contrat de courtage. Le mandataire, A______ SA, a été chargé soit d'indiquer ou d'amener un acquéreur, soit de servir d'intermédiaire pour la négociation de la vente de l'appartement route 1______. Selon l'article 3 du contrat, le prix de vente demandé a été fixé à 1'790'000 fr.; ce prix n'avait cependant qu'une valeur indicative; toute offre d'achat même inférieure devait être transmise au mandant. Ce dernier s'est engagé à payer au mandataire, dès la conclusion du contrat de vente, une commission de 5 % sur les premiers 500'000 fr. et 3 % sur l'excédent calculée sur le prix accepté, conformément aux tarifs en vigueur. Le mandataire devait communiquer au mandant le nom de toutes les personnes auxquelles il ferait des offres. "Si l'une de ces personnes se porte acquéreur de la propriété ci-dessus désignée, la commission sera intégralement due, même si la vente intervient après la fin du contrat" (art. 5). La durée du contrat de courtage a été fixée à six mois avec une clause de tacite reconduction de trois mois en trois mois, sauf dénonciation de l'une des parties avec un préavis d'un mois avant l'échéance; la possibilité de résilier le mandat en tout temps, conformément à l'article 404 CO, a été réservée.
B. A______ SA a fait publier des annonces relatives à cet appartement. Elle l'a fait visiter à plus de vingt personnes, dont D______ et E______. Ces derniers, à la fin janvier et début février 1994, se sont rendus deux fois sur place et ont eu un entretien dans les locaux de A______ SA avec F______, sous-directrice. En raison de sa luminosité, l'appartement a plu a E______. Le 8 mars 1994, A______ SA a confirmé à B______ l'offre des époux D______/E______ de 1'650'000 fr. et indiqué penser être en mesure d'obtenir une offre légèrement supérieure. Relevant que l'appartement avait été proposé à un grand nombre de clients, A______ SA a suggéré à son mandant de reconsidérer sa position. Les époux D______/E______ ont augmenté leur offre à 1'700'000 fr. Afin que cette transaction puisse se réaliser, A______ SA a offert de réduire sa commission de 61'000 fr. à 50'000 fr. B______ n'a pas modifié sa position.
A______ SA lui a écrit, le 19 mai 1994, notamment ce qui suit (en traduction) :
"Après maintes discussions et au vu de l'intérêt montré par ce client (D______) pour votre appartement, nous sommes parvenus à lui faire monter son offre à 1'700'000 fr. Afin que cette transaction puisse se réaliser, nous avons même offert dans cette hypothèse de réduire notre commission, en l'arrondissant à 50'000 fr. (au lieu de 61'000 fr.).
Nous sommes convaincus que ces conditions sont réalistes et qu'il sera difficile d'arriver à un prix supérieur (il convient de relever que toutes les parties concernées avaient en effet fait un effort pour parvenir à une solution satisfaisante).
Compte tenu de ces éléments, nous pensons que votre situation financière vous permet d'attendre (personne n'ignore qu'actuellement, le coût est relativement élevé en raison des charges et des intérêts hypothécaires).
Et dans ces conditions, nous pensons qu'il est préférable de laisser le dossier en suspens jusqu'au moment où vous serez réellement vendeur."
Après la mi-mai 1994, A______ SA a encore fait visiter l'appartement aux époux D______/E______ et ces derniers ont eu, le 16 septembre 1994, un entretien avec G______, courtier à A______ SA.
En novembre et décembre 1994, par l'intermédiaire de A______ SA, la Régie H______ SA a fait visiter l'appartement à deux de ses clients.
C. Par lettre du 21 janvier 1995, B______ a résilié avec effet immédiat le contrat de courtage conclu avec A______ SA.
D. B______ a ensuite confié son dossier à la Régie I______, à J______ et à la Régie H______ SA. Cette dernière, ayant appris de A______ SA que l'appartement route 1______ n'était plus à vendre, était entrée en contact avec B______. De mars 1995 à avril 1996, la Régie H______ SA a présenté une vingtaine de personnes à B______, dont D______ et E______, qui ont visité à nouveau l'appartement en avril 1996. Les époux D______/E______ étaient en discussion avec la Régie H______ SA au sujet de différents appartements qu'ils avaient visités. Le collaborateur de la régie a parlé à E______ d'un appartement sis à la route 1______ et qui pouvait lui convenir. K______ a ensuite fait visiter l'appartement de B______ aux époux D______/E______. Puis, ces derniers ont eu une discussion avec B______ dans les locaux de la Régie H______ SA, le 29 avril 1996. Le prix de l'appartement a été fixé à 1'750'000 fr. sous déduction de la commission de la régie de 25'000 fr., qui devait être payée par l'acheteur. Dans son fax de confirmation de l'accord intervenu, la Régie H______ SA a précisé avoir réduit sa commission usuelle de 60 % dans le but d'obtenir un accord et parce qu'elle n'avait pas à partager la commission avec quiconque. Les époux D______/E______ ont accepté de prendre à leur charge des travaux de l'immeuble à concurrence de 44'563 fr. 30.
Par acte de Me L______, notaire, du 9 mai 1996, B______ a vendu à D______ et E______ les droits de copropriété relatifs à l'appartement route 1______ et ses dépendances pour le prix de 1'725'000 fr.
Cette vente a été l'objet d'une publication dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève du 17 mai 1996.
E. Par lettre du 14 juin 1996, invoquant le mandat de courtage confié en janvier 1994 et ses activités déployées, A______ SA a réclamé à B______ le versement de 61'750 fr. à titre de commission. L'intimé a répondu que cette prétention était infondée.
Le 17 mai 1996, A______ SA a fait notifier à B______ un commandement de payer la somme de 61'750 fr. avec intérêts à 5 % dès le 9 mai 1996. Opposition a été faite à cet acte de poursuite.
F. Par demande déposée en vue de conciliation le 4 décembre 1996, A______ SA a intenté une action aux fins d'obtenir la condamnation de B______ à lui payer le susdit montant et la mainlevée définitive d'opposition faite au commandement de payer. Dans son écriture après enquêtes, le demandeur a augmenté ses prétentions à 62'836 fr. 30 en référence à un prix de vente de 1'794'563 fr. 30.
Le défendeur s'est opposé aux conclusions de sa partie adverse.
Par jugement du 1er septembre 1997, communiqué par plis du même jour, le Tribunal a débouté A______ SA de toutes ses conclusions et l'a condamnée en tous les dépens comprenant une participation aux honoraires de l'avocat de sa partie adverse arrêtée à 3'000 fr.
Le premier juge a écarté le rapport de causalité nécessaire entre l'activité de A______ SA et la vente de l'appartement.
G. Par acte déposé le 2 octobre 1997, A______ SA a appelé du jugement du 1er septembre 1997, concluant à son annulation et reprenant ses conclusions formulées en première instance.
L'intimé s'est opposé à l'appel avec suite de dépens.
Chaque partie a formulé une offre de preuve.
Le 30 janvier 1998, les parties ont fait valoir leurs moyens en plaidant.
Par arrêt du 2 février 1998, la Cour a déclaré l'appel recevable et au fond, préparatoirement a invité l'intimé à fournir des traductions françaises des pièces qui ne sont pas rédigées en français et qui n'étaient pas traduites et dont il entendait faire état. La cause a été renvoyée pour plaider au 20 février 1998. A cette audience, les plaideurs ont déposé leurs dossiers.
Les arguments des parties seront repris dans la mesure utile.
Le jugement du 1er septembre 1997 a été rendu en premier ressort (art. 22 LOJ). La Cour connaît de la cause avec plein pouvoir d'examen.
Compte tenu des enquêtes correctement exécutées en première instance, la Cour ne donne pas suite aux offres de preuve (art. 307 LPC).
Les rapports juridiques, qui se sont instaurés entre les parties, relèvent du contrat de courtage (art. 412 et ss CO).
Ce contrat a pris fin le 25 janvier 1995 à la suite de sa résiliation par l'intimé.
Sauf convention contraire, le salaire du courtier ne dépend pas du fait que le contrat principal a été conclu durant le courtage ou après la fin de celui-ci. C'est l'existence d'un lien psychologique qui est décisive. Les parties peuvent renoncer à cette exigence du lien de causalité - le courtier ayant alors droit à son salaire bien que son activité d'indicateur ou de négociateur soit sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant (ATF 100 II 361 = JdT 1975 I 188; ATF II 355 = JdT 1975 I 375).
En l'espèce, selon l'article 5 al. 2 du contrat du 10 janvier 1994, le mandataire devait communiquer au mandant le nom de toutes les personnes auxquelles il ferait des offres. "Si l'une de ces personnes se porte acquéreur de la propriété ci-dessus désignée, la commission de vente sera intégralement due, même si la vente intervient après la fin du contrat".
Cette clause ne comporte pas une renonciation à l'exigence du lien de causalité. Cette disposition contractuelle ne fait que reprendre le principe selon lequel le courtier a droit à la commission pour ses démarches antérieures à la révocation, même si le résultat de ces démarches ne se produit qu'après la révocation (ATF II 355 = JdT 1975 I 375; ATF 57 II 187 = JdT 1931 I 585 = SJ 1931 p. 429).
En conséquence, la Cour écarte le moyen soulevé par l'appelante et relevant d'une renonciation contractuelle au lien de causalité.
En l'espèce, c'est A______ SA qui a fait connaître l'appartement de l'intimé aux époux D______/E______. Ces derniers l'ont visité trois fois avec un collaborateur de l'appelante et ils ont eu en tout cas deux entretiens avec un de ses employés. L'appartement a plu à E______. En 1994, les pourparlers entre les époux D______/E______ et B______ n'ont pas abouti.
Environ un an et demi plus tard, K______ de la Régie H______ SA a parlé de l'appartement de l'intimé à E______, qui l'a à nouveau visité. Les négociations engagées ont rapidement abouti à un accord.
Les faits de la cause justifient de retenir que l'intervention de A______ SA a fait naître chez les époux D______/E______ une des raisons qui les ont engagés à conclure (ATF 57 II 194 = JdT 1931 I 585 = SJ 1931 p. 429). L'appelante leur a présenté l'appartement, ce dernier a plu à E______ et les pourparlers de 1994 ont montré l'intérêt sérieux manifesté par les futurs acquéreurs. Si le courtier a accompli des actes propres à amener l'amateur à conclure, il bénéficie d'une présomption de fait et il appartient au mandant de prouver l'absence du lien psychologique exigé (jurisprudence citée ci-dessus; SJ 1960 p. 49). Non seulement, cette preuve n'a pas été apportée, mais, conformément à ce qui a été développé précédemment, la Cour retient un tel lien psychologique.
Enfin, c'est à tort que le Tribunal a écarté l'équivalence économique entre le résultat obtenu en 1996 et celui proposé par A______ SA en 1994.
Dans le cadre du contrat passé avec A______ SA, le prix de vente demandé a été fixé à 1'790'000 fr. En mai 1996, l'appartement a été vendu 1'750'000 fr. moins la commission de 25'000 fr. payée par l'acheteur. Si ce dernier a pris en charge, à hauteur de 44'563 fr. 30, des travaux de rénovation de l'immeuble, en l'absence d'indications concrètes relatives à la nécessité de ces travaux et aux conditions de cet engagement des époux D______/E______, la Cour n'inclut pas le coût de ces travaux dans le prix de vente; cette dernière et les travaux entrepris ont constitué deux opérations distinctes. En conséquence, l'appartement a été vendu pour le prix de 1'725'000 fr.
Pour décider s'il y a équivalence entre le contrat conclu et le contrat qui a été désiré par le mandant, il faut sans doute considérer de bonne foi le résultat économique plutôt que strictement juridique de l'affaire. En particulier, le mandant ne peut pas invoquer, quand il l'a lui-même provoqué, le fait que le prix indiqué dans le contrat de courtage n'a pas été atteint, pour faire état de la différence, entre l'affaire envisagée et l'affaire conclue, et frustrer le courtier de son salaire. Il en est de même quand il ne manque matériellement que très peu de chose pour que la limite minimum soit atteinte (ATF 76 II 147 = JdT 1951 I 39; ATF 114 II 357 = JdT 1989 I 177).
Même si lors des pourparlers de 1994, l'intimé a refusé une offre inférieure, selon les termes du contrat passé avec A______ SA, le prix demandé de 1'790'000 fr. n'avait qu'une valeur indicative. Cette dernière se trouve confirmée par la lettre de l'appelante du 15 décembre 1993.
De plus, compte tenu du fait qu'à l'origine le salaire du courtier était à charge du vendeur, l'accord de mai 1996 a été réalisé pour un prix de 1'750'000 fr., la commission de 25'000 fr. due à la Régie H______ SA ayant été prise en charge par les acheteurs. Selon le contrat du 10 janvier 1994, un prix de 1'790'000 fr. aurait impliqué une rémunération due au courtier par l'intimé de 63'700 fr., soit un produit net pour B______ de 1'726'300 fr. La vente de mai 1996 a généré un prix net de 1'725'000 fr., soit une différence de 0,07 %. Une telle différence ne met pas en question la condition de l'équivalence économique. A fortiori, cette condition serait aussi respectée si on prenait en considération le coût des travaux (44'563 fr. 30) pris à charge par les époux D______/E______.
En conséquence, la prétention de A______ SA à un salaire est fondée (art. 413 CO).
L'intimé n'a pas invoqué expressément cette disposition et il n'a pas non plus conclu à la réduction. Le juge, toutefois, applique d'office le droit fédéral et les conclusions en libération intégrale de la dette englobent une requête en réduction. La règle de l'article 417 CO est de droit impératif (ATF 111 II 366 = JdT 1986 I 499).
En référence à ce qui a été développé sous chiffre 4, avant le paiement de la commission due à la Régie H______ SA (25'000 fr.), l'appartement a été vendu 1'750'000 fr.
Selon les conditions du contrat du 10 janvier 1994, le salaire de A______ SA s'élève à 62'500 fr. (5 % sur les premiers 500'000 fr. et 3 % sur l'excédent).
Ce montant de 62'500 fr. correspond aux 3,57 % du prix de vente.
Le contrat signé par les parties se réfère "aux tarifs de l'APGCI/SR". Si ces derniers ne sont pas produits, l'intimé n'allègue pas que les taux convenus ne seraient pas conformes auxdits tarifs.
En 1983, la Cour de céans a rappelé que dans des arrêts anciens, le Tribunal fédéral avait considéré qu'une commission de 2 % constituait un salaire usuel et qu'en 1976, elle avait retenu un taux de 3 % (SJ 1984 p. 366).
De plus, compte tenu de l'état actuel du marché immobilier, une vigilance particulièrement rigoureuse en matière de gains de courtiers s'impose moins qu'auparavant.
En l'espèce, un salaire de 62'500 fr. n'apparaît pas excessif au sens de l'article 417 CO.
L'intimé, qui succombe pour l'essentiel, est condamné aux dépens de première instance et d'appel.
En application de l'article 24 du règlement sur le tarif des greffes en manière civile, un émolument complémentaire de 2'000 fr. est mis à charge de l'appelante.
P a r c e s m o t i f s
L a C o u r :
Annule le jugement no JTPI/11923/97 rendu par le Tribunal de première instance le 1er septembre 1997 dans la cause no C/35317/96-7.
Statuant à nouveau :
Condamne B______ à payer à A______ SA 62'500 fr. avec intérêts à 5 % dès le 9 mai 1996.
Lève l'opposition faite au commandement de payer, poursuite no 2______ de l'Office des poursuites de Zurich 7, notifié le 27 juin 1996.
Condamne B______ à payer les dépens de première instance et d'appel, comprenant une indemnité globale de procédure de 7'000 fr. qui constitue une participation aux honoraires d'avocat de A______ SA.
Condamne A______ SA à payer à l'Etat de Genève 2'000 fr. à titre d'émolument complémentaire.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Messieurs Jean-Pierre Pagan, président; Pierre-C. Weber, Axel Tuchschmid, juges; Jean-Daniel Pauli, greffier.