602 2025 117
Arrêt du 29 avril 2026 IIeCour administrative
Composition
Présidente suppléante :Dominique Gross Juges :Anne-Sophie Peyraud, Vanessa Thalmann Greffière :Magalie Bapst
Parties
A.________, recourant, représenté par Mes Valentin Aebischer et Guillaume Hess, avocats contre Préfecture du district de LA GRUYÈRE,autorité intimée
Objet
Aménagement du territoire et constructions – Clause d'esthétique Recours du 28 août 2025 contre la décision du 14 juillet 2025
considérant en fait
A. Par publications dans la Feuille officielle (FO) en 2023, la Commune de B.________ a mis à l'enquête publique le dossier d'adaptation aux conditions d'approbation de son plan d'aménagement local (PAL).
B. Le 16 novembre 2023, A.________ et C.________ ont déposé une demande de permis de construire pour cinq habitations individuelles groupées après démolition des bâtiments no ddd et eee et pose d'une pompe à chaleur (PAC) à sondes géothermiques et de panneaux solaires en toiture, avec demande de dérogation aux mesures de protection des boisements hors-forêt (FRIAC no fff) sur l'art. ggg du Registre foncier (RF) de la Commune de B.________, situé en zone résidentielle à faible densité I (ZRFD I).
Selon le dossier mis à l'enquête, un report d'indices était prévu. Une surface de plancher de 19.13 m2, prélevée sur l'art. hhh RF, a été reportée sur l'art. ggg RF, en relation avec l'indice brut d'utilisation du sol (IBUS). Une surface de construction de 11.48 m2, prélevée sur l'art. hhh RF, a été reportée sur l'art. ggg RF, en relation avec l'indice d'occupation du sol (IOS).
Des conventions de dérogation aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds ont été conclues avec les propriétaires des parcelles art. iii, jjj, kkk, lll¸ mmm et nnn RF, fonds dépendant de la parcelle art. ooo RF, limitrophe à celle où est prévu le projet litigieux, ainsi qu'avec les propriétaires des parcelles art. ppp et qqq RF, également limitrophes de la parcelle art. ggg RF.
C. La demande de permis de construire a été mise à l'enquête publique en 2024.
D. La commune a rendu un préavis défavorable le 5 février 2024, au motif notamment que le projet ne s'harmonise pas avec l'environnement construit. Elle a en outre donné son accord à l'effet anticipé aux plans, préavisé favorablement la demande de dérogation aux mesures de protection des boisements hors-forêt et requis la consultation de la Commission d'architecture et d'urbanisme (CAU).
Le Service de la mobilité (SMo) et le Service de l'énergie (SdE) ont préavisé défavorablement le projet. Les autres services et instances de l’Etat consultés ont émis des préavis favorables, certains assortis de conditions.
Le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) a rendu un préavis défavorable le 2 avril 2024 et a accordé l'effet anticipé aux plans. Par ailleurs, il a indiqué que la consultation de la CAU n'était pas nécessaire et qu'il s'était référé à l'appréciation de la commune, s'agissant de l'intégration du projet dans le site.
Suite au dépôt de nouveaux plans et documents en mai 2024, la commune a rendu un nouveau préavis défavorable le 24 juin 2024 et précisé maintenir sa demande de consultation de la CAU, malgré l'avis contraire du SeCA.
Le 19 septembre 2024, la CAU a préavisé défavorablement le projet.
Se fondant sur ce préavis, la commune a rendu un nouveau préavis défavorable le 23 septembre 2024.
Les 30 octobre 2024 et 19 novembre 2024, le SdE et le SMo ont rendu des préavis favorables, celui du SdE avec conditions.
Le SeCA a rendu un nouveau préavis défavorable le 21 novembre 2024.
La commune a encore rendu un préavis défavorable le 24 février 2025.
E. Par décision du 14 juillet 2025, le Préfet du district de la Gruyère (le Préfet) a refusé le permis de construire requis, au motif que le projet viole la clause d'esthétique. Selon lui, le projet ne s'intègre pas dans le contexte paysager et bâti existant, au vu de son volume.
F. Par mémoire du 28 août 2025, A.________ recourt auprès du Tribunal cantonal contre cette décision, en concluant, sous suite de frais et dépens, principalement, à l'octroi du permis de construire requis et, subsidiairement, au renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvelle décision. Dans tous les cas, il conclut à la réduction du montant des émoluments relatifs à la demande de permis de construire litigieuse à CHF 9'965.-. Il requiert en outre une inspection locale.
A l'appui de ses conclusions, il soutient, pour l'essentiel, que la CAU n'avait pas à préaviser le projet de construction litigieux. Par conséquent, l'émolument de CHF 1'200.- mis à sa charge pour le préavis rendu par cette dernière doit être annulé. Il fait en outre valoir que le Préfet a commis un déni de justice formel en ne se prononçant pas sur son grief relatif à la partialité de la Présidente de la CAU. Pour cette raison également, le préavis de la CAU aurait dû être écarté. En outre, dite commission aurait commis un abus de son pouvoir d'appréciation, notamment en se fondant sur des critères inappropriés, en particulier sur des règles de construction, alors qu'elle n'avait pas à se prononcer sur le respect de telles règles. Par ailleurs, le recourant soutient que, contrairement à ce qu'a retenu le Préfet, le bâtiment ne serait que peu visible à l'œil nu, respectivement par un nombre restreint de personnes, et que d'autres constructions sur le coteau ont un aspect esthétique similaire à celui du projet litigieux. Il explique que le Préfet et la commune tentent d'introduire par le biais de la clause d'esthétique des mesures restrictives qui auraient dû figurer dans le PAL. Même si le bâtiment projeté en terrasses serait le premier du quartier, le contraste avec l'existant résulte du processus de densification. Le refus de permis viole ainsi sa garantie de la propriété, dans la mesure où la restriction imposée est disproportionnée. Enfin, il relève que la voie d'accès est suffisante, comme l'a retenu le SMo dans son préavis.
G. Dans ses observations du 20 octobre 2025, le Préfet conclut implicitement au rejet du recours et indique ne pas avoir de remarques à formuler.
Dans ses observations du 5 novembre 2025, la commune conclut implicitement au rejet du recours et indique également ne pas avoir de remarques à formuler.
Aucun autre échange d'écritures n'a été ordonné entre les parties.
Il sera fait état des arguments développés par ces dernières à l'appui de leurs conclusions dans les considérants de droit du présent arrêt, pour autant que cela soit utile à la solution du litige.
en droit
1.
Déposé dans le délai et les formes prescrits par le requérant concerné par le refus du permis de construire, au demeurant légitimement autorisé par la copropriétaire de la parcelle à déposer une demande de permis de construire pour son compte - et l'avance des frais de procédure ayant été versée en temps utile -, le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1) et de l'art. 141 al. 1 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 710.1). Le Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur les mérites du recours.
2.
Selon l'art. 77 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Aucune question d'opportunité ne se pose en l'espèce.
3.
3.1. L'art. 22 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) prescrit qu'aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente (al. 1). L'autorisation est délivrée si la construction ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone et si le terrain est équipé (al. 2). Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d'autres conditions (al. 3).
3.2. Par le permis de construire, l'Etat vérifie la conformité du projet à l'affectation de la zone et aux règles de la construction qui régissent celle-ci. Il garantit notamment la sécurité, la salubrité et la fonctionnalité des constructions (art. 1 let. j LATeC). Il s'agit d'une autorisation ordinaire et le requérant a droit à son obtention s'il satisfait aux conditions légales. L'objet d'un permis de construire est donc de constater que le projet de construction respecte le droit public (cf. ATF 119 Ib 222 consid. 3a; arrêt TF 1A.202/2006 du 10 septembre 2007 consid. 4). Cela signifie que, lorsqu'elle statue sur une requête, l'autorité compétente ne peut examiner que la légalité du projet, et non pas son opportunité. L'autorité n'a pas la compétence de refuser le permis de construire qui lui est demandé sous prétexte qu'une autre solution plus judicieuse à ses yeux ou ceux du voisin peut entrer en considération (cf. arrêts TC FR 602 2021 103 du 14 février 2022 consid. 2.1; TA FR 2A 2003 61 du 11 février 2004). La possibilité de construire sur un bien-fonds est une faculté essentielle découlant du droit de la propriété garanti par l'art. 26 Cst. Son exercice se fait à la guise du propriétaire, dans les limites du droit de l'aménagement du territoire et du droit de la police des constructions.
3.3. Dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis de construire, les dossiers sont soumis aux différents services de l'Etat (art. 94 al. 2 du règlement fribourgeois du 1er décembre 2009 d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions, ReLATeC; RSF 710.11). Les avis de ces services spécialisés constituent des rapports officiels au sens de l'art. 46 al. 1 let. b CPJA. Le rapport officiel est un document écrit ou une déclaration orale d'une autorité ou de l'administration qui possède des connaissances spécifiques en raison de son activité à l'attention d'une autre autorité à propos de faits et circonstances précis. Il se distingue d'un rapport d'experts en ce sens qu'il est un acte de souveraineté administrative. Lorsqu'il présente des résultats concluants, pleine force probante peut lui être reconnue. Il peut alors remplacer une expertise, dans la mesure toutefois où il n'existe pas d'indices concrets et sérieux qui en diminuent la valeur probante (cf. ATF 132 II 257 consid. 4; arrêts TF 1C_405/2011 du 26 avril 2012 consid. 2.6; TC FR 602 2023 117 du 29 mai 2024 consid. 2.2).
4.
Le recourant conteste que son projet viole la clause d'esthétique.
4.1. Conformément aux principes régissant l'aménagement du territoire, il convient de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage (cf. art. 3 al. 2 let. b LAT).
Cette exigence est concrétisée en droit cantonal par l'art. 125 LATeC, lequel prévoit que les constructions, installations et aménagements extérieurs, dans leur intégralité et leurs parties, doivent être conçus et entretenus dans un souci d'harmonisation avec l'environnement construit et paysager, de façon à ce qu'un aspect général de qualité soit atteint. Pour être admissible, une mesure fondée sur cette disposition doit notamment respecter le principe de la proportionnalité et se justifier par un intérêt public prépondérant. Selon la jurisprudence, l’application d’une clause d’esthétique ne doit toutefois pas conduire à vider de sa substance la réglementation des zones en vigueur. Une intervention de l’autorité, s’agissant d’un projet conforme aux prescriptions applicables, ne peut s’inscrire que dans le cadre tracé par la loi et la réglementation communale, lesquelles déterminent en premier lieu l’orientation du développement des localités (cf. ATF 126 I 219 consid. 2c; arrêts TC FR 602 2025 148 du 26 janvier 2026 consid. 5.1; 602 2021 103 du 14 février 2022 consid. 4.1).
Lorsque le plan de zones autorise l’édification de constructions d’un certain volume, une interdiction de construire fondée sur une clause d’esthétique, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté, ne peut être admise qu’en présence d’un intérêt public prépondérant. L’art. 125 LATeC n’a en effet pas pour but de remplacer une mesure d’aménagement, mais uniquement d’éviter une utilisation déraisonnable des possibilités de construire (cf. arrêts TF 1C_14/2023 du 13 mars 2025 consid. 4; TC FR 602 2025 148 du 26 janvier 2026 consid. 5.1; 602 2020 58 du 5 mars 2021). L'application de la clause d'esthétique n'est pas réservée à des sites protégés ou présentant des qualités esthétiques remarquables, même si ces critères peuvent entrer en ligne de compte (arrêt TF 1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.2 et 4.2.3 et les références citées).
Cette disposition n’interdit pas des réalisations architecturales ou urbanistiques qui seraient, le cas échéant, médiocres. Elle ne vise que les situations dans lesquelles l’impact du projet dépasse clairement ce que l’intégrité du site peut supporter. Tel est notamment le cas lorsqu’il s’agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables, qui font défaut au projet litigieux ou que sa réalisation mettrait en péril (cf. arrêt TF 1C_520/2012 du 13 juillet 2013 consid. 2.3).
Dans ce contexte, les autorités disposent d’une large marge d’appréciation, que la Cour ne revoit qu’avec retenue (cf. arrêts TF 1C_80/2015 du 22 décembre 2015 consid. 2.5; 1C_133/2010 du 4 juin 2010 consid. 2.2).
Selon l'art. 5 LATeC, une Commission d'architecture et d'urbanisme est instituée pour examiner, sur requête du Service ou des communes, les projets qui, du point de vue de leur nature, de leur situation, de leurs dimensions, ont un effet important sur leur environnement.
4.2. L'art. 42 du règlement communal d'urbanisme (RCU), dans sa version mise à l'enquête lors de l'adaptation aux conditions d'approbation du PAL, prévoit que le caractère architectural des constructions doit être adapté à son contexte bâti. Les matériaux et teintes en façades et toitures seront adaptés à ceux des bâtiments voisins. L'utilisation de matériaux ou de revêtements de façade et de toiture pouvant créer des réflexions directes ou indirectes incommodantes pour le voisinage, tels que des grandes surfaces en verre non traité, des bacs et structures métalliques ou aluminium, ne sont pas autorisés.
4.3.
4.3.1.En l'espèce, ainsi que l'a retenu le Préfet dans sa décision de refus du permis de construire du 14 juillet 2025, l'environnement construit et paysager du secteur où est prévue la construction litigieuse consiste en une voie en impasse, longée d'une lignée de maisons bâties en limite de la zone agricole, sur une crête. Cette lignée de maisons représente le premier front bâti du secteur de R.________, visible depuis le bas de la pente. Les maisons sont toutes orientées vers le lac.
La parcelle sur laquelle le recourant projette sa construction est très en pente et l'ensemble du coteau se trouve fortement exposé à la vue depuis le sud, soit depuis le lac, la route cantonale et l'autoroute. Le projet de construction en terrasses, sur six niveaux, s'étale dans la pente sur toute la longueur du terrain. Les quatre niveaux du bas comprennent chacun un logement, tandis que le cinquième logement est réparti sur les deux derniers niveaux supérieurs (appartement en duplex). Le tout est surmonté d'un toit en pente asymétrique. Les étages sont disposés en terrasses, qui suivent la pente très marquée du terrain. La façade principale donnant sur la plaine est ainsi composée d'une superposition de six étages totalement vitrés, dont les quatre premiers niveaux ont une largeur similaire, tandis que les deux derniers abritant le cinquième appartement sont situés, pour partie, en retrait par rapport aux côtés latéraux des étages inférieurs du bâtiment. Ces deux étages s'apparentent à une sorte de maison posée sur les quatre niveaux du bas.
(images supprimées)
4.3.2.La commune a émis pas moins de quatre préavis défavorables, au motif que le projet, en raison de son ampleur, ne s'harmonise pas avec l'environnement construit et qu'il ne respecte pas les art. 125 LATeC et 42 RCU (anciennement 44). Dans son dernier préavis du 24 février 2025, l'autorité a encore précisé qu'après s'être déterminée à plusieurs reprises sur le projet, elle n'a jamais pu constater d'amélioration significative. Le projet n'a pas été réétudié dans son ensemble, seules des adaptations mineures et de cosmétiques ont été effectuées. La façade sud est visible notamment depuis le lac de S.________, la route cantonale et l'autoroute. Elle n'est pas suffisamment bien intégrée dans le paysage et ne s'harmonise pas assez avec le tissu bâti existant.
Dans son préavis du 19 septembre 2024, la CAU a, pour l'essentiel, indiqué que le projet occupe la quasi-totalité de la parcelle, alors que les autres maisons du quartier se présentent comme des constructions franches, économes en occupation du sol et caractérisées par une claire distinction entre la géométrie du bâtiment et la topographie. Elle a également expliqué que ce nouveau projet s'étale sur la pente et que la typologie du bâtiment en terrasses fait sa première apparition dans le secteur. Selon elle, le projet est particulièrement massif avec un front qui se déploie sur une vingtaine de mètres et l'articulation de la typologie en terrasses manque de clarté, car elle semble issue de l'assemblage de deux volumes superposés et non pas comme un tout, puisqu'on y voit en effet, en dessous, un premier gros volume constitué de quatre niveaux, sur lequel une maison plus petite de deux étages semble avoir été posée. De plus, les retraits entre un étage et l'autre sont variables, ce qui accroît l'absence de clarté de la typologie et l'effet de bricolage. Elle soutient encore que si le projet était réalisé, le front ouvert sur le lac donnerait l'impression, au loin, d'une grande façade monumentale de six étages. Ainsi, bien que le mandataire exprime l'objectif d'épouser le terrain, celui-ci est de fait anéanti par la massivité du projet, dont la largeur est surprenante, avec un impact critique sur le grand paysage.
Dans son préavis du 21 novembre 2024, le SeCA, se fondant sur les préavis de la commune et de la CAU, a indiqué que le projet était conforme à la législation en vigueur, hormis s'agissant des aspects d'harmonisation et d'architecture. Il précise que huit conventions de dérogation aux prescriptions sur les distances aux limites ont été établies, mais que celles-ci devraient être actualisées suite aux modifications apportées au projet et que ce dernier bénéficie d'un bonus énergétique sur l'IBUS ainsi que de deux reports d'indices, un en relation avec l'IBUS, l'autre avec l'IOS.
Dans sa décision de refus du permis de construire du 14 juillet 2025, le Préfet retient qu'eu égard aux constructions voisines ainsi qu'à la vue depuis la plaine, le gabarit massif du bâtiment projeté, qui s'étale sur toute la longueur de la pente et qui est très exposé, ne s'intègre pas dans l'environnement existant. L'arborisation de la parcelle prévue ne permettra toutefois pas une intégration satisfaisante du projet.
4.3.3.Tout d'abord, il faut souligner que le projet du recourant dépasse les possibilités de construire permises par le RCU, dans la mesure où des dérogations sont nécessaires et que deux reports d'indices sont effectués pour que la construction telle que projetée puisse être réalisée dans la ZRFD I.
En effet, le prélèvement d'une surface de plancher de 19.13 m2 sur l'art. hhh RF doit être reportée sur l'art. ggg RF, en relation avec l'IBUS. Il en est de même d'une surface de construction de 11.48 m2 également prélevée sur l'art. hhh RF et reportée sur l'art. ggg RF, en relation avec l'IOS. De plus, le recourant bénéficie d'un bonus énergétique de 10% sur l'IBUS au sens de l'art. 80 al. 6 ReLATeC.
Par ailleurs, le projet comprend des conventions de dérogation aux distances aux limites de trois des parcelles voisines et une dérogation à la distance à la route communale est également nécessaire, comme l'a retenu le SMo dans son préavis du 19 novembre 2024, dans la mesure où deux cases de stationnement empiètent sur les limites de construction de la route communale.
Les dérogations aux distances aux limites de fonds et à la route communale ainsi que les deux reports d'indices prévus démontrent à l'évidence que le recourant a envisagé un projet qui dépasse manifestement les possibilités de construire en ZRFD I. Si ces dépassements des règles de construction sont en soi possibles, par le biais de multiples dérogations, ils démontrent toutefois à l'envi l'ampleur du projet.
4.3.4.Dans ce contexte, il convient d'examiner si c'est à juste titre que les autorités ont estimé que le projet ne s'intègre pas dans l'environnement existant.
L'appréciation des autorités appelées à se déterminer sur l'intégration du projet dans le quartier est unanime. En effet, toutes considèrent que la construction projetée contrevient à la clause d'esthétique car elle ne s'harmonise pas avec l'environnement construit en raison de son ampleur et de son caractère massif.
Comme il l'a été vu ci-dessus (cf. consid. 4.3.3), le projet dépasse les prescriptions quantitatives en matière de constructibilité, qu'il s'agisse des indices (IOS et IBUS), des distances aux limites de fonds ou encore de la distance à la route communale. La Cour relève encore que cinq places de stationnement sont construites sur la parcelle art. hhh RF, située à quelques mètres de la parcelle où est prévue la construction litigieuse, dans la mesure où toutes les places ne peuvent être érigées sur le terrain en question.
Par ailleurs, l'examen des plans montre que le bâtiment projeté s'étale sur toute la longueur de la pente de la parcelle et présente une volumétrie massive dans une ZRFD. Comme le relève à raison le Préfet, le projet donne l'impression d'une grande façade de six étages qui contraste de manière abrupte, tant avec la zone agricole située directement en contrebas, qu'avec l'environnement bâti existant, qui s'est développé principalement sur la crête, et dont les maisons, d'un volume restreint, forment un front construit aligné le long de la route. La qualification de "pavillonnaires" des habitations alentour retenue par les autorités précédentes s'oppose dans le contexte du cas d'espèce à la construction projetée. Le recourant ne peut ainsi rien tirer de la dénomination utilisée ni du fait que des maisons cubiques existent dans les alentours, dès lors qu'il s'agit principalement d'habitations individuelles ne s'étendant pas dans toute la pente comme son projet. Si l'autorité intimée et la commune ne peuvent en effet pas instaurer des mesures constructives par le biais de la clause d'esthétique, en l'occurrence une obligation de créer un jardin ou d'aligner les constructions, comme le soutient avec raison le recourant, il n'en demeure pas moins qu'elles sont en droit de considérer, à juste titre, que le projet rompt l'harmonie du secteur en s'implantant sur toute la longueur de la pente.
En outre, quoi qu'en dise le recourant, l'impact visuel de cette construction est très important, peu importe que, de loin, elle apparaisse petite, dès lors que, proportionnellement aux bâtiments situés à côté, elle impactera indéniablement le paysage de manière plus importante. D'ailleurs, les photographies tirées de Google Street View produites à l'appui du recours permettent de se faire une idée bien précise de la situation et de l'impact qu'aurait la construction sur l'environnement. En effet, elles illustrent combien le terrain est visible depuis plusieurs endroits, notamment depuis la Route de T.________ en contrebas du projet et depuis les deux côtés du lac, et révèlent que le bâtiment projeté s'étendra bien en-deçà des autres habitations implantées sur la crête, créant un important volume.
S'il est vrai également, comme le soutient le recourant, que le projet litigieux vise la densification de la zone, ce qui implique que de nouvelles typologies de bâtiment voient le jour, telle la construction en terrasses litigieuse, il n'en demeure pas moins que le contraste créé avec l'existant doit demeurer dans des proportions raisonnables. En effet, la densification et l'aménagement du territoire en général sont des processus continus, qui traversent les générations, et la mise en conformité aux exigences légales doit se faire progressivement, notamment pour tenir compte de la sécurité juridique que nécessite la protection de certains intérêts privés et publics. Le processus de densification, qui implique nécessairement de nouvelles typologies de bâtiments, doit débuter un jour ou l'autre. Des premiers changements résultent alors inévitablement un certain contraste avec l'existant, sans que celui-ci ne constitue d'emblée un motif suffisant pour empêcher ou limiter la transition vers une zone à bâtir densifiée (cf. arrêt TC FR 602 2019 5 du 29 octobre 2019 consid. 2.3.2). Toutefois, en l'espèce, le bâtiment projeté - qui comme exposé ci-dessus dépasse les possibilités de construire prévues par le RCU par le biais de différents reports et conventions - contraste de manière saisissante et abrupte avec le tissu bâti existant de sorte que la densification ne peut prévaloir sur l'intérêt public à une certaine harmonie entre les constructions.
L'autorité intimée a par ailleurs précisé qu'un projet d'une ampleur réduite et prenant davantage en compte la cohérence de l'urbanisation du secteur, en évitant un étalement aussi important dans la pente, "conviendrait mieux". Quoi qu'en dise le recourant, cette formulation utilisée par le Préfet ne signifie pas que ce dernier reconnaît que l'esthétique du projet est respectée. Au contraire, on peut en inférer que l'autorité intimée ne s'oppose pas à la réalisation de toute construction en terrasses, mais uniquement à celle du projet tel que présenté, en raison de son caractère massif. En outre, il apparaît à la lecture de la décision attaquée et des préavis de la commune que les autorités locales n'ont pas fait usage de la clause d'esthétique dans un but d'obstruction, leur démarche obéissant plutôt au souci de préserver une certaine harmonie dans le secteur de manière à ce qu'un aspect général de qualité puisse être conservé sur ce site. Cela correspond exactement au prescrit de l'art. 125 LATeC. Dans ces circonstances, on ne saurait admettre que le droit de propriété du recourant est restreint de manière disproportionnée.
Enfin, en affirmant que le projet ne se situe pas dans un site "avec des qualités esthétiques remarquables" de sorte qu'il ne mérite pas de protection, le recourant perd de vue que l'application de la clause d'esthétique n'est pas réservée à des sites protégés ou présentant des qualités esthétiques remarquables, même si ces critères peuvent entrer en ligne de compte (cf. arrêt TF 1C_360/2018 du 9 mai 2019 consid. 4.1.2 et 4.2.3 et les références citées).
Au vu de ce qui précède, il ne peut être nié que le recourant a fait une utilisation déraisonnable des possibilités de construire et que son projet ne s'intègre pas dans le bâti. Force est ainsi de constater que la motivation de l'autorité intimée, partagée par la commune, la CAU et le SeCA, ne prête pas le flanc à la critique.
4.3.5.Se pose encore la question de savoir si le préavis de la CAU aurait dû être écarté, comme le soutient le recourant.
Comme il l'a été démontré ci-dessus (cf. consid. 4.3.4), le projet est massif. Il ne peut ainsi être nié qu'il a un effet important sur son environnement au sens de l'art. 5 LATeC. Par conséquent, le choix de la commune de requérir l'avis de la CAU était tout à fait compréhensible au vu des circonstances de l'espèce, étant souligné qu'il revenait à la commune d'en décider. Peu importe, dans ces circonstances, que le SeCA a estimé que son intervention n'était pas nécessaire. Cela étant, c'est bien parce que le SeCA partageait l'avis négatif de la commune sur la faisabilité du projet qu'il en a conclu que la position de la CAU était inutile.
Si on peut concéder au recourant que la CAU a émis certaines critiques envers le projet qui sortent du cadre de l'analyse qu'elle doit mener, il n'en demeure pas moins qu'elle s'est prononcée sur l'esthétique de la construction projetée, de sa compétence. En outre, les autres critiques émises au-delà ont expressément été écartées par l'autorité intimée (consid. 32c de la décision attaquée). Par conséquent, il ne peut être retenu un abus du pouvoir d'appréciation du Préfet en l'espèce.
Quoi qu'il en soit, même si le préavis de la CAU avait été écarté, aussi bien l'appréciation constante de la commune que celle de l'autorité intimée - lesquelles ont une meilleure connaissance des circonstances locales et disposent à cet effet d'un large pouvoir d'appréciation - auraient conduit à ce que le permis de construire soit refusé, au motif que le projet ne s'intègre pas dans le tissu bâti existant. Par conséquent, la question de la partialité de la Présidente de la CAU dans la présente affaire – qui semble pour le moins douteuse dès lors que seule est invoquée son idéologie pour un monde sans voitures – peut être laissée ouverte. Quant au grief de déni de justice formel pour n'avoir pas traité la question, il apparaît que le recourant se prévaut en réalité d'une violation de son droit d'être entendu, dès lors que le Préfet n'a pas purement et simplement omis de statuer sur ce point (cf. arrêt TF 5A_181/2025 du 23 juillet 2025 consid. 3.1.1). S'il est vrai que le Préfet ne s'est pas prononcé explicitement sur la demande du recourant d'écarter le préavis de la CAU en raison de la partialité de sa Présidente, il l'a implicitement rejetée, dans la mesure où il a statué sur le fond du dossier, en se fondant sur ledit préavis. Ce grief doit manifestement être rejeté dans la mesure où, compte tenu de ce qui précède, la problématique de la partialité de la Présidente de la CAU n'est pas une question pertinente pour l'issue du litige (cf. ATF 133 III 235 consid. 5.2; 126 I 97 consid. 2b; 125 III 440 consid. 2a).
4.4. Partant, ce grief est rejeté.
5.
Le recourant conteste encore l'émolument de CHF 1'200.- perçu pour le préavis rendu par la CAU, dès lors qu'il estime que celle-ci n'aurait pas dû se prononcer.
Il a été constaté ci-dessus (cf. consid. 4.3.5) que c'est à juste titre que la CAU a été consultée dans le cadre de la procédure de demande de permis de construire. Par conséquent, il y avait lieu de percevoir un émolument pour le préavis qu'elle a rendu, dont le montant de CHF 1'200.-, au demeurant non contesté, s'inscrit dans la tranche prévue par l'art. 13 let. b de l'ordonnance fribourgeoise du 30 juin 2015 fixant le tarif des émoluments et des frais de procédure dans le domaine de l'aménagement du territoire et des constructions (RSF 710.16) qui va de CHF 150.- à CHF 3'000.-.
Par conséquent, c'est à juste titre qu'un émolument a été perçu pour le préavis que la CAU a rendu et qu'il a été mis à la charge du recourant.
Partant, ce grief est rejeté.
6.
Dans la mesure où la violation de la clause d'esthétique suffit à justifier le refus du permis litigieux, il n'est dès lors pas nécessaire d'examiner les autres griefs soulevés par le recourant, dont la problématique de la voie d'accès.
7.
Mal fondé, le recours doit dès lors être rejeté et la décision attaquée confirmée.
Par appréciation anticipée des preuves, il n’y a pas lieu de donner suite aux offres de preuve formulées par le recourant, une inspection des lieux n'étant notamment pas susceptible de modifier l'issue de la présente procédure, les éléments figurant au dossier - notamment les plans et les photographies - permettant parfaitement de comprendre la situation de la construction litigieuse (cf. ATF 130 II 425 consid. 2.1 et les références citées; 145 I 167 consid. 4.1; arrêts TF 8C_610/2021 du 2 février 2022 consid. 3.2; TC FR 603 2015 51 du 18 juillet 2016 consid. 5; Dubey/Zufferey, Droit administratif général, 2025, n. 2536; Jaïco Carranza/Micotti, CPJA annoté, 2006, art. 59 CPJA, n. 59.4).
8.
8.1. Il appartient au recourant, qui succombe, de supporter les frais de procédure, conformément à l'art. 131 CPJA.
8.2. Pour le même motif, il n’a pas droit à une indemnité de partie (art. 137 CPJA a contrario).
la Cour arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. Les frais de procédure, fixés à CHF 3’000.-, sont mis à la charge du recourant. Ils sont compensés par l'avance de frais versée.
III. Il n'est pas alloué d'indemnité de partie.
IV.Notification.
Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 30 jours dès sa notification.
La fixation du montant des frais de procédure peut, dans un délai de 30 jours, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie de la décision est contestée (art. 148 CPJA).
Fribourg, le 29 avril 2026/ape/mab
La Présidente suppléante
La Greffière