602 2019 55 602 2019 56
Arrêt du 25 juin 2020 IIe Cour administrative
Composition
Président : Christian Pfammatter Juges : Johannes Frölicher, Dominique Gross Greffière-stagiaire : Sarah Vuille
Parties
A.________, recourant, représenté par Me Jean-Christophe a Marca, avocat contre Préfecture du district de la Glâne, ** autorité intimée** B.________ SA, intimée, représentée par Me Christophe Tornare, avocat
Objet
Aménagement du territoire et constructions Recours du 27 mai 2019 contre la décision du 15 avril 2019
attendu
que, le 17 février 2017, B.________ SA a déposé une demande de permis pour la construction de deux immeubles A + B jumelés de neuf et dix appartements avec places de parc extérieures et garages et pour la démolition d'un cabanon sur les art. ccc (anciennement ddd) et eee (fff) du registre foncier (RF) de la Commune de G.________. Ces parcelles se situent en zone village selon le plan d'affectation des zones (PAZ);
que, le 23 mars 2017, A.________, propriétaire de l'immeuble voisin art. hhh RF, a formé opposition au projet de construction en se plaignant notamment d'une intégration insuffisante des bâtiments dans le site, du non-respect du règlement communal d'urbanisme (RCU) en matière de hauteur, de garages et de distance minimale à une haie protégée. Il a relevé également des problèmes d'accès des véhicules (norme VSS) et de nuisances dues à l'augmentation du nombre de véhicules;
que, le 31 mai 2017, saisie par la commune, la Commission cantonale d'architecture et d'urbanisme (CAU) a émis un préavis défavorable en estimant que l'utilisation maximale de la parcelle se faisait au détriment de toute qualité architecturale et même fonctionnelle du projet. Elle a proposé que "la nouvelle construction intègre la topographie existante avec économie", que le stationnement protégé soit pour l'essentiel inclus dans le bâtiment, que les rez-de-chaussée soient "en communication active" avec la rue du village, qu'ils se "posent" au niveau de la rue, que les accès se fassent directement depuis la rue ou une cour intermédiaire en évitant le système des coursives, qu'un espace piéton (trottoir) soit prévu entre la rue et l'immeuble, que les espaces de jeux soient intégrés dans les aménagements extérieurs et que des arbres soient plantés en remplacement de ceux qui seront abattus;
que, le 21 juin 2017, se fondant sur l'avis de la CAU, la commune a préavisé négativement le projet;
que, le 18 juillet 2017, le Service de la nature et du paysage (SNP) s'est également prononcé défavorablement. Tout en constatant que le cordon boisé destiné à être supprimé pour permettre les constructions n'est pas protégé au PAZ, il a estimé que la perte de cet élément écologique et structurant n'est pas conforme au contexte de village rural et qu'un traitement des surfaces pour assurer une transition avec les terres agricoles devait être entrepris. Faute de toute arborisation et végétalisation, l'intégration des immeubles dans l'environnement paysager a été considérée comme étant insuffisante;
que, le 20 juillet 2017, le Service de la mobilité (SMo) a formulé un préavis défavorable dès lors qu'en matière de circulation routière, la visibilité n'était pas assurée et que des pentes et places de stationnement n'étaient pas conformes, notamment en ce qui concerne l'accès des véhicules à la route I.________;
que la Commission d'accessibilité a estimé que le projet était insuffisant s'agissant de l'accès à la place de jeux et que certains éléments architecturaux nécessitaient des clarifications;
que, le 11 septembre 2017, le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) a formulé un préavis de synthèse défavorable en s'appuyant sur les préavis sus-indiqué et en estimant par ailleurs que, malgré les différences de hauteurs et d'organisation sur les plans, la construction dans son ensemble constituait un bloc d'appartements et que, par conséquent les exigences relatives aux distances augmentées n'avaient pas été respectées;
que, le 28 mai 2018, la requérante a modifié son projet en fonction des critiques et a déposé de nouveaux plans. Ceux-ci ont été soumis à la commune et aux services spécialisés qui s'étaient prononcés négativement:
• Le 14 juin 2018, le SMo a maintenu son avis défavorable, mais pour d'autres motifs. Il a constaté qu'en ce qui concerne la visibilité du débouché sur la route I.________, l'implantation de l'accès désormais prévu impliquait une intervention sur le talus Sud-Est, situé sur l'art. hhh RF (création d'une berme de visibilité) et que le propriétaire de ce terrain, opposant, n'avait pas donné son accord. Pour le surplus, l'accès des véhicules sur cette route présentait une géométrie conforme.
• Le SNP, pour sa part, a pris acte, le 17 juillet 2018, de l'intention d'arborisation en vue de recréer la haie existante et de traiter les espaces verts sous forme de prairie fleurie, mais a constaté que ces aménagements n'avaient pas été reportés clairement sur le plan de situation et sur le plan d'implantation. Le dossier était donc incomplet et justifiait ainsi un préavis encore défavorable jusqu'à production de plans plus précis.
• La CAU s'est prononcé défavorablement le 28 août 2018 en constatant que, malgré les décrochements des hauteurs et en plan, le volume construit demeurait considérable et que son impact était important même vu de loin. Tout en appréciant l'effort consenti, elle a regretté que la question de l'insertion dans le hameau n'ait pas été prise en compte, l'expression architecturale proposée pouvant être celle d'un tout autre contexte, suburbain ou urbain.
qu'afin de déterminer, concrètement, ce qu'attendait la CAU, le préfet lui a proposé, les 29 octobre et 12 novembre 2018, une séance avec la requérante pour définir les modifications à apporter au projet. Le 15 novembre 2018, la CAU a refusé de participer à une quelconque séance;
que, le 27 novembre 2018, après discussion avec la commune, le préfet a listé à la requérante les éléments de son projet à modifier, au vu des préavis défavorables;
que, le 4 mars 2019, la requérante a fourni les compléments requis et, le 1er avril 2019, un jeu complet de plans modifiés au 18 mai 2019;
que, le 18 mars 2019, le SNP a émis un préavis favorable avec conditions et, le 26 mars 2019, la commune s'est prononcée positivement sur le projet remanié;
qu'invitée à prendre position sur le préavis négatif du SMo, la requérante a produit, le 11 avril 2019, des photographies montrant que, suite à des travaux effectués par son voisin, le talus qui pose problème en matière de visibilité est désormais plus bas et a indiqué que la commune est propriétaire d'une bande de terrain d'un mètre en bord de route (domaine public communal) qu'elle s'est déclarée d'accord de mettre à disposition pour améliorer la visibilité. La requérante a produit un courriel de la commune attestant ses dires;
que, par décision du 15 avril 2019, le préfet a accordé le permis de construire requis. Il a estimé que le préavis négatif du SMo du 14 juin 2018 ne justifiait pas un refus de l'autorisation dès lors qu'il était possible de créer la berme de visibilité en utilisant la bande de terrain propriété de la commune et que, par conséquent, un accord du propriétaire du fonds voisin, opposant, n'était pas indispensable. Cette question relevait au demeurant du droit privé. Le préfet a écarté ensuite le préavis négatif de la CAU en constatant que celle-ci avait posé de nouvelles recommandations par rapport à son premier préavis et que cette manière de faire ne pouvait pas être suivie car elle confinait à l'arbitraire. Il a souligné qu'il n'était pas question d'imposer à la requérante d'étudier la possibilité de positionner les bâtiments plus proches de la route dès lors que cette recommandation allait à l'encontre des intérêts des opposants et revenait à demander une dérogation à la distance à la route. Par ailleurs, il était compliqué de cerner les modifications concrètes que représentaient les recommandations émises par la CAU, tant elles étaient vagues. Une demande de séance d'éclaircissement avait d'ailleurs été refusée. Le préfet a constaté que les plans du 18 mai 2019 ainsi que l'image de synthèse du 16 février 2019 présentaient des bâtiments comprenant une toiture à pans, un traitement de façades travaillé, des coursives initialement prévues supprimées ainsi qu'un parking pratiquement entièrement contenu à l'intérieur des bâtiments. En outre, le projet respectait le RCU et bénéficiait du préavis favorable de la commune du 26 mars 2019. Dans ces conditions, le préfet a souligné que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires n'apparaissait pas déraisonnable. Il n'y avait donc pas lieu de tenir compte du préavis négatif de la CAU du 28 août 2018, ni, par conséquent, du préavis de synthèse négatif du SeCa du 11 septembre 2018;
que, le même jour, le 15 avril 2019, le préfet a rejeté les oppositions en soulignant en substance que les critiques visant le non-respect des dispositions du RCU (hauteur totale du bâtiment, garages en sous-sol, ordre non-contigu obligatoire, distance avec une haie protégée) étaient sans pertinence, notamment au vu des derniers plans produits. S'agissant de l'intégration du projet, il a relevé que, dans sa dernière version, celui-ci présente des bâtiments dont l'harmonisation a été renforcée en particulier en ce qui concerne la toiture à pans et le traitement des façades. Il n'y avait pas lieu d'interdire la construction en application de la clause d'esthétique. Le préfet a également rejeté des griefs concernant la mobilité pour les motifs indiqués ci-dessus à l'appui du permis de construire;
qu'agissant le 27 mai2019, A.________ a contesté auprès du Tribunal cantonal les décisions préfectorales du 15 avril 2019 dont il demande l'annulation sous suite de frais et dépens. A l'appui de ses conclusions, le recourant a repris pour l'essentiel les critiques déjà formulées dans son opposition (hauteur, ordre non contigu, orientation des pans des toits, dimension de l'ouvrage par rapport aux immeubles voisins, accès à la voie publique et modification du terrain). Il a en outre demandé l'octroi de l'effet suspensif à son recours;
que, le 19 juillet 2019, l'autorité intimée a fait savoir qu'elle n'avait pas d'observations à formuler sur le recours dont elle conclut au rejet en se référant aux considérants des décisions attaquées;
que, le 22 juillet 2019, la commune a déclaré appuyer les décisions préfectorales et maintenir sa propre position;
que, le 11 septembre 2019, l'intimée a déposé ses observations sur le recours dont elle conclut au rejet sous suite de frais et dépens. Elle relève tout d'abord que, selon le PAZ en vigueur, les parcelles du projet ddd et fff RF ne sont pas concernées par le périmètre archéologique. Celui-ci borde seulement l'art. fff RF, soit en dehors du l'implantation du projet. Il n'y a pas non plus de haie protégée indiquée au PAZ. S'agissant de la hauteur des bâtiments, elle considère que le grief résulte d'une mauvaise lecture des plans puisque les hauteurs totales doivent être lues dans leurs profondeurs et au niveau des coupes. Les plans des façades du 27 janvier 2017 pour le premier projet et ceux du 27 avril 2018 sont clairs: le projet respect en tout point la hauteur maximale de 12 m et aucune dérogation n'est nécessaire. En ce qui concerne les modifications du projet, l'intimée estime qu'en dehors des toitures et de quelques éléments esthétiques, le projet reste le même. Il n'a pas d'impact supplémentaire sur le voisinage. L'intimée relève qu'hormis l'invocation d'une violation formelle du droit d'être entendu, le recourant ne fait valoir aucun élément matériel nouveau qui justifierait un renvoi à l'autorité inférieure pour nouvelle mise à l'enquête. Une telle mesure constituerait une vaine formalité. Les modifications intervenues n'influent pas sur la situation des parcelles voisines, ni sur celle du recourant. Il s'agit principalement d'éléments d'esthétisme. Pour le surplus, l'intimée s'oppose à l'octroi de l'effet suspensif au recours;
que, le 10 février 2020, l'intimée a informé le Tribunal cantonal qu'elle avait repensé les accès-véhicules depuis la route I.________ et a communiqué un nouveau plan d'implantation ainsi qu'un plan d'étage -1 + canalisations, datés du 6 février 2020, en indiquant que, contacté, le SMo avait répondu que, sur cette base, il pourrait émettre un préavis positif sur les accès. La solution trouvée pour régler la question de la visibilité est celle de créer une berme de visibilité en utilisant le terrain mis à disposition par la commune, ainsi que le préfet l'avait mentionné dans les décisions attaquées. Cette intervention a été communiquée pour préavis à la commune et au SMo et pour détermination au recourant;
que, le 20 février 2020, la commune a validé l'aménagement d'une berme de visibilité sur le domaine public et la modification de l'accès à l'immeuble. Il a relevé que les places de parc pour deux roues ne figuraient plus sur les plans et a demandé que les normes VSS soient respectées à ce propos;
que, le 26 février 2020, le SMo a indiqué que, suite à la demande de préavis, il avait procédé à une inspection des lieux qui avait montré que, sur le tronçon routier en cause, les véhicules circulent à une vitesse vraisemblablement inférieure à 50 km/h, ce qui permettrait de reconsidérer la distance de visibilité nécessaire au nouveau débouché. Selon la norme VSS 40 273a, pour une vitesse d'approche située entre 40 et 50 km/h, une distance de 50 m du côté Sud-Est serait suffisante, alors qu'elle l'était de 60 m auparavant. Toutefois, seul un relevé des vitesses V85 sur une période d'une semaine pourrait confirmer cette estimation. En traçant une ligne de visibilité de 50 m sur le plan d'implantation modifié le 6 février 2020, il faut remarquer que le bien-fonds voisin (art. hhh RF) ne serait alors plus impacté par la ligne de visibilité. Le SMo a insisté sur la nécessité de créer des bermes de visibilité sur les parcelles de la requérante et si nécessaire sur le domaine communal;
que, le 4 mars 2020, le recourant a déclaré maintenir ses griefs;;
que, le 16 avril 2020, l'intimée a communiqué un rapport de comptage et de statistique établi entre le 6 et le 16 mars 2020 par une entreprise spécialisée en complément au préavis du SMo du 26 février 2020. Il en ressort que la valeur V85 se situe en-dessous de la limite de vitesse autorisée et représente 43km/h, de sorte que la norme VSS est respectée. Ce rapport a été validé par le SMo selon courriel du 18 mars 2020. Par ailleurs, revenant sur les griefs rappelés par le recourant le 4 mars 2020, l'intimée produit un échange de courriel avec le SeCA dans lequel ce dernier a précisé, le 9 octobre 2017, que les distances à la limite n'ont pas à être augmentées au sens de l'art. 83 RELATeC (le bâtiment ne dépassant pas 30 m de longueur). En effet, selon ce document, un décalage de 2.4 m des façades entre les deux bâtiments implique qu'il s'agit de deux bâtiments distincts, écartant ainsi les règles sur les distances augmentées. L'intimée relève également, en lien avec les hauteurs, qu'afin de limiter les modifications de terrain, elle avait, dans le projet final soumis à la préfecture, éliminé un niveau complet sur la partie Nord-Ouest. Enfin, elle rappelle que les bâtiments ont été implantés le plus en arrière possible de la parcelle, de manière à dégager les vues du voisin recourant. Quant à la volumétrie, elle souligne que, selon la commune, le bâtiment du recourant est lui-même assez important et qu'il pourrait servir de gabarit pour le projet;
que, donnant suite à une communication du Juge délégué du 5 juin 2020 l'avertissant que l'affaire serait aussi examinée sous l'angle de l'art. 83 RELATeC, l'intimée s'est déterminée les 15 et 16 juin 2020 pour rappeler le contenu du courriel du SeCA du 9 octobre 2017 et pour affirmer qu'en application de l'art. 83 al. 4 RELATeC, les règles sur la distance augmentée ne s'appliquent pas en l'espèce dès lors que les parcelles du projet jouxtent la route I.________ qui est une voie publique;
considérant
que déposé dans le délai et les formes prescrits – et l'avance des frais de procédure ayant été versée en temps utile – le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1) et de l'art. 141 al. 1 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 710.1). Le Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur ses mérites;
que, selon l'art. 77 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, à défaut d'habilitation légale expresse, le Tribunal cantonal ne peut pas examiner en l'espèce le grief d'inopportunité (art. 78 al. 2 CPJA);
que, selon l'art. 95 CPJA, le Tribunal cantonal applique le droit d'office et n'est pas lié par les motifs invoqués par les parties. Il peut donc admettre ou rejeter un recours pour des raisons autres que celles invoquées par les parties;
que, selon l'art. 132 al. 4 LATeC, le Conseil d'Etat fixe les cas dans lesquels la distance à la limite doit être augmentée;
qu'en application de cette délégation de compétence, le Conseil d'Etat a édicté l'art. 83 RELATeC dont la teneur est la suivante:
1Si la hauteur totale d'un bâtiment dépasse 10 mètres et si la longueur de l'une des façades de ce bâtiment dépasse 30 mètres, la distance à la limite du fonds de la façade considérée doit être au moins égale au cinquième de la longueur de celle-ci.
2L'alinéa 1 n'est pas applicable aux bâtiments industriels, artisanaux et commerciaux implantés dans les zones affectées à cet effet, à l'exception de ceux qui sont situés en limite d'autres zones à bâtir.
3La commune ne peut alléger la règle de l'alinéa 1 que sur la base d'études d'aménagement particulières effectuées dans le cadre du plan d'aménagement local. L'article 71 est réservé.
4Les règles sur l'augmentation de la distance ne sont pas applicables aux bâtiments implantés sur des terrains bordant une route publique;
que, même si l'actuel art. 83 RELATeC est moins strict que l'art. 63 de l'ancien règlement d'exécution du 18 décembre 1984 de la loi du 9 mai 1984 sur l'aménagement du territoire et les constructions (aRELATeC) en ce sens qu'il impose le respect de la distance augmentée à la limite sur la base d'une hauteur totale plus élevée qu'auparavant (10 m au lieu de 5 m) et d'une longueur de façade plus importantes (30 m au lieu de la moitié de la hauteur de base x 3), le principe qui commande aux deux dispositions, ancienne et nouvelle, reste le même. Dans cette mesure, il y a lieu de s'inspirer de la jurisprudence développée sous l'ancien droit;
que, de manière générale, la règle exigeant le respect d'une distance augmentée a pour but de maintenir dans les limites raisonnables, pour le voisin, l'effet visuel des volumes construits importants, en fixant une distance supplémentaire entre ces volumes et la limite de propriété. Sans cette règle, l'impact des volumes construits serait excessif pour les voisins qui se verraient imposer de véritables murailles à quelques mètres seulement de la limite de leurs fonds. Le dégagement supplémentaire ainsi exigé vise à réduire l'impact global de la façade qui, sinon, obstruerait de manière excessive et oppressante le champ de vision du voisinage (pour l'ancien droit: arrêts TC FR 602 2009 59 du 26 août 2010; 2A 1993 46 du 10 mars 1995; arrêt TF du 21 août 1995 publié à la RFJ 1995 p. 336). Pour atteindre le but de la norme, il convient ainsi de tenir compte de la façade concrètement en cause (hauteur/longueur) qui fait face au voisin et non pas du bâtiment pris dans son ensemble dont certaines façades amont peuvent cas échéant être moins hautes qu'en aval et pour lesquelles la protection des voisins n'impose pas nécessairement le respect d'une distance augmentée (RFJ 1995 p. 336);
que, pour le même motif, il tombe sous le sens que l'art. 83 al. 4 RELATeC ne vise qu'à régler la distance entre la voie publique et la façade qui lui fait face et ne concerne en rien la distance que les autres façades, non concernées par la route, doivent respecter par rapport aux parcelles voisines. Si l'exception de l'art. 83 al. 4 RELATeC peut se justifier pour les façades qui bordent la route dès lors que la législation sur les routes contient des règles spécifiques sur les distances à la route (cf. art. 115 ss de la loi cantonale du 15 décembre 1967 sur les routes, RSF 741.1), aucun motif ne justifie de prévoir une telle réserve pour les autres façades;
que c'est donc à tort que, dans son intervention du 16 juin 2020, l'intimée invoque la proximité de la voie publique pour prétendre que son bâtiment dans son ensemble ne serait pas concerné par les dispositions de l'art. 83 RELATeC sur l'augmentation des distances à la limite. S'il est vrai que la façade Nord/Est en front de rue y échappe, tel n'est pas le cas de la façade Sud/Ouest;
que la question se pose dès lors de savoir si, de ce côté, l'implantation qui a été choisie pour le projet implique le respect de la distance augmentée au sens de l'art. 83 al. 1 RELATeC;
que, selon les plans, l'intimée entend construire deux corps de bâtiment, l'un d'une longueur de 24.06 m et l'autre de 20.94 m, mitoyens, en prévoyant un décrochement de 2.40 m entre les deux façades Sud-Ouest;
que, dans son premier préavis du 11 septembre 2017, le SeCA avait indiqué que, malgré la différence des hauteurs et de l'organisation sur les plans, il considérait qu'il s'agissait d'un bloc d'appartements et que, par conséquent, les exigences par rapport aux distances augmentées devaient être appliquées. Constatant que la longueur était de 45.00 m (20.94 m + 24.06 m), la distance par rapport à la parcelle jjj RF ne devait pas dépasser les 9 m, ce qui n'était pas respecté;
qu'il ressort cependant de courriels émis les 5 et 9 octobre 2017 par le collaborateur du SeCA en charge du dossier que, dans l'idée de créer une pratique en la matière, ce service admettait qu'en raison du décrochement de 2.40 m, le projet se composait quand même de deux bâtiments, de sorte que chaque façade du projet ne dépassait pas les 30 mètres et que, par conséquent, les distances augmentées n'étaient pas applicables. Il était indiqué que le préavis négatif du 11 septembre 2017 ne devait donc pas être pris en considération pour cet aspect du projet;
que, dans son préavis défavorable du 11 septembre 2018, le SeCA ne revient plus sur la question de la distance augmentée à la limite, qui n'a dès lors pas été traitée concrètement par le préfet dans les décisions attaquées. Il s'agit pourtant, en l'occurrence, d'une problématique fondamentale pour déterminer la légalité de l'implantation de la construction;
que, saisi d'un recours, il appartient au Tribunal cantonal de dire le droit, sans être lié par une mauvaise application des normes commise par l'administration. Prétendre le contraire reviendrait à vider de son sens la juridiction administrative (arrêt TC FR 602 2013 119 du 26 février 2014). Or, en l'occurrence, la réponse fournie par le SeCA les 5 et 9 octobre 2017 est en contradiction frontale avec le but de la norme et ne peut être suivie;
qu'à cet égard, il y a lieu de rappeler une fois de plus que l'art. 83 RELATeC concerne des façades. Peu importe que ces façades soient intégrées dans un seul bâtiment ou constituent une partie de plusieurs corps de bâtiment, censés donner l'impression de constructions distinctes. Dans ce sens, la présence ou non de toits plats ou à pans n'a strictement aucune influence sur la mise en œuvre de l'art. 83 RELATeC. Il est en revanche décisif de déterminer si les éléments de façade en cause doivent être considérés comme formant une seule façade ou si l'organisation du bâtiment permet d'admettre l'existence de façades distinctes. Le calcul de la longueur de la façade se pose d'ailleurs dans les mêmes termes pour apprécier l'admissibilité d'un élément saillant;
que, compte tenu du but visant à garantir au voisin un dégagement suffisant en cas de construction d'un bâtiment massif dont la façade dépasse 30.00 m de long et 10.00 m de haut, il convient de s'assurer que ce but n'est pas éludé par un agencement décalé des éléments de façade. Il est certes possible de construire de manière mitoyenne deux bâtiments distincts ou d'adjoindre un corps de bâtiment à un bâtiment principal sans être soumis à l'art. 83 RELATeC si le décrochement entre les façades considérées est suffisant;
que, pour le voisinage, l'impact d'une façade décalée par rapport à une autre dépend de la longueur de cette façade et de l'importance du décrochement qui a été prévu. Plus la façade décalée est longue plus le décrochement doit être important pour qu'il soit possible de renoncer à en tenir compte dans le calcul de la distance augmentée. Dans cette perspective, il n'est pas acceptable de se contenter de fixer une distance de décrochement unique (et en l'occurrence exagérément faible) sans référence à la longueur effective de l'élément ajouté. Il est indispensable de moduler l'appréciation en fonction des deux paramètres énoncés ci-dessus. Cela s'avère d'autant plus important qu'actuellement, les indices d'utilisation du sol sont massivement augmentés dans les plans d'aménagement locaux, dans un but de densification du tissu construit. Ces possibilités accrues de construire des ouvrages volumineux renforcent l'importance de la règle de l'art. 83 RELATeC, conçue pour protéger les voisins contre l'édification de murailles sous leurs yeux. A ce titre, l'art. 83 RELATeC participe à l'ensemble des normes destinées à accompagner une densification responsable du territoire bâti;
que, s'agissant de la face Sud/Ouest du bâtiment, si l'on compare la longueur de la façade décalée (20.94 m) et la longueur de la façade de base (24.06) en tenant compte d'un décrochement de seulement 2.40 m entre les deux, on doit constater que, pour le voisin, l'impact du mur est identique à celui d'une façade unique. Le rapport entre les deux éléments de façade et le très faible décrochement qui les sépare ne permet en aucun cas de considérer que l'élément décalé ne participe pas à l'impact de la façade globale de l'ouvrage;
que les plans de façades disponibles confirment cette constatation, qui ressort déjà de manière évidente de la simple consultation du plan de situation;
que, partant, des motifs objectifs commandent de s'écarter de l'avis exprimé dans les courriels du SeCA d'octobre 2017 et de confirmer sa première appréciation figurant dans son préavis du 11 septembre 2017;
que, par ailleurs, il est inutile, dans la présente affaire, de déterminer précisément quelle aurait dû être l'importance du décrochement de façade pour admettre l'existence de deux façades distinctes. Il suffit de constater qu'en raison des proportions ici en jeu, le décrochement de 2.40 m est nettement et manifestement insuffisant pour exclure la mise en œuvre de l'art. 83 al. 1 RELATeC;
qu'ainsi, on doit retenir qu'en réalité, la longueur totale de la façade est de 45 m. Partant, la distance à respecter par rapport à la limite du fond voisin est de 9.00 m. L'examen des plans montre que cette distance n'est pas observée et que, par conséquent, le permis de construire ne pouvait pas être accordé;
qu'il convient dès lors d'admettre le recours pour ce motif et d'annuler les décisions attaquées;
qu'au vu de l'issue du litige, il ne se justifie pas de se prononcer sur les nombreux griefs invoqués par le recourant. De plus, dès l'instant où la Cour s'est prononcée sur le fond du litige, la demande de restitution de l'effet suspensif au recours est devenue sans objet;
qu'il appartient à l'intimée qui succombe de supporter les frais de procédure (art. 131 CPJA);
qu'il lui incombe également de verser une indemnité de partie au recourant qui a fait appel aux services d'un avocat pour défendre ses intérêts (art. 137 CPJA);
(dispositif sur la page suivante)
la Cour arrête :
I. Le recours (602 2019 55) est admis.
Partant, les décisions préfectorales du 15 avril 2019 sont annulées. Le permis de construire requis est refusé.
II. Devenue sans objet, la demande de restitution de l'effet suspensif (602 2019 56) est classée.
III. Les frais de procédure sont mis par CHF 2'500.- à la charge de B.________ SA. L'avance de frais qui a été effectuée par le recourant (CHF 3'000.-) lui est restituée.
IV. Un montant de CHF 3'721.65 (y compris CHF 266.10 de TVA) à verser à Me a Marca à titre d'indemnité de partie est mis à la charge de B.________ SA.
V. Notification.
Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 30 jours dès sa notification.
La fixation du montant des frais de procédure et de l'indemnité de partie peut, dans un délai de 30 jours, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie de la décision est contestée (art. 148 CPJA).
Fribourg, le 25 juin 2020/cpf
Le Président :
La Greffière-stagiaire :