602 2012-64 602 2012-65 602 2012-67
Arrêt du 8 mars 2013
iie cour administrative
composition
Président: Christian Pfammatter Juges: Johannes Frölicher, Josef Hayoz Greffière-adjointe: Vanessa Thalmann
parties
A.________, recourante, représentée par Me Christoph J. Joller, avocat
contre
Préfecture du district de la Sarine, autorité intimée,
B.________ Sàrl, intimée, représentée par Me Francine Defferrard, avocate
objet
Aménagement du territoire et constructions
Recours du 14 mai 2012 contre la décision du 4 avril 2012
considérant en fait
A. B.________ Sàrl a déposé une demande de permis de construire pour trois villas individuelles de 5.5 pièces avec couverts à voitures – villas 8A, 8B et 8C – sur l'article ccc du Registre foncier (RF) de la Commune de D.________. Cette parcelle, d'une superficie de 1'060 m2, se situe en zone résidentielle 0.40.
La demande de permis de construire a été mise à l'enquête publique le 21 octobre 2011.
B. Le 3 novembre 2011, A.________, propriétaire de l'article eee RF situé à l'immédiat nord-est de l'article ccc RF, s'est opposée à l'octroi de ces permis de construire. Critiquant la convention de report d'indices et les conventions de dérogation aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds, elle a pour l'essentiel exposé que la construction des trois habitations projetées, séparées entre elles par seulement 2.62 mètres, atteindrait une longueur totale de 37.64 mètres, de sorte qu'elle se trouverait en présence d'un écran dont la longueur dépasse même la longueur de sa parcelle (29.5 mètres). Selon elle, le projet de construction entraînerait la réduction excessive d'un usage normal de la partie sud-ouest de son terrain et diminuerait de façon très substantielle la valeur marchande de son bâtiment. Elle a également souligné que le projet en question consistait en une rangée de trois habitations individuelles groupées et non de simples habitations individuelles. A son avis, une rangée de trois parallélépipèdes à toit plat ne s'intégrerait en outre pas dans l'environnement construit préexistant composé exclusivement de toits à deux ou quatre pans de tuiles.
La Commune de D.________ a rendu, le 28 novembre 2011, un préavis favorable avec conditions. Elle a notamment relevé que le projet était conforme au règlement communal d'urbanisme (RCU; consultable sur le site internet www.villars-sur-glane.ch, rubrique "Règlements communaux") et que la densification opérée par la requérante allait dans le sens du plan directeur cantonal. Selon elle, le projet présenterait une typologie d'habitations individuelles. Elle a expliqué que les toits plats étaient autorisés dans le secteur avec une hauteur de 6 mètres sur le terrain naturel et que, s'agissant de petits volumes simples et neutres, ils s'intègreraient parfaitement dans le bâti existant. Elle a enfin constaté que l'indice brut d'utilisation du sol (IBUS) était respecté pour autant que le couvert à voiture – ouvert sur un côté – ne soit pas transformé en garage.
Le 20 janvier 2012, le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) a préavisé favorablement le projet de construction, sous réserve des conditions figurant dans les préavis des services étatiques.
C. Le 26 janvier 2012, A.________ a requis, en application de l'art. 149 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 710.1), le versement d'une indemnité par B.________ Sàrl. Selon elle, la moins-value dont serait affecté son immeuble devrait être fixée à 300'000 francs à tout le moins, compte tenu de l'attractivité actuelle de sa parcelle située dans un quartier plaisant et jouissant d'une belle vue et de l'effet d'enclos résultant d'une éventuelle réalisation du projet.
D. Par décision du 4 avril 2012, le Préfet de la Sarine a, d'une part, rejeté l'opposition formée par A.________ et, d'autre part, déclaré la demande d'indemnité de la prénommée irrecevable.
S'agissant de l'opposition, il a en particulier retenu que les reports d'indices et les dérogations aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds étaient des procédés légaux ayant fait l'objet de conventions valablement conclues et que le résultat auquel ils aboutissaient en l'occurrence n'avait rien de choquant ou de contraire à la volonté présumée du législateur. Il a considéré que, n'étant ni juxtaposées ni partiellement superposées et comprenant moins de quatre unités de logement, les constructions prévues ne répondaient pas à la définition d'habitations individuelles groupées et n'avaient donc pas à faire l'objet d'un plan d'aménagement de détail (PAD). Il a en outre estimé que les constructions projetées ne contrevenaient ni aux dispositions légales topiques ni au règlement communal d'urbanisme et qu'il ne convenait donc pas de les interdire en mettant en œuvre la clause d'esthétique, laquelle ne répondrait à aucun intérêt public ou privé prépondérant et s'avérerait totalement disproportionnée par rapport à l'atteinte qui serait faite au droit de propriété de l'opposante.
Le préfet a par ailleurs considéré qu'une indemnisation au sens de l'art. 149 LATeC ne saurait être octroyée dans un cas où la dérogation est le fait de propriétaires voisins, qui ont convenu par écrit de déroger aux prescriptions sur les distances par rapport aux limites de leurs fonds.
Par décisions séparées du 5 avril 2012, le Préfet de la Sarine a accordé les permis de construire requis par B.________ Sàrl, sous réserve du droit des tiers – en particulier relevant du droit privé – et du respect strict des plans et des conditions figurant dans les préavis des autorités consultées.
E. Par mémoire du 14 mai 2012, A.________ a recouru devant le Tribunal cantonal contre la décision préfectorale du 4 avril 2012. Elle conclut, sous suite de frais et dépens, à titre de mesures provisionnelles, à l'octroi de l'effet suspensif au recours et à ce que l'intimée soit condamnée à remettre les gabarits sur la parcelle ccc jusqu'à ce que l'arrêt du Tribunal cantonal soit exécutoire. Sur le fond, elle demande l'annulation de la décision entreprise ainsi que, principalement, l'admission de son opposition et le rejet de la demande de permis de construire litigieuse. Subsidiairement, elle requiert que sa demande d'indemnité soit déclarée recevable et que le dossier soit renvoyé à l'autorité intimée pour nouvelle décision au sens des considérants. Afin de mieux apprécier l'impact dommageable des constructions projetées sur son bâtiment, la recourante sollicite en outre une séance d'inspection des lieux.
La recourante fait en substance valoir que le projet viole les dispositions relatives aux distances minimales de police du feu, de sorte que l'autorité intimée n'aurait pas dû admettre les conventions dérogatoires que l'intimée s'est accordée à elle-même. Elle reproche en outre au dossier mis à l'enquête publique d'être incomplet en ce qui concerne le plan altimétrique, l'installation de chauffage et la pose de panneaux solaires. Elle estime également que les couverts à voiture projetés doivent être considérés comme des garages. Ainsi, comme les garages souterrains massivement intégrés dans les bâtiments constituent des surfaces utiles secondaires qui sont comptabilisées dans la surface de plancher, l'IBUS serait largement dépassé et une dérogation au sens des art. 147 ss LATeC serait nécessaire pour délivrer l'autorisation de construire au projet litigieux; il en irait de même en ce qui concerne le taux d'occupation du sol, pour lequel les documents détaillant les calculs feraient défaut. Elle souligne enfin que, dans la mesure où le projet litigieux nécessite des dérogations s'agissant des distances et de l'IBUS, les conditions pour une indemnisation au sens de l'art. 149 LATeC sont remplies et sa demande d'indemnité est donc recevable.
F. Dans sa prise de position du 19 juin 2012, la Commune de D.________ conclut au rejet de la requête d'octroi d'effet suspensif et au rejet du recours. S'agissant des distances minimales de police du feu, elle explique que l'Inspection cantonale du feu a attesté, avant le dépôt des dossiers pour la mise à l'enquête, la conformité des habitations implantées à une distance de 2.62 mètres et que dite Inspection a également préavisé favorablement le projet tout en indiquant que la couverture du toit devait être incombustible et que la distance de sécurité entre deux maisons individuelles à façades incombustibles pouvait être inférieure à 4 mètres si une des façades concernées était "REI 90 (icb), sans ouverture; N. 1-03, D. 15-03 (La porte doit être coupe-feu EI 30)". Elle considère que, les conditions en question ayant été respectées, le projet est conforme à la réglementation sur la police du feu. Pour la commune, le dossier mis à l'enquête, lequel comprend notamment les informations nécessaires au contrôle de l'installation de chauffage, un plan de géomètre et une coupe relative à chaque bâtiment, est complet. Elle est en outre d'avis que l'IBUS de 0,53 est respecté. Elle expose en effet que les garages ouverts, comme dans le cas d'espèce, correspondent aux surfaces externes de plancher, lesquelles ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'IBUS. Elle ajoute que le taux d'occupation du sol de 25% est également respecté, dès lors que l'on est en présence d'une surface construite au sol de 91 m2 pour une parcelle de 1'060 m2. Selon elle, l'IBUS étant respecté et les conventions dérogatoires pour la distance à la limite faisant partie des dossiers de mise à l'enquête, il n'existait aucune raison de mettre à l'enquête une dérogation et d'avertir les voisins.
Dans ses observations du 21 juin 2012, B.________ Sàrl (ci-après: l'intimée) conclut, sous suite de frais et dépens, au rejet de la demande d'octroi d'effet suspensif et au rejet du recours. Elle soutient en particulier que le dossier mis à l'enquête publique est complet en précisant que les indications concernant le chauffage y étaient incluses, que le projet ne prévoit pas de panneaux solaires et que ni la LATeC ni le règlement d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (ReLATeC; RSF 710.11) n'imposent que la hauteur maximale totale d'un plan soit établie par un géomètre. Elle relève de plus que les couverts à voiture projetés ne constituent pas des garages. Elle précise que la surface des abords aménagés d'un terrain, tel le stationnement extérieur de véhicules, ne fait pas partie de la surface de plancher et n'entre pas en considération dans le calcul de l'IBUS. Elle ajoute que le calcul concret de l'indice d'occupation du sol, avec la surface prise en considération pour chaque villa, figure dans le dossier mis à l'enquête publique et correspond à 25%.
G. Dans ses remarques du 28 août 2012, la recourante reprend pour l'essentiel les arguments exposés dans son recours.
H. Le 14 septembre 2012, le Préfet de la Sarine a proposé le rejet de la demande d'octroi d'effet suspensif et le rejet du recours en renvoyant à la motivation de la décision attaquée et aux observations déposées par la Commune de D.________ et l'intimée.
I. Pour le reste, il sera fait état des arguments développés par les parties à l'appui de leurs conclusions dans les considérants de droit du présent arrêt, pour autant que cela soit utile à la solution du litige.
en droit
1. a) Déposé dans le délai et les formes prescrits - et l'avance des frais de procédure ayant été versée en temps utile - le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c du code de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1). Le Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur ses mérites.
b) Selon l'art. 77 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Le grief d'inopportunité ne peut être examiné par la Cour de céans que si une loi prévoit expressément ce motif (art. 78 al. 2 CPJA). Aucune question d'opportunité ne se pose en matière de permis de construire.
2. L'objet du recours porte sur la décision du Préfet de la Sarine du 4 avril 2012 rejetant l'opposition formée par la recourante et déclarant sa demande d'indemnité au sens de l'art. 149 LATeC irrecevable.
La recourante soulève les griefs suivants: la violation de la législation cantonale sur les distances, la violation des art. 139 ss LATeC et des art. 84 let. d et 89 ReLATeC, la violation de la législation communale – soit de l'indice brut d'utilisation du sol (IBUS) et du taux d'occupation du sol –, la violation des art. 147 ss LATeC, la violation de la clause d'esthétique, l'abus de droit, l'arbitraire et la violation du droit d'être entendu.
3. a) En l'espèce, il appert des plans mis à l'enquête publique que les habitations projetées sont implantées à une distance de 1.31 mètre par rapport aux limites de fonds et qu'elles sont séparées par une distance de 2.62 mètres. Le 13 octobre 2011, B.________ Sàrl et F.________ – alors propriétaires de l'art. ccc RF sur la Commune de D.________ – ont conclu avec eux-mêmes des conventions de dérogation aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds conformément à l'art. 133 LATeC.
b) La recourante invoque une violation de la législation cantonale sur les distances. Elle critique la distance de 1.31 mètre par rapport aux limites ainsi que celle de 2.62 mètres entre bâtiments prévues dans le projet litigieux. Si elle admet qu'il est possible de déroger aux prescriptions sur les distances mentionnées à l'art. 132 LATeC, elle soutient cependant que les distances minimales de police du feu doivent être respectées. Or, selon elle, il ne peut être dérogé à l'art. 21 al. 3 du règlement sur la police du feu et la protection contre les éléments naturels (RSF 731.0.11; ci-après: règlement sur la police du feu), lequel prévoit une distance de sécurité entre les maisons individuelles de 4 mètres lorsque les deux parois extérieures présentent une surface incombustible. Elle ajoute que le règlement sur la police du feu permet certes aux voisins de déroger par convention écrite aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds, soit au moins 2 mètres pour des maisons individuelles, mais uniquement dans la mesure où les distances entre bâtiments sont respectées. De l'avis de la recourante, tant que les distances de 4 mètres entre bâtiments prévues à l'art. 21 al. 3 du règlement sur la police du feu n'étaient pas respectées, l'intimée ne pouvait pas déroger aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds imposées par l'art. 22 dudit règlement.
c) En vertu de l'art. 132 al. 1 LATeC, la distance minimale d'un bâtiment à la limite d'un fonds est, dans l'ordre non contigu, au moins égale à la moitié de la hauteur totale du bâtiment, mais au minimum de 4 mètres. L'art. 133 LATeC prévoit toutefois que les propriétaires peuvent convenir, par écrit, de déroger aux prescriptions sur les distances par rapport aux limites de leurs fonds. Aux termes de l'art. 134 LATeC, les prescriptions sur les distances de la législation spéciale sont réservées.
Selon l'art. 20 du règlement sur la police du feu, les règles techniques des organismes spécialisés mentionnés en annexe dudit règlement – dont font partie les normes et directives de l'Association des établissements cantonaux d'assurance incendie (AEAI) – s'appliquent à la construction, à l'équipement et à l'utilisation de bâtiments, sous réserve des dispositions spéciales des art. 21 à 32. L'art. 21 al. 3 du règlement dispose que la distance de sécurité entre les maisons individuelles est de 4 mètres, lorsque les deux parois extérieures présentent une surface incombustible. Selon l'art. 22 al. 1bis du même règlement, la distance à la limite de la parcelle pour les maisons individuelles est de 2 mètres si la paroi concernée est incombustible. Quant à l'art. 22 al. 2, il prévoit que les voisins peuvent, par convention écrite, déroger aux prescriptions de distances aux limites, pourvu que les distances entre bâtiments soient respectées.
La norme de protection incendie (ci-après: la norme AEAI) a pour but de protéger les personnes, les animaux et les biens contre les dangers et les effets des incendies et des explosions (art. 1 al. 1). Elle fixe les obligations juridiques nécessaires pour atteindre cet objectif (al. 2). Elle définit les standards de sécurité applicables (art. 5) et est complétée par les directives de protection incendie qui fixent les exigences et les mesures détaillées pour la mise en œuvre (art. 6). La norme pose des exigences en matière de constructions, notamment quant aux distances entre bâtiments. Selon l'art. 26 de la norme, sont considérées comme distances de sécurité entre bâtiments la distance prescrite par le droit de la construction ainsi que, chaque fois que cela est nécessaire, la distance minimale pour garantir une protection incendie suffisante. La distance de sécurité doit être fixée de manière à éviter la mise en danger réciproque des bâtiments par propagation d'un incendie (art. 27). Lorsque les distances exigées par le droit de la construction sont insuffisantes mais qu'elles ne peuvent pas être augmentées, il faut prendre des mesures qui empêchent la propagation d'un incendie (art. 28). Ces règles générales sont précisées au ch. 2 de la directive de protection incendie relative aux distances de sécurité de l'AEAI (ci-après: la directive). Le ch. 2.4.1 dispose que, pour autant que la législation en matière de construction n'en exige pas d'autres plus grandes, les distances de sécurité entre les maisons individuelles selon le ch. 2.3 al. 2 sont réduites comme suit: a) à 7 m lorsque les deux parois extérieures qui se font face présentent une surface combustible; b) à 6 m lorsque l'une de parois extérieures présente une surface combustible, et l'autre une surface incombustible; c) à 4 m lorsque les deux parois extérieures présentent une surface incombustible. Le ch. 5, qui a trait aux mesures compensatoires en cas de distances de sécurité insuffisantes, précise que, si les distances de sécurité requises ne sont pas atteintes, les exigences en matière de combustibilité et de résistance au feu seront accrues pour les parois extérieures se faisant face. L'annexe à la directive (ad ch. 5) donne enfin des exemples de mesures appropriées pour les parois extérieures (notamment construction résistante au feu), pour les ouvertures (en particulier fermetures coupe-feu telles que portes et portails résistants au feu) et pour les faces intérieures des toitures.
d) Selon la jurisprudence, la norme AEAI est directement applicable à titre de droit intercantonal et l'emporte sur le droit cantonal (notamment sur les distances entre constructions) qui lui serait contraire; elle doit toutefois être appliquée dans le respect des droits constitutionnels, notamment du principe de l'égalité de traitement (arrêts du Tribunal fédéral 1C_303/2010 du 28 septembre 2010 consid. 2 et 1C_441/2010 du 8 février 2011 consid. 4.1; voir également H. Daxelhoffer/C. Lienert, in: U. Glaus/H. Honsell [éd.], Assurance des bâtiments, commentaire systématique, n° 17 p. 427).
e) Il sied ici de rappeler que l'ancienne LATeC de 1983 (ci-après: aLATeC) imposait aux constructions d'observer les distances aux limites de fonds et les distances entre bâtiments alors que la LATeC révisée de 2007 n'exige plus que le respect des distances aux limites de fonds. Le message n° 43 du Conseil d'Etat du 20 novembre 2007 accompagnant le projet de loi sur l'aménagement du territoire et les constructions explique à ce propos que le système concernant les distances est simplifié et que le projet propose d'abandonner la règle de la distance entre bâtiments d'habitation. Il y est précisé à cet égard que les prescriptions minimales fixées par la législation spéciale, notamment en matière de protection incendie, semblent suffisantes pour assurer la protection de la sécurité des personnes et d'autres intérêts publics (p. 16 ad ch. 3.9 dernier tiret; ci-après: Message LATeC 2007). A noter par ailleurs que cet abandon de la règle de la distance entre bâtiments n'a pas suscité de discussion lors des débats du Grand Conseil (voir Bulletin des séances du Grand Conseil [BGC] 2008 III p. 2047).
La législation en matière de construction n'impose donc plus de distances entre bâtiments. La distance entre bâtiments prévue dans la norme et la directive AEAI ne constitue pas une règle de construction, mais une règle de police qui se limite à un strict aspect technique visant la protection des personnes, des animaux et des biens. Il s'ensuit que, si les distances de sécurité requises ne sont pas atteintes, la construction n'est pas d'emblée interdite mais des mesures compensatoires doivent être imposées pour les parois extérieures se faisant face (cf. ch. 2.5 de la directive). Cette hypothèse va dans le sens voulu par le législateur tant du point de vue de l'abandon des distances entre bâtiments dans la LATeC que de la volonté de favoriser la densification du milieu bâti (voir notamment Message LATeC 2007, p. 2; BGC 2008 III p. 1183, 1185 et 1188; rapport explicatif accompagnant le projet de règlement d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire et des constructions ad art. 80 [IBUS] et 81 [IOS]).
f) En l'espèce, la décision attaquée se réfère aux préavis émis par les Services de l'Etat. Quant aux permis de construire délivrés par le Préfet de la Sarine le 5 avril 2012, ils réservent expressément l'observation stricte par l'intimée des conditions des préavis communaux et cantonaux. Se fondant en particulier sur le règlement sur la police du feu ainsi que sur la norme et la directive AEAI, l'Inspection cantonale du feu a émis un préavis favorable sous certaines conditions. Elle a notamment signalé que la distance de sécurité entre deux maisons individuelles à façades incombustibles devait être au minimum de 4 mètres. Elle a toutefois précisé que cette distance pouvait être inférieure à 4 mètres si une des façades concernées était "REI 90 (icb), sans ouvertures. N. 1-03, D. 15-03. (La porte d'entrée doit être coupe-feu EI 30)". Il appert de ce qui précède que l'autorité spécialisée dans le domaine de la protection incendie a imposé à l'intimée le respect de mesures compensatoires précises pour pallier à la distance de sécurité entre bâtiments insuffisante. Ce faisant, elle a considéré que le strict respect des conditions précitées était suffisant pour protéger les personnes, les animaux et les biens contre les dangers et les effets des incendies et des explosions. Force est ainsi de constater que, sous réserve du respect des conditions imposées, les prescriptions de protection incendie sont respectées. Pour le reste, tous les autres préavis émis sont favorables sans condition pour ce qui concerne les distances entre bâtiments.
Il résulte de ce qui précède que le grief relatif à la violation de la législation cantonale sur les distances doit être rejeté.
4. La recourante se plaint en outre d'une violation de l'art. 7 RCU s'agissant de la désignation des constructions projetées en tant qu'habitations individuelles et du dépassement tant de l'indice brut d'utilisation au sol (IBUS) que de l'indice d'occupation du sol.
a) La recourante laisse entendre que le projet litigieux consiste en une rangée de trois habitations individuelles groupées au sens de l'art. 56 ReLATeC et que, partant, un PAD aurait dû être élaboré.
L'art. 7 RCU indique à son ch. 1 que la zone résidentielle 0.40 est destinée aux habitations individuelles au sens de la réglementation cantonale et précise que des habitations individuelles groupées sont admises sur la base d'un PAD. Les art. 55 et 56 ReLATeC définissent, respectivement, les habitations individuelles et les habitations individuelles groupées. Sont considérées comme habitations individuelles des constructions comprenant au maximum trois logements (art. 55 al. 1 ReLATeC). Ces logements peuvent être superposés ou juxtaposés à deux unités (habitations jumelées) ou à trois unités. Les locaux de service peuvent être communs (art. 55 al. 2 ReLATeC). En revanche, sont considérées comme habitations individuelles groupées des constructions juxtaposées telles que maisons en rangées ou en bande continue, ou partiellement superposées telles que maisons en terrasses, comprenant au minimum quatre unités présentant chacune les éléments essentiels d'un logement situé en relation directe et de plain-pied avec un espace extérieur privatif; le cas échéant, ces unités peuvent comprendre un petit logement complémentaire situé à un autre niveau (art. 56 al. 1 ReLATeC). Les habitations individuelles groupées sont soumises aux règles de l'ordre non contigu (art. 56 al. 2 ReLATeC).
En l'espèce, les constructions projetées comprennent moins de quatre unités de logements. Contrairement à ce que prétend la recourante, elles ne correspondent donc, pour ce motif déjà, pas à la définition d'habitations individuelles groupées formulées à l'art. 56 ReLATeC. En tant qu'habitations individuelles, elles ne sont ainsi pas soumises à la nécessité d'un PAD.
b) La recourante allègue que l'IBUS est dépassé, motif pris que les trois couverts à voitures indiqués dans le dossier mis à l'enquête publique consistent en réalité en des garages qui auraient dû être comptabilisés, en tant que surfaces utiles secondaires, dans le calcul de l'IBUS. Elle souligne en effet que les trois garages sont massivement intégrés dans les bâtiments et qu'ils donnent un accès direct au hall du sous-sol. Elle ajoute que ces garages ne se distinguent de garages ordinaires que du fait que les plans n'indiquent pas de portes. Or, selon elle, le simple fait de ne pas prévoir de portes ne transforme pas ces garages en abris de voiture. Elle relève également que les parties d'un bâtiment fermé sur plus de la moitié du volume comptent pour l'indice de masse; de l'avis de la recourante, si un volume compte pour l'indice de masse, les surfaces au sol de ce volume font partie de l'IBUS, toute autre solution étant incohérente et incompatible avec la volonté du législateur.
L'IBUS résulte du rapport entre la somme des surfaces de plancher – qui se compose de la surface utile principale, de la surface utile secondaire, des surfaces de dégagement, des surfaces de construction et des surfaces d'installations – et la surface de terrain déterminante (ch. 8.2 de l'annexe à l'Accord intercantonal du 22 septembre 2005 harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions [AIHC; RSF 710.7]). La norme SIA 416 (2003), applicable en vertu de l'art. 52 al. 2 let. a ReLATeC, définit la surface de plancher comme la somme des surfaces correspondant aux espaces accessibles fermés de toute part. La surface utile secondaire consiste en la partie de la surface utile qui est affectée à des fonctions complétant celles de la surface utile principale; elle sera déterminée en fonction de la destination particulière de l'immeuble. Dans l'habitation par exemple, les surfaces utiles secondaires sont notamment les buanderies, les greniers et les caves, les débarras, les garages, les abris de protection civile ainsi que les locaux à poubelles. Quant à la surface externe de plancher, elle est définie comme la somme des surfaces correspondant aux espaces situés à l'extérieur, qui ne sont donc pas fermés de toute part; elle comprend essentiellement les balcons, les terrasses, les terrasses de combles, les toitures-jardins et les garages ouverts, pour autant que ces surfaces ne communiquent pas directement avec la surface des abords.
Dans le cas d'espèce, la surface des garages projetés n'a pas été comptabilisée dans le calcul de l'IBUS, au motif que les locaux en question ne sont pas fermés de toute part. Force est de constater qu'une telle application correspond à la définition de la surface de plancher établie par la norme SIA 416. Elle va en outre dans le sens de la densification du milieu bâti voulue par le législateur. Par ailleurs, certaines législations cantonales ont expressément exclu la surface des garages du calcul de l'IBUS. Parmi les cantons ayant adhéré à l'AIHC, les Grisons et Argovie disposent d'une telle réglementation (voir art. 37a al. 3 ch. 3 Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden [KRVO; RS/GR 801.110] et art. 32 al. 2 let. a ch. 3 Bauverordnung für den Kanton Aargau [BauV; RS/AG 713.121] en lien avec l'art. 169 al. 8 Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen [RS/AG 713.100]). Parmi les autres cantons, le Jura notamment dispose également d'une telle réglementation (art. 49 al. 2 let. e de l'ordonnance jurassienne sur les constructions et l'aménagement du territoire [RS/JU 701.11]); le canton de Vaud autorise quant à lui les communes à prévoir que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en compte dans le coefficient d'utilisation du sol (art. 84 al. 1 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions [RS/VD 700.11]). Compte tenu de ce qui précède et du texte clair tant de l'AIHC que de la norme SIA 416, on ne peut, contrairement à ce que prétend la recourante, pas faire d'analogie avec le volume pris en considération dans l'indice de masse. Il s'ensuit que la non-prise en compte dans le calcul de l'IBUS de la surface des garages ouverts sur un côté apparaît pleinement soutenable. Aucun motif ne justifie dès lors que la Cour revoie la pratique admise par le SeCA et compatible avec la loi.
Hormis la comptabilisation des garages, la recourante ne conteste pas le calcul de l'IBUS. Au vu de ce qui précède, il sied de constater que l'IBUS est respecté in casu.
c) L'indice d'occupation du sol résulte du rapport entre la surface déterminante d'une construction et la surface déterminante du terrain (ch. 8.3 de l'annexe à l'AIHC). L'art. 7 RCU prévoit à son ch. 4 un taux d'occupation maximal de 25% pour les habitations individuelles.
En l'espèce, la surface déterminante du terrain est de 1'060 m2. Quant au calcul de la surface construite au sol par villa, qui ressort du document intitulé "Surfaces, indices et cubes" établi le 13 octobre 2011 par l'architecte du projet, il est le suivant: (7.10 x 10.80) + (2.30 x 6.40). Sur ce document, le résultat a été arrondi à 91 m2, ce qui correspond à une surface construite au sol de 273 m2 pour les trois villas et donc à un indice d'occupation du sol de 25% (en réalité: 25,75%). La recourante critique uniquement le fait que la surface construite au sol a été arrondie, ce qui fausserait l'indice d'occupation du sol qui serait dépassé.
Le calcul de la surface construite au sol par villa donne un résultat non-arrondi de 91.40 m2, soit 274.20 m2 pour les trois villas. Partant, l'indice d'occupation du sol est de 25,86% (274.20:1060 = 0.2586). Dit indice est donc dépassé de 0.0086. Selon une pratique constante relative à l'indice d'utilisation du sol qui peut être appliquée par analogie à l'indice d'occupation du sol, seuls les deux chiffres après la virgule sont pris en compte (ATC 602 2009 62 du 8 juillet 2010 consid. 7; ATA 2A 00 76 du 6 septembre 2001 consid. 7f; ATA 2A 1993 113 du 26 novembre 1993 consid. 5d). Ainsi, un écart aussi minime que dans le cas d'espèce (0.0086) doit être qualifié d'insignifiant et n'a donc pas à être pris en considération. Il résulte de ce qui précède que ce grief de la recourante doit être écarté.
5. La recourante prétend en outre que la hauteur maximale autorisée est dépassée pour la villa 8a et qu'il semble que ce soit également le cas pour les autres villas.
L'art. 7 ch. 5 RCU impose une hauteur totale maximale de 6 mètres pour les constructions à toitures plates. L'AIHC définit la hauteur totale comme la plus grande hauteur entre le point le plus haut de la charpente du toit, mesurée à l'aplomb du terrain de référence, autrement dit du terrain naturel (ch. 5.1 en lien avec le ch. 1.1).
In casu, force est de constater que, contrairement à ce qu'affirme la recourante, chaque dossier comprend une coupe de principe de la villa concernée. Pour le reste, il appert tant de la coupe de principe que des plans des façades que la hauteur maximale de 6 mètres est respectée.
6. La recourante fait valoir que le dossier mis à l'enquête publique était incomplet pour trois motifs. Premièrement, elle met en doute la fiabilité du plan altimétrique établi par l'architecte, dès lors qu'il n'émane pas d'un géomètre. Elle ajoute que le dossier mis à l'enquête ne contient qu'une seule coupe perpendiculaire pour la villa 8a, alors que l'altimétrie des trois maisons est différente en raison de la pente du terrain. Elle reproche ensuite au projet de ne pas avoir intégré les installations de chauffage dans le dossier mis à l'enquête publique. Enfin, elle allègue que la pose de panneaux solaires semble inévitable et que ces derniers auraient également dû être mis à l'enquête publique.
L'art. 89 al. 2 ReLATeC dispose que la demande de permis de construire doit contenir toutes les indications et tous les documents nécessaires à son examen, conformément aux directives édictées par la Direction. Les directives de la Direction relatives aux demandes de permis de construire dans le cadre de la procédure ordinaire imposent uniquement que le plan de situation cadastrale soit établi et signé par un ingénieur-géomètre breveté (cf. ch. 3b). En l'espèce, un tel plan a été établi par un géomètre pour chaque villa, soit pour chaque dossier mis à l'enquête publique. A noter que les indications figurant sur ces plans sont du reste conformes aux directives précitées. Celles-ci n'imposent en revanche pas que les autres plans soient établis par un géomètre.
S'agissant des installations de chauffage, il convient de constater que le formulaire EN-3 intitulé "Justificatif énergétique – Chauffage et eau chaude sanitaire" fait partie du dossier mis à l'enquête publique et qu'il indique comme installation une pompe à chaleur air-eau installée dans le bâtiment. Par ailleurs, le local technique/buanderie figure également dans le plan du sous-sol de chacune des villas projetées.
Quant aux panneaux solaires, l'intimée a précisé dans ses observations sur le recours que le projet de construction n'en prévoyait pas.
Ces griefs de la recourante doivent ainsi être écartés.
7. a) La recourante invoque une violation de la clause d'esthétique de l'art. 125 LATeC et de l'art. 27 al. 2 RCU. Selon elle, le projet litigieux ne s'intègre pas dans la zone résidentielle 0.40, en ordre non contigu, composée exclusivement de maisons individuelles classiques à toits en pente de deux ou quatre pans. Elle souligne qu'il s'agit d'un pur quartier de villas présentant une homogénéité particulière. Elle ajoute que l'article ccc RF est la dernière parcelle non construite du périmètre de la zone en question, de sorte que les trois habitations projetées seront les seules maisons à toit plat. La recourante soutient également que ce projet de construction – qui prévoit une rangée de trois parallélépipèdes d'une longueur de plus de 37.64 mètres – impose un ordre de construction étranger à la zone résidentielle existante non extensible. Elle relève que, si le projet litigieux devait être autorisé, tout propriétaire d'une parcelle sise dans la même zone pourrait théoriquement démolir son bâtiment et le remplacer par plusieurs bâtiments distants entre eux de 2.50 mètres seulement, ce qui conduirait finalement à modifier le caractère actuel de la zone résidentielle en question. Elle ajoute que la nature d'une zone existante ne peut pas être modifiée sans passer par la procédure de modification du plan de la zone.
b) Conformément aux principes régissant l'aménagement du territoire, il convient de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage (art. 3 al. 2 let. b de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire [LAT; RS 700]).
En application de cette norme fédérale, la législation cantonale a édicté l'art. 125 LATeC, qui prévoit que les constructions, installations et aménagements extérieurs, dans leur intégralité et leurs parties, doivent être conçus et entretenus dans un souci d'harmonisation avec l'environnement construit et paysager, de façon qu'un aspect général de qualité soit atteint (cf. également Message LATeC 2007; BGC 2008 p. 1274).
L'art. 27 RCU dispose que toute construction et transformation ainsi que tout aménagement des espaces extérieurs doit répondre à des exigences de qualité architecturale, urbanistique et paysagère (al. 1). Quant à l'al. 2, il prévoit qu'ils doivent s'intégrer de façon judicieuse dans l'environnement construit et naturel et tiendront compte des caractéristiques particulières d'un paysage, d'un site, de la topographie du lieu, d'un quartier, d'une rue, de l'aspect d'un édifice, d'un ensemble de valeurs intrinsèques, etc.
Lorsque, comme en l'espèce, le droit cantonal prévoit une clause d'esthétique, toute construction et installation y est soumise, même si elle correspond, par ses dimensions, aux prescriptions de la zone où elle se trouve; elle doit être conçue de telle façon qu'elle permette d'atteindre un aspect d'ensemble satisfaisant (P. Zen-Ruffinen/C. Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction expropriation, Berne 2001, p. 388). Ainsi, par le biais de la clause d'esthétique, il est possible de refuser un permis de construire à un projet, dont l'implantation porte atteinte à l'environnement bâti ou au paysage. Pour être valable, une telle mesure doit bien évidemment respecter le principe de la proportionnalité et être justifiée par un intérêt public prépondérant (I. Chassot, La clause d'esthétique en droit des constructions, in RFJ 1993, p. 95 ss).
Pour admettre l'application de la clause d'esthétique, il faut que l'implantation de la construction en cause apparaisse comme étant déraisonnable compte tenu de son environnement. Cependant, cela ne signifie pas que seuls les sites protégés ou des biens culturels reconnus entrent en considération. Lorsque, pour des raisons diverses, l'atteinte dépasse un certain niveau d'intensité, l'installation doit être jugée comme étant incompatible avec son environnement au sens de l'art. 125 LATeC, et ce quelle que soit la zone considérée. Cela étant, l'impact de la construction ne sera pas jugé de la même manière dans une zone industrielle ou dans une zone résidentielle à faible densité (ATC 602 2010 56 du 26 janvier 2011 consid. 3c).
Les autorités locales disposent d'un large pouvoir d'appréciation dès lors qu'il s'agit d'examiner l'application de clauses d'esthétique (arrêts du Tribunal fédéral 1C_423/2008 du 12 février 2009 consid. 2.4.1 et 1C_18/2008 du 15 avril 2008 consid. 5.2; ATF 129 I 337 consid. 4.1 et les réf. cit.). En effet, le respect de l'esthétique des constructions ressortit en premier lieu à l'autorité communale, qui dispose pour cela d'un large pouvoir d'appréciation auquel le Tribunal cantonal ne saurait substituer sans autre son propre pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 363 consid. 3b; RJN 2006 p. 240 consid. 2a). Il ne s'agit pas pour autant d'une question de pure opportunité qui échapperait par principe à la cognition du Tribunal cantonal. Les aspects esthétiques d'une construction doivent en effet être jugés en se fondant, dans la mesure du possible, sur des critères objectifs et non pas sur une perception ou un sentiment architectural subjectif (RDAF 1999 I 588; RJN 2006 p. 240 consid. 2a).
c) La Commune de D.________ considère que les maisons projetées s'intégreront parfaitement au bâti existant. Elle soutient en effet qu'elles sont conformes à l'ordre non contigu. S'agissant de l'intégration architecturale, elle rappelle que les toits plats sont autorisés dans le secteur avec une hauteur de 6 mètres sur le terrain naturel (cf. art. 7 ch. 5 et art. 28 RCU). Selon elle, rien ne permet d'affirmer qu'un parallélépipède à toit plat ne peut pas s'intégrer dans un quartier de villas avec des toits à deux ou quatre pans. Elle considère au contraire que, s'agissant de petits volumes simples et neutres, les constructions envisagées s'intégreront parfaitement dans le bâti existant. Elle souligne également que le faîte des nouvelles habitations se situe entre 4.10 et 4.30 mètres plus haut que le terrain de la recourante sur la limite de la propriété, de sorte que l'impact de ces nouvelles habitations implantées à 5 mètres de la limite est plus que raisonnable. Elle indique au demeurant qu'une toiture en pente pourrait permettre, au regard de la réglementation en vigueur, la construction d'un bâtiment de 8 mètres de hauteur, soit une hauteur au faîte de 2.70 mètres plus haute que le projet litigieux avec un faîte est-ouest. Concernant la longueur des façades et des interstices additionnés représentant plus de 37 mètres, elle rappelle que le projet aurait pu contenir jusqu'à trois logements et présenter une façade unique de 37.62 mètres sans interstice. Elle relève enfin que, si la construction des trois villas a certes un impact sur la propriété de la recourante, il s'agit toutefois d'une parcelle en zone à bâtir et conforme à la réglementation y relative. Elle ajoute que la vue des particuliers n'est pas protégée et la hauteur du bâtiment de 5.40 mètres sur la façade nord n'engendrera que peu d'ombre sur la parcelle de la recourante.
Quant au Préfet de la Sarine, il considère que l'on ne saurait soutenir que la présence de toits plats aura un impact dépassant un niveau d'intensité intolérable. Selon lui, la mise en œuvre de la clause d'esthétique pour interdire les constructions projetées ne répondrait à aucun intérêt public ou privé prépondérant et s'avérerait totalement disproportionnée par rapport à l'atteinte faite au droit de propriété de la recourante.
d) Dans le cas particulier, les constructions litigieuses consistent en trois villas individuelles à toit plat distantes l'une de l'autre de 2.62 mètres. Le quartier d'habitation environnant n'appartient pas à une catégorie de périmètre nécessitant une protection spéciale et ne présente aucune particularité. Néanmoins, comme il a été mentionné précédemment, l'application de la clause d'esthétique n'est pas réservée à des sites protégés ou à des biens culturels reconnus. Il faut et il suffit que l'installation apparaisse déraisonnable compte tenu de son environnement.
La conformité du projet aux prescriptions du RCU est indéniable. Les critiques de la recourante selon lesquelles les villas projetées à toit plat ne s'intégreraient pas dans la zone résidentielle composée exclusivement de maisons individuelles classiques à toits en pente à deux ou quatre pans sont l'expression de son appréciation subjective du projet. Elles ne sont cependant pas de nature à démontrer le caractère manifestement insoutenable de l'argumentation de la commune. Au demeurant, on doit constater que les critères d'intégration judicieuse à l'art. 27 al. 2 RCU n'imposent pas le respect d'un style architectural particulier, que la recourante voudrait, en l'occurrence, "traditionnel". Pour le reste, s'il est vrai que le projet de construction déroge aux limites de fonds par rapport aux trois parcelles qui seront formées sur l'article ccc RF, il respecte en revanche les limites de fonds avec les autres parcelles avoisinantes. Dans ces conditions, on doit reconnaître avec la commune que le projet litigieux est conforme à l'ordre non contigu. Admettre le contraire reviendrait à interdire la conclusion de conventions de dérogation aux prescriptions sur les distances par rapport aux limites de leurs fonds dans l'ordre non contigu, ce qui serait contraire à la LATeC (cf. art. 133). Enfin, purement théorique, l'argument de la recourante selon lequel tout propriétaire d'une parcelle sise dans la même zone pourrait démolir son bâtiment et le remplacer par plusieurs maisons distantes de 2.50 mètres modifiant le caractère actuel de la zone résidentielle est totalement dénué de pertinence.
Il résulte de ce qui précède que le grief de violation des art. 125 LATeC et 27 al. 2 RCU s'avère sans fondement.
8. a) La recourante fait valoir que c'est à tort que l'autorité intimée n'est pas entrée en matière sur sa demande d'indemnité. Elle considère en bref que les conventions de dérogation aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds doivent revêtir la forme authentique. Elle soutient également qu'elles doivent être accordées par l'autorité intimée. Selon elle, la loi ne dit nulle part que les dérogations que s'accordent les voisins sont exemptes de tout contrôle par les autorités ou qu'elles ne nécessiteraient pas d'autorisation de dérogations. Elle allègue en outre que le projet mis à l'enquête publique par l'intimée nécessitait des dérogations au sens de l'art. 147 LATeC s'agissant des distances et de l'IBUS. La recourante prétend enfin que, quoiqu'il en soit, une convention dérogatoire au sens de l'art. 133 LATeC doit dans tous les cas se voir appliquer les règles sur les autorisations dérogatoires, en particulier l'indemnisation de tiers (art. 149 LATeC).
b) L'art. 133 LATeC prévoit que les propriétaires peuvent convenir, par écrit, de déroger aux prescriptions sur les distances par rapport aux limites de leurs fonds.
Aux termes de l'art. 147 LATeC, la compétence pour accorder des dérogations appartient à l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire. L'art. 148 LATeC précise que des dérogations aux dispositions de la loi et du règlement d'exécution ou aux plans et à leur réglementation peuvent être accordées, à condition qu'elles soient justifiées par des circonstances particulières et qu'elles ne portent pas atteinte à des intérêts prépondérants publics ou privés (al. 1). La demande de dérogation doit être jointe à la demande de permis. Les voisins et voisines intéressés sont avisés par lettre recommandée (al. 2). Les dispositions figurant dans la législation spéciale sont réservées (al. 4).
c) Il appert clairement de l'art. 133 LATeC que les conventions de dérogation aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds doivent revêtir la forme écrite (cf. également arrêt du Tribunal fédéral 1C_73/2009 du 20 mai 2009 consid. 7).
d) L'ancienne LATeC de 1983 octroyait déjà aux propriétaires la possibilité de déroger aux distances par rapport aux limites. Son art. 165 al. 1 disposait que les particuliers pouvaient convenir, par écrit, de déroger aux prescriptions sur les distances par rapport aux limites de leurs fonds, sous réserve des prescriptions de droit civil; ils ne pouvaient en aucun cas déroger aux prescriptions sur les distances entre bâtiments, ni aux prescriptions d'implantation prévues sur le plan d'aménagement de détail. Quant à l'al. 2 première phrase, il prévoyait que la Direction pouvait, pour les distances prévues à l'art. 164, accorder des dérogations lorsque des circonstances spéciales le justifiaient, et après que les voisins et la commune aient été entendus.
Selon la jurisprudence relative à l'art. 165 aLATeC, la convention de dérogation signée avec les voisins lie l'autorité pour autant qu'elle respecte les conditions posées à l'art. 165 al. 1, de sorte qu'une autorisation dérogatoire fondée sur l'art. 165 al. 2 n'est pas nécessaire (arrêt du Tribunal fédéral 1C_73/2009 du 20 mai 2009 consid. 7.2 et la réf. cit.).
L'art. 133 LATeC est identique à l'art. 165 al. 1 aLATeC, exception faite de l'abandon des réserves qui étaient émises quant aux prescriptions de droit civil, celles sur les distances entre bâtiments et celles d'implantation prévues sur le PAD. Les art. 147 et 148 al. 1 LATeC reprennent quant à eux la teneur de l'art. 165 al. 2 aLATeC. Dans ces conditions, la jurisprudence précitée relative à l'art. 165 aLATeC peut être reprise pour la LATeC révisée. Il s'ensuit que, sous l'empire de cette dernière également, une autorisation dérogatoire fondée sur les art. 147 et 148 LATeC n'est pas nécessaire, lorsque l'on est en présence d'une convention de dérogation signée avec les voisins qui respectent les conditions posées aux art. 133 et 134 LATeC.
Comme exposé ci-dessus, les conventions de dérogation aux prescriptions sur les distances par rapport aux limites de fonds respectent in casu les art. 133 et 134 LATeC (cf. consid. 3) et l'IBUS est respecté (cf. consid. 4b). Dans ces circonstances et compte tenu de ce qui précède, l'autorité intimée n'avait pas à accorder de dérogations au sens de l'art. 148 LATeC.
e) S'agissant de l'indemnisation de tiers, l'art. 149 LATeC prévoit que lorsqu'un ou une propriétaire au bénéfice d'une dérogation se propose de réaliser une construction ou une installation qui cause un préjudice important aux propriétaires voisins, ceux-ci peuvent lui réclamer une indemnité (al. 1). A défaut d'entente, l'indemnité est fixée par le ou la juge de l'expropriation (al. 2).
Le Message LATeC 2007 indique que l'art. 149 al. 1 LATeC (art. 148 al. 1 du projet) reprend l'art. 166 al. 1 aLATeC, avec la suppression de la mention de l'autorisation spéciale (p. 30 ad art. 146 à 148). L'art. 166 al. 1 aLATeC avait la teneur suivante: "Lorsqu'un propriétaire au bénéfice d'une dérogation (art. 55 et 165 al. 2) ou d'une autorisation spéciale (art. 59) se propose de construire un bâtiment qui cause un préjudice important aux propriétaires voisins, ceux-ci peuvent lui réclamer une indemnité". Il appert de la lecture de cet art. 166 al. 1 aLATeC qu'il était plus précis que l'art. 148 al. 1 LATeC, en ce sens qu'il énumérait clairement les dérogations qui pouvaient donner lieu à une indemnisation. Il s'agissait de la dérogation dans la zone à bâtir de l'art. 55 aLATeC et des dérogations au sens de l'art. 165 al. 2 aLATeC (cité ci-dessus au consid. 8d). L'art. 165 al. 1 aLATeC dont la teneur était identique à l'art. 133 LATeC ne faisait donc pas partie des dérogations susceptibles de donner lieu à une indemnisation. Ainsi, contrairement à ce que prétend la recourante, la nouvelle loi ne contient pas de lacune que le juge devrait combler. Il apparaît bien au contraire que la LATeC entend exclure de l'indemnisation les conventions de dérogation au sens de l'art. 133 LATeC.
Il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que l'autorité intimée a déclaré irrecevable la demande d'indemnisation formulée par la recourante.
9. La recourante se plaint d'une violation du droit d'être entendu. Dans la mesure où elle voit cette violation dans le fait que le Préfet de la Sarine a failli à son devoir d'examiner et de traiter les problèmes (en particulier en lien avec la législation sur la police du feu), son grief se confond avec celui de l'arbitraire qu'elle invoque d'ailleurs également.
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, une décision est arbitraire lorsqu'elle contredit clairement la situation de fait, lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté ou lorsqu'elle heurte d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Il n'y a donc pas arbitraire du seul fait qu'une autre solution que celle de l'autorité intimée paraît concevable, voire préférable (ATF 134 I 140 consid. 5.4; ATF 127 I 60 consid. 5a).
Dans la décision attaquée, le Préfet de la Sarine n'a certes pas spécifiquement traité les problèmes relatifs à la législation sur la police du feu. Toutefois, il s'est expressément référé aux différents préavis émis par les services cantonaux et communaux, parmi lesquels figure celui de l'Inspection cantonale du feu. Dans ces conditions, il ne peut être reproché au préfet de ne pas avoir tenu compte de la législation sur la police du feu. Pour le reste, le grief de la recourante tirée de l'application arbitraire des dispositions légales applicables doit être rejeté en renvoyant à ce qui a été exposé aux considérants qui précèdent.
10. Les autres griefs de la recourante tirés de l'abus de droit et de la violation de la garantie de propriété sont également dénués de pertinence. En effet, comme démontré ci-dessus, les législations cantonale et communale sont respectées. Les conventions de report d'indices et de dérogation aux prescriptions aux limites de fonds aboutissent à un résultat conforme, non seulement aux prescriptions communales de la zone résidentielle 0.40, mais également à la volonté du législateur qui tend à favoriser la densification du milieu bâti. A cela s'ajoute que la recourante n'a pas réussi à démontrer en quoi les constructions projetées pourraient avoir un impact dépassant un niveau d'intensité tolérable.
11. Afin de mieux apprécier l'impact dommageable des constructions projetées, la recourante requiert une inspection locale.
La jurisprudence admet que le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 et les arrêts cités). Le Tribunal de céans considère qu'une inspection locale est inutile dans le cas d'espèce, dès lors que les pièces versées au dossier permettent parfaitement de comprendre les travaux envisagés et la situation des immeubles concernés.
12. Mal fondé, le recours doit être rejeté et la décision du 4 avril 2012 du Préfet de la Sarine confirmée.
L'affaire étant jugée au fond, la demande d'octroi de l'effet suspensif (602 2012-65) ainsi que la requête de mesure provisionnelle tendant à ce que les gabarits soient remis sur la parcelle ccc (602 2012-67) deviennent sans objet.
13. Les frais de procédure sont mis à la charge de la recourante qui succombe, conformément à l'art. 131 CPJA. Ils sont fixés selon les art. 1 et 2 du Tarif des frais de procédure et des indemnités en matière de juridiction administrative (RSF 150.12).
Conformément à l'art. 8 al. 1 du Tarif, les honoraires alloués pour la représentation ou l'assistance de la partie sont fixés entre 200 et 10'000 francs. Dans les affaires d'une ampleur ou d'une complexité particulière, le maximum s'élève à 40'000 francs. Le tarif horaire est de 230 francs pour les dépens (art. 65 du règlement du 30 novembre 2010 sur la justice; RSF 130.11, applicable par analogie) alors que les débours nécessaires à la conduite de l'affaire sont remboursés au prix coûtant, les photocopies effectuées par le mandataire étant remboursées par 40 centimes par copie isolée (art. 9 al. 1 et 2 du Tarif).
Dans le cas particulier, l'indemnité de partie est ainsi arrêtée à 7'659 fr. 10 (honoraires et débours: 7'091 fr. 75; TVA 8%: 567 fr. 35). Elle est mise à la charge de la recourante, qui s'en acquittera directement auprès de la mandataire de l'intimée (art. 137, 140 et 141 CPJA).
la Cour arrête:
I. Le recours est rejeté.
Partant, la décision rendue le 4 avril 2012 par le Préfet de la Sarine est confirmée.
II. Les frais de procédure, fixés à 3'000 francs, sont mis à la charge de la recourante. Ils sont compensés par l'avance de frais versée, de sorte qu'un solde de 1'500 francs reste dû.
III. Un montant de 7'659 fr. 10 (y compris 567 fr. 35 de TVA), à verser à Me Defferrard à titre d'indemnité de partie, est mis à la charge de la recourante.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 30 jours dès sa notification.
La fixation du montant des frais de procédure et de l'indemnité de partie peut, dans le même délai, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, si seule cette partie de la décision est contestée (art. 148 al. 1 CPJA).
Givisiez, le 8 mars 2013/vth
La Greffière-adjointe: Le Président: