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Arrêt du 27 avril 2023 Chambre des poursuites et faillites
Composition
Présidente : Catherine Overney Juges : Dina Beti, Markus Ducret Greffière-rapporteure : Silvia Aguirre
Parties
A.________, plaignant, contre l'Office des poursuites de la Broye, ** autorité intimée**
Objet
Estimation d'un immeuble saisi (art. 155 LP, art. 9 al. 2 ORFI) Plainte du 14 octobre 2022 contre le procès-verbal d'estimation du gage du 6 octobre 2022 dans les poursuites n° bbb et ccc de l'Office des poursuites de la Broye
considérant en fait
A. D.________ a introduit auprès de l'Office des poursuites de la Broye deux poursuites en réalisation de gage immobilier contre les héritiers de E.________ et de F.________, à savoir A.________, G.________, H.________ et I.________. La réquisition de vente portait sur un montant en capital de CHF 403'455.55 et sur les immeubles art. jjj, kkk et lll du Registre foncier de la commune de M.________.
A réception de la réquisition de vente, l'Office des poursuites a fait établir une expertise afin de déterminer la valeur vénale des immeubles art. jjj et kkk, expertise confiée à N.________ Sàrl, dont l'associé gérant est O.________, expert en estimations immobilières avec brevet fédéral et membre de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières. Le rapport d'expertise a été établi le 15 septembre 2022 et parvient à la conclusion que les immeubles en cause ont une valeur vénale intrinsèque de CHF 1'115'000.-. Le même expert a en outre déposé le 26 septembre 2022 son rapport relatif à l'immeuble art. lll, dont il a estimé la valeur vénale à CHF 2'800.-.
B. Le 6 octobre 2022, l'Office des poursuites a établi les procès-verbaux d'estimation du gage, retenant une valeur estimative pour les trois immeubles de CHF 1'117'800.-.
Par courrier remis à la poste le 14 octobre 2022, A.________ a sollicité une nouvelle estimation des immeubles.
A l'invitation de la direction de la procédure, plusieurs experts immobiliers actifs en Suisse romande ont fait une offre relative à l'expertise sollicitée. Invité à se déterminer sur le choix de l'expert, le plaignant a, par courrier du 12 décembre 2022, exprimé sa préférence pour la société P.________ Sàrl, dont l'associée gérante Q.________ est membre de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières, ainsi que titulaire du brevet fédéral d'expert en estimation immobilières.
L'avance des frais d'expertise a été versée par le plaignant en date du 2 février 2023. L'experte désignée a déposé son rapport le 24 mars 2023 et estimé la valeur vénale intrinsèque des trois immeubles en cause à CHF 1'404'884.-.
Le rapport d'expertise a été transmis aux parties. L'Office des poursuites s'est déterminé le 5 avril 2023. A.________ n'a pas déposé de détermination.
en droit
1.
Dans le cadre de la réalisation d'un bien objet d'une poursuite en réalisation de gage, à réception de la réquisition de vente, l'Office des poursuites ordonne l'estimation de l'immeuble grevé du gage. Il peut s'adjoindre des experts (art. 155 al. 1 et 97 al. 1 LP). L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires (cf. art. 9 al. 2 de l'Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles [ORFI; RS 281.42]). L'immeuble dont la valeur vénale présumée doit être déterminée selon l'art. 9 al. 1 ORI comprend donc, de par la loi, non seulement le terrain mais aussi les constructions qui s'y trouvent (cf. ATF 120 III 79 consid. 2a).
Dans les dix jours, chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts (art. 9 al. 2 ORFI).
En l'espèce, le procès-verbal d'estimation du gage a été notifié au plaignant le 7 octobre 2022. Emanant d'un des débiteurs du montant garanti par le gage immobilier en cause et remise à la poste le 14 octobre 2022, la requête de nouvelle estimation est par conséquent recevable à la forme.
Le plaignant a versé l'avance des frais d'expertise présumés en date du 2 février 2023. L'expertise a par ailleurs été confiée à l'expert qui avait la préférence du plaignant selon son courrier du 12 décembre 2022.
2.
L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation (art. 9 al. 2 ORFI en relation avec l'art. 99 al. 2 ORFI).
D'emblée, il convient de distinguer la valeur d'estimation et le prix d'adjudication minimum (art. 126 al. 1, 142 a et 156 al. 1 LP). Selon ces dispositions, l'adjudication est subordonnée à l'observation du principe de l'offre suffisante, en vertu duquel l'immeuble ne peut être adjugé que si l'offre la plus élevée est supérieure à la somme des créances garanties par gage (portées à l'état des charges) et préférables à celle du poursuivant. Sous cette condition, l'adjudication doit avoir lieu même si l'offre déterminante est inférieure – fût-ce notablement – à la valeur d'estimation; en effet, la loi n'exige pas que l'offre atteigne de surcroît le "prix d'estimation". L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble à réaliser, à savoir le produit prévisible de la vente, mais sans devoir être "la plus élevée possible". Elle ne préjuge en rien du prix qui sera effectivement obtenu lors des enchères; tout au plus peut-elle fournir aux enchérisseurs un point de repère quant à l'offre envisageable (cf. ATF 143 III 532 consid. 2.2).
La loi n'indique pas la méthode à suivre pour procéder à l'estimation de la valeur vénale (cf. ATF 134 III 42 consid. 4). En l'espèce, les deux experts se sont fondés sur la valeur vénale intrinsèque, ce qui semble adéquat compte tenu de la nature des immeubles. Tous deux ont par ailleurs déterminé cette valeur vénale intrinsèque en prenant en compte la valeur de la construction, obtenue par le coût de construction à neuf compte tenu du niveau d'équipement du bâtiment et des matériaux utilisés, diminuée de la moins-value due à la dépréciation du bâtiment par l'âge et l'état de l'entretien. Les deux experts ont ensuite ajouté à la valeur de la construction celle du terrain, ainsi que celle des aménagements extérieurs et des infrastructures. Compte tenu d'une valeur du terrain de respectivement CHF 699'750.- (604'000 + 73'750 + 19'200 + 2'800) et CHF 465'303.-, d'une valeur actuelle de la construction de CHF 277'135.52 et CHF 678'071.-, d'aménagements extérieurs de CHF 55'950.- (9'000 – 5'850 + 50'000 – 20'000 + 12'000 – 7'200 + 30'000 – 12'000) et CHF 168'069.- (93'069 + 15'000 + 10'000 + 50'000), et de frais annexes forfaitaires de CHF 30'250.84 et CHF 71'131.-, les experts ont estimé la valeur vénale intrinsèque à respectivement CHF 1'117'800.- ([1'060'286.36 x 5%] + 2'800) et CHF 1'404'884.-.
Les deux experts, désignés en conformité des art. 97 al. 1 LP et 9 al. 2 ORFI, sont aussi compétents l'un que l'autre compte tenu de leur formation. Ils sont en outre tous deux membres, en qualité d'experts, de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières. Ils ont certes arrêté la valeur vénale présumée à deux montants différents. Cela s'explique dès lors qu'il n'est pas rare que deux hommes de l'art ou deux connaisseurs aient un avis différent sur le même objet, les critères d'estimation pouvant varier considérablement de l'un à l'autre. Cela étant et comme en matière technique l'autorité s'en remet en principe à l'avis des experts, il semble raisonnable de trancher pour un moyen terme entre les deux estimations (cf. ATF 120 III 79 consid. 2b). Dans ces conditions, c'est une valeur estimative du gage de CHF 1'250'000.- qui sera retenue par la Chambre de céans.
3.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires (art. 20 a al. 2 ch. 5 LP), ni alloué de dépens (art. 62 al. 2 de l'ordonnance du 23 septembre 1996 sur les émoluments perçus en application de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite [OELP ; RS 281.35]).
Conformément à l'art. 9 al. 2 ORFI, les frais d'expertise sont mis à la charge du plaignant et compensés avec l'avance qu'il a versée. Le solde de l'avance lui sera restitué.
la Chambre ** arrête :**
I. La plainte de A.________ est admise.
Partant, le procès-verbal d'estimation du gage du 6 octobre 2022 dans les poursuites n° bbb et ccc de l'Office des poursuites de la Broye est modifié en ce sens que la valeur estimative du gage est fixée à CHF 1'250'000.-.
II. Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
III. Les frais d'expertise, fixés à CHF 3'123.30, sont mis à la charge de A.________ et compensés avec l'avance versée. Le solde, par CHF 176.70, lui est restitué.
IV. Notification.
Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les dix jours qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Fribourg, le 27 avril 2023/dbe
La Présidente
La Greffière-rapporteure