Liegenschaftsbewertung

Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt Nr. 43/2003 vom 18. September 2003

Steuerliche Bewertung einer selbstgenutzten Eigentumswohnung. Die Bewer- tungsvorschriften gemäss Steuerverordnung, welche eine Ermittlung des Steuer- werts allein zum Realwert ohne Berücksichtigung des Ertragswerts vorsehen, sind gesetzes- und harmonisierungskonform und ihre Anwendung ist im konkreten Fall auch nicht willkürlich.

I. Sachverhalt

1. Die Rekurrenten sind Eigentümer verschiedener Stockwerk- und Miteigentums- einheiten an der «X .- Str. 100-104» in Riehen. Bei dieser Liegenschaft handelt es sich um ein dreiteiliges Gebäude mit den Häusern Nr. 69, 71 und 73 und einer Autoein- stellhalle. Die Rekurrenten haben die Parzellen Nr. xxx-6, xxx-7-8, xxx-7-9 und xxx- 7-10 mit Kaufvertrag vom 30. Juli 1995 erworben und per 1. September 1995 ange- treten. Die Parzellen Nr. xxx-4, xxx-7-3 und xxx-7-6 haben sie mit Kaufvertrag vom 20. Januar 1999/25. Oktober 2000 erworben und per 2. Januar 2001 angetreten.

2. Bei der Bewertung der Liegenschaftsparzellen ging die Steuerverwaltung da- von, aus, dass diese von den Rekurrenten alle selbst genutzt würden. Mit Verfügun- gen vom 6. September 2002 und 6. November 2002 hat sie die Parzellen wie folgt bewertet:

Art Eigentum

Parzellen Nr.

Wertquote

Steuerwert

Stockwerkeigentum

xxx-4

152/ 71000

Fr. 686'000 .-

Stockwerkeigentum

XXX-6

280 /1000

Fr. 1'265'100 .-

Miteigentum

xxx-7-3

1/ /12 VON 61000

Fr.

35'000 .-

Miteigentum

xxx-7-6

1/12 Von 116/1000

Fr. 35'000 .-

Miteigentum

xxx-7-8

1/12 Von 116/1000

Fr.

35'000 .-

Miteigentum

xxx-7-9

1/12 Von 116/1000

Fr.

35'000 .-

Miteigentum

xxx-7-10

1/12 Von 116/1000

Fr. 35'000 .-

Dabei bestimmte die Steuerverwaltung den Realwert für die Gesamtliegenschaft wie folgt:

Gebäudewert:

Gebäudeversicherungswert «X .- Str. 100-104 «Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle» Fr. 3'887'000 .-

abzüglich Altersentwertung

(= 5,5% des Gebäudeversicherungswerts

[= 1,0% gemäss Gebäudeversicherung

+ 0,5% Zuschlag für Zusatzeinflüsse

+ 4,0% Zeitspanne zwischen Versicherungsschatzung und Gebäudeversicherungsindexierung]) -Fr. 213'785 .-

Fr. 3'673'215 .-

Relativer Landwert: 1'432,5 m2 à Fr. 591 .- /m2 (= 91% des absoluten Bodenwerts von Fr. 650 .- /m2) Fr. 846'393 .-

Realwert für die gesamte Liegenschaft

Fr. 4'519'608 .-

Die Steuerwerte der einzelnen Parzellen wurden anhand der grundbuchlichen Wertquoten wie folgt festgesetzt:

Vermögenssteuerwert per 31. Dezember 2001 (gerundet)

52/1000 Miteigentumsanteil (StWEP xxx-4) –

–

280/ 1000 Miteigentumsanteil (StWEP xxx-6)

Fr. 686'000 .- Fr. 1'265'000 .-

Autoeinstellhallenplätze maximal Fr. 35'000 .-:

- 1/12 an 116/1000 Miteigentumsanteil (ME-Parzelle xxx-7-3)

- 1/12 an 116/1000 Miteigentumsanteil (ME-Parzelle xxx-7-6)

- 1/12 an 116/1000 Miteigentumsanteil (ME-Parzelle xxx-7-8)

- 1/12 an 116/1000 Miteigentumsanteil (ME-Parzelle xxx-7-9)

- 1/12 an 116/1000 Miteigentumsanteil (ME-Parzelle xxx-7-10)

Fr.

35'000 .-

Fr.

35'000 .-

Fr.

35'000 .-

Fr.

35'000 .-

Fr.

35'000 .-

3. Mit Schreiben vom 24. September/5. Dezember 2002 haben die Rekurrenten gegen die Bewertungsverfügungen vom 6. September 2002 und 6. November 2002 Einsprache erhoben. Mit Einspracheentscheid vom 14. März 2003 hat die Steuerver- waltung die Einsprache teilweise gutgeheissen. Die Bewertungsverfügungen für die Parzellen Nr. xxx-4, xxx-7-3, xxx-7-6 wurden infolge Fremdvermietung aufgehoben. An den Bewertungsverfügungen für die Parzellen Nr. xxx-6, xxx-8, xxx-9 und xxx-10 hielt die Steuerverwaltung aufgrund der Selbstnutzung durch die Rekurrenten fest.

4. Gegen diesen Einspracheentscheid vom 14. März 2003 richtet sich der vorlie- gende Rekurs vom 26. März 2003 (Poststempel: 3. April 2003), welcher am 29. April 2003 (Poststempel: 22. Mai 2003) begründet worden ist. Darin beantragt die Vertre- terin der Rekurrenten unter o/e-Kostenfolge zulasten des Staates, es seien als Ver- mögen für die selbstbewohnten Liegenschaftsanteile folgende Werte in Schweizer Franken festzusetzen:

Eigentum

Parz .- Nr.

festgesetzter Wert

Kaufpreis

festzusetzender Wert

STW

XXX-6

Fr. 1'265'100 .-

Fr. 1'282'000 .-

Fr. 1'020'354.85

ME

xxx-7-8

Fr. 35'000 .-

Fr. 30'000 .-

Fr. 25'451.65

ME

XXX-7-9

Fr. 35'000 .-

Fr. 30'000 .-

Fr. 25'451.65

ME

xxx-7-10

Fr. 35'000 .-

Fr. 30'000 .-

Fr.

25'451.65

Auf die Einzelheiten des Standpunkts der Rekurrenten wird, sofern erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

5. In ihrer Vernehmlassung vom 14. Juli 2003 schliesst die Steuerverwaltung auf Abweisung des Rekurses. Ihre Begründung ergibt sich, soweit sie für den nachfol- genden Entscheid von Belang ist, ebenfalls aus den nachstehenden Erwägungen.

II. Entscheidungsgründe

1. a) Gemäss § 164 Abs. 1 des baselstädtischen Gesetzes über die direkten Steu- ern vom 12. April 2000 (StG, [neues] Steuergesetz) kann die betroffene Person gegen den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung innert 30 Tagen seit Zustel- lung des Entscheides an die Steuerrekurskommission schriftlich Rekurs erheben. Daraus ergibt sich deren sachliche und funktionelle Zuständigkeit zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses. Die Rekurrenten sind als Steuerpflichtige durch den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom 14. März 2003 unmittelbar berührt und daher zum Rekurs legitimiert. Auf den am 3. April 2003 (Datum des Poststem- pels) rechtzeitig erhobenen und am 22. Mai 2003 (Datum des Poststempels) innert erstreckter Frist begründeten Rekurs ist somit einzutreten.

b) Die Kognition der Steuerrekurskommission richtet sich nach § 169 Abs. 1 StG. Danach hat sie im Rekursverfahren (grundsätzlich) die gleichen Befugnisse wie die Steuerverwaltung im Veranlagungs- und im Einspracheverfahren.

2. a) Die Rekurrenten beantragen sinngemäss, den Einspracheentscheid der Steu- erverwaltung vom 14. März 2003 aufzuheben und die Vermögenssteuerwerte per 31. Dezember 2001 der Stockwerkeigentumsparzelle xxx-6 (GB Riehen, Sektion X,

«X .- Str. 100-104») auf Fr. 1'020'348.85 und der Miteigentumsparzellen xxx-7-8, xxx-7-9 und xxx-7-10 (alle GB Riehen, Sektion X, «X .- Str. 100-104») auf je Fr. 25'451.65 festzusetzen. Eventualiter seien die Stockwerkeigentumsparzelle xxx- 6 (GB Riehen, Sektion X, «X .- Str. 100-104») sowie die Miteigentumsparzellen xxx- 7-8, xxx-7-9 und xxx-7-10 (alle GB Riehen, Sektion X, «X .- Str. 100-104») zum Ertragswert zu bewerten. Subeventualiter seien die Vermögenssteuerwerte dieser Grundstücke nach den Steuerwerten, wie sie für den Rechtsvorgänger gegolten haben, festzusetzen.

b) Der Sachverhalt ist unbestritten. Nachdem die Steuerverwaltung die Bewer- tungsverfügungen für die Parzellen Nr. xxx-4, xxx-7-3, xxx-7-6 mit Einspracheent- scheid vom 14. März 2003 wegen Fremdvermietung zu Recht aufgehoben hat, sind diese respektive deren Bewertung nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Nach wie vor strittig ist im vorliegenden Fall hingegen, ob die selbstbewohnte Stock- werkeigentumsparzelle (StWEP) und die drei ebenfalls selbstgenutzten Autoein- stellhallenplätze der Rekurrenten per 31. Dezember 2001 von der Steuerverwaltung richtig bewertet worden sind. In diesem Zusammenhang stellt sich vorab die Frage, ob die Verordnungsbestimmungen, welche die Bewertung von Liegenschaften näher regeln, - wie von den Rekurrenten gerügt wird - gegen das baselstädtische Steuer- gesetz und/oder gegen Bundesrecht (Steuerharmonisierungsrecht, Bundesverfas- sung) verstossen.

3. a) Das Gesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) schreibt den Kantonen in Art. 14 vor, dass das Vermögen - mit Ausnahme der forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke und des Geschäftsvermögens (ohne Wertpapiere) - zum Verkehrswert zu bewerten ist. Dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 StHG).

b) Die harmonisierungsrechtlichen Vorgaben hat der baselstädtische Gesetzgeber in § 46 StG umgesetzt. So ist das Vermögen gemäss § 46 Abs. 1 StG grundsätzlich zum Verkehrswert zu bewerten. Dies gilt auch für Grundstücke, wobei bei diesen der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann (§ 46 Abs. 4 StG). § 46 Abs. 4 Satz 2 StG sieht zudem vor, dass selbstbewohnte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf der Basis des Realwertes zu schätzen sind. Schliesslich bestimmt § 46 Abs. 7 StG, dass der Regierungsrat die für eine gleichmässige Besteuerung erforderlichen Bewertungsvorschriften erlässt.

c) Gestützt auf die Regelungskompetenz in § 46 Abs. 7 StG hat der Regierungs- rat unter anderem folgende Verordnungsbestimmungen aufgestellt:

aa) Gemäss § 50 Abs. 1 der Verordnung zum Gesetz über die direkten Steuern vom 14. November 2000 (Steuerverordnung, StV) werden vermietete und verpach- tete Grundstücke des Privat- und des Geschäftsvermögens grundsätzlich zum Er- tragswert bewertet. Abs. 2 dieser Bestimmung sieht vor, dass der Ertragswert durch Kapitalisierung des Bruttoertrags mit dem Kapitalisierungssatz gemäss Abs. 4

bestimmt wird. Der Bruttoertrag entspricht grundsätzlich dem bis zum Bemessungs- stichtag erzielten Jahresertrag (unter Einschluss der dem Eigenbedarf dienenden Nutzungen), ohne Abzug der Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Schuldzinsen und ohne Berücksichtigung der Nebenkosten (wie Heizung, Warmwasser, Lift, Hauswart usw.). Fällt der Bemessungsstichtag nicht auf das Ende eines Kalenderjahres, so wird der Ertrag des Vorjahres herangezogen (§ 50 Abs. 3 StV). Als Kapitalisierungssatz gilt der Zinssatz der Basler Kantonalbank für neue 1. Hypotheken auf Wohnbauten per Ende September vor dem Bemessungsstichtag plus einem Zuschlag von 3,5 Prozent (§ 50 Abs. 4 StV).

bb) Nach § 51 Abs. 1 StV werden selbstgenutzte Grundstücke des Privat- oder des Geschäftsvermögens zum Realwert bewertet, wobei sich dieser aus dem Gebäu- dewert und dem Landwert zusammensetzt. Als Gebäudewert gilt der indexierte Gebäudeversicherungswert unter angemessener Berücksichtigung der zustandsun- abhängigen Altersentwertung gemäss Gebäudeversicherung. Die Altersentwertung beträgt maximal 50% des Gebäudeversicherungswertes (§ 51 Abs. 2 StV). Der Land- wert entspricht dem relativen Landwert. Dieser leitet sich aus dem absoluten Land- wert gemäss Bodenwertkatalog ab und berücksichtigt die altersabhängige Nutzungs- intensität des Grundstücks durch einen prozentualen Einschlag. Der Bodenwert- katalog enthält die auf den Erhebungen des kantonalen Grundbuch- und Vermes- sungsamts basierenden absoluten Landwerte. Diese richten sich nach dem Durch- schnitt der Immobilienpreise, welche bei vergleichbaren Verhältnissen in der selben Gegend und Bauzone in den letzten zwei Jahren vor der Bewertung bezahlt wurden. Zum Ausgleich von Schwankungen und Spitzenwerten wird auf diesem Mittelwert ein prozentualer Einschlag gewährt (§ 51 Abs. 3 StV).

4. a) Die Rekurrenten machen zunächst geltend, dass die Regelungen der §§ 50 und 51 StV sowohl gegen Art. 14 Abs. 1 StHG als auch gegen § 46 StG verstossen würden. So würden vermietete Grundstücke grundsätzlich zum Ertragswert bewertet. Eine Berücksichtigung des Verkehrswertes sei damit ausgeschlossen. «Ein durch die Mieterträge höherer Steuerwert als ein effektiv bezahlter Kaufpreis» werde von der Steuerverwaltung nicht akzeptiert. Damit sei die Steuerverordnung sowohl bezüg- lich der kantonalen Norm als auch bezüglich der Bundesnorm gesetzeswidrig. Wenn selbstgenutzte Grundstücke nach § 51 StV grundsätzlich zum Realwert bewertet würden, so setze sich auch diese Norm rigoros über die kantonalen gesetzlichen Vor- schrift wie auch über die Norm des Steuerharmonisierungsgesetzes hinweg. Eine Berücksichtigung des Ertragswertes werde ausgeschlossen. Dies entgegen der Rahmengesetzgebung und der kantonalen Gesetzgebung, welche auch eine Ertrags- bewertung zulassen sollte. Zusammenfassend könne festgestellt werden, dass die in der Verordnung festgehaltenen und definierten Vermögensbewertungen dem kanto- nalen Gesetz und dem Steuerharmonisierungsgesetz widersprechen würden. Die oberste Prämisse, die Bewertung zum Verkehrswert, werde damit nicht erreicht (vgl. die Rekursbegründung vom 29. April 2003, S. 3 f.). Im Folgenden ist deshalb zu prüfen, ob die hier zur Diskussion stehenden Verordnungsbestimmungen gesetzes- respektive steuerharmonisierungskonform sind oder nicht.

b) Was zunächst die Rüge der fehlenden Gesetzeskonformität von § 50 und § 51 StV anbelangt, so geht diese aus folgenden Gründen fehl:

aa) Wie die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung zu Recht erwähnt, ist unter dem Ertragswert der aufgrund des Brutto- oder Mietertrags ermittelte Wert ei- ner Liegenschaft zu verstehen. Dieser ergibt sich aus der Division des Bruttoertrags mit einem angemessenen Kapitalisierungsfaktor (vgl. die Vernehmlassung der Steu- erverwaltung 14. Juli 2003, S. 5, mit Verweis auf Naegeli/Wenger, Der Liegenschaf- tenschätzer, 4. Aufl., Zürich 1997, S. 73). Bei selbstgenutzten Liegenschaften fällt die Anwendung des Ertragswerts anhand der effektiven Erträgnisse somit ausser Betracht, werden doch bei selbstgenutzten Liegenschaften eben gerade keine Erträge erzielt. Bei der Bestimmung des Verkehrswertes von selbstgenutzten Liegenschaf- ten kann somit einzig auf den Realwert abgestellt werden. Bereits insofern gehen die Ausführungen der Rekurrenten fehl und der Hauptantrag der Rekurrenten, der eine Kombination von Kaufpreis (Verkehrswert) und Ertragswert verlangt, aber auch der Eventualantrag, nach dem auf die Ertragswerte abzustellen ist, und der Subeven- tualantrag (Übernahme der Ertragswerte des Rechtsvorgängers) sind folglich abzu- weisen.

bb) Muss bei selbstgenutzten Liegenschaften auf den Realwert abgestellt werden, so lässt sich die Frage stellen, ob der Steuerwert bei den vermieteten Liegenschaf- ten nicht auch anhand des Realwertes bestimmt werden müsste. Nun steht die Bewertung der vermieteten Grundstücke der Rekurrenten im vorliegenden Verfah- ren - wie erwähnt - nicht (mehr) zur Diskussion (vgl. Ziffer 2b der Erwägungen die- ses Entscheids). Angesichts der vorgebrachten Rügen des Rekurrenten wird hier gleichwohl noch auf diese Thematik eingegangen. Wie die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung zu Recht ausführt, hat sich der Gesetzgeber hinsichtlich der Bewertung von vermieteten Liegenschaften bewusst für die Anwendung der reinen Ertragswertmethode ohne Berücksichtigung des Realwertes entschieden. So hat der Regierungsrat den Methodenwechsel anlässlich der Gesetzesrevision vom 16. März 1989 mit Wirksamkeit ab 1. Januar 1990 wie folgt begründet: «Als Lösungsmög- lichkeit bietet sich eine Bewertung zu den reinen Ertragswerten an. Diese Art der Wertfestsetzung kann ohne zusätzlichen Personalaufwand zumindest bei Mehrfami- lien- und vermieteten Einfamilienhäusern durch die Veranlagungsbeamten erfolgen. Auch von der Sache her ist bei effektiven Mieteinnahmen die Beschränkung auf den Ertragswert vertretbar, gilt dieser doch bei vermieteten Liegenschaften als wesent- licher und massgebender Bestandteil des Verkehrswertes.» (vgl. den Ratschlag des Regierungsrates Nr. 8090 vom 15. Dezember 1988, S. 35).

Auch anlässlich der Totalrevision und Harmonisierung des kantonalen Steuerge- setzes vom 12. April 2000 hat der Gesetzgeber an der reinen Ertragswertmethode für vermietete Liegenschaften festgehalten. Dazu führte der Regierungsrat aus: «Nach Abs. 1 ist wie schon heute und analog zum StHG das Vermögen grundsätz- lich zum Verkehrswert zu bewerten. Richtigerweise ist unter dem Verkehrswert ein verobjektivierter Wert zu verstehen. Zufällige Über- oder Unterpreise, Spekulati- ons-, Liebhaber- oder Freundschaftspreise sind nicht von Belang. Der Verkehrswert

setzt sich aus den Elementen Ertragswert und Substanzwert (Realwert) zusammen, wobei diese je nach Art des Vermögensgegenstandes unterschiedlich gewichtet wer- den können. In bestimmten Fällen kann der Verkehrswert dem Substanzwert oder dem Ertragswert allein gleichgesetzt werden. Wo der betreffende Vermögensgegen- stand keinen Ertrag abwirft oder dieser wie bei der Eigennutzung oder Eigenmiete aus dem Realwert abgeleitet werden muss, fällt der Ertragswert naturgemäss ausser Betracht und ermittelt sich der Verkehrswert allein anhand des Substanzwerts. Wo umgekehrt der Ertragswert einen ausgezeichneten Indikator zur Bestimmung des als verobjektivierte Grösse zu verstehenden Verkehrswertes bildet, braucht der Sub- stanzwert nicht berücksichtigt zu werden und kann die Bewertung auf den Ertrags- wert allein abstellen, sofern das Bewertungsergebnis repräsentativ bleibt und keine unverhältnismässigen Differenzen gegenüber einer Bewertung zum Substanzwert entstehen. In welchem Umfang und Verhältnis die verschiedenen Bewertungskrite- rien wie Ertragswert, innerer Wert usw. zu berücksichtigen und miteinander in Ein- klang zu bringen sind, hängt weitgehend vom Typ der zu bewertenden Vermögens- güter ab. Die Aufstellung eines sachgerechten und ausgewogenen Bewertungs- systems, das den Grundsätzen einer rechtsgleichen und gleichmässigen Besteuerung genügt, das aber auch nicht zu einer Besteuerung fiktiver Werte führt, erfordert de- taillierte und differenzierte Normen, die sinnvollerweise auf Verordnungsebene zu erlassen sind. Die entsprechenden Bewertungsvorschriften werden vom Regierungs- rat aufgestellt.» (vgl. den Ratschlag des Regierungsrates Nr. 8825 vom 13. Mai 1998, S. 45).

Auch die Kommission des Grossen Rates für Steuerfragen äusserte sich zur Bewertungsfrage: «Die Kommission hat entschieden, Einfamilienhäuser und Eigen- tumswohnungen auf der Basis des Realwertes zu schätzen. Das geltende Gesetz sieht vor, solche Liegenschaften zu 2% des Realwertes zu schätzen, was jedoch dem Steu- erharmonisierungsgesetz widerspricht. Aus diesem Grund wollte der Regierungsrat diesen Passus streichen. Der Lösungsvorschlag der Kommission sieht nun vor, den Realwert als massgebliches Kriterium zwar beizubehalten, den starren Wert von 2/% des Realwertes jedoch aufzugeben und den Realwert lediglich als Basis für die Schät- zung vorzuschreiben.» (vgl. den Bericht der Grossratskommission Steuerfragen Nr. 8978 vom 17. März 2000, S. 12).

cc) Festzuhalten ist ferner, dass die Bewertungsvorschriften des neuen Steuerge- setzes weitgehend identisch mit der entsprechenden Regelung in den §§ 62 und 63 im alten Gesetz über die direkten Steuern vom 22. Dezember 1949 respektive in § 34 der Verordnung dazu vom 30. Januar 1990 (Vo aStG) sind. Im Wesentlichen unterscheiden sich die Bestimmungen in den folgenden zwei Punkten: So werden die selbstbewohnten Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen - wie erwähnt - entsprechend den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben neu zum vollen Realwert geschätzt, während nach dem alten Recht dem Steuerwert «lediglich» 2% des Real- wertes zugrunde gelegt worden ist. Ausserdem stellte § 34 Abs. 2 Vo aStG für die Berechnung der Altersentwertung auf das Baujahr ab, während § 51 Abs. 2 StV auf den effektiven Zustand abstellt, der von den Schatzungsexperten der Gebäudeversi- cherung festgestellt wird.

dd) Die Steuerverwaltung weist in ihrer Vernehmlassung zudem zu Recht darauf hin, dass die Bewertungsvorschriften nach altem Recht von der Steuerrekurskom- mission Basel-Stadt in Bezug auf die generelle Neubewertung 1991 (Bewertungs- stichtag per 1. Januar 1993) wiederholt als sachrichtig anerkannt worden sind (vgl. hierzu den Entscheid der Steuerrekurskommission Nr. 18/1994 vom 14. März 1994, publ. in: BStPra XIV, S. 106 ff., sowie den Entscheid der Steuerrekurskommission Nr. 3/1996 vom 22. Februar 1996 publ. in: BStPra XIV, S. 102 ff.). Auch das Verwaltungsgericht Basel-Stadt hat diese Vorschriften als massgebliche Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes in einem Fall, beim dem der Mindestübertra- gungswert für die Grundstückgewinnsteuer streitig war, bejaht und ihre sachliche Richtigkeit nicht in Frage gestellt (vgl. das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 6. April 2001, publ. in: BStPra XV, S. 473 ff .; vgl. zum Ganzen auch die Vernehm- lassung der Steuerverwaltung vom 14. Juli 2003, S. 3 f.).

ee) Schliesslich hat sich auch die Steuerrekurskommission schon mit den Bewer- tungsvorschriften des harmonisierten baselstädtischen Steuerrechts beschäftigt (vgl. den Entscheid der Steuerrekurskommission Nr. 113/2002 vom 20. März 2003; den Entscheid der Steuerrekurskommission Nr. 5/2003 vom 19. Juni 2003). In ihrem Entscheid Nr. 113/2002 vom 20. März 2003 hat die Steuerrekurskommission unter anderem festgestellt, dass es keine unzulässige Ungleichbehandlung darstelle, wenn eine vermietete Liegenschaft nach dem Ertragswert und eine selbstgenutzte Liegen- schaft nach dem Realwert bewertet wird. Die Praxis, wonach vermietete Liegen- schaften einerseits und selbstgenutzte Grundstücke andererseits unterschiedlich bewertet werden, ist somit auch nach den Vorgaben des harmonisierten Steuerrechts nicht zu beanstanden.

ff) Aus alledem ergibt sich nach Ansicht der erkennenden Kommission, dass die § § 50 und 51 StV in Übereinstimmung mit § 46 StG ausgestaltet worden sind. Die kantonale Praxis ist somit beachtlich, soweit kein Verstoss gegen das Bundesrecht (Steuerharmonisierungsgesetz, Bundesverfassung) vorliegt, was nachfolgend noch zu prüfen ist.

c) aa) Ein Verstoss gegen Art. 14 StHG, der vorschreibt, dass das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten ist, wobei der Ertragswert angemessen zu berücksichti- gen ist, ist - wie oben bereits angedeutet - ebenfalls nicht ersichtlich (vgl. Ziffer 3b der Erwägungen dieses Entscheids).

bb) Aus einer Kommentierung von Art. 14 StHG lässt sich unter anderem Fol- gendes entnehmen: Der Verkehrswert ist der objektivierte Marktwert, der einem Vermögensobjekt am jeweiligen Stichtag zukommt. Er ist jener Wert, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr normalerweise zu erzielen gewe- sen wäre, den also ein Käufer unter normalen Umständen für ein Objekt zahlen würde. ... Lässt sich dieser Wert nicht eindeutig feststellen, müssen allenfalls Hand- änderungen vergleichbarer Objekte berücksichtigt werden. ... Die Bewertung zum Verkehrswert ist für die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, sagt das StHG indessen nicht. Ebenso wenig wird die Kann-Vor-

schrift der angemessenen Berücksichtigung des Ertragswertes näher geregelt. Den Kantonen steht daher ein weiter Ermessenspielsraum offen. ... Diesem beträchtli- chen Beurteilungs- und Ermessenspielraum setzt letztlich lediglich Art. 8 BV eine Grenze. Zudem ist auf die allgemein anerkannten Schätzungsgrundsätze abzustel- len (vgl. hierzu Zigerlig/Jud, in: Bundesgesetz über die Harmonisierung der direk- ten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 2. Auflage, Basel 2002, Art. 14 Rz 1, 2 und 8).

cc) Aus Art. 14 StHG und aus dessen Kommentierung ergeben sich also keine Hinweise dafür, ob die Realwertfestsetzung - wie sie im Kanton Basel-Stadt bei den selbstgenutzten Liegenschaften vorgenommen wird - zulässig ist oder nicht. Es ist daher davon auszugehen, dass wenn ein Bewertungsergebnis resultiert, das als Verkehrswert angesehen werden kann, keine Verletzung von Art. 14 StHG vorliegt. «Lediglich» in den Fällen, in denen die Realwertfestsetzung zu einem unbilligen Resultat, das heisst zu einer vom Verkehrswert willkürlich abweichenden Bewer- tung führt, muss dieses unbeachtlich bleiben.

d) Zur Frage der Willkür respektive zur Frage der Gleichbehandlung ist schliess- lich Folgendes zu bemerken: In einem Urteil vom 20. März 1998 hat sich das Bundesgericht im Zusammenhang mit einer staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung von Art. 4 aBV (heute Art. 8 BV) mit der Zürcher Regelung betreffend Eigenmietwertbesteuerung auseinander gesetzt. Im Wesentlichen hat es darin ent- schieden, dass eine Vorschrift, wonach der Eigenmietwert in der Regel auf 60% des Marktwertes festzulegen ist, gegen das Steuerharmonisierungsrecht und gegen Art. 4 aBV (heute Art. 8 BV) verstosse. In diesem Zusammenhang hat das Bundesge- richt unter anderem Folgendes ausgeführt: «Auch die Lehre ist mehrheitlich der Auf- fassung, dass das Steuerharmonisierungsgesetz für die Bemessung des Eigenmiet- werts im Rahmen der kantonalen Steuern keine weitergehenden Schranken enthält, als sie sich schon bisher aus dem Gleichbehandlungsgebot von Art. 4 BV ergeben; die Kantone sind insbesondere nicht verpflichtet, die Eigenmietwerte nach den für die direkte Bundessteuer geltenden Grundsätzen festzulegen. ... Das Steuerharmo- nisierungsgesetz schreibt den Kantonen zwar zwingend die Besteuerung des Eigen- mietwertes vor, enthält jedoch keine näheren Vorgaben darüber, wie dieser zu be- stimmen ist, sondern belässt den Kantonen einen Spielraum. ... Wie weit der Eigen- mietwert vom Marktmietwert abweichen darf, ohne dass das in Art. 4 BV enthaltene Gleichbehandlungsgebot verletzt wird, wurde vom Bundesgericht in seiner bisheri- gen Rechtsprechung noch nie in Form eines minimalen Prozentsatzes definiert» (vgl. zum Ganzen BGE 124 I 146 ff. mit weiteren Verweisen).

5. a) Wie erwähnt, hat die Steuerverwaltung im vorliegenden Fall für die Eigen- tumswohnung der Rekurrenten (GB Riehen, Sektion X, StWEP xxx-6, Wertquote 280/1000) per 31. Dezember 2001 einen Steuerwert von Fr. 1'265'100 .- und für die drei Autoeinstellhallenplätze (GB Riehen, Sektion X, MEP xxx-7-8, xxx-7-9 und xxx-7-10, Wertquoten 3 x 1/12 an 116/1000) jeweils einen Steuerwert von Fr. 35'000 .- festgesetzt. Stellt man diesen Werten nun die Kaufpreise gegenüber, so zeigt sich, dass die Autoeinstellhallenplätze jeweils Fr. 5'000 .- höher und die

Eigentumswohnung zirka Fr. 17'000 .- tiefer bewertet worden sind als die Rekur- renten seinerzeit beim Erwerb bezahlt haben (vgl. hierzu den Kaufvertrag vom 1. September 1995). Da diese Kaufpreise noch relativ zeitnah zum hier massgeben- den Beurteilungszeitpunkt liegen, stellen sie effektive Verkehrs- oder Marktwerte dar. Angesichts dessen lässt sich vorliegend festhalten, dass die von der Steuerver- waltung festgesetzten Realwerte nicht erheblich und schon gar nicht in willkürlicher Art und Weise vom Verkehrswert abweichen.

b) Anders sieht es aus, wenn man den von der Steuerverwaltung festgesetzten Steuerwerten die von den Rekurrenten mittels Ertragswertberechnung ermittelten Werte gegenüberstellt (vgl. die «Aufstellung über die Immobilienwerte», Beilage zum Rekurs vom 29. April 2003). Hier übersteigen die Steuerwerte die Ertragswert- berechnungen deutlich. Allerdings ist dies hier nicht entscheidend. Denn - wie ausgeführt - muss der Ertragswert nicht, sondern kann angemessen berücksichtigt werden.

c) Somit ergibt sich in casu, dass keine willkürliche, das Gleichbehandlungsge- bot verletzende und somit unter Art. 8 BV respektive Art. 14 StHG zu beanstandende (Praxis und) Bewertung vorliegt.

6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die §§ 50 und 51 StV - soweit ersicht- lich - gesetzes- und steuerharmonierungskonform ausgestaltet worden. Die Steuer- verwaltung hat die Vermögenssteuerwerte der Stockwerkeigentumsparzelle (GB Riehen, Sektion X, StWEP xxx-6, «X .- Str. 100-104») und der Autoeinstellhallen- plätze (GB Riehen, Sektion X, MEP xxx-7-8, xxx-7-9 und xxx-7-10, «X .- Str. 100-104») der Rekurrenten per 31. Dezember 2001 in Übereinstimmung mit Art. 14 StHG, § 46 StG und § 51 StV ermittelt. Die derart ermittelte Steuerwerte sind in casu in keiner Art und Weise als willkürlich anzusehen und daher korrekt festgesetzt worden. Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist folglich abzuweisen.

Demgemäss wird erkannt:

Der Rekurs wird abgewiesen.