7B.130/2006 /frs
{T 0/2}
Arrêt du 10 novembre 2006
Chambre des poursuites et des faillites
Composition
Mme et MM. les Juges Hohl, Présidente,
Meyer et Marazzi.
Greffier: M. Fellay.
Parties
X.________,
recourant, représenté par Me Alain Veuillet, avocat,
contre
Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Genève, case postale 3840, 1211 Genève 3.
Objet
saisie; estimation des biens immobiliers,
recours LP contre la décision de la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Genève du 18 juillet 2006.
Faits:
A.
Dans le cadre de poursuites ordinaires requises par L.________ SA et B.________ SA contre X.________ (série n° xxxx), l'Office des poursuites de Genève a saisi, entre autres, les parcelles de la commune de A.________ n° 1, fonds de base divisé en trois parts de copropriété (lots 1 à 3), et n° 2, droit de superficie constitué sur ledit fonds jusqu'en 2065 et comprenant les lots PPE 2, 8 et 11 à 18. L'office a estimé ces immeubles respectivement à 13'482'000 fr. et à 63'103'500 fr. en se fondant sur leurs valeurs fiscales.
Le 4 novembre 2004, le débiteur a formé une plainte contre le procès-verbal de saisie, dans laquelle il a notamment contesté les estimations de l'office et requis une nouvelle expertise. Par décision du 11 août 2005, la Commission cantonale de surveillance a déclaré cette requête irrecevable. Par arrêt du 19 décembre 2005 (7B.163/2005), le Tribunal fédéral a annulé la décision de la commission cantonale et lui a renvoyé la cause afin qu'il soit procédé à une nouvelle expertise conformément à l'art. 9 al. 2 ORFI.
B.
La commission cantonale a confié la nouvelle expertise à C.________, architecte membre de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières CEI/USPI, qui a rendu son rapport le 8 avril 2006. Cet expert a estimé la parcelle 1 à 3'700'000 fr. et la parcelle 2 à 37'170'000 fr.
Les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur cette expertise. Le 28 avril 2006, le débiteur a contesté le montant des estimations, en particulier, s'agissant de la parcelle 1, les valeurs intrinsèques (109'936'000 fr. en 2006; 79'399'000 fr. en 2065) et actualisée (3'700'000 fr.) retenues, reprochant à l'expert d'avoir, dans l'optique de l'expiration du droit de superficie, fait totalement abstraction de la hausse prévisible du marché immobilier; s'agissant de la parcelle 2, il lui a reproché d'avoir appliqué un coefficient de vétusté sans tenir compte du renchérissement dans le domaine immobilier et d'avoir retenu un taux de capitalisation trop élevé. Il lui a par ailleurs fait grief de ne pas avoir pris en considération son droit de préemption lui permettant de récupérer, avant l'échéance de la servitude de superficie, les lots détenus par des tiers (lots 1, 3, 4, 9 et 10). Invoquant en outre sa qualité à la fois de propriétaire du fonds de base et de superficiaire, l'apparentant à un propriétaire de fonds non grevé d'un droit de superficie, il estimait injustifiées les réductions appliquées dans l'évaluation de la parcelle 1 et des parts PPE; enfin, les lots détenus par un tiers (Y.________ SA) qui reviendraient au propriétaire du fonds de base en 2065, voire avant en cas d'exercice du droit de préemption, constituaient une partie de Z.________ et étaient indispensables à son exploitation, de sorte qu'ils avaient une valeur particulière, largement supérieure à celle retenue par l'expert. Le débiteur a donc conclu à ce que l'expert soit invité à revoir ses calculs et ses conclusions.
Celui-ci s'est déterminé le 6 juin 2006 sur les observations du débiteur. Il a notamment signalé la grande proximité de son estimation de la valeur intrinsèque de la parcelle 1 (109'936'000 fr.) par rapport à celle des experts D.________, E.________ et F.________ qui, en 2000, avaient fixé ladite valeur à 106'434'000 fr.
Par décision du 18 juillet 2006, communiquée le lendemain aux parties, la Commission cantonale de surveillance a fixé la valeur des biens à réaliser aux montants estimés par l'expert C.________.
C.
Le 31 juillet 2006, le débiteur a saisi la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral d'un recours pour abus ou excès du pouvoir d'appréciation, tendant à l'annulation de la décision de la commission cantonale et à la fixation de la valeur d'estimation à un montant qui ne soit pas inférieur à 95'000'000 fr., montant des hypothèques grevant les parcelles en cause.
La créancière B.________ SA conclut principalement à l'irrecevabilité du recours, du fait que le débiteur développerait une critique purement appellatoire ne tenant pas compte des limites du pouvoir de cognition dévolu au Tribunal fédéral en matière de contestation d'estimations selon l'art. 9 al. 2 ORFI; subsidiairement, elle propose le rejet du recours. La créancière L.________ SA et l'office ont renoncé à se déterminer sur le recours.
A la demande du recourant, l'effet suspensif a été octroyé par ordonnance présidentielle du 4 août 2006. Cette mesure a été précisée le 29 du même mois, sur requête d'une créancière, en ce sens que, la décision attaquée visant également d'autres immeubles, l'effet suspensif ne concernait que les parcelles 1 et 2, la procédure de réalisation pouvant suivre son cours pour les autres immeubles.
La Chambre considère en droit:
1.
1.1 Les chefs de conclusions nouveaux, différents ou augmentés par rapport à ceux formulés en instance cantonale sont irrecevables (art. 79 al. 1 OJ; P.-R. Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 33 ad art. 19 LP; Sandoz-Monod, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berne 1990, p. 754/755).
Est nouveau en l'espèce, partant irrecevable, le chef de conclusions tendant à ce que l'estimation soit arrêtée à un montant qui ne soit pas inférieur à 95'000'000 fr.
1.2 Ainsi que le relève la détermination sur le recours, les exigences de l'art. 79 al. 1 OJ n'apparaissent guère réalisées, dans la mesure où le recourant procède essentiellement par pures affirmations ou négations et se contente d'opposer ses chiffres à ceux retenus dans la décision attaquée sans tenter de démontrer en quoi ils l'auraient été en vertu d'un abus ou d'un excès du pouvoir d'appréciation, voire d'une violation des règles fédérales de procédure. Cette question de recevabilité peut cependant demeurer indécise, dès lors que le recours doit de toute façon être rejeté.
2.
Les autorités cantonales de surveillance statuent en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation (art. 9 al. 2 dernière phrase ORFI). En cette matière, dès lors qu'il s'agit d'une question d'appréciation, le Tribunal fédéral n'intervient que si l'autorité cantonale a violé des règles fédérales de procédure, a abusé de son pouvoir d'appréciation ou l'a excédé (ATF 120 III 79 consid. 1 et les références; P.-R. Gilliéron, op. cit., n. 8 ad art. 97 LP).
Commet un abus ou un excès de son pouvoir d'appréciation l'autorité qui retient des critères inappropriés ou ne tient pas compte de circonstances pertinentes (ATF 120 III 79 consid. 1; 110 III 17 consid. 2), rend une décision déraisonnable ou contraire au bon sens (ATF 123 III 274 consid. 1a/cc et arrêt cité; Sandoz-Monod, op. cit., p. 721 s. et la jurisprudence citée).
3.
Le recourant reproche en substance à la commission cantonale d'avoir, dans son appréciation de la valeur des biens considérés, fondée sur les conclusions de l'expert, appliqué un taux de vétusté inadéquat, parce que ne prenant pas en compte la hausse prévisible du marché immobilier, et un taux de capitalisation manifestement excessif (5,5 %), taux retenu par l'expert eu égard, entre autres, à "l'inévitable inflation". Tenant cette dernière pour pure spéculation, le recourant soutient qu'on ne saurait tout à la fois retenir une inflation future et écarter une hausse prévisible du marché immobilier sans tomber dans l'arbitraire. Il reproche également à la commission cantonale de n'avoir pas pris en considération la "valeur toute particulière" des lots sur lesquels il dispose d'un droit de préemption, dès lors que ces lots "constituent une partie indispensable de l'exploitation de Z.________". En outre, les résultats totalement divergents auxquels ont abouti les estimations de l'office et de l'expert démontreraient manifestement le manque de fiabilité de ces estimations, les calculs devant aboutir en l'espèce à une valeur globale de 100'000'000 fr. ou à tout le moins de 95'000'000 fr., montant des hypothèques grevant les parcelles en cause.
3.1 S'agissant de l'évolution du marché immobilier, l'expert a relevé qu'une hausse de ce marché ne suivait pas automatiquement l'inflation et dépendait essentiellement de l'évolution du quartier et de la localité concernés. En l'espèce, l'évolution dudit marché était très difficile, voire impossible à évaluer sur une durée de soixante ans (durée du droit de superficie), car elle pouvait aller aussi bien vers une hausse que vers une baisse.
Sur ce point, le recourant se contente d'affirmer que l'estimation de l'expert ne saurait être admise dès lors qu'elle fait totalement abstraction de la hausse prévisible du marché immobilier. Il ne démontre pas que les considérations émises par l'expert quant à l'évolution de ce marché et à l'impossibilité d'en tenir compte seraient erronées et que la Commission cantonale de surveillance, qui s'en remet en principe à l'avis des experts sur de telles questions (ATF 118 Ia 144), aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en les tenant pour pertinentes et convaincantes.
3.2 Il en va de même des considérations de l'expert relatives au taux de capitalisation fixé à 5,5 % pour tenir compte de "l'importance de la durée, de l'inévitable inflation, ainsi que du risque locatif inhérent aux différents lots", ces objets étant hétérogènes, de caractère particulier et vacants pour la plupart, ce qui justifiait une prime de risque supérieure à la normale où un taux de 5 % est largement admis. L'expertise D.________/E.________/F.________ de 2000 avait d'ailleurs retenu le même taux.
-:-
Le recourant se contente d'affirmer qu'un taux de rendement de 5,5 % est manifestement excessif et que l'inévitable inflation évoquée par l'expert n'est que pure spéculation; ce faisant, il n'établit nullement que la commission cantonale a commis un abus ou un excès de son pouvoir d'appréciation en décidant de se ranger à l'avis motivé de l'expert. Contrairement à ce qu'il prétend, il n'est pas arbitraire de retenir une inflation future et d'écarter parallèlement une hausse prévisible du marché immobilier du moment qu'il est admis que l'évolution du marché immobilier ne suit pas automatiquement l'inflation (cf. consid. 3.1).
3.3 Quant au droit de préemption en faveur du superficiant, qui revêtirait aux yeux du recourant une valeur toute particulière, l'expert n'a pas pris cet élément en considération parce qu'une évaluation objective des biens excluait une plus-value en faveur du superficiant. Il a précisé à ce sujet que les immeubles concernés faisaient partie de l'ensemble constituant Z.________ et que la partie la plus intéressante, soit l'hôtel lui-même et les trois PPE constituant son extension directe, avait déjà été acquise par un tiers lors d'une vente forcée, les lots restants représentant la partie la moins attrayante de l'ensemble et étant liés par un montage juridique complexe qui restreignait le nombre d'acquéreurs potentiels et expliquait une mauvaise négociabilité et, partant, une valeur limitée en cas de réalisation forcée.
On ne trouve rien dans le recours qui permette de fonder le grief d'abus ou d'excès du pouvoir d'appréciation sur ce point.
3.4 Enfin, le recourant reproche à la commission cantonale de s'être fondée sur une expertise manquant de fiabilité, du fait qu'elle aboutissait à des résultats totalement divergents de l'estimation de l'office, et de s'en être contentée sans recueillir des preuves complémentaires.
Comme le relève pertinemment la décision attaquée, la première estimation a été effectuée par l'huissière de l'office, qui n'a pas recouru à l'aide d'un expert et a simplement retenu les valeurs fiscales des immeubles; l'estimation d'un immeuble exigeant des connaissances spécifiques en matière de construction et d'immobilier, dont l'huissière ne disposait pas, la Commission cantonale de surveillance a mandaté un architecte membre de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières. Il n'y a donc pas eu deux expertises contradictoires, comme le laisse entendre le recourant. Par ailleurs, celui-ci ne démontre en aucune façon que l'expertise sur laquelle la commission s'est fondée reposait sur des critères inappropriés ou dénués de pertinence et que l'autorité cantonale aurait donc dû s'en écarter. Il ne conteste pas davantage le constat de proximité fait par cette dernière entre les valeurs fixées par ledit expert et celles retenues en 2000 par d'autres experts et, partant, le fait qu'il y avait plutôt convergence de deux véritables expertises.
4.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
Conformément aux art. 20a al. 1 LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP, il n'y a pas lieu de percevoir d'émolument de justice, ni d'allouer des dépens.
Par ces motifs, la Chambre prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Le présent arrêt est communiqué en copie au mandataire du recourant, à Me Pierre-Louis Manfrini, avocat, pour B.________ SA, à L.________ SA, à l'Office des poursuites de Genève et à la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Genève.
Lausanne, le 10 novembre 2006
Au nom de la Chambre des poursuites et des faillites
du Tribunal fédéral suisse
La présidente: Le greffier: