{T 0/2}
4P.7/2004
4P.11/2004
Arrêt du 2 juin 2004
Ire Cour civile
Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Favre et Kiss.
Greffier: M. Carruzzo.
Parties
X.________ SA,
recourante, représentée par Me Michel Ducrot,
A.________,
recourant, représenté par
Me Jacqueline Duc-Sandmeier,
contre
les époux B.________,
intimés, représentés par Me Bernard Détienne,
Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais, avenue Mathieu-Schiner 1, 1950 Sion 2.
Objet
art. 9 Cst.; appréciation des preuves,
recours de droit public contre le jugement de la Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais du 2 décembre 2003.
Faits:
A.
A.a Les époux B.________ sont copropriétaires, à raison d'une moitié chacun, d'une parcelle, sise à ..., sur laquelle a été construit un bâtiment, dénommé "X.________", qui abrite un café-restaurant.
Les 20 février et 8 avril 1982, sieur B.________ a conclu un contrat de bail portant sur l'immeuble X.________ avec les frères A.________, pour 60%, et Z.________, pour 40%. Les garages et le jardin au sud du X.________ étaient exclus du bail. Le loyer annuel, indexé, a été fixé à 84'000 fr. Le contrat comportait une clause 4 ainsi libellée:
"Le bail est fait pour une durée ferme de 20 ans. Il débutera le 1er mai 1982 pour prendre fin le 1er mai 2002.
Néanmoins, si le bail n'est pas dénoncé par l'une ou l'autre des parties, deux ans avant son échéance, il se renouvellera automatiquement de deux ans en deux ans, avec priorité pour le preneur, pour une nouvelle location."
Le bailleur accordait, en outre, un droit de préemption aux preneurs pour une durée de 20 ans et il les autorisait à sous-louer la totalité ou une partie des locaux donnés à bail.
A.b Par contrat du 22 juillet 1982, que sieur B.________ a contresigné, A.________ et Z.________ ont sous-loué à la société X.________ SA le rez-de-chaussée et le sous-sol de l'immeuble en question contre paiement d'un loyer, indexé, de 55'000 fr. par an. Le contrat de sous-location reprenait, sous chiffre 2, le texte, précité, de la clause 4 du bail principal. Un droit de préemption a aussi été accordé à la sous-locataire.
Le 10 août 1983, dame B.________ a délivré à son époux une procuration aux fins de signer pour elle le contrat de bail, de contresigner le contrat de sous-location et de signer toutes réquisitions au registre foncier concernant l'annotation du bail et du droit de préemption.
A.c Durant le bail, sieur B.________ a régulièrement notifié à A.________ et Z.________, par simples lettres, des augmentations de loyer qui n'ont pas été contestées. En 2001, le loyer annuel s'élevait à 128'760 fr.
Quant à la sous-locataire, elle a investi quelque 2,5 millions de francs pour aménager les locaux avec l'autorisation des propriétaires.
A.d Par plis séparés du 18 avril 2000 adressés à A.________ et Z.________, sieur B.________ a résilié le bail pour le 1er mai 2002 en utilisant la formule officielle ad hoc.
A leur tour, les locataires ont résilié le contrat de sous-location par pli recommandé adressé le 28 avril 2000 à la sous-locataire. Ils n'ont pas utilisé de formule officielle pour ce faire.
Le 21 novembre 2001, les époux B.________ ont conclu un contrat de bail portant sur l'immeuble X.________, à l'exclusion des garages, avec C.________. Le loyer, indexé, a été fixé à 170'000 fr. par an. Le bail prenait effet le 1er mai 2002 pour finir le 30 avril 2012. Par un avenant du 20 décembre 2001, dont la conclusion constituait une condition suspensive du bail, C.________ s'est engagé à prendre à sa charge toute indemnité en relation avec les travaux de rénovation et de modification de l'objet du bail entrepris par X.________ SA, ainsi que les frais de procédure et d'intervention qui pourraient résulter de toute prétention à une telle indemnité envers les bailleurs.
B.
B.a Par requête du 29 novembre 2001, X.________ SA a assigné A.________ et Z.________ devant la Commission de conciliation en matière de bail à loyer du canton du Valais (ci-après: la Commission de conciliation). Elle a conclu à ce qu'il soit constaté que la résiliation du contrat de sous-location lui avait été notifiée tardivement, si bien que le bail la liant aux frères A.________ était renouvelé jusqu'en 2004.
Le 28 janvier 2002, A.________ et Z.________ ont, eux aussi, saisi la Commission de conciliation d'une requête dirigée contre les époux B.________ et visant à faire constater la nullité de la résiliation du bail principal au motif que la formule ad hoc ne portait que la signature de sieur B.________. Les requérants ont fait valoir, subsidiairement, le droit de priorité qu'ils déduisaient de l'art. 4 al. 2 du bail principal et ils ont réclamé, à titre plus subsidiaire, une prolongation du bail pour une durée de six ans dès le 1er mai 2002.
Par lettre du 25 février 2002, la Commission de conciliation a invité X.________ SA, A.________ et Z.________ ainsi que les époux B.________ à assister, le 14 mars 2002, à une séance de conciliation ayant notamment pour objet la nullité des résiliations de bail.
Les 5 et 12 mars 2002, les époux B.________ ont adressés au Tribunal de district deux requêtes d'expulsion dirigées, la première, contre X.________ SA, la seconde, contre A.________ et Z.________, ceci afin d'obtenir que les locaux loués par ces derniers dans l'immeuble X.________ et sous-loués à ladite société fussent libérés le 1er mai 2002 au plus tard. Aux mêmes dates, les bailleurs ont communiqué un double de ces deux requêtes à la Commission de conciliation.
B.b Par décision du 14 mars 2002, notifiée aux parties le 18 du même mois, la Commission de conciliation a constaté la validité de la résiliation du bail principal et la nullité du congé donné à la sous-locataire. Elle a refusé de prolonger le bail des frères A.________.
Z.________ est décédé le 28 mars 2002. Tous les héritiers ont répudié la succession, à l'exception de A.________. A la requête de ce dernier, la liquidation officielle de cette succession a été ordonnée le 5 juillet 2002. La succession s'est révélée insolvable.
Le 17 avril 2002, Me Jacqueline Duc-Sandmeier, agissant au nom de A.________ et pour "la succession de feu Z.________", a adressé au Tribunal de district une requête dirigée contre les époux B.________ en vue de faire constater la nullité de la résiliation du bail principal intervenue le 18 avril 2000.
La jonction de cette cause avec celles afférentes aux deux requêtes d'expulsion a été ordonnée.
Lors de son interrogatoire, A.________ s'est déclaré disposé à reprendre le contrat conclu par les époux B.________ avec C.________, à l'exclusion de l'avenant. La représentante de X.________ SA en a fait de même.
Statuant le 9 juillet 2002, le Juge de district a prononcé ce qui suit:
"1. Il est constaté que les résiliations du bail portant sur l'immeuble "X.________", à ..., signifiées, pour le 1er mai 2002, par sieur B.________, agissant également pour le compte de son épouse, à A.________ et Z.________, sur formules officielles distinctes des 18 avril 2000, reçues le lendemain par les locataires, sont valables.
..."
B.c A.________ et la succession de feu Z.________, représentés par l'avocate susmentionnée, ont appelé de ce jugement. X.________ SA en a fait de même. Elle a, en outre, déclaré se joindre aux appelants en tant qu'intervenante accessoire.
La Cour civile I du Tribunal cantonal valaisan a rendu, le 2 décembre 2003, un jugement dont le dispositif énonce ce qui suit:
"
L'appel de la succession Z.________ est irrecevable.
Les appels de A.________ et de la société X.________ SA sont rejetés. En conséquence, il est statué:
Il est constaté que les résiliations du bail portant sur l'immeuble "X.________", à ..., signifiées, pour le 1er mai 2002, par sieur B.________, agissant également pour le compte de son épouse, à A.________ et Z.________, sur formules officielles distinctes des 18 avril 2000, reçues le lendemain par les locataires, sont valables.
Les actions en expulsion et en revendication sont admises. Partant, A.________ et X.________ SA sont condamnés à restituer, au plus tard le 15 janvier 2004, à 12 h 00, les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble "X.________", à ..., à leurs propriétaires, les époux B.________.
..."
C.
A.________, d'une part, et X.________ SA, d'autre part, ont déposé chacun un recours de droit public et un recours en réforme au Tribunal fédéral.
Dans le premier, ils requièrent l'annulation du jugement de la cour cantonale.
Les intimés concluent au rejet des deux recours de droit public pour autant qu'ils soient recevables.
La cour cantonale se réfère aux motifs énoncés dans son jugement.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Les recours de droit public interjetés séparément par A.________ et par X.________ SA visent tous deux le même jugement. Leurs auteurs y développent des arguments similaires. Les réponses à apporter aux questions soulevées par les recourants ne varient pas d'un recours à l'autre. L'économie de la procédure commande, dès lors, de joindre les causes A.________ contre les époux B.________ et X.________ SA contre les époux B.________, conformément à l'art. 24 PCF applicable par analogie en vertu du renvoi de l'art. 40 OJ, et de les traiter dans un seul et même arrêt (cf. ATF 113 Ia 390 consid. 1).
2.
Les recourants, qui se sont opposés sans succès à leur expulsion, ont un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que la décision attaquée n'ait pas été adoptée en violation de leurs droits constitutionnels; en conséquence, la qualité pour recourir doit leur être reconnue (art. 88 OJ).
Exercés en temps utile (art. 89 al. 1 OJ), dans la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), pour violation de droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ), contre une décision finale prise en dernière instance cantonale, les recours de droit public soumis au Tribunal fédéral sont recevables sous cet angle.
Il y a lieu, partant, d'entrer en matière.
3.
Dans un premier moyen, les recourants s'en prennent au jugement attaqué dans la mesure où la cour cantonale a constaté qu'ils n'avaient pas réussi à établir l'existence d'un accord de volontés concernant l'octroi d'un droit d'option, plus précisément de prélocation, par les bailleurs aux locataires principaux. Ils reprochent aux juges valaisans de s'être écartés du texte clair de la clause 4 du contrat de bail, de n'avoir pas admis que les parties, assistées d'un notaire, avaient voulu conférer un droit supplémentaire aux locataires et d'avoir interprété de manière insoutenable les déclarations faites par ledit notaire.
Pour les motifs indiqués au considérant 6.2.2 de l'arrêt parallèle concernant le recours en réforme, le droit de prélocation, à supposer qu'il existât, n'a pas été exercé valablement en l'espèce. Point n'est, dès lors, besoin d'examiner si la cour cantonale a refusé arbitrairement de reconnaître l'existence d'un tel droit.
4.
Les recourants reprochent, par ailleurs, au Tribunal cantonal valaisan d'être tombé dans l'arbitraire pour avoir retenu que les locataires principaux n'avaient pas pu exercer leur droit de prélocation avant le décès de Z.________.
Sur ce point également, leurs recours se rapportent à un fait qui n'est pas pertinent, du moment que, dans le passage précité de l'arrêt sur le recours en réforme, le Tribunal fédéral a jugé que le droit de prélocation n'avait pas été valablement exercé en l'espèce pour une raison indépendante de celle qui est critiquée dans les recours de droit public.
5.
Cela étant, ces recours sont irrecevables, leurs auteurs n'ayant pas un intérêt juridiquement protégé à ce qu'il soit statué sur la constitutionnalité de constatations portant sur des faits non pertinents en droit. En conséquence, l'émolument judiciaire sera mis à la charge des recourants, qui succombent (art. 156 al. 1 OJ). Ceux-ci seront également condamnés à verser aux intimés une indemnité à titre de dépens (art. 159 al. 1 OJ).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Les causes A.________ contre les époux B.________ (4P.11/2004) et X.________ SA contre les époux B.________ (4P.7/2004) sont jointes.
2.
Les deux recours sont irrecevables.
3.
Un émolument judiciaire de 4'000 fr. chacun est mis à la charge de A.________ et de X.________ SA.
4.
A.________ et X.________ SA verseront chacun aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais.
Lausanne, le 2 juin 2004
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: