4P.29/2005

{T 0/2}
4P.29/2005 /ech

Arrêt du 11 août 2005
Ire Cour civile

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, juge présidant,
Nyffeler et Favre.
Greffière: Mme Cornaz.

Parties
A.________,
recourant, représenté par Me Laurent Panchaud,

contre

B.________,
intimé, représenté par Me Jacques Allet,
IIe Cour civile du Tribunal cantonal valaisan,
Palais de Justice, 1950 Sion 2.

Objet
appréciation des preuves; application d'une loi cantonale; arbitraire,

recours de droit public contre le jugement de la IIe Cour civile du Tribunal cantonal valaisan du 7 décembre 2004.

Faits:
A.
En 1989, A.________ a acquis une PPE constituée d'un appartement et d'une cave (ci-après: la première PPE) ainsi qu'une quote-part de 2/28èmes d'une PPE constituée d'un parking avec droit exclusif sur deux places (ci-après: la seconde PPE), sur la même parcelle. Les deux PPE sont grevées de deux hypothèques de respectivement 200'000 fr. et 650'000 fr. La première PPE est en outre grevée d'une hypothèque de 285'000 fr. et la seconde PPE de deux hypothèques de respectivement 15'000 fr. et 176'000 fr. Ce dernier gage, inscrit au registre foncier, garantit une dette de 1'260'000 fr. et grève collectivement, outre la seconde PPE, une autre PPE de la même parcelle de base. Le fractionnement de ce gage relatif à la seule seconde PPE correspond à 176'000 fr.

B.________, domicilié en Italie, a chargé C.________ de lui trouver un appartement. Dans ce sens, ce dernier a agi comme intermédiaire entre les parties dans la négociation de la vente des première et deuxième PPE. Le 6 décembre 1999, C.________ a adressé à A.________ "l'offre suivante: 925'000 fr. net pour vous, sans commission". A.________ lui a retourné ce fax, signé pour accord. Lors des pourparlers, le notaire a attiré l'attention des parties sur le délai d'attente de quinze à dix-huit mois pour l'autorisation d'acquérir par des personnes domiciliées à l'étranger. Le 9 mars 2000, le notaire a adressé à C.________ un premier projet d'acte de vente précisant que le prix était payable à concurrence de 92'500 fr. à la signature et de 832'500 fr., "contre pleine et valable quittance et déclaration de franchise du bureau des hypothèques de (...) et attestation (...) que l'impôt sur les gains immobiliers a été réglé, qu'il est garanti ou qu'il n'en est pas dû". C.________ a transmis ce document à A.________.

Le 7 juin 2000, le notaire a adressé à C.________ un second projet, contenant en plus une réserve d'annulation de la vente si les dettes auprès d'établissements bancaires devaient en dépasser le montant. Le 29 juin 2000, il a fait parvenir à l'avocat de A.________ le nouveau projet d'acte de vente. Le 5 juillet 2000, il a faxé à A.________ une copie du projet définitif ainsi qu'une procuration autorisant C.________ à conclure, au nom et pour le compte de A.________, la vente aux conditions fixées dans le dernier projet. Ainsi, par acte du 5 juillet 2000 instrumenté par le notaire, A.________, représenté par C.________, a vendu ses unités de PPE, libres de toute hypothèque, à B.________ pour le prix de 925'000 fr., payable à concurrence de 100'000 fr. avant passation de l'acte, de 85'000 fr. dans les dix jours dès sa signature, et à hauteur de 740'000 fr. à l'obtention des autorisations définitives d'acquérir, "le tout, contre (...) déclaration de franchise du bureau des hypothèques de (...) et attestation (...) que l'impôt sur les gains immobiliers (...)" était soldé. De son côté, l'acquéreur a fourni une garantie bancaire irrévocable à concurrence de 740'000 fr. La prise de possession était arrêtée à la délivrance des autorisations définitives d'acquérir, chaque partie supportant les impôts et charges courantes au prorata temporis de la jouissance.

B.________ a payé 100'000 fr. sur le compte de C.________ le 23 décembre 1999 et 85'000 fr. sur celui du notaire le 11 juillet 2000. De plus, un établissement bancaire a délivré la garantie bancaire irrévocable de 740'000 fr.

Le 19 avril 2001, l'avocat de A.________, pour celui-ci, a remis au notaire une obligation hypothécaire au porteur de 1'260'000 fr. pour qu'il sorte de l'assiette de celle-ci les droits sur 2/28èmes de la seconde PPE, avant de lui retourner ce titre. Le 15 juin 2001, le notaire a proposé à l'avocat d'avancer l'entrée en jouissance et l'exigibilité du prix, moyennant constitution d'une obligation hypothécaire au porteur, de la part du vendeur, de 925'000 fr. En outre, le notaire a mentionné que "le vendeur doit garantir le règlement des charges, impôts cantonaux, communaux et fédéraux au prorata temporis, ainsi que l'impôt sur les gains immobiliers qui pourrait découler de la présente vente". Le 3 juillet 2001, l'avocat de A.________ a interpellé le notaire au sujet des impôts, en déclarant que son client avait compris que la vente était conclue pour un montant net sans déduction. Le 5 juillet 2001, A.________ s'est rendu à l'étude du notaire pour lui confirmer son refus de payer l'impôt sur les gains immobiliers. Par la suite, l'avocat de A.________ a tenté de renégocier les conditions de la vente, en vain. Le registre foncier a refusé de sortir de l'assiette de l'obligation hypothécaire au porteur de 1'260'000 fr. la quote-part de 2/28èmes, avant le transfert immobilier. Le 24 août 2001, le notaire a restitué ce titre à l'avocat de A.________. Les parties ont finalement renoncé à l'exécution anticipée de l'acte de vente.
L'autorisation d'acquérir pour les personnes domiciliées à l'étranger a été délivrée le 23 novembre 2001 et est devenue définitive le 28 décembre 2001.

Le 30 janvier, puis le 5 mars 2002, le notaire a invité l'avocat de A.________ à lui remettre l'obligation hypothécaire au porteur de 1'260'000 fr. pour dégrever partiellement la seconde PPE. Le 7 avril 2004, l'avocat de A.________ a accepté, au nom de l'ayant droit de l'obligation hypothécaire au porteur, que le gage grevant la quote-part de 2/28èmes de cette PPE soit radié. Selon le registre foncier, la radiation ne pouvait intervenir qu'au moment de la présentation de l'acte de vente de la quote-part de 2/28èmes.

En février 2002, B.________, par l'intermédiaire de C.________, s'est engagé à payer des frais de réfection, à hauteur de 24'346 fr., les charges dès le 1er janvier 2002 ainsi que la commission de C.________. Ce dernier a confirmé qu'un intérêt de 2 % serait payé à A.________ sur les 100'000 fr. déjà versés par B.________ comme premier acompte; par contre, A.________ devait supporter les charges 2001, de 11'755 fr., ainsi que l'impôt sur les gains immobiliers, estimé à environ 22'000 fr. Le 22 octobre 2003, C.________ a crédité le compte du notaire de 100'000 fr., à l'intention de A.________.
B.
Le 28 mars 2002, B.________ a requis du Juge de district de Sierre l'annotation à titre provisoire d'une restriction du droit d'aliéner au préjudice de A.________, qui a été admise, puis validée par l'introduction d'une action, le 25 juin 2002, tendant notamment à la condamnation de A.________ de lui remettre la possession des biens immobiliers vendus et de lui faire radier les gages les grevant.

Le 25 juin 2002 également, B.________ a requis la remise au notaire, par A.________ et son avocat, de l'obligation hypothécaire au porteur, que le juge de district a ordonné de déposer à son greffe, ce qui a été fait le 13 septembre 2002.

Le 18 novembre 2003, le juge de district a clos l'instruction et transmis la procédure au Tribunal cantonal valaisan, dont la IIe Cour civile a, par jugement du 7 décembre 2004, notamment condamné A.________ à remettre au notaire l'obligation hypothécaire au porteur en vue de la radiation du droit de gage grevant la quote-part de 2/28èmes de la seconde PPE, ainsi que les clés permettant la jouissance de la première PPE, de même que de la quote-part de 2/28èmes de la seconde PPE.
C.
Parallèlement à un recours en réforme, A.________ (le recourant) interjette un recours de droit public au Tribunal fédéral. Se plaignant d'arbitraire dans l'application du droit cantonal de procédure et dans l'appréciation des preuves, il conclut à ce qu'il plaise à la Cour de céans préalablement accorder l'effet suspensif et principalement annuler le jugement du 7 décembre 2004, sous suite de frais et dépens.

B.________ (l'intimé) conclut au rejet du recours dans la mesure où il est recevable, avec suite de frais et dépens. Pour sa part, l'autorité cantonale se réfère aux considérants de son jugement.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Conformément à la règle de l'art. 57 al. 5 OJ, il convient en l'espèce de traiter le recours de droit public avant le recours en réforme.
2.
A titre préliminaire, il convient de souligner que la requête d'effet suspensif formée par le recourant dans sa conclusion préalable est sans objet, en application de l'art. 54 al. 2 OJ.
3.
3.1 Exercé en temps utile compte tenu des féries (art. 34 al. 1 let. c et 89 al. 1 OJ), dans la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), pour violation de droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ), contre une décision finale prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 OJ), par le recourant qui est personnellement touché par la décision attaquée - qui le déboute de ses conclusions libératoires -, de sorte que la qualité pour recourir doit lui être reconnue (art. 88 OJ), le recours de droit public est en principe recevable.
3.2 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqués et suffisamment motivés dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 262; 129 I 113 consid. 2.1).
4.
Invoquant l'art. 9 Cst., le recourant se plaint d'une application arbitraire de l'art. 66 al. 1 et 2 du Code de procédure civile du canton du Valais du 24 mars 1998 (ci-après: CPC/VS), en ce que les juges cantonaux auraient considéré comme prouvé un fait qui n'avait pas été allégué régulièrement, selon la forme requise par la procédure cantonale, à savoir le versement de 100'000 fr. effectué auprès du notaire en cours de procédure, soit le 22 octobre 2003.
4.1 Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 131 I 57 consid. 2; 129 I 8 consid. 2.1). Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 129 I 8 consid. 2.1).

Lorsque le recourant invoque une violation arbitraire du droit cantonal, il doit indiquer avec précision quelle est la disposition cantonale qui aurait été violée et l'examen se limite à cette question (ATF 128 I 273 consid. 2.1 p. 275 s.). Le Tribunal fédéral ne revoit l'application du droit cantonal que sous l'angle de l'arbitraire (ATF 128 I 177 consid. 2.1). En se référant expressément à l'art. 66 al. 1 et 2 CPC/VS, le recourant remplit les exigences liées à la recevabilité du moyen soulevé.
4.2 Comme le relève le recourant, les juges cantonaux ont souligné que le paiement des 100'000 fr. en mains du notaire ne permettait pas d'inférer qu'il avait autorisé l'intimé à verser cet acompte à C.________, lequel l'a transmis ultérieurement, le 22 octobre 2003, à l'officier public, ce qui empêchait dès lors le recourant de se prévaloir de l'exception tirée de l'art. 82 CO. Pour arriver à cette conclusion, la cour cantonale a considéré que le notaire avait informé le juge de district de ce virement, avec preuves à l'appui, et en avait donné connaissance aux parties. Dès lors que le recourant n'avait pas contesté l'admission de ces pièces au dossier, l'intimé pouvait en conclure que cette information était valablement apportée en cause, et le Tribunal cantonal en tenir compte, pour ne pas tomber sous le coup de l'interdiction du formalisme excessif.

Même si, selon la lettre de l'art. 66 al. 2 CPC/VS, les faits survenus en cours de procédure doivent être allégués par exploit au plus tard dix jours dès la clôture de l'instruction, l'interprétation avancée par le Tribunal cantonal à la lumière de l'art. 66 al. 3 (recte: 4) CPC/VS, selon lequel le juge peut tenir compte des faits patents, implicitement admis par les parties et non allégués par inadvertance, apparaît en l'espèce soutenable. En effet, dans le cas particulier, le versement de 100'000 fr. à C.________, qui l'a transmis au notaire, lequel en a avisé officiellement le juge chargé de l'instruction, est déterminé et liquide. De plus, l'apport à la procédure des pièces le prouvant n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part du recourant. En considérant ce versement de 100'000 fr. comme un fait patent, versé à la procédure à la connaissance des deux parties, qui pouvaient s'exprimer à ce sujet avant la clôture de l'instruction, la cour cantonale n'a pas opté pour une solution arbitraire (concernant les faits patents, cf. Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3e éd., Lausanne 2002, n. 8 ad art. 4 CPC/VD; Hohl, Procédure civile, tome I, Berne 2001, n. 797 p. 154 et n. 945 p. 182; Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 7e éd., Berne 2001, n. 17 p. 255). Ceci vaut notamment pour une attestation formelle dressée par un notaire ès qualité, entendu de plus comme témoin.

En conséquence, le moyen pris de la violation arbitraire du droit cantonal doit être écarté.
5.
Le recourant reproche ensuite à la cour cantonale une appréciation arbitraire des preuves, en ce qu'elle a retenu qu'il n'était pas dans l'impossibilité de remettre l'obligation hypothécaire au porteur au notaire, le 19 avril 2001, alors que son avocat l'avait adressée à l'officier public "d'ordre et pour le compte d'un client de notre étude, qui n'est pas M. A.________".
5.1 S'agissant plus précisément de l'appréciation des preuves et des constatations de fait, il y a arbitraire, au sens de la jurisprudence citée ci-dessus au consid. 4.1, lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1). Il appartient au recourant de démontrer précisément, pour chaque constatation de fait incriminée, comment les preuves administrées auraient selon lui dû être correctement appréciées, et en quoi leur traitement par l'autorité cantonale serait insoutenable et violerait en conséquence l'art. 9 Cst. (arrêt 4P.85/2004 du 14 juin 2004, consid. 2.2).
5.2 En l'espèce, la cour cantonale n'a pas ignoré la lettre de l'avocat du recourant au notaire, du 19 avril 2001, mais l'a comprise à la lumière d'autres pièces de la procédure, notamment du procès-verbal de l'interrogatoire du recourant du 29 avril 2003. A cette occasion, ce dernier a reconnu qu'aucun tiers n'était titulaire de l'obligation hypothécaire au porteur, que son avocat détenait en son nom, et qu'il n'avait aucune objection à la remise du titre au notaire pour radiation. Les précédents juges se sont ensuite expliqués sur les variations des déclarations du recourant, auxquelles la lettre de son avocat doit être assimilée. Enfin, ils ont relevé que l'obligation de remise en vue de dégrèvement a finalement été exécutée, de sorte qu'il n'était pas établi qu'un tiers détiendrait un droit sur l'obligation hypothécaire au porteur litigieuse, susceptible d'empêcher sa remise au notaire et la radiation du gage.

Dans le résultat tout au moins, la décision, sur ce point, de la cour cantonale résiste au grief d'arbitraire quant à l'appréciation des preuves, qui n'avait pas à privilégier la déclaration du mandataire d'une des parties, par rapport à l'ensemble des éléments probatoires réunis en procédure.

Le second moyen soulevé par le recourant doit également être rejeté.
6.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Un émolument judiciaire de 11'000 fr. est mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 13'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la IIe Cour civile du Tribunal cantonal valaisan.
Lausanne, le 11 août 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
La juge présidant: La greffière: