Right to be heard in lease dispute over land with containersGénéré par IA

{T 0/2}
4P.23/2007 /ech

Arrêt du 17 avril 2007
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les juges Klett, juge présidant, Kolly et Kiss.
Greffier: M. Thélin.

Parties
X.________ SA,
recourante, représentée par Me Philippe Grumbach,

contre

Y.________ SA,
intimée, représentée par Me Marc Oederlin,
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, case postale 3108, 1211 Genève 3.

Objet
procédure civile; droit d'être entendu

recours de droit public contre l'arrêt rendu le 11 décembre 2006 par la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève.

Faits :
A.
Selon un « contrat de location de terrain » conclu par écrit le 6 mai 2002, Y.________ SA a mis à disposition de X.________ SA une surface de 6'300 m2 sur la parcelle n° 99'999 de la commune de Meyrin, parcelle dont elle est propriétaire. Ce terrain était destiné à la présentation et à la vente de véhicules automobiles; le loyer était fixé à 15'000 fr. par mois. Le terrain était décrit « sans construction » et il était remis « en l'état »; toute construction ou installation à réaliser par la locataire nécessiterait l'accord écrit de la bailleresse et des autorités compétentes. Aucune indemnité ne serait due, entre les parties, à l'expiration du contrat. Celui-ci était conclu pour une durée initiale de trois ans, du 1er août 2002 au 31 juillet 2005; par la suite, il serait prolongeable d'année en année selon une clause de tacite reconduction.
Le 8 mai 2002, la locataire a introduit une demande d'autorisation de construire qui portait sur l'aménagement du terrain pour l'exposition de véhicules destinés à la vente et sur l'installation de conteneurs abritant un bureau de vente. Les plans présentaient quatre conteneurs posés sur un socle haut de 80 cm. La bailleresse a contresigné cette demande et les travaux ont été exécutés.
Un différend s'est élevé entre les parties au sujet de la surface occupée sur la parcelle n° 99'999 et d'une clôture que la locataire avait installée et qui empêchait l'accès à la partie non louée de ce bien-fonds. Par ordonnance du 29 mars 2004, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a rejeté une demande de mesures provisionnelles introduite par la bailleresse, tendant au rétablissement de cet accès.
B.
Par lettre recommandée du 5 janvier 2005, la bailleresse a résilié le contrat pour son échéance du 31 juillet de la même année. Elle n'a pas fait usage d'une formule officielle.
La locataire a saisi la commission de conciliation compétente d'une requête tendant à faire constater que ce congé était nul pour vice de forme, ou, subsidiairement, à faire annuler ce congé au motif qu'il contrevenait aux règles de la bonne foi, ou, plus subsidiairement, à faire prolonger le bail pour une durée de six ans et allouer à la requérante une indemnité de plus-value au montant de 450'000 fr. Le 22 novembre 2005, la commission a prononcé que le congé était nul parce que la bailleresse n'avait pas usé d'une formule officielle de résiliation.
C.
Y.________ SA a ouvert action contre X.________ SA devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Sa demande tendait à faire constater la validité du congé et, en outre, à faire condamner la défenderesse au paiement d'indemnités destinées à rémunérer l'occupation d'une surface plus importante que celle prévue par le contrat et à compenser la perte de gain consécutive à l'impossibilité d'accéder à la partie non louée du bien-fonds.
La défenderesse a conclu au rejet de l'action en tant que celle-ci portait sur la validité du congé; elle a conclu à l'irrecevabilité des conclusions en paiement dirigées contre elle et elle a présenté des conclusions subsidiaires correspondant à celles déjà articulées devant la commission de conciliation.
Le tribunal a statué le 29 mai 2006. Il a jugé que les conclusions en paiement de la demanderesse étaient irrecevables faute d'avoir été soumises à la commission de conciliation. Il a admis la validité du congé et refusé toute prolongation du bail au motif que le contrat portait sur la location d'un simple terrain, à l'exclusion de tout local, et que les dispositions concernant le bail de locaux commerciaux, invoquées par la défenderesse, ne s'appliquaient donc pas. Enfin, le tribunal a considéré que cette partie avait par avance et valablement renoncé à une éventuelle indemnité de plus-value à raison de travaux exécutés par elle sur le terrain; il a donc rejeté les conclusions correspondantes.
Saisie par la défenderesse, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers s'est prononcée le 11 décembre 2006; elle a confirmé le jugement. En particulier, elle a retenu que « [les conteneurs ne sont] pas intégrés durablement à la parcelle, mais simplement posés sur des socles en béton, constituant juridiquement des constructions mobilières ».
D.
Agissant par la voie du recours de droit public, la défenderesse requiert le Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt de la Chambre d'appel. Sur la base de l'art. 29 al. 2 Cst., elle se plaint de n'avoir pas obtenu l'administration de preuves telles qu'une inspection des lieux et l'audition de témoins. Elle se plaint aussi d'une motivation insuffisante de la décision.
La demanderesse et intimée conclut au rejet du recours; la Chambre d'appel n'a pas présenté d'observations.
La défenderesse a également saisi le Tribunal fédéral d'un recours en réforme dirigé contre le même prononcé.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
L'arrêt dont est recours a été rendu avant l'entrée en vigueur, au 1er janvier 2007, de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RO 2006 p. 1242). En vertu de l'art. 132 al. 1 de cette loi, la cause demeure soumise à la loi fédérale d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (OJ).
2.
Conformément à l'art. 57 al. 5 OJ, il y a lieu de statuer d'abord sur le recours de droit public.
Celui-ci est ouvert contre une décision cantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ). En règle générale, la décision attaquée doit avoir mis fin à la procédure antérieure (art. 87 OJ) et n'être susceptible d'aucun autre recours cantonal ou fédéral apte à redresser l'inconstitutionnalité (art. 84 al. 2, 86 al. 1 OJ). Ces exigences sont satisfaites en l'espèce; en particulier, le recours en réforme au Tribunal fédéral n'est pas recevable pour violation des droits constitutionnels (art. 43 al. 1 OJ). L'exigence d'un intérêt actuel, pratique et juridiquement protégé à l'annulation de la décision attaquée (art. 88 OJ) est également satisfaite; les conditions légales concernant la forme et le délai du recours (art. 30, 89 et 90 OJ) sont aussi observées.
Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs fondés sur les droits constitutionnels, invoqués et motivés de façon suffisamment détaillée dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261/262; 129 I 113 consid. 2.1; 128 III 50 consid. 1c p. 53). Il statue sur la base des faits constatés dans la décision attaquée, à moins que la partie recourante ne démontre que la cour cantonale a retenu ou, au contraire, ignoré de manière arbitraire certains faits déterminants (ATF 118 Ia 20 consid. 5a).
3.
Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. confère à toute personne le droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, d'avoir accès au dossier, d'offrir des preuves quant aux faits de nature à influer sur la décision, de participer à l'administration des preuves et de se déterminer à leur propos (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 504; 127 I 54 consid. 2b p. 56; 126 I 97 consid. 2b p. 102).
Cette protection inclut le droit à l'administration des preuves valablement offertes, à moins que le fait à prouver ne soit dépourvu de pertinence ou que la preuve apparaisse manifestement inapte à la révélation de la vérité. Par ailleurs, le juge est autorisé à effectuer une appréciation anticipée des preuves déjà disponibles et, s'il peut admettre de façon exempte d'arbitraire qu'une preuve supplémentaire offerte par une partie serait impropre à ébranler sa conviction, refuser d'administrer cette preuve (ATF 131 I 153 consid. 3 p. 157; 130 II 425 consid. 2.1 p. 428; 125 I 417 consid. 7b p. 430).
La disposition précitée confère également le droit d'exiger, en principe, qu'un prononcé défavorable soit motivé. Cette garantie-ci tend à donner à la personne touchée les moyens d'apprécier la portée du prononcé et de le contester efficacement, s'il y a lieu, dans une instance supérieure. Elle tend aussi à éviter que l'autorité ne se laisse guider par des considérations subjectives ou étrangères à la cause; elle contribue, par là, à prévenir une décision arbitraire. L'objet et la précision des indications que l'autorité doit fournir dépend de la nature de l'affaire et des circonstances particulières du cas; néanmoins, en règle générale, il suffit que l'autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l'ont guidée, sans qu'elle soit tenue de répondre à tous les arguments présentés (ATF 112 Ia 107 consid. 2b p. 109; voir aussi ATF 130 II 530 consid. 4.3 p. 540; 129 I 232 consid. 3.2 p. 236).
4.
Au sujet de la validité du congé et d'une éventuelle prolongation du bail, la recourante admet que la Chambre d'appel devait examiner si les parties s'étaient liées par un bail de locaux commerciaux aux termes des dispositions de droit fédéral déterminantes. Elle admet aussi qu'en règle générale, la location d'un terrain nu n'équivaut pas à la mise à disposition de locaux, cela même si le locataire est autorisé à installer des constructions mobilières qui comporteront des volumes fermés (cf. ATF 98 II 199 consid. 4 p. 203). Elle reconnaît encore qu'elle a aménagé son bureau de vente dans des conteneurs, c'est-à-dire dans de vastes caisses qu'il est en principe possible de déplacer en vue de les installer dans un autre lieu. Elle soutient que dans le cas particulier, les conteneurs sont installés à titre définitif sur la parcelle n° 99'999, de sorte qu'ils ne constituent pas une simple construction mobilière; elle reproche à la Chambre d'appel d'avoir constaté erronément, à l'issue d'une instruction incomplète, que ces objets « [ne sont] pas intégrés durablement à la parcelle ». L'inspection des lieux et l'audition de témoins, requises vainement dans les deux instances cantonales, lui auraient permis de prouver l'installation définitive des conteneurs. Ces mesures l'auraient mise en mesure de prouver, en outre, les circonstances de la conclusion du contrat, l'intensité de l'activité commerciale exercée dans le bureau de vente et la valeur des aménagements qu'elle a réalisés sur le terrain loué.
Les circonstances de la conclusion du contrat, l'intensité de l'activité exercée dans le bureau de vente et la valeur des aménagements réalisés sont des éléments absolument étrangers au raisonnement suivi par la Chambre d'appel et cette autorité s'est abstenue de toute constatation à leur sujet. En tant que la recourante les tient pour importants au regard du droit fédéral applicable à la cause, elle doit se plaindre d'une violation de l'art. 8 CC, par la voie du recours en réforme, car cette dernière disposition confère le droit de prouver les faits juridiquement pertinents (ATF 126 III 315 consid. 4a p. 317; 122 III 219 consid. 3c p. 223/224). Le grief est donc irrecevable à l'appui du recours de droit public (art. 84 al. 2 OJ).
Sur la base des plans qui accompagnaient la demande d'autorisation de construire et d'une offre que la recourante s'était fait remettre par un fournisseur, la Chambre d'appel a constaté que les conteneurs - pourvus de toilettes, lavabo et cuisinette - sont « simplement posés sur des socles en béton ». La recourante ne prétend pas qu'une inspection des lieux et l'audition de témoins auraient conduit les juges à constater un mode d'installation différent. En particulier, elle ne précise pas pourquoi ni comment ils auraient constaté que les conteneurs sont « unis au sol », selon ses affirmations, plutôt que « simplement posés ». Elle fait allusion à de « nombreux autres aménagements, rattachés au sol », mais elle ne prétend qu'il s'agisse de locaux. Dans ces conditions, l'inspection des lieux et l'audition de témoins pouvaient être considérées comme inaptes à modifier la conviction acquise sur la base des documents, d'où il résulte que le refus de ces mesures probatoires était compatible avec l'art. 29 al. 2 Cst.
5.
Au sujet de l'indemnité de plus-value, la recourante reproche à la Chambre d'appel d'avoir confirmé le refus des premiers juges sans motiver sa propre décision.
L'arrêt attaqué mentionne la clause du contrat qui excluait par avance les demandes d'indemnité lors de la restitution du terrain loué; il mentionne aussi les conclusions prises par la défenderesse devant la commission de conciliation, tendant à une indemnité de 550'000 fr. (recte: 450'000 fr.). On ne trouve, dans l'arrêt, aucune autre allusion à ce chef de la contestation. Les premiers juges avaient rejeté la prétention en se référant de façon concise et précise à l'art. 260a al. 3 CO et à la jurisprudence selon laquelle cette disposition appartient au droit dispositif, le locataire pouvant valablement renoncer, lors de la conclusion du contrat, à toute indemnisation consécutive aux plus-values qu'il apportera à la chose louée (ATF 124 III 149 consid. 4 p. 150). Au regard de ces éléments, il n'est pas douteux que les juges d'appel ont simplement adhéré au jugement de première instance. La recourante ne prétend pas, d'ailleurs, avoir contesté ce jugement par une argumentation qui eût nécessité une réfutation spécifique. En définitive, il n'apparaît donc pas que l'arrêt attaqué présente une lacune suffisamment grave pour entraîner l'annulation de ce prononcé.
6.
Le recours de droit public se révèle mal fondé, dans la mesure où les griefs sont recevables. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels l'autre partie peut prétendre.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
2.
La recourante acquittera un émolument judiciaire de 6'500 fr.
3.
La recourante acquittera une indemnité de 8'000 fr. due à l'intimée à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 17 avril 2007
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La juge présidant: Le greffier: