4P.189/2004

{T 0/2}
4P.189/2004 /ech

Arrêt du 1er novembre 2004
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, président, Favre et Kiss.
Greffière: Mme Aubry Girardin.

Parties
A.________,
recourante, représentée par Me Philippe Pasquier,

contre

Fondation X.________,
intimée, représentée par Me Jean-Luc Bochatay,

Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, case postale 3108, 1211 Genève 3.

Objet
art. 9 et 29 Cst.; procédure civile

(recours de droit public contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 14 juin 2004).

Faits:
A.
Par contrat du 30 août 1989, A.________ a pris en location, dès le 1er octobre 1989, des locaux et des places de stationnement situés dans un immeuble de Plan-les-Ouates appelé "immeuble Z.________". Le loyer annuel total, charges comprises, s'élevait à 450'000 fr. pour les locaux et à 24'000 fr. pour les places de parc, ce qui représentait 37'500 fr. par mois.

Le bail a été conclu pour une durée initiale de 15 ans, soit jusqu'au 30 septembre 2004. La sous-location était interdite et la cession du bail subordonnée à l'agrément du bailleur.

A.________ a exercé dans ces locaux une activité de traiteur. En 1991, le département traiteur de A.________ a été transformé en société anonyme, sous la raison sociale B.________ S.A. (ci-après: B.________), une société filiale de A.________. Cette dernière a prétendu que, depuis 1992, elle n'a plus occupé les locaux pris à bail dans l'immeuble Z.________.

Aux termes d'un accord du 4 novembre 1996, A.________ et B.________ ont reconnu devoir aux propriétaires de l'immeuble Z.________ divers montants à titre d'arriérés de loyer au 30 avril 1996. En remboursement de ceux-ci, B.________ a remis aux bailleurs un chèque de 50'000 fr. destiné à amortir tant sa dette que celle de A.________ et s'est engagée à verser 30'000 fr. mensuellement, dont "24'000 fr. à titre de paiement partiel du loyer en cours", le solde venant en amortissement des dettes reconnues par B.________ et par A.________.

Le 8 juillet 1999, B.________ a été déclarée en faillite.

Selon A.________, dès l'ouverture de la faillite, l'Office des poursuites et faillites de Rhône-Arve (ci-après: l'Office des poursuites et faillites) a changé les cylindres des serrures des portes d'accès de l'immeuble Z.________, interdisant à A.________ l'accès des locaux loués.

Le 10 novembre 1999, A.________ a écrit à l'Office des poursuites et faillites en indiquant qu'elle était "titulaire d'un bail".

B.
En février 1998, l'immeuble Z.________ a fait l'objet d'une poursuite en réalisation de gage. L'Office des poursuites et faillites en a assuré la gérance légale et a fait notifier à A.________ un commandement de payer d'un montant de 225'990,90 fr. concernant les loyers impayés du 1er janvier au 30 juin 1999. Le 3 mai 2000, elle a fait notifier un second commandement de payer à A.________ portant sur 225'990,90 fr., qui se rapportait aux loyers impayés du 1er juillet 1999 au 31 décembre 1999.

Le 12 janvier 2001, le Tribunal de première instance du canton de Genève a ordonné la mainlevée provisoire des oppositions formées par A.________.

Celle-ci a introduit, le 13 février 2001, une requête en libération de dette, portée devant le Tribunal des baux et loyers.

Le 30 mars 2001, la Fondation X.________ (ci-après: la Fondation) a acquis l'immeuble Z.________, ainsi que les créances de loyers impayés du 1er janvier au 31 décembre 2001, à la suite d'une vente aux enchères publiques du 13 juillet 2001.

Par jugement du 7 février 2002, confirmé par la Chambre d'appel le 11 novembre 2002, le Tribunal des baux et loyers a admis que la Fondation était devenue titulaire des créances faisant l'objet des jugements de mainlevée provisoire du 12 janvier 2001.

Le 29 mai 2002, la Fondation, en tant que cessionnaire des créances litigieuses et en qualité de propriétaire de l'immeuble, a fait notifier un commandement de payer à A.________ à concurrence de 1'034'333,30 fr. plus intérêt à titre de loyers des locaux du 1er janvier 2000 au 31 mai 2002 et de 58'000 fr. plus intérêt à titre de loyers des places de parc pour la même période.

Par jugement du 17 octobre 2002, le Tribunal de première instance a prononcé la mainlevée de l'opposition faite à cette poursuite, ce qui a été confirmé par la juridiction d'appel le 9 janvier 2003, l'hypothèse d'un transfert de bail de A.________ à B.________ ayant été écartée.

Le 3 février 2003, A.________ a conclu à titre additionnel devant le Tribunal des baux et loyers à ce qu'il soit également dit qu'elle ne doit pas les montants réclamés par la Fondation dans le cadre de la poursuite du 29 mai 2002 (loyers du 1er janvier 2000 au 31 mai 2002).
Par demande reconventionnelle du 6 mai 2003, la Fondation a conclu au paiement de 489'666,70 fr. avec intérêt à titre de loyers des locaux et des places de parc du 1er juin 2002 au 30 juin 2003 et de 113'000 fr. chaque trimestre d'avance, tant que le bail resterait en vigueur et pour la première fois le 30 juin 2003.

Par jugement du 24 novembre 2003, le Tribunal des baux et loyers a condamné A.________ à payer à la Fondation le montant total de 2'033'999,80 fr. plus intérêts divers à titre d'arriérés de loyers à partir du 1er janvier 1999 au 1er janvier 2003. Il a également prononcé la mainlevée des oppositions formées aux commandements de payer notifiés le 9 août 1999, le 3 mai 2000 et le 29 mai 2002.

Statuant sur appel de A.________, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a confirmé le jugement entrepris par arrêt du 14 juin 2004.
C.
Parallèlement à un recours en réforme, A.________ interjette un recours de droit public au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 14 juin 2004. Invoquant l'art. 9 Cst., elle conclut à l'annulation de la décision entreprise.

La Fondation propose le rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité, avec suite de frais et dépens. La Chambre d'appel ne formule aucune observation, se référant aux considérants de son arrêt.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Conformément à la règle générale de l'art. 57 al. 5 OJ, il y a lieu de statuer tout d'abord sur le recours de droit public.
2.
2.1 Le recours de droit public au Tribunal fédéral est ouvert contre une décision cantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ).
L'arrêt attaqué est final dans la mesure où la cour cantonale a statué sur le fond du litige par une décision qui n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan fédéral ou cantonal, s'agissant du grief de violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ). En revanche, si la recourante soulève une question relevant de l'application du droit fédéral, le grief n'est pas recevable, parce qu'il pouvait faire l'objet d'un recours en réforme (art. 43 al. 1 et 84 al. 2 OJ).

La recourante est personnellement touchée par l'arrêt entrepris, qui la déboute intégralement de ses conclusions, de sorte qu'elle a un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que cette décision n'ait pas été adoptée en violation de ses droits constitutionnels; en conséquence, la qualité pour recourir (art. 88 OJ) doit lui être reconnue.

Interjeté en temps utile compte tenu des féries (art. 34 al. 1 let. b et 89 al. 1 OJ) dans la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), le présent recours est en principe recevable.
2.2 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqués et suffisamment motivés dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 113 consid. 2.1; 128 III 50 consid. 1c p. 53 s. et les arrêts cités). Il appartient au recourant de présenter ceux-ci de manière assez claire et détaillée pour que l'on puisse déterminer quel est le droit constitutionnel en jeu et en quoi consiste sa violation. Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des griefs motivés de façon insuffisante ou sur des critiques purement appellatoires. La motivation doit en outre ressortir du mémoire de recours lui-même (cf. ATF 129 I 113 consid. 2.1, 185 consid. 1.6 et les arrêts cités).
3.
Dans son premier grief, la recourante reproche à la cour cantonale d'avoir arbitrairement statué sur un état de fait incomplet, ce qui a amené les juges à écarter l'exceptio non adimpleti contractus qu'elle avait soulevée. Elle prétend qu'il n'a pas été tenu compte du fait que l'Office des poursuites et faillites Rhône-Arve était à la fois le gérant légal de l'immeuble Z.________, dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage dont a fait l'objet cet immeuble, et l'administrateur de la faillite de B.________.
3.1 Selon la jurisprudence, l'arbitraire prohibé par l'art. 9 Cst. ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution que celle retenue par l'autorité cantonale pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral ne s'écarte de la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 128 I 81 consid. 2 p. 86, 273 consid. 2.1; 127 I 60 consid. 5a p. 70; 126 III 438 consid. 3 p. 440). S'agissant de l'appréciation des preuves et des constatations de fait, l'autorité tombe dans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier sa décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1). Il appartient au recourant d'établir la réalisation de ces conditions en tentant de démontrer, par une argumentation précise, que la décision incriminée est insoutenable (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 185 consid. 1.6; 122 I 70 consid. 1c p. 73). Enfin, pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 129 I 173 consid. 3.1 et les arrêts cités).
3.2 Contrairement à ce que soutient la recourante, il n'apparaît pas que la Chambre d'appel ait occulté le double rôle joué par l'Office des poursuites et faillites. Il ressort d'une part des faits constatés que c'est bien l'Office des poursuites et faillites qui aurait interdit l'accès des locaux, à la suite de la faillite de B.________, ce qui correspond à une tâche d'administration de la faillite. Certes, le nom complet de l'office concerné n'est pas mentionné intégralement dans l'arrêt attaqué, mais il est clair qu'il ne peut s'agir que de l'Office des poursuites et faillites Rhône-Arve. D'autre part, il a été expressément souligné que ce même Office des poursuites et faillites avait assuré la gérance légale de l'immeuble Z.________ dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage. Sur ce point, on ne discerne donc aucune constatation incomplète des faits contraire à l'art. 9 Cst.
3.3 Si la recourante cherche, sous le couvert de l'arbitraire, à remettre en cause la portée donnée par la Chambre d'appel à l'exception d'inexécution de l'art. 82 CO, elle formule une critique qui n'a pas sa place dans le présent recours.

Le point de savoir si un fait allégué est ou non pertinent dépend en effet des conditions d'application de la disposition légale en cause. Si le juge du fait ne saisit pas correctement cette norme ou s'il considère, de manière infondée, que celle-ci n'est pas applicable, il se trompe dans l'application du droit. De telles violations relèvent du droit fédéral et doivent être invoquées dans le cadre d'un recours en réforme, lorsque cette voie de droit est ouverte (cf. ATF 129 I 173 consid. 1.1; 127 III 2c p. 252). Par conséquent, en raison de la subsidiarité absolue du recours de droit public (art. 84 al. 2 OJ), la recourante ne saurait faire valoir, dans la présente procédure, que le tribunal cantonal a tenu pour non pertinent sur le plan juridique un élément de fait déterminé, dès lors qu'elle pouvait faire valoir cette critique par la voie du recours en réforme (cf. supra consid. 2.1). Dans la mesure où la recourante critique cet aspect, son grief n'est pas recevable.
4.
En second lieu, la recourante se plaint de la violation de dispositions fondamentales de procédure. Elle rappelle tout d'abord que le prononcé de la mainlevée provisoire est régi par la procédure sommaire, alors que l'action en libération de dette est instruite en la forme ordinaire. Par conséquent, la Chambre d'appel, en reprenant certains considérants émanant de la décision de mainlevée provisoire sans procéder à des mesures probatoires supplémentaires, aurait violé des dispositions claires de procédure et aurait privé arbitrairement la recourante de la possibilité de faire la preuve des faits qu'elle alléguait.
4.1 Un tel grief méconnaît les exigences de motivation propres au recours de droit public (art. 90 al. 1 let. b OJ; cf. supra consid. 2.2), car la recourante n'indique pas quelles garanties procédurales de rang constitutionnel auraient été violées. A supposer que l'on admette qu'elle invoque une violation de son droit d'être entendu découlant de l'art. 29 al. 2 Cst., plus particulièrement de son droit de fournir des preuves (cf. ATF 127 I 54 consid. 2b p. 56), elle omet d'indiquer concrètement quelles sont les preuves qu'elle aurait offertes, en relation avec les faits juridiquement pertinents, et que la Chambre d'appel aurait refusé d'administrer.

Il est vrai que les actions en libération de dette sont instruites en la forme ordinaire (art. 83 al. 2 LP). Le juge doit donc se prononcer sur le bien-fondé de la prétention découlant de la poursuite en respectant la procédure probatoire propre à un procès civil ordinaire. La simple reprise des constatations de fait issues de la procédure de mainlevée ne suffit en principe pas, car la procédure sommaire applicable à la mainlevée suppose d'une part une limitation des moyens de droit (le créancier ne peut requérir la mainlevée provisoire qu'en se fondant sur un titre) et, d'autre part, une restriction quant aux preuves (le débiteur doit seulement rendre vraisemblable les éléments en faveur de sa libération) (art. 82 al. 2 LP; Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 7e éd., Berne 2001, p. 341 no 154).

En l'espèce, la Chambre d'appel a certes repris certains considérants de la décision de mainlevée provisoire, mais elle a expliqué qu'elle pouvait les adopter, car aucun autre élément pertinent n'avait été apporté dans la procédure de libération de dette. La recourante n'indique pas qu'elle aurait fait valoir de tels éléments, pas plus qu'elle n'explique en quoi il était insoutenable pour la Chambre d'appel de se fonder sur les considérants issus de la procédure de mainlevée provisoire. La simple affirmation qu'en procédant de la sorte les juges cantonaux seraient tombés dans l'arbitraire ne remplit pas les exigences de motivation de l'art. 90 al. 1 let. b OJ. Le grief n'a donc pas à être examiné.

Dans ces circonstances, il convient de rejeter le recours dans la mesure de sa recevabilité.
5.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens de la procédure fédérale seront mis à la charge de la recourante (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 15'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 17'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 1er novembre 2004
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: