{T 0/2}
4P.139/2003 /ech
Arrêt du 14 octobre 2003
Ire Cour civile
Composition
MM. les Juges Corboz, Président, Walter et Favre.
Greffière: Mme Charif Feller.
Parties
A.________,
recourant, représenté par Me Soli Pardo, avocat, case postale 147, 1211 Genève 12,
contre
X.________ AG,
intimée, représentée par Me Jacques Berta, avocat, rue Versonnex 7, case postale 6174, 1211 Genève 6,
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, case postale 3108, 1211 Genève 3.
Objet
arbitraire; appréciation des preuves; droit d'être entendu,
recours de droit public contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 12 mai 2003.
Faits:
A.
Par contrat des 28 décembre 1989/1er janvier 1990, A.________ a pris à bail auprès de la société Y.________ SA des locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée d'un bâtiment à Genève, d'une surface d'environ 105 m2, exploités comme bar à café, salon de thé. Pendant la période litigieuse, du 1er juillet 2000 au 30 juin 2001, le loyer annuel était de 45'220 fr., augmenté des charges à raison de 3'600 fr.
Le 1er janvier 2000, X.________ AG est devenue propriétaire de l'immeuble en question et s'est substituée à Y.________ SA comme bailleresse, étant précisé que le bail, de durée déterminée, vient à échéance le 31 décembre 2004.
Le 29 juin 2000, la propriétaire a informé le locataire que des travaux de rénovation allaient être effectués dans le bâtiment, du 10 juillet 2000 au 31 décembre 2000. Ils ont cependant duré jusqu'au 30 juin 2001, en raison de l'installation d'un sas privatif pour l'accès au tea-room, séparé de l'entrée principale antérieure, opération non prévue à l'origine, et d'aménagements requis par un autre locataire.
En l'absence d'accord sur une diminution du loyer, les parties ont convenu d'en suspendre le paiement pendant la durée des travaux. Ces derniers ont entraîné d'importants inconvénients et nuisances pour le locataire, qui a produit un constat d'huissier judiciaire, établi le 19 juin 2001, comportant un descriptif et cinq photographies, ainsi que deux jeux de quarante photographies en couleurs, développées respectivement les 10 mai et 27 juin 2001, sans qu'il soit possible de déterminer la date à laquelle elles ont été prises.
La perte de gain alléguée ressortait d'une lettre de l'avocat du locataire à la bailleresse, du 4 juillet 2001, faisant état d'une baisse de chiffre d'affaires de 109'366 fr., et d'une baisse de bénéfice de 95'534 fr.50.
B.
Par requête du 17 octobre 2001, la bailleresse a agi en paiement du loyer dû pendant les travaux. Le 8 novembre 2001, le locataire a déposé une action en réduction du loyer pendant ces derniers, et en dommages-intérêts pour gain manqué. Suite à l'échec des tentatives de conciliation, les deux causes ont été introduites devant le Tribunal des baux et loyers, qui a procédé à leur jonction avant de rendre son jugement le 3 octobre 2002. Il a accordé au locataire une réduction de loyer de 25% sur la période de 12 mois, mais l'a débouté de toutes ses conclusions tendant à l'octroi de dommages et intérêts, vu l'absence de preuves relatives à une faute de la bailleresse et à l'existence d'un déficit net.
Le locataire a appelé en temps utile de ce jugement devant la Chambre d'appel en matière de baux et loyers de la Cour de justice de Genève. Cette juridiction a confirmé le jugement entrepris. Elle a retenu que le tribunal avait eu raison de procéder à une estimation moyenne, sans se focaliser sur les épisodes aigus et "certainement ... brefs", l'un d'eux ayant fait l'objet du constat d'huissier et se référant à la démolition du trottoir devant l'entrée du tea-room et sur sa terrasse. L'entrave à la jouissance de la chose louée avait été fixée de manière "large" par le tribunal, qui avait réduit le loyer en équité, de 25%. Enfin, les dommages-intérêts réclamés par le locataire n'étaient pas dus, faute de preuve du dommage et de sa quotité. Seule la production d'une suite de bilans signés, voire de copies de déclarations fiscales signées (pour les impôts directs ou la TVA) pouvait renseigner sur la variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net d'exploitation, pendant la période litigieuse. Comme les faits n'ont pas été allégués de manière suffisamment claire par les parties, la Chambre d'appel n'avait pas à les instruire d'office. Son arrêt, du 12 mai 2003, a été notifié le 16 mai.
C.
Agissant le 16 juin 2003 par la voie du recours de droit public, A.________ demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt susmentionné avec suite de frais et dépens. Invoquant l'art. 29 al. 2 Cst., il se plaint de la violation de son droit d'être entendu, en raison d'une motivation insuffisante de la décision attaquée quant aux mesures prises - ou omises -, pour diminuer les nuisances, en intensité et en durée, notamment en ce qui concernait le sas d'entrée. Invoquant l'art. 9 Cst., le recourant reproche à la Chambre d'appel une appréciation arbitraire des preuves, en ce que les précédents juges ont dénié leur force probante aux photographies versées au dossier, dès lors que ces dernières n'étaient pas datées. Il suffisait qu'elles aient été prises pendant la durée des travaux, ceci à l'appui de la demande de réduction de loyer. Par ailleurs, concernant les dommages et intérêts, la cour cantonale n'avait tenu aucun compte d'un tableau comparatif établi par une fiduciaire, en faisant grief au recourant de ne pas verser au dossier des bilans signés ou des copies de déclarations fiscales, pour les impôts directs ou la TVA. En réalité, la seule lecture de ce tableau permettait de déceler une baisse notable du chiffre d'affaires et du bénéfice.
L'intimée conclut au rejet du recours. La Chambre d'appel se réfère aux considérants de son arrêt.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 Le recours de droit public au Tribunal fédéral est ouvert contre une décision cantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ).
Le jugement attaqué est final dans la mesure où la cour cantonale a statué comme dernière instance cantonale, de sorte qu'il n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan fédéral ou cantonal, s'agissant du grief de violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ).
Le recourant est personnellement touché par la décision entreprise, qui le déboute entièrement de ses conclusions en réduction du loyer et en condamnation de la bailleresse à lui payer des dommages et intérêts. Il a ainsi un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que cette décision n'ait pas été adoptée en violation de ses droits constitutionnels; en conséquence la qualité pour recourir (art. 88 OJ) doit lui être reconnue.
Interjeté en temps utile (art. 89 al. 1 OJ), dans la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), le présent recours est à cet égard recevable.
1.2 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel, invoqués et suffisamment motivés dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 113 consid. 2.1, p. 120; 128 III 50 consid. 1c et les arrêts cités, p. 53/54).
2.
Invoquant l'art. 29 al. 2 Cst. protégeant le droit d'être entendu, le recourant reproche tout d'abord à la cour cantonale une motivation insuffisante de sa décision quant à la faute éventuelle de la bailleresse, relativement aux précautions à prendre pour limiter au maximum les inconvénients subis par le locataire, dans leur durée et leur intensité.
2.1 Selon la jurisprudence, le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. comprend, en particulier, le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, le droit de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort du procès, le droit d'avoir accès au dossier, de participer à l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 126 I 15 consid. 2a/aa p. 16; 124 I 49 consid. 3a, 241 consid. 2).
La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu le devoir pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le destinataire puisse la comprendre, l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 126 I 97 consid. 2b; 125 II 369 consid. 2c; 124 II 146 consid. 2a). L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs soulevés par les parties, mais elle peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, lui apparaissent pertinents (ATF 126 I 97 consid. 2b; 121 I 54 consid. 2c p. 57 et les arrêts cités).
L'étendue de la motivation dépend au demeurant de la liberté d'appréciation dont jouit le juge et de la gravité des conséquences de sa décision (ATF 112 Ia 107 consid. 2b p. 110).
De plus, il y a violation du droit d'être entendu si l'autorité ne satisfait pas à son devoir minimum d'examiner et de traiter les problèmes pertinents (ATF 126 I 97 consid. 2b déjà cité; ATF 122 IV 8 consid. 2c p. 15).
Enfin, le droit d'être entendu ne porte que sur les éléments pertinents pour la solution du litige.
2.2 Le recourant attache une grande importance à la recherche des causes de la prolongation de la durée des travaux, initialement prévus pour six mois, mais qui ont duré six mois de plus, avant de prendre fin le 30 juin 2001. L'examen de ces circonstances se révèle toutefois sans incidence sur la solution retenue successivement par le Tribunal des baux et loyers et la Chambre d'appel, pour ce qui est de la durée des travaux. En effet, les juridictions cantonales ont toutes deux considéré, en ce qui concerne la diminution de loyer, que cette dernière devait être supportée par la bailleresse pendant toute la durée des travaux, soit du 1er juillet 2000 au 30 juin 2001. Dans cette perspective, il est dès lors sans pertinence de savoir si la location de l'arcade et d'un étage voisins à un nouveau locataire a entraîné des retards, prévisibles ou non, et si l'installation d'une entrée séparée pour le bâtiment principal et l'arcade du recourant, en lieu et place de l'ancienne entrée commune, avec l'accord de ce dernier, a eu le même effet. La prise en considération de toute la durée du chantier, par le Tribunal des baux, puis par la juridiction d'appel, dispensait cette dernière de s'étendre sur les causes de la prolongation du temps initialement prévu pour réaliser les transformations souhaitées.
Au demeurant, l'intensité de la perte d'usage de la chose louée relève de l'appréciation des preuves versées au dossier, à laquelle ont procédé les précédents juges, et non du respect du droit d'être entendu. Le recourant ne s'y est d'ailleurs pas trompé, lorsqu'il a fait grief à la Chambre d'appel, dans un second moyen, d'avoir apprécié arbitrairement les preuves apportées, argumentation qui sera examinée ci-dessous au consid. 3.
2.3 Plus délicate est la question de savoir si la motivation de l'arrêt cantonal résiste au grief de violation du droit d'être entendu, pour ce qui a trait à l'action en dommages-intérêts, que le recourant fonde sur la diminution alléguée de son chiffre d'affaires et de son bénéfice. Cependant, à teneur de l'art. 259e CO, la question de la faute - ou de l'absence de faute - du bailleur est déterminante pour permettre à ce dernier d'apporter la preuve libératoire prévue à l'art. 259e in fine CO, le locataire devant préalablement établir qu'il a subi un dommage en raison du défaut constaté.
Dans le cas particulier, la cour cantonale a retenu que "si l'existence du défaut n'est pas contestée, le dommage et sa quotité ne sont pas prouvés", avant de relever que la simple réclamation écrite de l'avocat du locataire n'était pas de nature à démontrer le préjudice allégué. Dès lors que la Chambre d'appel n'a pas retenu l'existence d'un dommage consécutif au défaut avéré, il n'était plus nécessaire pour elle de statuer sur la faute éventuelle de la bailleresse, puisque cette dernière n'avait pas besoin d'apporter la preuve libératoire offerte par l'art. 259e in fine CO. Le problème de la preuve du dommage a d'ailleurs été soumis par le recourant au Tribunal fédéral, dans le second moyen soulevé, d'appréciation arbitraire des preuves.
2.4 Il s'ensuit que le grief de violation du droit d'être entendu, au sens de l'art. 29 al. 2 Cst. doit être écarté.
3.
3.1 Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat. A cet égard, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue que si celle-ci est insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motif objectif et en violation d'un droit certain. Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une autre solution paraît également concevable, voire même préférable (ATF 129 I 8 consid. 2.1; 128 I 81 consid. 2 p. 86, 177 consid. 2.1 p. 182, 273 consid. 2.1 p. 275; 128 II 259 consid. 5 p. 280).
En matière d'appréciation des preuves, il y a arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur le sens et la portée d'un tel élément, ou encore lorsqu'elle tire des constatations insoutenables des éléments recueillis (ATF 127 I 38 consid. 2a p. 41; 124 I 208 consid. 4a).
3.2 Sous l'angle de la réduction du loyer, le recourant se plaint de ce que la cour cantonale a arbitrairement apprécié les deux jeux de photographies produits dans la procédure, qui, selon elle, ne permettaient pas de déterminer l'auteur et les moments auxquels les clichés ont été tirés.
Si le recourant a raison de relever que la détermination de l'auteur des photographies n'offre guère d'intérêt quant à leur force probante, il en va tout autrement de la date à laquelle elles ont été prises. Il était essentiel pour l'autorité cantonale de connaître le plus précisément possible la période pendant laquelle étaient effectués les travaux représentés sur les photographies. En effet, une grande partie des transformations concernait les étages supérieurs du bâtiment, et non pas les travaux engagés au rez-de-chaussée, dans l'entrée et sur la terrasse des locaux loués par le recourant. Aussi, la cour cantonale était-elle fondée à reprocher au recourant d'avoir versé au dossier des photographies non datées, dans la mesure où, sur l'ensemble d'un chantier tenu pendant une année entière, les épisodes extrêmement gênants révélés par les photographies ne pouvaient se rapporter qu'à des périodes bien circonscrites, dont les dates de développement des clichés (10 mai et 27 juin 2001) fournissent un indice, qui n'est pas contredit par les autres éléments du dossier. En particulier, l'intimée a reconnu que les phases extrêmement bruyantes et gênantes du chantier s'étaient déroulées d'avril à juin 2001, aucune plainte n'étant enregistrée pour la période antérieure à mars 2001.
En retenant que les deux dossiers photographiques, de même que le constat de l'huissier judiciaire, n'étaient représentatifs que de certains épisodes aigus, mais brefs, du déroulement du chantier, et qu'ils ne permettaient pas de se faire une idée de son évolution générale, la Chambre d'appel n'a pas abusé du large pouvoir d'appréciation que lui confère la jurisprudence dans l'appréciation des preuves. En conséquence, cette dernière ne saurait être considérée comme arbitraire.
3.3 Dans le cadre de son action en dommages-intérêts intentée sur la base de l'art. 259e CO, le recourant a produit un tableau comparatif de ses chiffres d'affaires et bénéfices, des années 1998 à 2001, à l'appui de son allégation concernant l'existence d'un dommage, établi par une fiduciaire. Les précédents juges n'ont pas mentionné cette pièce dans leur décision, en se référant uniquement à une lettre de l'avocat du locataire adressée à la représentante de la bailleresse, qui se fondait sur ce tableau comparatif.
A juste titre, la cour cantonale a retenu que la simple réclamation écrite d'une partie, même reposant sur une étude faite par un tiers, était "totalement impropre à (...) démontrer" le dommage. Tout au plus, ce tableau aurait-il constitué un indice d'une diminution du chiffre d'affaires et d'une baisse du bénéfice que d'autres pièces, d'une valeur probante reconnue, eussent été à même de prouver. A cet égard, la Chambre d'appel était en droit de considérer que seule la production d'une suite de bilans signés, voire de copies de déclarations fiscales signées, pouvait permettre de déterminer la variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net de l'exploitation du recourant, pendant la période litigieuse. En effet, la cour cantonale était fondée à accorder une valeur probante décisive aux bilans, ne serait-ce qu'en raison des principes à observer pour leur établissement, tels qu'ils sont énoncés aux art. 959 et 960 CO (ATF 112 II 461 consid. 3c, p. 462 et les références). De même, les déclarations fiscales engagent la responsabilité de leurs auteurs, élément de nature à rendre crédible leur contenu.
De plus, tant la comptabilité commerciale que les obligations fiscales représentent les aspects légaux ordinaires de la gestion d'une entreprise, à l'opposé du tableau comparatif mentionné par le recourant, et dressé spécialement à l'occasion du procès pendant, de sorte qu'il peut être considéré au mieux comme une expertise privée, assimilable à une déclaration d'une partie (Hohl, Procédure civile, tome I, Berne 2001 p. 198 n. 1052; Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, Berne 2001, p. 285 n. 152).
C'est ainsi sans arbitraire que la cour cantonale n'en a pas fait mention dans son arrêt, lui préférant des pièces d'une plus grande valeur probante, mais que le recourant, alors appelant, n'a pas produites.
Le grief d'appréciation arbitraire des preuves quant au tableau comparatif établi par la fiduciaire du recourant ne saurait pas davantage être retenu, ce qui entraîne en conséquence le rejet du recours de droit public, dans son ensemble.
3.4 Reste par contre réservée, sur l'objet de l'existence du dommage et de la détermination de sa quotité, la question de la violation éventuelle des art. 8 CC et 274d al. 3 CO, qui relève de la procédure de recours en réforme, que le demandeur et recourant a notamment engagée sur ce point devant le Tribunal de céans.
4.
Vu l'issue du litige, un émolument de 5'000 fr. est mis à la charge du recourant qui succombe, et qui sera également condamné au paiement d'une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens en faveur de l'intimée.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Un émolument de 5'000 fr. est mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 14 octobre 2003
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: