Lease ended by resolutory condition; eviction upheldGénéré par IA

{T 0/2}
4C.210/2003 /ech

Arrêt du 30 octobre 2003
Ire Cour civile

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Klett et Favre.
Greffière: Mme Charif Feller.
Parties
X.________ SA,
défenderesse et recourante, représentée par Me Horace Gautier,

contre

Y.________,
demanderesse et intimée, représentée par Me Philippe Houman,

Objet
bail à loyer; résiliation,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 26 mai 2003.

Faits:
A.
En 1998, X.________ SA (précédemment A.________, ci-après: X.________) a envisagé de poser quatre antennes sur quatre mâts, avec des armoires techniques, sur le toit d'un bâtiment, propriété de Y.________. Le 29 juillet 1998, le département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (DAEL) a indiqué à X.________ que les installations projetées ne nécessitaient pas d'autorisation de construire préalable. Les 31 juillet et 12 août 1998, X.________ et Y.________ ont passé un contrat de bail à loyer d'une durée de cinq ans dès le commencement des travaux d'installation, avec une clause unilatérale de reconduction en faveur de la locataire, et une limitation du droit de résilier à la charge de la bailleresse. Le site a été mis en place en septembre 1998; les antennes sont opérationnelles depuis fin décembre 1998.

Les chiffres 3 et 6 du contrat de bail ont la teneur suivante:
"3. Conditions:

Cette convention entre en vigueur à la triple condition (a) que A.________ obtienne toute concession d'utilisation nécessaire, (b) que toutes les conditions techniques requises pour l'installation et l'exploitation soient remplies (y compris la qualité prévue pour la diffusion des ondes) et (c) que A.________ obtienne toutes les autres autorisations requises pour l'installation et l'utilisation des équipements"

"6. Cessation anticipée:

La présente convention prend fin automatiquement lorsque l'une au moins des conditions prévues au chiffre 3 n'est plus remplie"
Dès le printemps 1999, des locataires des bâtiments voisins, tous propriétés de Y.________, se sont plaints des risques pour la santé provenant des champs électromagnétiques dégagés par les antennes, et de la gêne causée par les lumières de balisage.

Le 25 juin 1999, Y.________ a résilié le contrat de bail avec effet immédiat. Le 5 juillet 1999, X.________ a contesté cette résiliation en l'absence de justes motifs légaux et en considération de la première échéance possible, fixée au 31 juillet 2013. Des pourparlers ont eu lieu. X.________ s'est engagée, le 15 octobre 1999, à démanteler son installation d'ici au 30 juin 2000, selon un courrier signé par deux de ses employés, sans pouvoir de représentation; X.________ a invalidé cette déclaration ultérieurement, lors de l'audience du Tribunal des baux et loyers du 14 juin 2001, pour erreur essentielle et dol.

Le 2 mai 2000, X.________ a fait savoir à Y.________ qu'elle ne pouvait pas enlever ces antennes pour fin juin 2000, sans avoir de site de remplacement.

Le 22 mai 2000, le DAEL a envoyé à X.________ la lettre suivante:
"Pour faire suite à votre demande de maintien du site visé en titre, nous vous informons que conformément aux termes du procès-verbal des séances de coordination 18 et 19, cette démarche devra faire l'objet d'une autorisation de construire par procédure accélérée.

En effet, compte tenu des circonstances, nous estimons que la simple validation du calcul des valeurs du rayonnement non ionisant (RNI) ne suffit pas à justifier le maintien d'un site que vous vous êtres engagé à démonter d'ici à fin juin.

Par ailleurs, pour requérir une autorisation de construire, il convient de vous assurer de l'accord du propriétaire de l'immeuble.

(...)".
Le même jour, le conseiller d'Etat responsable du DAEL a communiqué une copie de ce courrier à la gérance immobilière de Y.________, en précisant: "s'agissant d'un site qui n'a pas fait l'objet d'une procédure d'autorisation de construire et qui devait être démonté d'ici fin juin, j'estime que sa présence ne peut plus être cautionnée par le département en l'absence d'une autorisation régulière".
B.
Le 11 juillet 2000, Y.________ a saisi la commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en évacuation tendant à mettre hors-service les installations de téléphonie litigieuses. Faute de conciliation, la cause a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le 5 octobre 2000. Cette juridiction a fait droit à la requête en évacuation, et X.________ a déféré cette décision devant la Chambre d'appel en matière de baux et loyers de la Cour de justice de Genève, le 4 juillet 2002.

Par arrêt du 26 mai 2003, la cour cantonale a confirmé ce jugement. Elle a estimé que la lettre du 15 octobre 1999 de X.________ à la bailleresse pouvait être "aisément" comprise comme une lettre de congé, mais donnée par un représentant sans pouvoir. Elle a laissé ouverte la question de savoir si le courrier du 2 mai 2000, signé par le directeur de X.________ à l'époque, pouvait être considéré comme une ratification valable. Elle a enfin retenu que, comme X.________ n'avait pas sollicité et à plus forte raison pas obtenu une autorisation de construire pour l'installation litigieuse, le contrat avait pris fin "dès le moment où l'autorisation n'a pas été obtenue et en tout cas à ce jour", de sorte que X.________ devait restituer la chose louée à la bailleresse.
C.
Parallèlement à un recours de droit public, que le Tribunal fédéral a rejeté par arrêt séparé de ce jour, la défenderesse dépose un recours en réforme. Elle demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt de la Chambre d'appel et de débouter Y.________ des fins de sa requête en évacuation, avec suite de frais et dépens. Elle se plaint d'une violation de l'art. 8 CC en ce que la cour cantonale ne lui aurait pas donné l'occasion de faire porter son offre de preuve sur la pertinence du courrier du DAEL du 22 mai 2000. La cour cantonale aurait aussi violé l'art. 266 al. 1 CO. D'autres motivations envisageables à l'appui de l'arrêt cantonal querellé ne résisteraient pas davantage à l'examen, notamment la notion de congé inefficace, la résiliation anticipée au sens des art. 257f al. 3 et 266g CO, l'absence de volonté du bailleur et les questions de représentation et de ratification d'un acte juridique.

La demanderesse conclut à la confirmation de l'arrêt de la Chambre d'appel et au déboutement de X.________ de toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours en réforme est en principe recevable; en outre il a été formé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).

Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43 al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2e phrase OJ) ou la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c).
1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents et régulièrement allégués (art. 64 OJ).

Dans la mesure où la partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est donc pas ouvert pour se plaindre de l'appréciation des preuves et des constatations de fait qui en découlent.

Dans son examen du recours, le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties, lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ); en revanche, il n'est lié ni par les motifs que les parties invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique de la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ). Il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par la partie recourante et peut également rejeter un recours en adoptant une autre argumentation juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c et les références citées).
2.
La défenderesse se plaint tout d'abord d'une violation de l'art. 8 CC, en ce qu'elle n'aurait pas eu la possibilité de faire porter son offre de preuve sur la pertinence de la lettre du DAEL, du 22 mai 2000.

Sur ce point, l'art. 8 CC dispose que chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. Cette règle s'applique à toute prétention fondée sur le droit fédéral (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522; 125 III 78 consid. 3b p. 79). Elle répartit le fardeau de la preuve (ATF 122 III 219 consid. 3c p. 223) et détermine ainsi la partie qui doit assumer les conséquences d'une absence de preuve (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522; 126 III 189 consid. 2b; 125 III 78 consid. 3b p. 79). L'art. 8 CC confère le droit à la preuve et à la contre-preuve, à la condition qu'il s'agisse d'établir un fait pertinent, qui n'est pas déjà démontré, par une mesure probatoire adéquate, régulièrement offerte selon les règles de la loi de procédure applicable. Il n'y a pas violation de l'art. 8 CC si une mesure probatoire est refusée à la suite d'une appréciation anticipée des preuves (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 25 et les arrêts cités), pour autant que cette dernière ne soit pas arbitraire. L'art. 8 CC ne dicte pas au juge comment il doit former sa conviction (ATF 127 III 519 consid. 2b p. 522; 122 III 219 consid. 3c p. 223); ainsi, lorsque l'appréciation des preuves le convainc qu'une allégation de fait a été établie ou réfutée, la répartition du fardeau de la preuve devient sans objet (ATF 114 II 289 consid. 2a p. 291; 119 III 103 consid. 1; 118 II 142 consid. 3a p. 147). L'art. 8 CC ne saurait être invoqué pour faire corriger l'appréciation des preuves, qui ressortit au juge du fait (ATF 114 II 289 consid. 2a p. 291; 119 II 114 consid. 4c p. 117).

En l'espèce, il ressort de l'arrêt rendu ce jour par le Tribunal de céans, sur le recours de droit public, que la cour cantonale a apprécié sans arbitraire les faits, en particulier la lettre du 22 mai 2000 du DAEL à la défenderesse. Elle a ensuite estimé qu'elle était en mesure de statuer, de sorte qu'elle pouvait renoncer à d'autres mesures probatoires au terme d'une appréciation anticipée résistant également au grief d'arbitraire. En conséquence, la question de la répartition du fardeau de la preuve est devenue sans objet, les faits retenus par la cour cantonale liant le Tribunal fédéral en instance de réforme. Le moyen tiré de la violation alléguée de l'art. 8 CC doit donc être écarté.
3.
A juste titre, la cour cantonale a retenu que la surface mise en location par la demanderesse n'était ni un local d'habitation ni un local commercial (ATF 124 III 108 consid. 2b p. 110 et les références), ce qui entraîne l'inapplicabilité des dispositions sur la protection contre les congés.
4.
Après avoir souverainement constaté "que X.________ n'a[vait] pas sollicité et a fortiori pas obtenu" une autorisation de construire, la Chambre d'appel a relevé qu'en vertu des chiffres 3 et 6 du contrat, ce dernier avait pris fin "dès le moment où l'autorisation n'a pas été obtenue et en tout cas à ce jour", date de sa décision. A cet égard, la commune intention des parties est clairement établie (cf. ATF 129 III 118 consid. 2.5 p. 122).

Le chiffre 3c du contrat de bail subordonne la location de la toiture à l'obtention de "toutes les autorisations requises pour l'installation et l'utilisation des équipements". De même, le chiffre 6 dudit contrat, consacré à la cessation anticipée, stipule que la convention prend fin automatiquement lorsque l'une au moins des conditions prévues au chiffre 3 n'est plus remplie, soit lors de l'avènement de cette condition résolutoire alternative.

Il importe peu, à ce sujet, que le contrat de bail soumis à une condition résolutoire soit considéré comme un contrat à durée déterminée, puisque, à teneur de son chiffre 6, celui-là prend fin "automatiquement" à la réalisation de la condition. La défenderesse ne peut en conséquence se plaindre d'une violation de l'art. 266 al. 1 CO. La possibilité de mettre un terme, par anticipation, à la relation juridique ne porte pas atteinte à la définition du contrat litigieux comme bail à durée déterminée (Lachat, Commentaire romand, n. 2 et 3 ad art. 255 CO). En vertu du principe de la fidélité contractuelle, les parties étaient liées jusqu'à l'échéance du contrat, soit en l'occurrence jusqu'à l'avènement de la condition résolutoire, qui est relativement potestative (Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., Berne 1997, p. 851 in fine), dans la mesure où la défenderesse pouvait contribuer à empêcher son avènement en déposant une requête en autorisation de construire, dans le but d'en obtenir la délivrance, et, par là-même, le maintien de ses installations.

Dès lors que la défenderesse n'en a rien fait, la cour cantonale pouvait constater qu'au plus tard le jour du prononcé de son arrêt, le 26 mai 2003, le permis de construire en question n'avait pas été obtenu, ce qui entraînait automatiquement la caducité du contrat. Dans ces circonstances, la Chambre d'appel était fondée à confirmer l'obligation de restitution de la chose louée par la défenderesse à la demanderesse.

Le recours en réforme doit en conséquence être rejeté, ce qui implique la confirmation de l'arrêt entrepris.
5.
Vu l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la charge de la défenderesse, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 2 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours en réforme est rejeté.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la défenderesse.
3.
La défenderesse versera à la demanderesse une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 30 octobre 2003
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: