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Ground registry fees based on cadastral value upheld

2P.232/2005Tribunal fédéral / IIe division de droit public20 sept. 2005Dismissed

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Résumé Omnilex

A.________ AG challenged a renewed Luzern ground registry fee after a property sale, claiming the cadastral value used as the fee basis was arbitrary and violated equality. The Federal Supreme Court held that the constitutional complaint was admissible only as a request to annul the fee decision, not as a request for a reduced fee. On the merits, it found no arbitrariness or unequal treatment in the statutory system that uses the cadastral value as a floor when it exceeds the purchase price. The complaint was dismissed insofar as entered, and the appellant was ordered to pay the court fee.

Regeste Omnilex

Art. 8 and 9 BV; Art. 36a OG, Art. 87 OG, Art. 156 OG; ground registry fees based on cadastral value: the constitutional complaint is admissible against a renewed fee decision only as a cassatory remedy insofar as the points raised have already been decided cantonaliter. The fee scheme is not arbitrary where the purchase price is the primary basis and the cadastral value serves merely as a statutory minimum when higher or when no price exists. A valuation is not shown to be unconstitutional merely because the sale price lies clearly below the cadastral value; the complainant must substantiate manifest untenability of the specific assessment.

Texte intégral

{T 0/2}
2P.232/2005 /leb

Urteil vom 20. September 2005
II. Öffentlichrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Hungerbühler, Müller,
Gerichtsschreiber Häberli.

Parteien
A.________ AG,
Beschwerdeführerin, vertreten durch KPMG Fides,

gegen

Grundbuchamt X.________,
Obergericht des Kantons Luzern, Justizkommission
als Rekursinstanz, Hirschengraben 16, 6002 Luzern.

Gegenstand
Art. 8 und 9 BV (Grundbuchgebühren),

Staatsrechtliche Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamts X.________ vom 30. August 2005.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Die A.________ AG veräusserte am 3. April 2001 unter anderem das Grundstück Nr. **** in Y.________ (LU) für einen Preis von 4'547'920 Franken. Ausgehend von einem Katasterwert von 15'684'500 Franken erhob das Grundbuchamt X.________ (LU) hierfür Grundbuchgebühren von 31'369 Franken (Rechnung Nr. **** vom 11. April. 2001). Die Justizkommission des Obergerichts des Kantons Luzern hiess eine von der A.________ AG erhobene Beschwerde teilweise gut und wies die Streitigkeit zur Neufestsetzung der Gebühren an das Grundbuchamt zurück (Urteil vom 21. Juni 2005). Ausschlaggebend war, dass das Schatzungsamt des Kantons Luzern eine Neuschatzung des verkauften Grundstücks vorgenommen und den für die Bemessung der Grundbuchgebühren massgebenden Katasterwert auf 10'072'800 Franken reduziert hatte (Einspracheentscheid vom 11. April 2005).
1.2 Am 15. Juli 2005 gelangte die A.________ AG an das Bundesgericht, welches mit Urteil 2P.197/2005 vom 17. August 2005 auf die eingereichte staatsrechtliche Beschwerde nicht eintrat (weil die angefochtene Rückweisung an das Grundbuchamt einen Zwischenentscheid darstellte, der keinen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken konnte; vgl. Art. 87 Abs. 2 OG).
1.3 Am 30. August 2005 hat das Grundbuchamt X.________ die Grundbuchgebühren neu festgesetzt und die A.________ AG mit Rechnung Nr. **** zur Bezahlung von Fr. 20'145.60 verpflichtet.
2.
Am 8. September 2005 hat die A.________ AG beim Bundesgericht staatsrechtliche Beschwerde eingereicht mit dem Antrag, die (neue) Gebührenrechnung Nr. **** vom 30. August 2005 aufzuheben und die fragliche Grundbuchgebühr auf 9'095.85 Franken zu reduzieren. Die Beschwerde ist, soweit auf sie eingetreten werden kann, offensichtlich unbegründet und im vereinfachten Verfahren nach Art.36a OG zu erledigen, ohne dass Vernehmlassungen oder Akten einzuholen wären:
2.1 Die neue Gebührenverfügung des Grundbuchamts stellt (zusammen mit dem Entscheid der Justizkommission des Obergerichts des Kantons Luzern vom 21. Juni 2005) einen Endentscheid im Sinne von Art. 87 OG dar, welcher - soweit nur Punkte aufgegriffen werden, die von der kantonalen Rechtsmittelbehörde bereits beurteilt worden sind - ohne Erschöpfung des kantonalen Instanzenzugs mit staatsrechtlicher Beschwerde angefochten werden kann (BGE 122 I 39 E 1a/bb S. 42 f.). Die Eingabe der Beschwerdeführerin ist deshalb zulässig und auf sie ist insoweit einzutreten, als damit die Aufhebung der streitigen Gebührenrechnung verlangt wird. Auf den weitergehenden reformatorischen Antrag ist nicht einzutreten, handelt es sich doch bei der staatsrechtlichen Beschwerde - abgesehen von hier nicht in Betracht fallenden Ausnahmen - um ein Rechtsmittel rein kassatorischer Natur (BGE 127 II 1 E. 2c S. 5, mit Hinweisen; grundlegend BGE 124 I 327 E. 4 S. 332 ff.).
2.2 Gemäss § 23 Abs. 3 des Luzerner Grundbuch-Gesetzes (GBG) erheben die Grundbuchämter für Eigentumseintragungen eine Gebühr (bzw. eine Gemengsteuer, vgl. § 23 Abs. 2 GBG) von 2 Promillen der Vertragssumme; ist Letztere niedriger als der Katasterwert, so wird die Gebühr nach diesem berechnet. Die Beschwerdeführerin rügt, es verletze das Willkürverbot (Art. 9 BV; vgl. BGE 127 I 60 E. 5a S. 70) und das Rechtsgleichheitsgebot (Art. 8 BV; vgl. BGE 123 I 1 E. 6a S.7), wenn die Grundbuchgebühren nicht nach dem Verkehrswert, sondern auf einem "völlig unrealistischen Wert" - dem Katasterwert - erhoben würden. Sie verkennt, dass der Katasterwert in einem gesetzlich geregelten Schatzungsverfahren ermittelt wird (vgl. das Luzerner Schatzungsgesetz [SchG] sowie die zugehörige Vollziehungsverordnung) und sowohl für die Bemessung der Vermögenssteuern (vgl. § 1 Ziff. 1 SchG sowie § 48 StG/LU) als auch für verschiedene Wertbestimmungen des Bundeszivilrechts verwendet wird (§ 1 Ziff. 3 und § 26 SchG). Zudem dient nach der Konzeption von § 23 Abs. 3 GBG primär der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die Grundbuchgebühr. Der Katasterwert - der als amtlicher Schatzungswert bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken dem Verkehrswert entsprechen soll (§ 17 SchG), tendenziell aber regelmässig unter dem effektiven Marktwert liegen dürfte - kommt nur dann zur Anwendung, wenn er aus irgendeinem Grund höher als der vereinbarte Kaufpreis ist oder wenn ein solcher fehlt (bspw. bei einer Schenkung); er bildet dergestalt eine Untergrenze für die Bemessung der Grundbuchgebühren. Es ist weder ersichtlich noch schlüssig dargetan, weshalb diese Regelung gegen Willkürverbot oder Rechtsgleichheitsgebot verstossen sollte. Nicht rechtsgenüglich dargetan (vgl. Art. 90 Abs. 1 lit. b OG; BGE 110 Ia 1 E. 2 S. 3 f.) ist ferner, wieso der streitige Katasterwert von 10'072'800 Franken geradezu willkürlich sein sollte. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ergibt sich die Unhaltbarkeit der Schatzung nicht etwa bereits aus dem Umstand, dass das betreffende Grundstück für einen Preis verkauft wurde, der bloss etwas weniger als die Hälfte des Katasterwerts ausmacht. Dies umso weniger, als Letzterer in einem Rechtsmittelverfahren auf einen Zeitpunkt neu festgesetzt worden ist, der nur wenige Monate vor dem Verkaufsdatum liegt.
3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (vgl. Art. 156 OG); Parteientschädigung ist keine auszurichten (vgl. Art. 159 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht
im Verfahren nach Art. 36a OG:
1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 1'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Grundbuchamt X.________ und dem Obergericht des Kantons Luzern, Justizkommission als Rekursinstanz, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. September 2005
Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Mots-clés

ground registry feecadastral valuearbitrarinessequal treatmentconstitutional complaintcassatory remedycosts

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Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the new ground registry fee decision could be challenged by constitutional complaint and to what extent

Solution extraite

The complaint was admissible only insofar as it sought annulment of the fee decision; the request for a reformative reduction of the fee was inadmissible.

Motifs extraits

The new fee decision, together with the cantonal appeal decision, was a final decision for the purposes of Art. 87 OG as to issues already decided by the cantonal appellate body. However, constitutional complaint is generally cassatory only.

Question juridique clé

Whether calculating the ground registry fee on the cadastral value violated equality or arbitrariness principles

Solution extraite

No violation was shown; the statutory system allowing the cadastral value to serve as a minimum basis when higher than the purchase price is not arbitrary or unequal.

Motifs extraits

The cadastral value is determined in a regulated valuation procedure and serves several legal purposes. Under the fee scheme, the purchase price is the primary basis, while the cadastral value applies only as a floor when higher or when no purchase price exists. The appellant failed to demonstrate that the specific valuation of CHF 10,072,800 was manifestly untenable.

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