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Property gain tax valuation upheld; appeal dismissed

2C_789/2009Tribunal fédéral / IIe division de droit public8 juin 2010Dismissed

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Extrait par Omnilex

Résumé Omnilex

The Federal Supreme Court dismissed the taxpayer’s appeal against the Zurich administrative court judgment upholding a reduced property gain tax assessment. The court held that the appeal was admissible only against the final cantonal judgment, that new factual allegations about official values were inadmissible, and that the expert valuation of comparable agricultural land in 1987 at CHF 18 per m² was not arbitrary. The appellant failed to show a constitutional or federal-law violation. Court costs of CHF 3,500 were charged to him.

Regeste Omnilex

Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d BGG; Art. 95 lit. a, 97 Abs. 1, 99 Abs. 1, 106 Abs. 2 BGG; property gain tax and review of expert land valuation: In proceedings concerning cantonal property gain tax, the Federal Supreme Court reviews the application of federal law, including tax harmonization, and cantonally determined facts only under the restrictive arbitrariness standard. New facts are admissible only if caused by the challenged decision. Where comparable sales data are lacking, a court may rely on an expert valuation of the relevant past market value; such valuation is upheld if it lies within a defensible range and the appellant does not demonstrate arbitrariness. The mere assertion that individual purchasers might have paid more is insufficient, since the legally relevant comparison concerns objectively comparable property (consid. 1–3).

Texte intégral

{T 0/2}
2C_789/2009

Urteil vom 8. Juni 2010
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Merkli, Karlen,
Gerichtsschreiber Wyssmann.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinde A.________, vertreten durch den Gemeinderat A.________,
Y.________,

Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungs-gerichts des Kantons Zürich, 2. Kammer,
vom 23. September 2009.

Sachverhalt:
Die Gebrüder X.________ und Y.________ verkauften am 29. März 2007 als Gesamteigentümer infolge Erbschaft die in der Gemeinde A.________ gelegenen Grundstücke Kat.-Nr. 2330 (Wohnhaus mit Schopf, Gartenanlage), Kat.-Nr. 2726 (Acker, Wiese, Weide), Kat.-Nr. 1187 (Wald) und Kat.-Nr. 1194 (Wald). Mit Einschätzungsentscheid vom 21. August 2007 setzte der Gemeinderat A.________ den Grundstückgewinn auf Fr. 678'200.-- (bei Anlagekosten von Fr. 770'772.80) und die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 130'340.-- fest.

X.________ führte Rekurs bei der Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich. Diese ordnete zum Verkehrswert der fraglichen Liegenschaften vor zwanzig Jahren, im März 1987, ein Gutachten an. Mit Entscheid vom 16. Dezember 2008 hiess die Rekurskommission den Rekurs teilweise gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 105'940.-- herab. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid wies das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 23. September 2009 ab.

Hiergegen führt X.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Antrag:
"Es sei festzustellen, dass die Grundstückgewinnsteuer zu Unrecht erhoben wurde und diese in vollem Umfang zurückbezahlt werden müsse, oder aber seien die Verfügungen des Kantons Zürich und der Gemeinde A.________ aufzuheben und zur Neubeurteilung zurückzuweisen."
Der Gemeinderat A.________ und das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich beantragen Abweisung der Beschwerde (soweit darauf einzutreten sei). Die Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich verzichtete auf eine Vernehmlassung. Y.________ reichte keine Vernehmlassung ein.

Es findet das Verfahren gemäss Art. 109 BGG Anwendung. Der Entscheid ist summarisch zu begründen.

Erwägungen:

1.
1.1 Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid eines oberen kantonalen Gerichts betreffend die Grundstückgewinnsteuer. Gegen solche Entscheide kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG). Der Beschwerdeführer ist durch die Steuerauflage beschwert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Die vorliegende Beschwerde ist grundsätzlich zulässig. Unzulässig ist die Beschwerde insoweit, als sie sich auch gegen den Einschätzungsentscheid des Gemeinderates A.________ und den Entscheid der Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich richtet. Diese Entscheide sind durch das Urteil des kantonalen Verwaltungsgerichts ersetzt worden. Sie gelten aber als inhaltlich mitangefochten (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144; 129 II 438 E. 1 S. 441).

1.2 Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Soweit die Vorinstanz kantonales Recht anzuwenden hatte, kann nur geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Normen des Bundesrechts (Art. 95 lit. a BGG), hier namentlich über die Steuerharmonisierung. Inwiefern das der Fall sein soll, ist in der Beschwerdebegründung in gedrängter Form darzulegen (Art. 42 Abs. 2 BGG). Im Übrigen kann die Auslegung und Anwendung des kantonalen Rechts lediglich im Lichte der verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze, namentlich des Willkürverbots (Art. 9 BV) geprüft werden (Art. 95 lit. a und c BGG; vgl. BGE 134 I 153 E. 4.2.2 S. 158; 134 II 349 E. 3 S. 351). Solche Rügen sind ausdrücklich zu erheben (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 134 II 349 E. 3 S. 351 f.).
Das gilt auch für die Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz. Die Sachverhaltsfeststellung, soweit rechtserheblich, kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder anderweitig auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 97 Abs. 1 BGG). Das ist dann der Fall, wenn der Sachverhalt willkürlich ermittelt oder er unter Verletzung verfassungsmässiger Rechte und Grundsätze oder in verfassungswidriger Anwendung kantonaler Verfahrenregeln festgestellt worden ist, was in der Beschwerde in einer Art. 106 Abs. 2 BGG genügenden Weise zu rügen ist (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; ferner 133 III 393 E. 7.1 S. 398).

1.3 Im bundesgerichtlichen Verfahren dürfen neue Tatsachen und Beweismittel nur so weit vorgebracht werden, als erst der angefochtene Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

Der Beschwerdeführer macht geltend, die amtlichen Werte der Jahre 1987 und 2007 seien praktisch identisch gewesen. Er leitet daraus ab, dass in diesen Jahren keine Wertsteigerung stattgefunden habe. Diese Tatsachenbehauptung ist neu, ohne dass der angefochtene Entscheid dazu Anlass geben würde. Was der Beschwerdeführer zum amtlichen Wert ausführt, ist daher nicht zu hören. Ohnehin ist zur Bestimmung der Anlagekosten im Sinne von § 219 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 220 Abs. 2 StG der Verkehrswert des Grundstückes vor zwanzig Jahren und nicht der amtliche Wert massgebend.

2.
Der Beschwerdeführer beanstandet hauptsächlich den von der Gemeinde und vom Gutachter für das Wies- und Ackerland (Kat. Nr. 2726) festgelegten Verkehrswert von Fr. 18.-- pro m² für das Jahr 1987. Dieser Preis sei deutlich zu tief. Das statistische Amt des Kantons Zürich habe für die Gemeinde A.________ 15 Verkäufe zu Fr. 250.--/m² gezählt. Für die Jahre 1974 bis 2007 seien keine Landverkäufe unter Fr. 100.--/m² nachgewiesen. Im Jahre 1987 seien die Landpreise nach oben noch offen gewesen.

Die Vorbringen sind unbehelflich. Weil Vergleichspreise aus der fraglichen Zeit für die Gemeinde A.________ nicht oder nicht in genügender Zahl vorhanden waren, wurde durch die Steuerrekurskommission das Gutachten angeordnet. Der Gutachter führte aus, dass aufgrund seiner Erfahrungen in den Jahren 1985 bis 1987 für vergleichbares Landwirtschaftsland im Zürcher Oberland Preise zwischen Fr. 8.-- und 21.-- pro m² bezahlt worden seien. Mit der Festlegung des Preises auf Fr. 18.-- pro m² hielt sich der Gutachter zugunsten des Beschwerdeführers eher am oberen Rand der Preisspanne. Inwiefern diese Schätzung willkürlich sein könnte, legt der Beschwerdeführer nicht dar. Für die vom statistischen Amt erwähnten 15 Verkäufe, auf die sich der Beschwerdeführer beruft, ist nicht nachgewiesen, dass es sich um vergleichbares Landwirtschaftsland handelte.

Der Hinweis in der Beschwerde, dass ein Erwerber im Jahre 1991 Fr. 31.90 pro m² bezahlt hat und bestätigen könne, dass dieser im Jahre 1987 bereit gewesen wäre, für die in Frage stehende Parzelle Fr. 40.-- pro m² zu bezahlen, vermag die Schätzung des Experten nicht in Frage stellen. Für die Bestimmung des Verkehrswerts des Grundstücks vor 20 Jahren (§ 220 Abs. 2 StG) ist im Übrigen nach der zürcherischen Praxis gemäss dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse das rechtlich und tatsächlich gleiche Objekt in Anrechnung zu bringen (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Aufl. 2006, N. 9 ff. zu § 219 StG). Dass einzelne Personen unter Umständen damals mehr zu zahlen bereit gewesen wären, kann daher für die Schätzung keine Rolle spielen, wie das Verwaltungsgericht in haltbarer Weise erwogen hat. Dass der vom Gutachten ermittelte Wert für vergleichbares Landwirtschaftsland jedenfalls nicht zu tief ist und vertretbar scheint, ergibt sich auch daraus, dass die Verkäufer für die Berechnung des Wies- und Ackerlands (Kat. Nr. 2726) im Kaufvertrag vom 29. März 2007 mit einem Preis von Fr. 8.-- pro m² rechneten.

Die weiteren Vorbringen des Beschwerdeführers sind nicht besser begründet.

3.
Die Beschwerde ist unter diesen Umständen offensichtlich nicht geeignet, die Expertise in Frage zu stellen, soweit ihr eine den Anforderungen des Art. 42 Abs. 2 und 106 Abs. 2 BGG genügende Begründung überhaupt entnommen werden kann.

Das führt zur Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten (Art. 65 BGG) sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde A.________, der Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Kammer, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. Juni 2010
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Zünd Wyssmann

Mots-clés

property gain taxland valuationarbitrarinessnew factscomparative salesexpert opiniontax harmonizationcourt costs

Extrait par Omnilex

Questions juridiques clés extraites par Omnilex

Question juridique clé

Whether the federal appeal was admissible against the cantonal property gain tax judgment and earlier cantonal decisions.

Solution extraite

The appeal was admissible against the final cantonal judgment, while the earlier municipal and commission decisions were only deemed challenged insofar as they were superseded by the later judgment.

Motifs extraits

The case concerned a final upper-court decision in a public-law tax matter; the appellant was affected by the tax assessment and had standing. Earlier decisions were replaced by the administrative court judgment.

Question juridique clé

Whether the appellant could rely on new factual allegations about official land values to challenge the tax assessment.

Solution extraite

The new factual allegations were not considered.

Motifs extraits

New facts are admissible only if the challenged decision gives rise to them; that was not the case here.

Question juridique clé

Whether the expert valuation of 1987 agricultural land at CHF 18 per m² was arbitrary and the property gain tax therefore wrongly assessed.

Solution extraite

The valuation was upheld as plausible and not arbitrary, so the tax assessment remained in force.

Motifs extraits

Comparable sales from the relevant period were lacking, so an expert opinion was ordered; the expert’s range and chosen value were within a defensible market range and even favorable to the taxpayer.

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