Refusal to authorize sale of apartment under LDTR upheldGénéré par IA

{T 0/2}
1P.559/2001/col

Arrêt du 25 février 2002
Ire Cour de droit public

Les juges fédéraux Aeschlimann, juge présidant la Ire Cour de droit public,
Reeb, Pont-Veuthey, juge suppléante,
greffier Kurz.

la banque X.________ SA, recourante, représentée par
Me Jean-Marc Siegrist, avocat, quai des Bergues 23,
1201 Genève,

contre

ASLOCA, Association genevoise de défense des locataires, 1205 Genève, intimée, représentée par Me Romolo Molo, avocat, boulevard Helvétique 27, case postale 3055, 1211 Genève 3,
Commission de recours en matière de constructions du canton de Genève, boulevard Helvétique 27, 1207 Genève,
Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement de la République et Canton de Genève, rue David-Dufour 5, case postale 22, 1211 Genève 8,
Tribunal administratif du canton de Genève, rue des Chaudronniers 3, 1204 Genève.

art. 26 Cst.; autorisation d'aliéner un appartement

(recours de droit public contre l'arrêt du Tribunal administratif du canton de Genève du 26 juin 2001)

Faits:
A.
L'immeuble sis au 23, rue des Pâquis à Genève est soumis au régime de la propriété par étage depuis 1983. En sa qualité de créancière gagiste, la banque X.________ a obtenu la réalisation forcée de trois lots de PPE correspondant à des appartements de quatre pièces chacun qui avaient fait l'objet d'une acquisition en bloc par E.________ et K.________ en 1989. Les trois lots furent mis séparément aux enchères publiques le 24 novembre 1999. La banque X.________ acquit une part. Deux autres acquéreurs se virent adjuger chacun un lot.

Le 28 avril 2000, le Département cantonal de l'aménagement, de l'équipement et du logement (DAEL) autorisa la banque X.________ à vendre l'appartement qu'elle avait acquis. Sur recours de l'Association genevoise de défense des locataires (Asloca), cette décision fut annulée le 19 janvier 2001 par la Commission cantonale de recours en matière de constructions. Selon une jurisprudence cantonale connue de la banque X.________, la vente aux enchères était soumise à autorisation. La banque n'était donc pas de bonne foi lorsqu'elle avait requis la réalisation forcée.
B.
Par arrêt du 26 juin 2001, le Tribunal administratif a rejeté un recours formé par la banque X.________ contre ce prononcé. Après avoir rappelé les conditions de restriction à la garantie de la propriété (art. 26 al. 1 Cst.), l'autorité cantonale a considéré que la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi, LDTR) poursuivait un intérêt public prépondérant en cherchant à combattre la pénurie de logements locatifs. Le refus d'autoriser la vente d'un appartement était le seul moyen adapté et nécessaire pour atteindre l'objectif visé. La vente envisagée par la banque X.________ ne remplissait pas les conditions d'autorisation fixées à l'art. 39 al. 4 LDTR. L'intérêt privé de la banque était purement économique et devait céder le pas à l'intérêt public protégé par la législation cantonale. Il n'y avait pas d'inégalité de traitement avec l'un des autres acquéreurs autorisé ultérieurement à revendre l'un des lots acquis dans les mêmes circonstances que la banque X.________: la banque était créancière gagiste et avait elle-même provoqué la vente aux enchères forcée à l'occasion de laquelle elle avait acquis le logement litigieux. En outre, elle n'était pas de bonne foi, ne pouvant ignorer qu'en acquérant ce logement elle risquait de se voir refuser une revente ultérieure. Il n'y avait pas arbitraire du fait que la recourante se trouvait dans l'impossibilité de procéder à une vente "en bloc" car rien ne l'obligeait à revendre l'appartement, dont elle conservait le droit de jouissance. Enfin, la validité de la vente aux enchères n'empêchait pas qu'une vente subséquente soit interdite.
C.
Agissant par la voie du recours de droit public, la banque X.________ demande au Tribunal fédéral d'annuler cet arrêt. L'Asloca conclut au rejet du recours. Le Tribunal administratif persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt, tandis que le DAEL s'en rapporte à dire de justice, tout en déclarant approuver la décision attaquée.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Dirigé contre une décision prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 OJ) et déposé dans les formes et délai légaux (art. 89 et 90 OJ), le recours est recevable. Au demeurant, la banque X.________, qui est touchée par la décision attaquée, a qualité pour recourir (art. 88 OJ). Elle n'est toutefois par légitimée à invoquer l'intérêt de tiers, notamment des personnes susceptibles d'acquérir l'appartement à un prix raisonnable.

Dans le recours de droit public, l'allégation de faits nouveaux et le dépôt de pièces nouvelles sont en principe prohibés et par conséquent irrecevables (ATF 118 III 37). Tel est le cas de l'allégation que l'appartement en cause "n'était pas loué au moment de la décision, ni offert à la location, et par conséquent, ne faisait pas, à proprement parler, partie du parc locatif"; une telle constatation ne ressort pas de l'arrêt attaqué, et la recourante ne fait pas grief à la cour cantonale d'avoir méconnu ce fait.
2.
Les restrictions de droit public à la propriété ne sont compatibles avec l'art. 26 al. 1 Cst. que si elles reposent sur une base légale, sont justifiées par un intérêt public suffisant et respectent les principes de la proportionnalité et de l'égalité devant la loi (art. 36 Cst.; ATF 126 I 219 consid. 2a p. 221 et les arrêts cités). Quel que soit l'intérêt public que le législateur cantonal considère comme légitime pour restreindre le droit de propriété des destinataires de la norme, il doit veiller à sauvegarder les facultés essentielles de disposition, d'usage et de jouissance qui découlent du droit de propriété et ne pas porter atteinte à la substance de celles-ci en tant qu'institution fondamentale de l'ordre public suisse (art. 36 al. 4 Cst.; ATF 116 Ia 401). Le Tribunal fédéral examine librement si l'intérêt public est assez important pour prévaloir sur les intérêts privés opposés, et si la restriction envisagée ne va pas au-delà de ce qui est nécessaire à la réalisation du but visé. Il fait toutefois preuve de retenue dans l'appréciation des questions de pure appréciation, ou des circonstances locales que les autorités inférieures sont mieux à même de connaître (ATF 126 I 219 consid. 1c p. 222 et les arrêts cités).
Le Tribunal fédéral a déjà jugé, notamment dans une affaire où l'la banque X.________ était partie, que la LDTR avait pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existant, ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones de construction mentionnées dans la LDTR, en restreignant le changement d'affectation des maisons d'habitation et l'aliénation des appartements destinés à la location (art. 1er al. 1 et 2 let. a et c LDTR). Cette politique procède d'un intérêt public important (ATF 113 Ia 134 et 111 Ia 26). Le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose n'est pas contraire au principe de la proportionnalité, pourvu que l'autorité administrative puisse effectuer une pesée des intérêts en présence, et évaluer l'importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu (ATF 113 Ia 137; arrêt non publié du 19 avril 1999, dans la cause la banque X.________).
3.
Le Tribunal administratif a considéré que la recourante ne contestait pas que la vente litigieuse était soumise à la LDTR et qu'elle ne remplissait pas les conditions de l'art. 39 al. 4 LDTR aux termes desquelles une autorisation d'aliéner doit être accordée. Dans son recours, la banque X.________ ne soutient pas le contraire. Elle ne prétend pas en particulier que la vente ne tomberait pas sous le coup de la LDTR ou que cette opération réaliserait les conditions de l'art. 39 al. 4 let. b aux termes desquelles le département autorise l'aliénation d'un appartement si celui-ci "était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étage ou à une forme de propriété analogue et qu'il avait déjà été cédé de manière individualisée". La recourante soutient uniquement que le refus d'autoriser la vente de l'appartement qu'elle a acquis viole la garantie constitutionnelle de la propriété car il l'empêcherait d'aliéner ce bien pour une "période indéfinie" et la condamnerait à "rester définitivement propriétaire de l'appartement litigieux".
3.1 Avec cette argumentation, la banque X.________ ne fait pas valoir une situation différente de celle de n'importe quel autre propriétaire qui se trouve dans la même situation qu'elle et qui se heurte à un refus, fondé sur la LDTR, d'autoriser la vente d'un logement dont il est le propriétaire. En réalité, la recourante met ainsi en cause la constitutionnalité de la LDTR dont il est rappelé ci-dessus qu'elle vise à protéger un intérêt public important (préserver l'habitat et les conditions de vie existant) et qu'elle n'est pas en soi contraire au principe de la proportionnalité, à la condition que l'autorité administrative puisse effectuer une pesée des intérêts en présence, ce que prévoit d'ailleurs expressément l'art. 39 al. 2 LDTR.
3.2 Le Tribunal administratif a justement procédé à cette pesée des intérêts en considérant que l'intérêt privé de la banque X.________ était purement économique et qu'il devait, dès lors, céder le pas à l'intérêt public protégé. Selon la cour cantonale, la vente de l'appartement ne représentait pas une nécessité pour la banque, qui conservait le droit d'usage et de jouissance de la propriété dans la mesure où elle pouvait toujours louer ou utiliser ledit appartement. La banque X.________ ne critique pas cette motivation. La recourante ne prétend pas non plus qu'elle aurait fait valoir devant l'autorité cantonale des intérêts privés prépondérants dont la cour cantonale n'aurait pas tenu compte.
Le grief tiré de la violation de l'art. 26 al. 1 Cst. est par conséquent mal fondé.
4.
La recourante semble croire que le refus de l'autorisation prononcé par l'autorité cantonale serait définitif en ce sens qu'une approbation ne serait possible qu'en cas de "vente en bloc de plusieurs parts de propriété du même immeuble". Or, comme elle n'est propriétaire que d'un seul logement sis dans le même bâtiment, il lui serait impossible de remplir cette condition.
Cet argument doit être rejeté. En effet, il ne ressort pas du jugement attaqué que le Tribunal administratif aurait posé une telle condition. Il est vrai que l'arrêt mentionne la question de la "vente en bloc d'appartements" mais uniquement dans la mesure où elle était soulevée par l'Asloca et la recourante, sans toutefois en tirer des conséquences dans le cas d'espèce. Contrairement à ce que semble croire la banque X.________, le Tribunal administratif n'a pas non plus appliqué par anticipation la nouvelle version de l'art. 39 al. 4 LDTR qui envisage "l'autorisation de vente en bloc", mais qui n'était pas encore en vigueur au moment de la décision entreprise. Le grief de violation du principe de la légalité soulevé par la banque X.________ doit donc être écarté. Il en va de même du reproche d'arbitraire que la recourante voit dans la situation, absurde selon elle, créée par l'obligation qui lui serait faite de procéder à une vente en bloc. Comme on l'a vu, une telle condition ne ressort pas de la décision du Tribunal administratif qui n'a pas non plus remis en question la validité de l'acquisition faite par la banque X.________ lors de la vente aux enchères forcée. Au demeurant, la banque ne peut s'en prendre qu'à elle-même si elle juge absurde la situation d'être propriétaire d'un logement alors qu'elle n'a "pas la vocation de détenir des appartements en PPE".
5.
La banque X.________ conteste qu'elle n'aurait pas agi de bonne foi en se portant acquéreur de la part de PPE qu'elle souhaite revendre aujourd'hui. Le Tribunal administratif ne s'est prononcé sur l'attitude de la recourante que dans le cadre de l'examen du grief d'inégalité de traitement que celle-ci avait soulevé devant lui. Dans son recours de droit public, bien qu'elle mentionne en passant le fait qu'un autre des trois lots acquis aux enchères aurait fait l'objet d'une autorisation ultérieure de vente, la recourante ne soulève plus ce grief. Au demeurant, comme on l'a vu, personne ne remet en cause la validité de la vente aux enchères et la banque ne prétend pas que cette opération correspondrait à une vente individualisée au sens de l'art. 39 al. 4 let. b LDTR justifiant une autorisation.
6.
Mal fondé, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Conformément à l'art. 156 al. 1 OJ, un émolument judiciaire est mis à la charge de la recourante qui succombe, de même qu'une indemnité de dépens allouée à l'Asloca, intimée, qui obtient gain de cause (art. 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 4000 fr. est mis à la charge de la recourante.
3.
Une indemnité de dépens de 2000 fr. est allouée à l'Asloca, à la charge de la recourante.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties, à la Commission de recours en matière de constructions, au Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement et au Tribunal administratif du canton de Genève.
Lausanne, le 25 février 2002
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le juge présidant: Le greffier: