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1P.234/2005/col
Arrêt du 13 juillet 2005
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges Féraud, Président,
Aemisegger et Reeb.
Greffier: M. Parmelin.
Parties
les époux A.________,
recourants, représentés par Me Philippe Conod, avocat,
contre
Département de l'économie du canton de Vaud, Secrétariat général, rue Caroline 11, 1014 Lausanne,
Tribunal administratif du canton de Vaud,
avenue Eugène-Rambert 15, 1014 Lausanne.
Objet
autorisation de transformer un immeuble comportant
des appartements entrant dans une catégorie où sévit
la pénurie de logements,
recours de droit public contre l'arrêt du Tribunal administratif du canton de Vaud du 24 février 2005.
Faits:
A.
Au mois de juin 2000, les époux A.________ sont devenus propriétaires de l'immeuble Y.________, à Lausanne, lequel comprenait huit appartements de trois pièces, avec cuisine et salle de bain, entrant dans une catégorie de logements où sévit la pénurie.
Dans le courant de l'été 2000, ils ont procédé à l'aménagement de deux logements supplémentaires dans les combles du bâtiment et à la réfection des appartements existants. Le 26 septembre 2000, ils ont produit le descriptif des travaux, estimés à 1'332'100 fr. Le 11 octobre 2000, le Service du logement du Département de l'économie du canton de Vaud, devenu par la suite le Service de l'économie, du logement et du tourisme (ci-après: le Service du logement), les a informés que le revenu locatif net ne devait pas excéder 1'424 fr. par mois et par appartement, après les travaux. Le 4 décembre 2000, l'Office communal du logement a délivré un préavis favorable au projet, à condition que le loyer n'excède pas 1'343 fr. par mois ou le prix moyen de 230 fr. le mètre carré par année. Il exigeait en outre un contrôle des loyers durant dix ans.
En cours de travaux, les huit appartements de trois pièces ont été réunis pour former quatre appartements de six pièces destinés à être loués meublés à la société X.________ pour y loger son personnel dirigeant. Selon les contrats de bail conclus en juillet 2000 pour le 1er janvier 2001, le loyer mensuel, fixé à 4'800 fr., se compose d'un loyer net de 2'630 fr. et d'un montant de 2'170 fr., qui comprend les charges usuelles, l'usage d'une place de parc, les frais de raccordement au téléphone et à la télévision, ainsi que les frais d'électricité, de maintenance et d'amortissement du mobilier.
Par décision du 25 mai 2001, le Service du logement a constaté que la création de deux logements dans les combles n'était pas assujettie au régime de l'autorisation de la loi cantonale du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR). Il a réservé son appréciation définitive quant à la rénovation des huit appartements de trois pièces existants et exigé des compléments d'information à ce propos d'ici au 20 juin 2001.
Le 22 juin 2001, A.________ a produit un nouveau descriptif des travaux, portant sur un coût de 1'334'600 fr., accompagné d'une copie des contrats de bail conclus avec la société X.________. Le 4 décembre 2002, l'Office communal du logement a émis un préavis favorable, s'agissant des travaux de transformation, à la condition que le loyer mensuel des appartements n'excède pas 1'315 fr. pour des trois pièces ou 2'360 fr. pour des six pièces, lors de leur retour en location sans service. A titre exceptionnel, il a préavisé favorablement au changement d'affectation opéré en la forme d'une location à caractère para-hôtelière, mais uniquement pour les besoins de la société X.________, les appartements de trois ou six pièces devant ensuite être réaffectés à de l'habitation conventionnelle sans service para-hôtelier et les loyers contrôlés durant dix ans.
Par décision du 25 septembre 2003, le Service du logement a autorisé la location actuelle de quatre logements de six pièces en la forme para-hôtelière (location meublée avec service) dans l'immeuble Y.________, à Lausanne, pour les besoins propres et exclusifs du locataire actuel, soit la société X.________. Il précisait qu'en cas de départ du bénéficiaire, ces logements devront être remis en location en la forme de huit logements de trois pièces appartenant au marché "traditionnel" de la location, soit sans prestations annexes assimilables à de la para-hôtellerie. Il ajoutait en outre que dans cette hypothèse, ces appartements feront l'objet d'un contrôle des loyers pour une période de dix ans lors de leur première remise sur le marché après réaffectation, le revenu locatif annuel net ne pouvant excéder la somme de 126'240 fr.
Les époux A.________ ont recouru en date du 15 octobre 2003 contre cette décision auprès du Tribunal administratif du canton de Vaud (ci-après: le Tribunal administratif ou la cour cantonale) en concluant à son annulation et à ce qu'ils soient autorisés à louer les appartements sans aucune restriction ou charge. Statuant par arrêt du 24 février 2005, cette juridiction a partiellement admis le recours; elle a réformé la décision attaquée en ce sens que le revenu locatif maximum fixé à 126'240 fr. devra être corrigé pour tenir compte d'une variation du taux d'intérêt hypothécaire et l'a confirmée pour le surplus.
B.
Agissant par la voie du recours de droit public, les époux A.________ demandent au Tribunal fédéral d'annuler cet arrêt et de renvoyer la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision. Ils se plaignent d'arbitraire et d'un déni de justice formel.
Le Tribunal administratif et le Service du logement concluent au rejet du recours.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Dirigé contre une décision exclusivement fondée sur le droit cantonal autonome, le recours de droit public est seul ouvert. Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité de ce moyen de droit (ATF 131 I 57 consid. 1 p. 59 et les arrêts cités).
1.1 Selon l'art. 88 OJ, la qualité pour former un recours de droit public est reconnue aux particuliers ou aux collectivités lésés par les arrêtés ou décisions qui les concernent personnellement ou qui sont de portée générale. Pour que le recours soit recevable, la décision attaquée doit porter une atteinte actuelle et personnelle aux intérêts juridiquement protégés du recourant. A cet égard, l'existence d'un intérêt de pur fait ou la simple perspective d'un intérêt juridique futur ne suffit pas. Inspirée du souci de l'économie de la procédure, cette exigence vise à garantir que le Tribunal fédéral se prononce sur des questions concrètes et non pas simplement théoriques (ATF 127 III 41 consid. 2b p. 42; 120 Ia 165 consid. 1a p. 166; 118 Ia 46 consid. 3c p. 53, 488 consid. 1a p. 490 et les arrêts cités).
1.2 Dans sa décision du 25 septembre 2003, le Service du logement a constaté que la conversion des huit appartements de trois pièces en quatre logements meublés de six pièces nécessitait une autorisation selon l'art. 1er al. 1 LDTR, qui n'aurait en principe pas pu être délivrée. Il a néanmoins autorisé les recourants à louer les appartements sous leur forme actuelle pour les besoins exclusifs de la société X.________. Il a toutefois exigé qu'au départ de celle-ci, ces logements soient remis en location dans leur forme initiale, sans prestations annexes assimilables à de la para-hôtellerie, pour un revenu locatif annuel net maximum de 126'240 fr. contrôlé pendant dix ans. Le Tribunal administratif a confirmé cette décision le 24 février 2005, sur recours des époux A.________, sous réserve d'une modification mineure. A l'appui de leur recours de droit public, ces derniers s'en prennent exclusivement à l'obligation qui leur est faite de mettre sur le marché locatif huit appartements de trois pièces avec des loyers maximaux prédéterminés et contrôlés pendant dix ans, au départ de la locataire actuelle. Or, cette obligation est dénuée de toute portée pratique aussi longtemps qu'ils louent les logements en cause en leur forme actuelle à la société X.________; elle ne pourrait déployer ses effets qu'en cas de résiliation des baux. La situation juridique des recourants n'est donc touchée qu'à titre éventuel par la décision du Service du logement du 25 septembre 2003, confirmée sur recours par le Tribunal administratif, à savoir dans l'hypothèse où les contrats de bail conclus en juillet 2000 avec la locataire actuelle des lieux devaient être résiliés. Il est notoire que la société X.________ entreprend actuellement d'importants travaux d'extension de son siège international à Lausanne en vue de regrouper à terme quelque 1500 places de travail, confirmant ainsi sa volonté de renforcer sa présence dans cette localité. Elle doit par conséquent être en mesure de loger ses cadres dirigeants. Vu la pénurie qui caractérise le marché locatif lausannois, l'éventualité d'une résiliation des baux à court ou moyen terme ne présente pas une probabilité suffisante pour procurer aux recourants un intérêt actuel et pratique à contester l'arrêt du Tribunal administratif du 24 février 2005, en tant qu'il porte sur la réaffectation des appartements de six pièces en appartements de trois pièces pour un loyer déterminé et assujetti à un contrôle durant dix ans, au départ de la locataire actuelle. Dans l'intervalle, la situation de fait et de droit est susceptible de subir de notables modifications propres à faire apparaître la décision du Service du logement du 25 septembre 2003 sur ce point comme inappropriée et à justifier une nouvelle décision. Si le Tribunal fédéral entrait en matière aujourd'hui, il trancherait une question essentiellement théorique, ce qui n'est pas admissible au regard de la jurisprudence précitée. Cela étant, il n'est pas exclu que la situation se présente de la même manière le jour où les baux seront effectivement résiliés et que le Service du logement renvoie purement et simplement à sa décision du 25 septembre 2003, sans que les recourants soient en mesure de la contester. Pour pallier ce risque et sauvegarder les droits des époux A.________, il convient de préciser que le Service du logement devra dans tous les cas rendre une nouvelle décision au fond, sujette à recours auprès du Tribunal administratif.
2.
Ainsi, faute d'un intérêt actuel et pratique à l'examen des arguments invoqués, le recours doit être déclaré irrecevable, aux frais de leurs auteurs (art. 156 al. 1 OJ). Les autorités concernées ne sauraient prétendre à des dépens (art. 159 al. 2 OJ).
Par ces motifs, vu l'art. 36a OJ, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge des recourants.
3.
Le présent arrêt est communiqué en copie au mandataire des recourants, ainsi qu'au Département de l'économie et au Tribunal administratif du canton de Vaud.
Lausanne, le 13 juillet 2005
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: