1C_210/2018
Arrêt du 11 décembre 2018
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Merkli, Président,
Chaix et Kneubühler.
Greffier : M. Alvarez.
Participants à la procédure
A.________ SA, représentée par Me Virginie Rodigari, avocate,
recourante,
contre
B.________ Sàrl,
intimée,
Municipalité de Pampigny, Le Château, 1142 Pampigny, représentée par Me Benoît Bovay, avocat,
Service du développement territorial du canton de Vaud, place de la Riponne 10, 1014 Lausanne.
Objet
Permis de construire,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour de droit administratif et public,
du 26 mars 2018 (AC.2016.0352 - AC.2016.0353).
La Commune de Pampigny est propriétaire de la parcelle n
o 449 de son territoire. Cette parcelle est située dans le périmètre du plan partiel d'affectation "Les Assenges" (PPA) adopté, avec son règlement (RPPA), par le Conseil général, le 12 septembre 1996, et approuvé par le département cantonal compétent, le 18 novembre 1996. Cette zone est située au sud du village de Pampigny et de la ligne de chemin de fer Apples-L'Isle. La parcelle n
o 449 est sise à l'extrémité sud-est du périmètre du PPA, à proximité des limites communales avec le territoire de la commune voisine de Sévery. Le bien-fonds est affecté en zone artisanale au sens du PPA et de son règlement, à l'exception d'une bande de zone de verdure située au sud-ouest, non loin du ruisseau Le Combagnou.
Le 9 septembre 2015, le Conseil communal a décidé d'autoriser la Municipalité de Pampigny à vendre la parcelle n
o 449 à la société B.________ Sàrl, vente subordonnée à l'obtention du permis de construire litigieux. Cette décision, soumise à référendum, a été affichée au pilier public le lendemain. Par acte du 7 octobre 2015, la municipalité a décidé de ne pas prendre acte d'une demande de référendum déposée, entre autres, par Jean-Pierre Grünenwald, directeur de la société A.________ SA. Le recours formé contre cette décision par le prénommé, notamment, a été déclaré irrecevable pour cause de tardiveté par le Conseil d'Etat du canton de Vaud; tant la Cour constitutionnelle du Tribunal cantonal que le Tribunal fédéral (arrêt 1C_380/2016 du 8 mars 2017) ont confirmé cette décision.
Le 13 juin 2016, B.________ Sàrl a requis l'autorisation de construire une halle modulable et 53 places de parc sur la parcelle n
o 449. Il ressort des plans produits que la construction envisagée comprend 21 lots modulables ainsi que deux appartements, l'un de 3 et l'autre de 4 pièces; un magasin destiné à la constructrice est également projeté, ainsi que des surfaces communes. Des places de stationnement ainsi qu'une place de lavage/débourbage pour les véhicules sont enfin envisagées.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 22 juin au 21 juillet 2016. C.________, copropriétaire d'une part d'étage de la parcelle n
o 450, s'y est opposé, ainsi que la société A.________ SA, également copropriétaire d'étage de la parcelle n
o 450 et propriétaire de différents lots du bien-fonds n
o 465. Ces parcelles, également comprises dans le PPA, jouxtent toutes deux le bien-fonds destiné à accueillir le projet litigieux.
Les autorisations spéciales ont été délivrées - certaines sous condition - par les différents services de l'Etat concernés; celles-ci font l'objet d'une synthèse CAMAC du 24 août 2016. Par décisions du 1
er septembre 2016, la municipalité a levé les oppositions et délivré le permis de construire requis, assorti desdites conditions.
Par actes séparés du 3 octobre 2016, C.________, d'une part, et A.________ SA, d'autre part, ont porté la cause devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Après avoir ordonné la jonction des causes et procédé à une inspection locale, le 18 mai 2017, la cour cantonale a rejeté les recours dont elle était saisie, dans la mesure de leur recevabilité.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ SA demande principalement au Tribunal fédéral de réformer l'arrêt attaqué en ce sens que l'opposition du 18 juillet 2016 est admise, aucun permis de construire portant sur les parcelles n
os 213 et 449 n'étant délivré en faveur de B.________ Sàrl ou de tout autre successeur. Subsidiairement, la société recourante conclut au renvoi de la cause à l'instance précédente pour complément d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.
Le Tribunal cantonal renonce à se déterminer et se réfère aux considérants de son arrêt. Le Service cantonal du développement territorial (SDT) ne formule pas de remarques et s'en remet à justice. La Municipalité de Pampigny conclut au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité.
Par ordonnance du 29 mai 2018, le Président de la Ire Cour de droit public a admis la requête d'effet suspensif.
Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. La société recourante a pris part à la procédure devant l'instance précédente. En tant que voisine directe du projet litigieux, qu'elle tient pour contraire au droit fédéral et à la réglementation communale, la recourante est particulièrement touchée par l'arrêt attaqué, qui confirme l'autorisation de construire. Elle bénéficie dès lors de la qualité pour recourir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Le mémoire de recours doit contenir les conclusions et les motifs à l'appui de celles-ci (art. 42 al. 1 LTF). Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit (art. 42 al. 2 LTF). Pour satisfaire à cette exigence, la partie recourante doit discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi elle estime que l'autorité précédente a méconnu le droit. Il faut qu'à la lecture de son exposé, on comprenne clairement quelles règles de droit auraient été, selon elle, transgressées par l'autorité cantonale (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 89 et les références).
Les griefs de violation des droits fondamentaux et des dispositions de droit cantonal sont en outre soumis à des exigences de motivation accrues (art. 106 al. 2 LTF). La partie recourante doit alors indiquer les principes constitutionnels qui n'auraient pas été respectés et expliquer de manière claire et précise en quoi ces principes auraient été violés; de même, elle doit citer les dispositions du droit cantonal dont elle se prévaut et démontrer en quoi ces dispositions auraient été appliquées arbitrairement ou d'une autre manière contraire au droit (cf. ATF 136 II 489 consid. 2.8 p. 494; 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287).
C'est à la lumière de ces principes que les griefs de la recourante doivent être examinés.
La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir écarté son grief lié au défaut de motivation de la décision communale, respectivement d'avoir considéré qu'un vice éventuel sur ce point aurait de toute manière été réparé dans le cadre de la procédure de recours. A suivre la recourante, l'instance précédente aurait ce faisant non seulement violé son droit d'être entendue (art. 29 al. 2 Cst.), mais également l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.).
L'instance précédente a rappelé que les exigences de motivation découlant de l'art. 29 al. 2 Cst. étaient garanties, sur le plan cantonal, par l'art. 42 de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RS/VD 173.36); cette disposition impose en particulier que la décision d'une autorité administrative contienne les faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie (art. 42 al. 1 ch. 3 LPA-VD). La cour cantonale a jugé que la décision sur opposition répondait à ces réquisits: même si l'argumentation en était succincte, celle-ci permettait à la recourante de comprendre les motifs ayant présidé à la levée de son opposition. Compte tenu de son libre pouvoir d'examen en fait et droit, le Tribunal cantonal a estimé qu'une éventuelle violation du droit d'être entendu avait, en tout état de cause, était réparée au stade du recours, la municipalité ayant de surcroît répondu de manière détaillée aux arguments de la recourante.
La recourante conteste cette appréciation. Elle se contente cependant d'exposer péremptoirement sa propre appréciation, sans expliquer en quoi la solution de l'instance précédente serait critiquable. Elle ne nie en particulier pas que la motivation de la décision municipale lui permettait de comprendre les motifs ayant conduit à la levée de son opposition (à ce sujet, cf. ATF 141 IV 249 consid. 1.3.1 p. 253; 139 IV consid. 2.2 p. 183); elle ne soutient pas qu'elle aurait pour cette raison été dans l'impossibilité de contester cette décision ou empêchée de faire valablement valoir ses droits devant le Tribunal cantonal. Elle ne prétend au demeurant pas non plus que l'art. 42 LPA-VD poserait des exigences plus étendues que l'art. 29 al. 2 Cst. en matière de motivation, ni que le Tribunal cantonal en aurait livré une application arbitraire. Par ailleurs, s'agissant de la réparation du vice éventuel par le biais de la procédure de recours, l'argumentation de la recourante se révèle tout aussi inconsistante. Celle-ci n'esquisse pas la moindre explication suggérant que les principes jurisprudentiels en matière d'effet guérisseur (cf. ATF 142 II consid. 2.8.1 p. 226) ne seraient en l'occurrence pas pertinents ni ne cherche à démontrer que ceux-ci auraient été mal appliqués.
Insuffisamment motivé, le grief est irrecevable.
Toujours en lien avec son droit d'être entendue (art. 29 al. 2 Cst.), la recourante se plaint que l'arrêt attaqué serait muet quant à son grief relatif à l'art. 69 du règlement d'application du 19 septembre 1986 (RLATC; RS/VD 700.11.1) de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RS/VD 700.11) et aux art. 13 ch. 1 et 89 RPPA. A l'appui de cette critique et pour seule explication, la recourante affirme que la procédure serait toujours incomplète, sans que l'on comprenne ce qu'il conviendrait d'en déduire. Ne répondant manifestement pas aux exigences de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF, le grief est irrecevable.
Selon la recourante, la cour cantonale aurait établi les faits de manière manifestement inexacte en retenant que les logements projetés étaient accessibles directement depuis les surfaces artisanales au rez-de-chaussée. Dans le prolongement de ce constat erroné, l'instance précédente se serait livrée à une application arbitraire de l'art. 2 RPPA.
5.1.
5.1.1. Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF (ATF 142 I 155 consid. 4.4.3 p. 156). La partie recourante ne peut critiquer les constatations de fait ressortant de la décision attaquée que si celles-ci ont été effectuées en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de manière manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF; ATF 142 II 355 consid. 6 p. 358). Conformément à l'art. 106 al. 2 LTF, la partie recourante doit expliquer de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (cf. consid. 2 ci-dessus). Les faits et les critiques invoqués de manière appellatoire sont irrecevables (ATF 141 IV 369 consid. 6.3 p. 375).
5.1.2. Appelé à revoir l'interprétation d'une norme cantonale - ou communale - sous l'angle restreint de l'arbitraire, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi défendue par l'autorité cantonale ne s'avère pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, cette interprétation sera confirmée, même si une autre solution - même préférable - paraît possible (ATF 141 I 172 consid. 4.3.1 p. 177 et les références citées). De plus, il ne suffit pas que les motifs de la décision attaquée soient insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 140 III 16 consid. 2.1 p. 18).
5.1.3. Selon l'art. 2 al. 1 RPPA, la zone artisanale est destinée aux entreprises artisanales et aux petits établissements industriels. Les activités du secteur tertiaire sont autorisées. L'habitation est autorisée dans la mesure où elle est liée à l'exploitation de l'entreprise. Chaque entreprise a droit au maximum à deux logements, qui seront intégrés au bâtiment principal, avec lequel ils formeront un ensemble architectural homogène (art. 2 al. 3 RPPA). Les locaux d'habitation peuvent être séparés de l'unité de production à condition qu'ils soient intégrés dans un bâtiment administratif (art. 2 al. 4 RPPA).
5.2. Le Tribunal cantonal a constaté que le projet prévoyait la réalisation de deux logements situés au 1 er étage et dans les combles. Ces logements, d'une surface totale de 380 m 2 selon le formulaire de demande de permis de construire, étaient destinés à du gardiennage d'après le descriptif du projet. Lors de l'audience, les constructeurs avaient toutefois exposé qu'ils envisageaient de mettre ces appartements en location conjointement avec les surfaces artisanales. Il résultait en outre des plans que les habitations seraient intégrées au bâtiment principal, situées du côté de la façade sud-ouest. On y accéderait directement par les lots 7 et 8 situés au rez-de-chaussée. Sur le vu de ces éléments - en particulier l'accès libre aux logements depuis le rez-de-chaussée -, la cour cantonale a jugé que le lien entre l'exploitation et les habitations, au sens de l'art. 2 al. 3 RPPA, était garanti. Enfin, compte tenu des déclarations des constructeurs, l'instance précédente a laissé indécise la question de la compatibilité d'éventuels logements de gardiennage avec la zone artisanale.
5.2.1. Sous l'angle de l'établissement des faits, il serait, aux dires de la recourante, totalement inexact de prétendre que les habitations projetées seront accessibles directement par les lots 7 et 8. A l'appui de sa critique, elle avance que seul l'appartement de 3 pièces se situerait au dessus des lots 7 et 8, à l'exclusion de l'appartement de 4 pièces. Les deux appartements seraient en outre accessibles par un hall au rez-de-chaussée, adjacent au garage et au lot 11. Elle en déduit que ces logements seraient indépendants des locaux d'activité artisanale.
5.2.2. Cette critique doit être écartée. Si l'on peut, à la lumière des plans, concéder à la recourante que les logements sont accessibles depuis un hall situé au rez-de-chaussée, entre le garage et le lot 11, cela n'exclut cependant pas en soi que les appartements puissent également être directement rejoints depuis les lots 7 et 8, comme l'a retenu le Tribunal cantonal; la recourante ne fournit à cet égard aucun élément - au mépris des exigences de motivation - laissant supposer que l'interprétation des plans opérée par la cour cantonale serait sur ce point erronée; aussi n'y a-t-il pas lieu de s'en écarter (art. 106 al. 2 LTF). La recourante ne démontre au demeurant pas non plus en quoi il serait critiquable d'avoir retenu, sur la foi des déclarations des constructeurs, que les logements seraient loués conjointement aux surfaces artisanales et non pas destinés au gardiennage; elle se contente d'affirmer que cet élément serait en contradiction avec les pièces au dossier, sans toutefois en désigner aucune. Il s'ensuit qu'il n'est pas non plus discutable d'avoir reconnu que les logements présentaient un lien avec les exploitations artisanales au sens de l'art. 2 al. 3 RPPA. Il n'apparaît en particulier pas insoutenable d'avoir considéré qu'il était difficilement imaginable que des personnes étrangères à l'exploitation occupent des logements directement accessibles depuis les locaux du rez-de-chaussée. L'existence d'un lien entre les logements et l'exploitation pouvait ainsi sans arbitraire être admise, à ce stade. A cet égard, l'arrêt 1C_138/2010 du 26 août 2010 n'est d'aucun secours à la recourante: dans cette affaire, outre le nombre important de logements prévus en zone artisanale, le projet débattu ne prévoyait pas, à la lumière des faits retenus, d'accès direct entre ces logements et les surfaces artisanales permettant de garantir l'existence d'un tel lien. Cela étant, s'agissant du présent projet, la municipalité prendra soin de vérifier, avant l'octroi du permis d'habiter ou d'exploiter, que l'affectation des logements est conforme aux exigences de l'art. 2 al. 3 RPPA. Pour le surplus, la recourante ne nie pas que le projet répond aux autres conditions définies par l'art. 2 RPPA; elle ne conteste en particulier pas que les logements prévus seront intégrés au bâtiment principal ni ne soutient qu'ils dépasseraient, en nombre, le maximum admis par cette disposition.
5.3. Il s'ensuit que le grief doit être rejeté dans la faible mesure de sa recevabilité.
La recourante fait encore grief à l'instance précédente d'avoir appliqué arbitrairement l'art. 6 RPPA.
6.1. Aux termes de l'art. 6 RPPA, les constructions doivent être implantées à l'intérieur de la limite des constructions fixée sur le plan. Cette disposition est applicable aux constructions souterraines (al. 1). Dans le but de créer un "effet rue", les bâtiments édifiés sur les parcelles en bordure de la route de desserte auront une façade sur le front d'implantation obligatoire figuré sur le plan (al. 2). En bordure de la route de desserte centrale, les espaces situés entre la chaussée et la limite des constructions sont des esplanades dégagées, vouées à l'accès, à la desserte et aux places de stationnement. Les dépôts de toute nature y sont interdits (al. 3).
6.2. La cour cantonale a constaté que le plan de situation du géomètre officiel comprenait une ligne légendée "limite des constructions selon PPA Les Assenges", laquelle correspondait au front d'implantation obligatoire figurant sur le plan lui-même. Il n'est pas contesté que le bâtiment litigieux est prévu, pour sa majeure partie, en retrait de 20 m de ce front obligatoire. Le Tribunal cantonal a jugé que celui-ci pouvait néanmoins être autorisé. A cet égard, les juges cantonaux ont relevé qu'il existait "une divergence entre l'interprétation littérale de l'art. 6 al. 2 RPPA", qui limite l'effet de rue souhaité aux bâtiments situés en bordure de route, et "la lecture du plan lui-même", la ligne du front d'implantation s'y poursuivant au-delà de la courbe amorcée par la route de desserte. L'instance précédente a expliqué que cette différence découlait des modifications considérables subies par le parcellaire au fil du temps: au moment de l'élaboration du plan, les actuelles parcelles n
os 464, 450, 449 et 213 étaient réunies dans l'ancienne parcelle n
o 359, située en bordure de route, ce qui n'était toutefois plus le cas de la parcelle n
o 449. Dans ces circonstances, le respect du front d'implantation compliquerait, voire empêcherait - selon les juges cantonaux - toute construction sur la parcelle n
o 449, puisqu'il ne laisserait qu'une bande de moins de 4 m entre le front d'implantation et la limite de la parcelle voisine n
o 213, située à l'est et constituée d'une haie bocagère. Le Tribunal cantonal a considéré que, dans ce contexte, la municipalité pouvait, compte tenu de son pouvoir d'appréciation, considérer que le respect du front d'implantation ne s'imposait pas pour la parcelle n
o 449.
La recourante conteste cette appréciation; à la comprendre, le Tribunal cantonal aurait à tort considéré que l'art. 6 RPPA renfermait un concept juridique indéterminé lui permettant de s'écarter d'une stricte interprétation littérale. Cette critique se révèle sans pertinence: à la lecture des considérants, en dépit des termes employés, on comprend que le Tribunal cantonal ne s'est pas livré à l'interprétation d'une quelconque notion indéterminée; il a en revanche relevé que la teneur de l'art. 6 RPPA n'était plus compatible avec certains éléments du PPA, eu égard à l'évolution des circonstances. La cour cantonale a ensuite exposé les motifs objectifs qui empêchaient, dans ce contexte, une stricte application de cette disposition, s'agissant spécialement du respect du front d'implantation pour la parcelle n
o 449. La recourante ne discute cependant pas les différents éléments mis en évidence par l'instance précédente: elle se contente d'affirmer, sans autre précision, qu'il ne s'agirait que de complications architecturales qui ne justifieraient pas de s'écarter du texte de l'art. 6 RPPA; cela est manifestement insuffisant à répondre aux réquisits de l'art. 106 al. 2 LTF.
6.3. Il s'ensuit qu'insuffisamment motivé le grief est irrecevable.
La recourante se plaint ensuite conjointement d'une constatation inexacte des faits et d'une application arbitraire de l'art. 4 RPPA. Elle soutient que le Tribunal cantonal aurait faussement constaté que l'aire de lavage pour automobiles présentait une surface de 25 m 2. A la suivre, il conviendrait, à cet égard, de se référer aux déclarations de la municipalité en procédure et retenir une emprise au sol de 36 m 2.
7.1. Selon l'art. 4 al. 1 RPPA, le coefficient d'occupation du sol est limité à 0,35. Selon l'art. 72 du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (RPEP), adopté par le Conseil communal le 2 novembre 1977 et approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 18 novembre 1977, la surface bâtie est mesurée sur le niveau le plus étendu du plan. Les terrasses ouvertes, seuils, perrons, balcons ouverts sur trois côtés, ainsi que les constructions souterraines (garages en rapport avec l'habitation, dépendances, etc.) ne sont pas pris en considération pour le calcul du rapport entre la surface bâtie et la surface de la parcelle.
7.2. En l'espèce, le Tribunal cantonal a tout d'abord pris soin d'examiner si la municipalité avait à bon droit exclu l'aire de lavage du calcul du COS. A cet égard, il a retenu, sans que cela ne soit discuté, qu'il ne s'agissait pas d'une installation ouverte au public. La cour cantonale a par ailleurs relevé qu'aucune construction - même de minime importance - n'était prévue par les plans en lien avec cette place de lavage, ce que la recourante ne conteste pas sérieusement, évoquant, sans que l'on comprenne réellement son propos, "revirements et incertitudes" dans le projet. De ces éléments, l'instance précédente a déduit que la surface de l'aire de lavage n'était pas pertinente pour la détermination du COS, au sens de l'art. 4 RPPA, relevant au passage que cette interprétation correspondait au régime général prévu par l'art. 72 RPEP.
La recourante ne discute aucunement ces développements, dont il n'y a par conséquent pas lieu de s'écarter (art. 106 al. 2 LTF); son argumentation porte en effet essentiellement sur la question de l'établissement de la surface de l'aire de lavage. En procédant ainsi, elle perd de vue que ce n'est qu'à titre subsidiaire que le Tribunal cantonal a considéré que le COS était respecté que l'on tienne ou non compte de cette installation. On ajoutera d'ailleurs que, même à supposer que cette aire présenterait une surface de 36 m
2 - comme le soutient la recourante -, le COS demeurerait inférieur à 0,35 ([1'261 + 36] / 4'267 = 0,304]) (cf. arrêt attaqué, consid. 7).
Sans fondement, le grief doit être rejeté, pour peu qu'il soit recevable.
La recourante reproche encore à la cour cantonale une violation des art. 7 RPPA et 40 RPEP.
L'art. 7 RPPA prévoit que, hormis le cas où deux constructions sont mitoyennes, la distance entre les façades et la limite de propriété voisine est d'au moins 6 m (al. 1). Entre les bâtiments sis sur une même parcelle cette distance est de 12 m (al. 2). Quant à l'art. 40 RPEP, celui-ci fait en substance dépendre la distance à la limite de la hauteur de la façade considérée.
La recourante fait plus particulièrement grief au Tribunal cantonal d'avoir exclu l'application de l'art. 40 RPEP au motif que l'art. 7 RPPA constituerait une
lex specialis. A la comprendre, en ne faisant pas dépendre la distance à la limite de la hauteur de la façade, l'art. 7 RPPA présenterait une lacune, qu'il s'agirait de combler par le biais de la réglementation générale.
Cette argumentation est sans pertinence, sauf à prétendre et à démontrer qu'il existerait une obligation générale de droit cantonal, voire de droit fédéral, imposant de fixer les distances aux limites en fonction de la hauteur des bâtiments, pas que la recourante ne s'aventure toutefois pas à franchir. Avec le Tribunal cantonal, on retiendra que l'art. 7 RPPA établit une règle particulière applicable dans le périmètre du PPA "Les Assenges" dérogeant à l'art. 40 RPEP, indépendamment du renvoi général de l'art. 19 RPPA. En effet, si le législateur communal avait voulu rendre la distance minimale dépendante de la hauteur du bâtiment également dans la zone artisanale des Assenges, il aurait prévu une disposition spécifique ou un renvoi exprès au RPEP, celui-ci étant antérieur au RPPA. C'est ainsi sans arbitraire que la cour cantonale a considéré qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de la hauteur des façades pour la détermination de la distance à la limite.
Mal fondé, le grief est rejeté.
La recourante se plaint pêle-mêle d'une application arbitraire de l'art. 8 al. 3 RPPA - limitant en substance la hauteur des constructions à 12,5 m - d'une constatation manifestement inexacte des faits et d'une violation de son droit d'être entendue. Elle conteste en particulier la hauteur des constructions, arrêtée à 12,30 m par la cour cantonale, et se plaint de l'absence d'éléments permettant de comprendre "les calculs de l'autorité cantonale".
Le Tribunal cantonal a relevé que les plans comprenaient l'indication du terrain naturel si bien qu'il était possible de déterminer la hauteur au faîte. Bien que celle-ci, mesurée à l'endroit le plus défavorable sur les plans de façade, soit d'environ 12,30 m et non de 11,90 m, comme mentionné en chiffres sur la coupe A-A - mesure retenue par la commune -, la hauteur du bâtiment demeurait inférieure à 12,50 m.
Cette appréciation se confirme à l'examen des plans d'enquête. Ceux-ci permettent en outre aisément de distinguer la ligne du terrain naturel et de comprendre la mesure - et non les calculs - effectuée par le Tribunal cantonal pour déterminer la hauteur au faîte. Rien ne conduit par conséquent à retenir un dépassement de la limite prévue par l'art. 8 al. 3 RPPA.
Le grief est rejeté.
Selon la recourante, la cour cantonale se serait livrée à une application arbitraire de l'art. 11 ch. 3 RPPA en considérant que la norme 1 "Stationnement - Offre en cases de stationnement pour les voitures de tourisme" de l'Association suisse des professionnels de la route et des transports (VSS SN 640 281) était respectée.
L'art. 11 al. 3 RPPA dispose que le nombre de places de stationnement pour les véhicules devra correspondre aux besoins de l'entreprise. La Municipalité se réserve d'en fixer le nombre, au minimum selon les normes de l'Union Suisse des Professionnels de la Route.
La recourante ne remet en tant que tel pas en cause le nombre de places de stationnement prévu. Elle reproche en revanche au projet de n'envisager que des emplacements pour les voitures de tourisme, à l'exclusion de places destinées aux véhicules utilitaires. Elle prétend que les activités prévues dans les différents locaux impliqueraient pourtant la nécessité de disposer de nombreuses places pour de tels véhicules, voire même pour des poids-lourds ou d'autres véhicules de chantier.
Cette argumentation, strictement appellatoire, est irrecevable. La recourante ne pointe aucun élément du dossier permettant d'appuyer les besoins étendus en stationnement dont elle se prévaut. Son grief n'est par ailleurs aucunement dirigé contre les considérants de l'arrêt attaqué, au mépris tant de l'art. 42 al. 2 que de l'art. 106 al. 2 LTF. La recourante n'explique en particulier pas en quoi il serait arbitraire d'avoir jugé que l'art. 11 ch. 3 RPPA ne renvoyait aux normes VSS que pour le nombre de places de stationnement et non pour leur taille. La recourante ne prétend au demeurant pas non plus qu'il serait critiquable d'en avoir déduit que les emplacements projetés n'avaient pas à répondre aux exigences de la norme VSS 640 291a "Disposition et géométrie des installations de stationnement" en matière de dimensions des emplacements destinés aux voitures de livraison. Il n'y a dès lors pas de motif de revenir sur l'appréciation de la cour cantonale, laquelle a estimé que les emplacements prévus étaient conformes aux besoins du projet. On ne perçoit enfin pas non plus en quoi la cour cantonale se serait, ce faisant, livrée à une constatation inexacte des faits; les sommaires explications de la recourante sont à cet égard incompréhensibles.
La recourante invoque enfin une violation de l'art. 19 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT; RS 700). Cette disposition impliquerait, selon elle, la nécessité pour les véhicules de pouvoir se croiser sur la voie d'accès à la parcelle n o 449.
11.1. Selon l'art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Il faut aussi que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a et les arrêts cités; arrêts 1C_52/2017 du 24 mai 2017 consid. 5.2; 1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 3.1). La loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêt 1P.319/2002 du 25 novembre 2002 consid. 3 publié in RDAT 2003 I n° 59 p. 211).
Dans le cadre de l'interprétation et de l'application de la notion d'accès suffisant, les autorités communales et cantonales disposent d'une importante marge d'appréciation que le Tribunal fédéral doit respecter, en particulier quand il s'agit d'évaluer les circonstances locales (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a p. 68; arrêt 1P.319/2002 du 25 novembre 2002 consid. 3 in RDAT 2003 I n° 59 p. 211; cf. également ATF 140 I 168 consid. 4.2.1 p. 173).
11.2. Lors de l'inspection locale, la cour cantonale a constaté que le chemin des Assenges, qui est accessible depuis les routes cantonales venant d'Apples et de Morges via Sévery, présentait une largeur suffisante pour permettre aisément la circulation à vitesse réduite des véhicules lourds. Le seul accès possible à la parcelle n
o 449 depuis le chemin des Assenges empruntait la servitude de passage grevant la parcelle n
o 465, propriété de la recourante. L'assiette de cette servitude formait un coude d'environ 30 m de long sur 5 m de large. Le Tribunal cantonal a estimé que cette voie d'accès était suffisante au regard du droit fédéral, précisant, pour répondre à la recourante, que le croisement de véhicules n'était en l'occurrence pas indispensable.
La recourante ne remet pas en cause les constatations faites par la cour cantonale, lors du transport sur place. Elle déduit en revanche des déclarations de la commune en procédure, laquelle aurait affirmé que le croisement était possible sur la voie d'accès, que le respect de cette condition s'imposerait dans le cas d'espèce. C'est toutefois perdre de vue que l'art. 19 LAT n'exige pas un accès idéal: celui-ci doit en substance être suffisant d'un point de vue juridique et technique et ne pas compromettre la sécurité des usagers. Or, en l'occurrence, le Tribunal cantonal a constaté que la voie d'accès était suffisante pour permettre aux véhicules et aux piétons d'accéder à la parcelle n
o 449. Par ailleurs, sans que cela ne soit discuté, la cour cantonale a estimé que la route présentait une largeur suffisante pour absorber les mouvements de trafics liés au projet. A cet égard, elle a précisé, qu'il n'était pas indispensable que deux véhicules puissent se croiser; elle n'a en revanche pas retenu - comme le souligne à juste titre la commune - que tout croisement serait impossible sur l'ensemble de l'accès; de prime abord, une largeur de 5 m n'empêche d'ailleurs pas tout croisement de véhicules (cf. NIESAR/TREICHLER/REGLI, Mobilité piétonne suisse fiche info 06/2017, Cas de croisement et largeur de la chaussée, publiée avec le soutient de l'OFROU, p. 6). Pour le surplus, la recourante ne prétend plus que les conditions nécessaires à l'accès des véhicules de défense contre l'incendie ne seraient pas réalisées - grief que l'instance précédente avait d'ailleurs écarté -, ni que la configuration des lieux présenterait un danger concret pour les usagers; on comprend du reste de l'arrêt attaqué qu'une circulation à vitesse réduite est imposée par la configuration des lieux, circonstance permettant, en dépit de la présence d'une haie susceptible de masquer la visibilité, de garantir la sécurité. Dans ces conditions, compte tenu de la retenue que s'impose le Tribunal fédéral, on ne voit pas de motif de revenir sur l'appréciation de l'instance précédente.
Mal fondé, le grief doit être rejeté.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, dans la faible mesure de sa recevabilité. Conformément à l'art. 66 al. 1 LTF, les frais judiciaires sont mis à la charge de la recourante, qui succombe. L'intimée, qui n'a pas procédé, n'a pas droit à des dépens; il en va de même de la commune, celle-ci ayant agi dans le cadre de ses attributions officielles (art. 68 al. 3 LTF).
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
Il n'est pas alloué de dépens.
Le présent arrêt est communiqué à l'intimée, aux mandataires de la recourante et de la Municipalité de Pampigny, au Service du développement territorial du canton de Vaud, au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, ainsi qu'à C.________.
Lausanne, le 11 décembre 2018
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
Le Greffier : Alvarez