Prejudicial review of zoning plan after changed circumstancesGénéré par IA

1C_200/2024, 1C_208/2024

Arrêt du 13 août 2025

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Haag, Président,
Chaix, Kneubühler, Müller et Merz.
Greffier : M. Alvarez.

Participants à la procédure
1C_200/2024
Helvetia Nostra,
A.________et B.A.________,
C.________et D.C.________,
tous représentés par Me Pierre Chiffelle, avocat,
recourants,

et

1C_208/2024
E.________ SA, représentée par Me Jonas Petersen, avocat,
recourante,

contre

F.________,
Société G.________,
toutes les deux représentées par Me Alexandre Bernel, avocat,
intimées,

Municipalité de Montreux, Grand-Rue 73, 1820 Montreux, représentée par Mes Luc Pittet et Matthieu Seydoux, avocats,

Objet
Permis de construire,

recours contre les arrêts de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 23 février 2024 (AC.2022.0323 et AC.2022.0332).

Faits :

A.

En 2007, les autorités communales de Montreux ont mis à l'enquête publique un projet de Plan général d'affectation (ci-après: PGA 2007 ou encore nPGA) et de règlement (RPGA 2007) entièrement révisés, afin de remplacer les instruments de planification en vigueur, principalement le plan des zones de la commune du 15 décembre 1972. Le Tribunal fédéral avait été saisi de différents recours contre les arrêts cantonaux confirmant cette planification. Dans la cause 1C_632/2018, la Cour de céans a admis le recours et reformé l'arrêt cantonal (arrêt du 16 avril 2020, publié aux ATF 146 II 289); il a notamment été retenu que la création d'une zone réservée de 79'687 m 2 dans le cadre de la nouvelle planification générale de la commune, dans le but de contenir le surdimensionnement de la zone à bâtir, sans autre perspective de planification, était contraire au droit fédéral (ATF 146 II 289 consid. 5.3). En résumé, les décisions d'adoption, respectivement d'approbation préalable du PGA 2007 étaient annulées; la commune était invitée à adapter son projet de PGA sur différents points en conformité avec le droit fédéral.

B.

Le 8 novembre 2017, le Conseil communal de Montreux a adopté le plan partiel d'affectation (ci-après: PPA) "Les Grands Prés". Ce plan avait été élaboré sur la base du PGA 2007, puis approuvé et mis en vigueur par le Département cantonal du territoire et de l'environnement le 23 juillet 2018. Le périmètre du PPA - actuellement une seule parcelle (n o 2052), de 2,5 ha - appartient à la commune de Montreux. Le régime applicable est celui de la "zone mixte habitation de moyenne densité et activités tertiaires" (art. 1 al. 2 du règlement du PPA [ci-après: RPPA]), sauf dans un petit secteur, au nord, faisant partie de l'aire forestière (700 m 2). La parcelle n'est actuellement pas bâtie et le PPA vise à permettre la construction d'un nouveau quartier (art. 2 RPPA). La parcelle se situe à environ 1 km des premiers périmètres à protéger, autour du centre-ville, selon l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ci-après: ISOS).

C.

À la suite des arrêts du Tribunal fédéral de 2020 (cf. ci-dessus, let. A), les autorités communales ont décidé d'instaurer des zones réservées, dont le plan, mis à l'enquête publique au printemps 2021, a été adopté par le conseil communal le 22 mars 2022 et approuvé par le département cantonal compétent le 16 septembre 2022. Le périmètre du PPA "Les Grands Prés", respectivement la parcelle n o 2052, n'a pas été englobé dans la zone réservée. Ce plan des zones réservées a fait l'objet de plusieurs recours au Tribunal cantonal, jugés en automne 2023; les mesures conservatoires prises aux abords du PPA "Les Grands Prés" ont été confirmées (cf. arrêt 1C_695/2023 du 5 mars 2025). Une procédure introduite par Helvetia Nostra contre le plan des zones réservées est encore pendante devant le Tribunal cantonal (cf. arrêt de renvoi 1C_58/2024 du 5 mars 2025).

D.

Avec le concours des promettants-acquéreurs (ou d'un droit distinct et permanent) de la parcelle no 2052, F.________ et la Société G.________, l'administration communale a constitué un dossier de demande d'autorisation pour la construction, sur ce bien-fonds, d'un ensemble de 232 logements avec activités, crèche et espace communautaire répartis dans 11 bâtiments, avec un parking souterrain. Mis à l'enquête publique du 22 février au 22 mars 2020 (enquête principale) et du 15 janvier au 14 février 2022 (enquête complémentaire), le projet a fait l'objet de plusieurs oppositions, à savoir celle de la fondation Helvetia Nostra, ainsi que celles de différents propriétaires voisins; la société E.________ SA, propriétaire de deux parcelles adjacentes au périmètre du PPA, s'est également opposée au projet. Les autorisations spéciales des services cantonaux concernés ont été réunies dans deux synthèses CAMAC des 17 septembre 2020 et 5 mai 2022. Le 16 septembre 2022, la municipalité a délivré le permis de construire requis et levé les oppositions. Le 19 octobre 2022, agissant de concert, Helvetia Nostra et certains opposants voisins (ci-après: Helvetia Nostra et consorts) ont déféré la cause à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud (cause cantonale AC.2022.0332). Par acte séparé du même jour, E.________ SA a également recouru contre la délivrance de l'autorisation de construire (cause cantonale AC.2022.0323).

E.

Au mois de mai 2022, un comité d'initiative composé de citoyens de la commune a soumis à la municipalité un projet de liste de signatures pour une initiative populaire communale intitulée "Sauver les Grands-Prés". Cette proposition est rédigée dans les termes suivants: "1. La parcelle 2052 est immédiatement et durablement colloquée en zone de verdure (non constructible) destinée à la promotion de la biodiversité et à une aire de loisirs pour le public. 2. Le plan partiel d'affectation "Les Grands-Prés" et son règlement sont abrogés". Le 9 septembre 2022, la municipalité a admis la validité de cette initiative, pris formellement acte de son dépôt et autorisé la récolte des signatures. Par arrêt du 2 décembre 2022, la Cour constitutionnelle cantonale a rejeté le recours formé par un électeur de Montreux demandant l'invalidation de l'initiative (arrêt cantonal CCST.2022.0006). Par un vote du 18 juin 2023, le corps électoral de la commune de Montreux a accepté cette initiative populaire par 71% des suffrages exprimés (cf. communiqué officiel de la commune de Montreux relatif à l'initiative populaire communale "Sauver les Grands-Prés" acceptée par la population montreusienne du 18 juin 2023).

F.

Par arrêts séparés du 23 février 2024, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal a confirmé le permis de construire délivré par la municipalité le 16 septembre 2022. Il a d'une part déclaré irrecevable le recours d'Helvetia Nostra et d'une partie des consorts et l'a, au surplus, rejeté dans la mesure de sa recevabilité (cause cantonale AC.2022.0332); il a d'autre part rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, le recours de E.________ SA (cause cantonale AC.2022.0323).

G.

Le 10 avril 2024, agissant par la voie du recours en matière de droit public, Helvetia Nostra et consorts demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt cantonal rendu dans la cause AC.2022.0332 et la décision municipale du 16 septembre 2022 délivrant le permis de construire sur la parcelle n o 2052. Ils requièrent également la suspension de la cause "jusqu'à droit connu sur la nouvelle planification qu'adoptera le conseil communal pour la parcelle 2052 et sur les décisions concernant l'octroi de droits de superficie sur la parcelle 2052". Ils sollicitent enfin également l'octroi de l'effet suspensif (cause 1C_200/2024).
Par acte du 11 avril 2024, E.________ SA forme également un recours en matière de droit public et conclut à la réforme de l'arrêt cantonal AC.2022.0332 en ce sens que le recours cantonal est admis et la décision de la municipalité du 16 septembre 2022 annulée. Subsidiairement, elle demande le renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle requiert également la suspension de la cause ainsi que l'octroi de l'effet suspensif (cause 1C_208/2024).
Le Tribunal cantonal renonce à se déterminer et se réfère aux considérants de ses arrêts. La commune de Montreux s'en remet à justice. Les intimées concluent à l'irrecevabilité du recours d'Helvetia Nostra et consorts, subsidiairement à son rejet, et au rejet du recours déposé par E.________ SA. L'Office fédéral du développement territorial (ci-après: ARE) demande l'admission du recours d'Helvetia Nostra et consorts et le renvoi de la cause à la municipalité pour qu'elle procède à un contrôle préjudiciel du PPA "Les Grands Prés"; l'office fédéral renonce en revanche à se déterminer dans la cause 1C_208/2024. Dans chacune des causes, les recourants répliquent et persistent dans leurs conclusions respectives. Aux termes d'un échange ultérieur et spontané d'écritures, Helvetia Nostra et consorts ainsi que les intimées confirment leurs positions respectives. Dans la cause 1C_200/2024, les intimées se sont exprimées spontanément par acte du 29 novembre 2024. Dans la cause 1C_208/2024, E.________ SA s'est encore exprimée par acte du 6 mars 2025, sans susciter de réponse des autres parties
Par ordonnances séparées du 27 mai 2024, le Président de la Ire Cour de droit public a admis les requêtes d'effet suspensif; il a en revanche rejeté les demandes de suspension de la procédure. Par ordonnance du 24 janvier 2025, répondant à une nouvelle requête en ce sens de E.________ SA, le Président de la Ire Cour de droit public a derechef refusé la suspension de la cause.

Considérant en droit :

1.

Les deux recours sont certes dirigés contre deux arrêts cantonaux distincts. Ils concernent cependant le même projet portant sur la réalisation de 11 bâtiments et 232 logements dans le périmètre du PPA "Les Grands Prés". En outre et même si la problématique est formulée différemment dans chacun des mémoires, la question pertinente de la prise en compte de l'initiative populaire "Sauver Les Grands-Prés" se pose dans les deux causes. Dans ces conditions, dès lors que le Tribunal fédéral applique le droit fédéral d'office (cf. ATF 150 II 346 consid. 1.5.2 et les références), il se justifie de joindre les causes 1C_200/2024 et 1C_208/2024 (cf. art. 24 PCF [RS 273] applicable par analogie vu le renvoi de l'art. 71 LTF), les conclusions prises par les auteurs respectifs de chacun des recours revêtant au demeurant la même portée.

2.

Dirigés contre deux décisions finales prises en dernière instance cantonale dans le domaine du droit public de l'aménagement du territoire et des constructions, les recours sont en principe recevables comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Au surplus, les conclusions purement cassatoires prises par Helvetia Nostra et consorts ne s'opposent en l'occurrence pas à l'entrée en matière (cf. ATF 137 II 313 consid. 1.3; 133 II 409 consid. 1.4; arrêts 1C_240/2024 du 28 avril 2025 consid. 1.1; 9C_181/2024 du 27 mars 2025 consid. 1.2 et les arrêts cités).
En vertu de l'art. 89 al. 1 let. b et c LTF, la qualité pour recourir est reconnue à toute personne atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification. Selon la jurisprudence, l'intérêt digne de protection consiste dans l'intérêt pratique que l'admission du recours apporterait au recourant en lui évitant de subir un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que la décision attaquée lui occasionnerait. Il implique que le recourant soit touché de manière directe, concrète et dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés. L'intérêt invoqué, qui peut être un intérêt de fait (ATF 148 I 160 consid. 1.4), doit se trouver dans un rapport étroit, spécial et digne d'être pris en considération avec l'objet de la contestation (ATF 142 I 135 consid. 1.3.1). Le recours d'un particulier formé dans l'intérêt d'un tiers ou dans l'intérêt général est en revanche exclu (ATF 144 I 43 consid. 2.1; 143 II 506 consid. 5.1; 141 II 50 consid. 2.1). Un recours dont le seul but est de garantir l'application correcte du droit demeure irrecevable, parce qu'assimilable à une action populaire (cf. ATF 147 II 227 consid. 2.3.2; arrêt 1C_229/2025 du 14 mai 2025 consid. 3.2).
Selon la jurisprudence, le voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 121 II 171 consid. 2b; plus récemment arrêt 1C_418/2024 du 6 février 2025 consid. 2.1). La distance entre bâtiments constitue ainsi un critère essentiel, la jurisprudence reconnaissant généralement la qualité pour agir lorsque l'opposant est situé, au maximum, à une centaine de mètres, du projet litigieux (ATF 140 II 214 consid. 2.3; arrêts 1C_654/2017 du 3 octobre 2018 consid. 2.2; 1C_565/2012 du 23 janvier 2013 consid. 2.1, in SJ 2013 I 526). La proximité avec l'objet du litige ne suffit toutefois pas à elle seule à conférer la qualité pour recourir contre l'octroi d'une autorisation de construire. Les voisins doivent en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la décision contestée qui permette d'admettre qu'ils sont touchés dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la collectivité concernée (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3; 133 II 249 consid. 1.3.1).
En l'espèce et selon les constatations cantonales, la maison de A.________ et B.A.________, consorts ayant participé à l'instance précédente (art. 89 al. 1 let. a LTF), se situe à moins de 100 m des constructions prévues au nord du périmètre du PPA "Les Grands Prés". Il est vrai, compte tenu de l'ampleur du projet - et comme l'a constaté le Tribunal cantonal -, que certaines constructions prévues se situent à une distance plus éloignée de leur propriété. Néanmoins, dès lors que le projet est envisagé comme un tout et dans la mesure où les recourants remettent en cause, à titre, préjudiciel, la planification d'affectation adoptée pour ce seul projet, la qualité pour recourir doit leur être reconnue, la mise en oeuvre de celle-ci, compte tenu de sa proximité, étant susceptible de les toucher de manière directe et concrète. Vu le sort du litige, la question de savoir si, en ce qui concerne les autres griefs soulevés par les recourants prénommés, leur qualité pour agir doit être limitée à la contestation des seules constructions les plus proches de leur maison, comme l'a jugé l'instance précédente, peut demeurer indécise. Il n'est ainsi pas non plus nécessaire de statuer formellement sur la qualité pour agir de C.________ et D.C.________, dont la légitimé a été niée par l'instance précédente au motif d'une distance au projet de plus de 150 m ni sur celle d'Helvetia Nostra. Quant à la légitimité de E.________ SA, celle-ci doit également être admise, la parcelle (n o 2040) dont est propriétaire cette société étant limitrophe du périmètre du PPA litigieux.
Les autres conditions de recevabilité étant au surplus réunies, il convient d'entrer en matière.

3.

À l'appui de son écriture du 6 mars 2025, E.________ SA produit un courrier adressé par la commune de Montreux à son mandataire le 6 février 2025. S'agissant d'une pièce nouvelle, elle est irrecevable (art. 99 al. 1 LTF).

4.

À titre de mesures d'instruction, Helvetia Nostra et consorts requièrent la production du dossier CCST.2022.0006 constitué par la Cour constitutionnelle du Tribunal cantonal vaudois. Ce dossier ayant été produit conjointement au dossier de la Cour de droit administratif et public dans le délai imparti (cf. art. 102 al. 2 LTF), la requête est satisfaite.

5.

Helvetia Nostra et consorts soutiennent qu'un contrôle préjudiciel du PPA "Les Grands-Prés" se serait imposé. Ils se prévalent à cet égard en particulier de l'annulation par le Tribunal fédéral, par arrêt du 16 avril 2020 (arrêt 1C_632/2018 publié aux ATF 146 II 289), du projet de nPGA ainsi que de l'initiative populaire communale "Sauver les Grands-Prés" acceptée à 71% des voix le 18 juin 2023 (cf. ci-dessus let. A et E). Dans le même ordre d'idée, se prévalant pour sa part cependant d'arbitraire, E.________ SA reproche également à l'instance précédente d'avoir jugé que cette initiative communale et le résultat du vote ne constituaient pas des éléments pertinents, respectivement qu'ils ne revêtaient pas de portée juridique, dans le cadre de la contestation du permis de construire délivré le 16 septembre 2022 par la Municipalité de Montreux.

5.1. Selon la jurisprudence, les plans d'affectation sont, d'un point de vue procédural, traités comme des décisions. Ils doivent être contestés lors de leur adoption, à défaut, ils deviennent en principe définitifs et ne peuvent plus faire l'objet d'un examen préjudiciel dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire. Exceptionnellement, le contrôle incident d'un plan d'affectation est admissible notamment lorsque les circonstances ou les conditions légales se sont sensiblement modifiées depuis l'adoption du plan au point que celui-ci pourrait être devenu illégal et que l'intérêt à son réexamen ou à son adaptation l'emporte sur les intérêts contraires à la sécurité du droit et à la stabilité du plan (cf. art. 21 al. 2 LAT; ATF 148 II 417 consid. 3.3; cf. ATF 145 II 83 consid. 5.1; 144 II 41 consid. 5.1). Dans ce contexte, il y a en outre lieu de prendre en compte les circonstances concrètes (p. ex. localisation de la parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, niveau d'équipement, ou encore ancienneté du plan) pour déterminer si matériellement le plan est encore adapté (cf. ATF 148 II 417 consid. 3.3 et les arrêts cités).

5.2. En l'espèce, le Tribunal cantonal a retenu que l'on ne pouvait déduire de l'acceptation par le peuple de l'initiative "Sauver les Grands-Prés" que l'application des règles du droit de l'aménagement du territoire (en particulier les art. 15 ss et 21 al. 2 LAT) imposerait à terme l'abrogation du PPA "Les Grand Prés". Sur le plan du droit cantonal, cette acceptation demeurait également sans conséquence quant à l'application des mesures conservatoires prévues aux art. 46 ss de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RS/VD 700.11 - zones réservées, effet anticipé des plans). L'aboutissement de l'initiative et le résultat de la votation du 18 juin 2023 ne constituaient en l'espèce pas des éléments pertinents. Le PPA "Les Grands Prés" était en outre récent et réglait un "secteur central (périmètre compact) de l'agglomération", si bien qu'il n'avait pas à faire l'objet d'un contrôle préjudiciel de la planification.

5.3. Le PPA "Les Grands Prés" a été approuvé et mis en vigueur par le département cantonal compétent le 23 juillet 2018, antérieurement à l'arrêt du Tribunal fédéral du 16 avril 2020 invalidant le projet de révision de la planification générale (nPGA) de la commune de Montreux (arrêt 1C_632/2018 publié aux ATF 146 II 289). Cependant, le Tribunal fédéral a, par la suite, rappelé que l'annulation de ce projet de révision n'entraînait pas nécessairement, respectivement ipso iure, l'invalidation des plans d'affectation spéciaux adoptés postérieurement à l'entrée en vigueur de la LAT, et ne condamnait pas inconditionnellement toute construction nouvelle sur le territoire de la commune, un plan de quartier pouvant, à certaines conditions et selon le droit cantonal en question, s'écarter de la planification générale et abroger, dans le périmètre concerné, les règles générales qui lui seraient contraires (cf. arrêts 1C_212/2022 du 30 mars 2023 consid. 4; 1C_645/2020 du 21 octobre 2021 consid. 3.4). À l'inverse, cela n'exclut pas en soi que l'annulation du nPGA puisse constituer une modification des circonstances dont il doive être tenu compte dans le contexte d'un contrôle préjudiciel de la planification, tout particulièrement lorsque la planification spéciale présente un lien de subordination étroit avec le nPGA (cf. en particulier et a contrario arrêts 1C_212/2022 précité où le plan spécial est antérieur au nPGA annulé; 1C_411/2023 du 20 juin 2025 consid. 2.2; voir également arrêt 1C_632/2018 du 16 avril 2020 consid. 4.3.1, non publié aux ATF 146 II 289, au sujet des plans spéciaux adoptés postérieurement à l'entrée en vigueur de la LAT, listés dans l'annexe du nPGA annulé).
Or, en l'espèce, on peut avec les recourants et l'ARE, qui parle d'une "interconnexion", voir une telle relation étroite entre le PPA "Les Grands Prés" et le nPGA annulé. En effet, comme l'exposent les recourants, il ressort à plusieurs reprises du rapport 47 OAT [RS 700.1] relatif au PPA "Les Grands Prés" que ce dernier se fonde sur la planification générale (nPGA) dont il vise à concrétiser les options (cf. rapport 47 OAT, ch. 1.2, 2.4, 2.5.1 et 3.3). Ainsi, dès lors que le nPGA a été sanctionné au motif qu'il ne répondait pas aux exigences de l'art. 15 LAT s'agissant de la délimitation et du redimensionnement de la zone à bâtir communale (cf. ATF 146 II 289, en particulier consid. 5), son annulation constitue une modification des circonstances dont il convient de tenir compte lorsqu'il s'agit de contrôler préjudiciellement la conformité d'une planification spéciale qui lui est étroitement liée. Cela étant, conformément à la jurisprudence et compte tenu du caractère exceptionnel du contrôle incident de la planification, pour qu'une telle modification liée au surdimensionnement de la zone à bâtir puisse être qualifiée de sensible au sens de l'art. 21 al. 2 LAT et permette de revenir sur une planification en force, il faut que s'y ajoutent d'autres circonstances concrètes (cf. ATF 148 II 417 consid. 3.3 et les arrêts cités; 144 II 41 consid. 5.2).

5.4. L'annulation du projet de planification générale de la commune de Montreux est intervenue dans un contexte de surdimensionnement notoire de la zone à bâtir communale, qu'il appartient à la commune de résorber, conformément aux exigences de l'art. 15 al. 2 LAT (ATF 146 II 289). Dans ce but, qui relève d'un intérêt public important maintes fois reconnu (cf. ATF 144 II 41 consid. 5.2 et les arrêts cités; 128 I 190 consid. 4.2; arrêt 1C_598/2019 du 19 juin 2020 consid. 2.1), les autorités communales ont adopté un plan de zones réservées. Dans un tel contexte, on s'étonne cependant, à l'examen de cette planification, que seule la parcelle correspondant au périmètre du PPA, appartenant à la commune de Montreux, ait été maintenue hors de la zone réservée comprenant l'ensemble des fonds voisins (cf. guichet cartographique du canton de Vaud, www.geo.vd.ch, consulté le 29 juillet 2025, voir également arrêt 1C_695/2023 du 5 mars 2025). Il s'agit pourtant d'une parcelle non bâtie, renfermant une série de valeurs naturelles, à l'instar d'arbres majeurs, de vergers et de prairies, constituant un terrain propice pour la petite faune, et située à proximité de surcroît d'un corridor à faune dont le réseau écologique vaudois (REC-VD) commande le maintien (cf. rapport 47 OAT ch. 4.7.7; notice d'impact sur l'environnement du 6 décembre 2016 ch. 5.9). Il est vrai toutefois qu'elle se situe dans un environnement déjà bâti, compris dans le périmètre compact de l'agglomération défini par le plan directeur cantonal (ci-après: PDCn), en principe destiné à être densifié; il en va toutefois de même d'autres parcelles voisines qui ont pourtant été affectées à la zone réservée (cf. arrêt 1C_695/2023 du 5 mars 2025 relatif à deux parcelles voisines, en particulier Faits, let. C et consid. 3.3.1). En outre, selon le PDCn, il n'est pas exclu de maintenir l'espace vert, que représente la parcelle n o 2052, dans la mesure où il contribue à une urbanisation de qualité (cf. art. 3 al. 3 let. e LAT; arrêt 1C_695/2023 du 5 mars 2025 consid. 3.3.3; voir également PDCn, 4 e adaptation quater, approuvée le 11 novembre 2022, Mesure B11, p. 112 qui indique qu'y sont également compris les "espaces non construits [...] participant à sa qualité"). Cela est ici d'autant plus vrai que la parcelle 2052 se caractérise par une superficie dix fois supérieure au plafond de 2'500 m 2, au-delà duquel le canton préconise - au sein du milieu bâti - l'affectation d'espaces vides à la zone agricole ou de verdure pour pallier la problématique du surdimensionnement (cf. fiche d'application Traitement des zones à bâtir d'habitation et mixtes publiée par Direction générale vaudoise du territoire et du logement [version juin 2021]; arrêt 1C_334/2024 du 11 mars 2025 consid. 3.3-3.3.3).

5.5. Enfin, à ces différents éléments, s'ajoute encore la volonté populaire en faveur d'une affectation du secteur en zone de verdure exprimée au travers de l'initiative "Sauver Les Grands-Prés", acceptée à 71% des suffrages exprimés (cf. ci-dessus let. E). On peut, à cet égard, et avant toute chose, s'étonner de la chronologie des événements: le permis de construire litigieux a en effet été délivré peu après que la commune a déclaré l'initiative valable, malgré l'objet de celle-ci, de prime abord contradictoire. Cela étant, saisie préalablement d'un recours, la Cour constitutionnelle du Tribunal cantonal vaudois a confirmé, à l'issue de l'examen sommaire commandé à ce stade, la validité de cette initiative, singulièrement sa conformité au principe de la stabilité des plans (arrêt cantonal CCST.2022.0006 du 2 décembre 2022 consid. 3) f); sur cette question voir arrêt 1C_32/2023 du 28 septembre 2023 consid. 3.2 in fineet les arrêts cités; MAXIME FLATTET, Démocratie directe et aménagement du territoire, thèse 2021, n. 689, p. 283 et n. 724, p. 298; CORSIN BISAZ, Direktdemokratische Instrumente als «Anträge aus dem Volk an das Volk», 2020, n. 772, p. 414; CORSIN BISAZ, Die Planungsinitiative auf Änderung kommunaler Nutzungspläne, Jusletter du 3 octobre 2016, n. 23-33). Cela ne signifie cependant pas encore, comme l'a indiqué le Tribunal cantonal, que, dans l'hypothèse d'une acceptation de l'initiative, le plan PPA "Les Grands Prés" serait nécessairement abrogé, une pesée complète des intérêts devant alors encore être réalisée par les autorités compétentes (cf. arrêt 1C_32/2023 du 28 septembre 2023 consid. 3.4). Dans le présent contexte, il s'agit néanmoins d'une modification supplémentaire des circonstances dans le sens d'une inadéquation de la planification à la situation actuelle. Par ailleurs, vu que la parcelle en question n'est pas la propriété de particuliers, mais de la commune elle-même, le principe de la stabilité des plans en faveur des propriétaires des parcelles concernées, qui représente un aspect du principe plus général de la sécurité du droit, ne peut avoir une portée aussi étendue. On relève encore qu'en délivrant l'autorisation de construire, après avoir pourtant validé l'initiative, la municipalité a pris le risque de vider celle-ci de toute substance, en cas d'acception, rendant sans portée l'examen de la planification qui serait alors demandé, comme le souligne du reste l'ARE, ce en violation d'un intérêt public important lié à la mise en oeuvre des règles démocratiques à l'échelle communale.

5.6. En définitive, sur le vu de ces nombreux éléments, il apparaît que le contexte s'est sensiblement modifié depuis l'adoption du PPA. En particulier, le nPGA sur lequel se fonde ce plan d'affectation spécial a été annulé par le Tribunal fédéral au motif d'un dimensionnement non conforme de la zone à bâtir. Or, dans le cadre de la révision de la planification que cela suppose, et vu les caractéristiques de la parcelle 2052, le maintien de cette dernière en zone à bâtir n'apparaît pas évident, spécialement au regard de l'intérêt important à un redimensionnement conforme de la zone à bâtir communale, notoirement surdimensionnée (cf. arrêt 1C_632/2018 du 16 avril 2020 consid. 4.3.1). Le maintien du caractère constructible de cette parcelle non bâtie ne répond par ailleurs plus aux souhaits de la majorité du corps électoral communal, qui appelle de ses voeux une pesée complète des intérêts quant à cette planification, que la délivrance, respectivement la mise en oeuvre de l'autorisation de construire priverait de toute portée. Face à ces intérêts publics importants, l'intérêt à la stabilité des plans, respectivement au maintien d'une planification inadaptée n'apparaît pas prépondérant.
Dans ces conditions très particulières de surdimensionnement notoire de la zone à bâtir, vu la modification sensible des circonstances depuis l'adoption du PPA "Les Grands Prés", le permis de construire ne pouvait être délivré. Cela conduit à l'admission du présent grief, à l'annulation de l'arrêt attaqué et de l'autorisation délivrée. Il est partant superflu d'examiner les autres griefs soulevés par les parties recourantes, y compris s'agissant des griefs de nature formelle en lien avec l'établissement des faits ou encore la violation du droit d'être entendu (cf. arrêt 2C_761/2020 du 16 décembre 2021 consid. 5). Il appartiendra à la commune, dans le cadre de la révision de sa planification en cours, respectivement que celle-ci doit entreprendre, de décider si et dans quelle mesure elle entend adapter l'affectation du secteur des Grands Prés, en procédant à la pesée des intérêts - actualisée - non seulement imposée par le droit fédéral (cf. ATF 148 II 417 consid. 3.2; 140 II 25 consid. 3.2; arrêt 1C_297/2022 du 11 octobre 2023 consid. 2.1.1 in fine), mais également demandée, dans le cas particulier, par une majorité des électeurs communaux.

6.

Les recours sont par conséquent admis. Les arrêts attaqués sont annulés, de même que le permis de construire du 16 septembre 2022. Les frais de justice sont mis à la charge des intimées qui succombent (cf. art. 66 al. 1 et 5 LTF); celles-ci verseront en outre des dépens aux recourants (art. 68 al. 1 LTF). Les causes doivent au surplus être renvoyées à la cour cantonale pour nouvelles décisions sur les frais et dépens cantonaux.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Les causes 1C_200/2024 et 1C_208/2024 sont jointes.

2.

Les recours sont admis dans la mesure où ils sont recevables. Les arrêts attaqués ainsi que l'autorisation de construire du 16 septembre 2022 sont annulés. Les causes sont au surplus renvoyées à l'instance précédente pour nouvelles décisions sur les frais et dépens cantonaux.

3.

Les frais judiciaires, arrêtés 6'000 fr., sont mis à la charge des intimées solidairement entre elles.

4.

Une indemnité de dépens de 2'000 fr. est allouée à Helvetia Nostra et consorts, solidairement entre eux, à la charge solidaire des intimées.

5.

Une indemnité de dépens de 2'000 fr. e st allouée à E.________ SA, à la charge solidaire des intimées.

6.

Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la Municipalité de Montreux, à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial.

Lausanne, le 13 août 2025

Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Haag

Le Greffier : Alvarez