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BGE 88 I 9 ΓÇó Preliminary review of lease termination notice by administrative authority
BGE 88 I 9Recueil officiel du Tribunal fédéral (ATF) / Volume I16 mai 1962Dismissed
The landlord had informed the tenant in advance that the lease would not be renewed at expiry. After the tenant challenged the notice and requested annulment, the prefect rejected the request as late, whereas the cantonal rent appeal commission held that the notice was not sufficiently clear and that the ten-day period ran only from the tenant's later understanding of it. On public-law appeal, the Federal Tribunal held that the commission was entitled to examine the notice incidentally in order to determine the start of the opposition period. The appeal was therefore dismissed.
Art. 40 OCL; Art. 4 Cst.; preliminary jurisdiction over a civil-law question incidental to an administrative dispute. When the outcome of the principal administrative dispute depends on a question that in principle falls within another jurisdiction, the competent authority may determine that question incidentally, provided it does so only as a reason for its decision and not with dispositive res judicata effect (consid. 1). In rent-control matters, the authority competent to examine the timeliness of an objection may interpret the termination notice to ascertain the starting point of the statutory deadline. Such incidental assessment does not violate arbitrariness merely because the notice could also be challenged before the civil courts (consid. 2).
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A.- La Société immobilière Angle Grand-PontHaldimand SA, à Lausanne (ci-après: la bailleresse) a remis à bail à la société anonyme "Au Sabot d'Argent", à Lausanne également (ci-après: la locataire), différents locaux. Le bail devait arriver à échéance le 1er juillet 1964.
Le 26 mai 1961, la bailleresse écrivit à la locataire:
"... L'immeuble va faire l'objet de réfections considérables dans quelques années. C'est en prévision de ces travaux que la société propriétaire tient à vous faire savoir, d'ores et déjà, que votre bail ne sera pas renouvelé à son échéance du 1er juillet 1964."
Le 15 juin 1961, la locataire fit savoir à la bailleresse qu'elle contestait à cette lettre le caractère d'une résiliation du bail. Le 19 juin 1961, la bailleresse répondit que la lettre du 26 mai 1962 valait résiliation du bail.
B.- Le 28 juin 1961, la locataire s'adressa au préfet du district de Lausanne en lui demandant d'annuler le congé. Elle affirma n'être certaine de la résiliation que depuis la lettre du 19 juin.
Le 18 octobre 1961, le préfet refusa de donner suite à cette requête. Il considéra que le délai pour demander l'annulation d'un congé était de dix jours (art. 40 OCL), qu'en l'espèce le bail avait été résilié par la lettre parfaitement claire du 26 mai 1961 et que l'opposition du 28 juin 1961 était tardive.
Le 20 décembre 1961, la Commission cantonale de recours en matière de baux à loyer admit un recours de la locataire et annula le congé donné par la bailleresse. Quant au délai, elle considéra ce qui suit:
Les termes de la lettre du 26 mai 1961 n'ont pas toute la clarté désirable et ils ont pu créer dans l'esprit de la locataire une confusion excusable. Il faut donc compter le délai de dix jours pour faire opposition à partir du 19 juin 1961. La requête adressée au préfet le 28 juin l'a dès lors été en temps utile.
C.- Agissant par la voie du recours de droit public, la bailleresse requiert le Tribunal fédéral d'annuler le prononcé de la Commission cantonale de recours.
Elle reproche à cette dernière d'avoir violé l'art. 4 Cst. en examinant la portée de la lettre du 26 mai 1961 et en abordant ainsi une question qui était du ressort des tribunaux civils.
Considérant en droit:
Il est généralement admis en droit suisse que, lorsque le sort d'une contestation pendante devant une autorité judiciaire ou administrative dépend de la solution d'une question préjudicielle qui relève en principe d'une autre juridiction, le juge compétent pour statuer sur la contestation principale l'est aussi pour trancher la question préjudicielle (RO 32 I 632 633, 41 II 161, 71 I 495; BURCKHARDT, Commentaire, p. 51; BIRCHMEIER, Handbuch des OG, p. 410; RUCK, Schw. Verwaltungsrecht'vol. I, 3e éd., Zurich 1951, p. 41). Sa décision sur ce dernier point ne doit être cependant qu'un simple motif du prononcé sur la contestation principale; elle ne saurait avoir la portée d'une décision au fond contenue dans un dispositif passé en force, ni, partant, revêtir l'autorité de la chose jugée (RO 72 I 411).
En l'espèce, l'autorité cantonale a estimé que la lettre du 26 mai 1961 n'était pas suffisamment claire pour constituer une résiliation du bail. Elle s'est ainsi prononcée sur une question qui ressortit en principe à la compétence des tribunaux civils. Elle ne l'a cependant pas tranchée pour elle-même et n'a pas constaté sa décision sur ce point dans le dispositif de son arrêt. Elle ne l'a examinée qu'à titre préjudiciel afin de déterminer si l'opposition avait été faite en temps utile et si, partant, elle était recevable. Cette manière d'agir se défend par des raisons sérieuses. En effet, le problème de la sauvegarde du délai d'opposition ressortit à la compétence des autorités qui s'occupent de la limitation du droit de résiliation. Or, d'après l'art. 40 OCL, ce délai court du jour où le preneur a reçu le congé. Lors donc qu'il y a contestation au sujet de la date de ce jour et que le litige provient de divergences entre parties dans l'interprétation d'une lettre de congé, il est raisonnable que l'autorité administrative se prononce sur ces divergences afin de fixer le point de départ du délai. Elle se conforme ainsi aux principes rappelés plus haut. Dès lors, contrairement à ce que soutient la recourante, l'arrêt attaqué échappe à cet égard au grief d'arbitraire.