Tenant eviction upheld for landlord’s own business needGénéré par IA

LVC. OCC. OCDA OEB OIPR OJ ,OJPPM. OM OOF. ORe. ORF. ORI ORM. OSEC OT. PCF PPF RA. RO. . ROLF RSJ StF Tarif. ce. CF. co. CPS Cpc Cpp DCC LCA. LCAV LEF LF LTM. OGF. RFF StF Loi f6derale sur les voyageurs de eommerce (du 4 octobre 1930). Ordo1lllance Bur la eommunaute des cxeanciers dans les emprunts par obligations (du 20 f6vrier 1918). Ordonnance riglant le commerce des denroos alimentalres, ete. (du 26 mal 1936). Ordonnance ur l'engagement du b6tail (du 30 oetobre 1917). Ordonnanee du Tribunal fM6ra1 eoneernant l'inseription des paetes de r6serve de propriete (du 19 d6cembre 1910). Lol fM6rale d'organisation judiciaire (du 16 d6eembre 1943). Organisation judiciaire et procMure. p6nale pour l'armoo fM6rale (lot du 28 juin 1889). Organisation militalre de la ConfMeration snisse (101 du 12 avriI1907). Oroonnanee surl'administration des offices de faillite (du 13 jnillet 1911). Ordonnanee sur le registre du eommerce (du 7 Julu 1937). Ordonnanee sur le registre foncier (du 22 f6vrier 1910). Ordonnance sur la r6allsation forcOO des immeubles (du 23 avril 1920). Ordonnanee sur le registre des r6gimes matrimoniaux (du 27 septembre 1910). Ordonnance ur le service de 1'6tat elvil (du 18 mal 1928). Ordonnanee d'ex6eution des lois federales eoncernant les drolts de tiinbre (du 7 jnin 1928). Loi fM6rale sur la procMure a snivre par devant le Tribunal fMeral en mati6re eivile (du 22 novembre 1850). LoifM6rale sur la proc6dure penale (du 15 juin 1934). Reglement d'exooution de la 101 sur la circulation des vehicules automo- hiles et des eycles (du 25 novembre 1932). Reeuen officiel des arr du Tribunal federni suisse. Recueil officlel des lois fM6raies. Revue suisse de jurisprudence. Lol fM6raie sur le statut des fonctionnalres (du 30 juin 1927). Tarif des frais applicables a la LP (du 23 decembre 1919). C. Ahhreviazioni italiane. Codiee eivile svizzero. Costituzione federale. Codice delle obbligazioni. Codiee penale svizzero. Codice di procedura clvile. Codice di procedura penaie. Decreto deI Consiglio federaie coneernente Ia eontribuzione federale dl crisi (deI 19 gennaio 1934). Legge federale sul eontratto d'assieurazione (deI 2 aprile 1908). Legge federale sulla eircolazione degll autoveicoli edel veIocipedi (dei 15 marzo 1932). Legge eseeuzionl e fallimenti. Legge federale. Legge federale sulla tassa d'esenzione dal servizio militare (deI 28 giugno 1878/29 marzo 1901). Organizzazlone giudiziaria federale. Regolamento deI Tribunale federale eoneernente la realizzazlone forzata di fondi (deI 23 aprile 1920). . Legge federale sull'ordinamento dei funzionari federall (deI 30 giugno 19'.!7). A. STAATSRECHT -DROIT PUBLIC I. RECHTSGLEICHHEIT (RECHTSVERWEIGERUNG ) EGALITE DEVANT LA LOI (DENI DE JUSTICE)

1. Urteil vom 29. April 1948 i. S. Messmer gegen Hauser unq Direktion der Justiz des Kantons Z:iidch. BRB über Ma88'1WhJme1I, gegen die Wohnungsnot wm 15. Oktober 1941/8 .. Februar 1946 (BMW). .
2. Auslegung von Art. ) lit. b B) W und Anwendung, dieser Bestimmung auf Geschäftsräume (Erw. 2).

Verhältnis von Art. ) lit. b zu Art. 4 BMW (Erw. 3). AOF inatituatnt.des me8'Ures eontre la penurie.des logements, du 15 ootobre 1941/8 fevrier 1946 (APL). .,

1. Interpretation de l'art. ) lettre 1: APL et l!'PphcatlOn decette disposition aux locaux commerClaux (cons14. 2). .
2. Rapport des art. 5 lettre b et 4 APL (consld. 3). OOF ehe istituisoo miaUre per rimediare alla penuria degli alloggi . (15 ottobre 1941/ff febbroio 1946). ..,
3. Interpretazione dell'art. 5! l.ett. b. e applicazlOne dl questo disposto ai locaIi commerClah (c?nsld. 2). .
4. Rela,zione tra l'art. 5 lett. bel art. 4 (consld. 3). A. '-Der Beschwerdeführer Alfred Messmer betreiht als Mieterein Optikergeschäft im Eckhaus Obere Kirch- gasse 3jMarktgasse in Winterthur. Der Beschwnrde beklagte Gustav Hauser betreibt, ebenfalls als Mieter, ein Schuhgeschäft an der Obergasse 32. Im August 1947 kaufte Hauser das Haus Obere Kirch- gasse 3 und kündigte dem Beschwerdebeklagten Messmer die Miete auf den 1. Oktober 1948. Er beabsichtigt, den Laden un;Lzubauen und dann sein Schuhgeschäft dorthin AB 74 I -1948

zu verlegen. Messmer erhob gegen die Kündigung Ein- sprache mit der Begründung : Hauser benötige die gekün- digten Räume nicht, da seine derzeitigen Mieträume an der Obergasse 32 gross genug seien ; der angebliche Bedarf sei spekulativ verursacht; die Kündigung gefahrde die wirtschaftliche Existenz des Mieters, weshalb dessen Interesse den Vorzug verdiene. Das Mietamt der Stadt Wmterthur schützte die Ein- sprache Messmers. Hauser rekurrierte hiegegen an die Justizdirektion des Kantons Zürich. Diese besichtigte sowohl die Geschäftsräume Messmers als auch diejenigen . Hausers und erklärte hierauf durch Verfügung vom 21. Januar 1948 die Kündigung als zulässig, jedoch unter Erstreckung der Auszugsfrist des Mieters bis zum 31. März 1949. Der Begründung dieses Entscheides ist zu entnehmen: .' Es frage sich, ob der Vermieter Hauser die gekündigten Räume im Sinne von Art. 5 lit. b BMW benötige. Der Augenschein habe ergeben, dass die bisherigen Miet- räume für den Betrieb seines Schuhgeschäftes zu klein, ziemlich primitiv und nicht mehr ausbaufahig seien, dass sie an einer Seitenstrasse liegen und dass nur zwei Häuser entfernt ein Konkurrenzgeschäft betrieben werde, das -weil näher an der Hauptverkehrsstrasse liegend

die Geschäftslage Hausers auch noch beeinträchtige. Demgegenüber befinde sich das Geschäft Messmers in allerbester Geschäftslage und sei, zusammen mit dem angrenzenden Laden, dessen Mieter die Kündigung aner- kannt habe, derart geräumig, dass es ohne weiteres in ein grosses Schuhgeschäft umgewandelt werden könnte; Es sei daher begreiflich, dass Hauser die Gelegenheit zum Kauf des Hauses ergriffen habe, um sein bescheidenes, an der bisherigen Lage nicht mehr entwicklungsfähiges Unternehmen auszubauen. Als Eigentümer einer Liegen schaft dürfe ihni auf die Dauer nicht verwehrt werden, sein Schuhgeschäft in sein eigenes Haus zu verlegen. Dem lasse sich nicht entgegenhalten, dass Messmer das Rechtsgleiohheit '(Rechtsverweigerung). N° 1.

seit Jahrzehnten .,dort befindliche Optikergeschäft im Jahre 1929 für Fr. 48,500.-gekauft habe; der Kauf eines Geschäfts gebe nicht Anspruch auf lebenslängliche Benützung des gleichen Lokals, und Messmer habe .in

Jahren eine eigene Kundschaft erwerben können, die ihn auch an anderer Geschäftslage aufsuchen werde ... B. -Mit der vorliegenden staatsrechtlichen Beschwerde beantragt Messmer die Aufhebung des Entscheides der Justizdirektion wegen yerletzung von Art. 4 BV (Will- kür). . O. -Die Justizdirektion und der Beschwerdebeklagte Hauser schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das Bundesgericht zieht in Erwägung :

1. -......
2. -Zur Begründung der Rüge, die Justizdirektion habe den Eigenbedarf Hausers willkürlich bejaht, macht der Beschwerdeführer geltend, für die beabl'!ichtigte Ver- legung des Schuhgeschäfts bestehe keinerlei Notwendigkeit, Hauser bezwecke damit eine rein geschäftliche Speku- lation. a) Nach der bundesgerichtlichen Praxis liegt ein Benötigen im Sinne von Art. 5 lit. b BMW dann vor, wenn der Eigentümer die gekündigten Räume ernsthaft beansprucht und hiefürtriftige, in seinen Verhältnissen liegende Gründe hat ; nicht erforderlich ist, dass er zur Benützung dieser Räume geradezu gezwungen ist und hierauf ohne schwerwiegende Nachteile nicht verzichten kann. Derartige triftige Gründe können aber im vorliegenden Falle ohne jede Willkür bejaht werden. Dass Hauser seine bisherige Miete an der Obergasse auf Ende 1949 gekündigt hat- und deshalb auf diesen Zeitpunkt ein anderes Ladenlokal benötigt, ist allerdings, wie die Justiz- . direktion mit Recht angenommen hat, kein solcher Grund, da jene Kündigung aus freien Stücken erfolgt ist. Dagegen darf die (unbestrittenermassen ernsthafte) Absicht Hau-

Staatsrooht.

sers, sein an ungünstiger. Geschäftsla befindliches und

innnügenden ltäUInen untergebrachtes lJnternehxnen

in sein eigenes, an der Hauptverkehrsader gelegenes Haus

zu verlegEm und dort zu entwickeln, sehr wohl als triftiger

Grund

betrachtet werden. Der Beschwerdeführer bean-

standet freilioh die Annahxne der Justizdirektion, dass die

GeschäftsriiUIne an der Obergasse ungenügend seien und

eine Entwicklung des Geschäfts nicht zulassen., Indessen

handelt es sich dabei

UIn' die Würdigung tatsächlicher

Verhältnisse auf Grund eines Augenscheins. Dass diese

Würdigung sohlechthin

. unhaltbar sei, vermögen die Aus-

führungen des Beschwerdeführers

nicht darzutun.

Vertretbar

und keineswegs willkürlich ist auch die

Annahxne derJustiZdirektion, Hauser habe seinen RaUIn-

bedarf nicht spekulativ verursaoht. Der Kauf einer in

besserer Geschäftslage befindliohen Liegenschaft' und die

Verlegung

des Betriebes dorthin kann sehr wohl als

normaler gesohäftlicher

Vorgang ohne spekulativen Cha

rakter betrachtet werden (lJrteile des Bundesgerichts vom

10. Oktober 1946 i. S. Eggli und vom 4. Dezember 1947

9. S. Duttweiler, je Erw. 4 a. E.).
10. Der. Beschwerdeführer behauptet, nach der bundes-

gerichtlichen ohtsprechung dürfe, wenn' essioh um

Geschäftsräume handle, Eigenbedarf im Sinne von' Art.

5lit. bBMW nioht schon beim Vorliegen triftiger Gründe'

für die Beanspnchung der RäUIne' bejaht werden; er

setze ein . dringendes Bedürfnis voraus. Das trifft jedoch

nicht zu.

Das Bundesgericht hat nie verlangt, dass an den

Eigenbedarf von GeschäftsräUInen ein strengerer Masstab

als an denjenigen von Wohnungen angelegt werden

müsse ; es hat lediglioh erklärt, es sei nicht willkürlich,

wenn der

Eigenbedarf an GeschäftsräUInen in der Weise

besohränkt werde, dass

bei einer Erweiterung des -Ge-

schäftsbetriebes ein Benötigen im Sinne von Art. ,5

lit. b BMW nur dann angenommen werde" wenn ein

dringendes Bedürfnis IUr die Erweiterung nachgewiesen

werden könne (BGE

73 I 184/85). Auch die Züroher

Rechtsgleichheit (Rechtsvenveigerung). N0.2.

Justizdirektion hat, wie sie in" der Beschwerdeantwnrt

ausführt und dem Bundesgericht aus anclern Fällen

bekannt is , nie allgemein erklärt, dass Eigenbedarf an

GesohäftsräUInen ein dringendes Bediirlnis voraussetze,

sondern

hat lediglloh angenommen, dass sich die An1egung

eines etwas strengeren

Masstabes in denjenigen Fällen

reohtfertige,

in denen sioh entweder ein kapitalkräftiges

lJnternehmen duroh die

Errichtung. vo:y. Filialen auf

Kosten kleinerer lJnternehmungen ausde!n;len möohte oder

in, denen Wohnungen zu Geschäftszwecken beansprucht

werden. Diese Voraussetzungen treffen

im vorliegenden

Falle

nicht zu. Die Justizdirektion hat sich somit durch

die Bejahung des Eigenbedarfs nicht mit ihrer Praxis,

geschweige

denn mit der bundesgerichtlichen chtspre

J

chungin Widerspruoh gesetzt" sondern hat von dem ihr

zustehenden Ermessen Gebrauch gemacht.

3. --' War ,die Kündigung nach Art. olit. b BMW wegen

Eigenbedarfs des Vermieters gereohtfertigt, so war die

Einsprache dagegen abzuweisen

ohne Itücksicht daraUf,

welche Folgen dies für den Mieter hat, also auch. dann,

-weiln die daraus für ihn entstehenden Nachteile die Vor-

,

teile überwiegen, die sich der Vermieter mit der Kündigung

versohafft;

eine Interesaenabwägung im Sinne von Art.

4 BMW hatte nioht stattzufinden.

Demnach erkennt das Bundesgericht :

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Arrnt du :; Dian 1948 dans la cause Dame lobincontre

Universo S. A. et NeuehiteI, . Commission canioriale da recuurs

pour les mesures contra la pennrie de logements.

PenuN de logements. AdF du 15 octobre 1941.

Sous reserve de l'abus de droit, le baillilUr qui a besoin de locaux

dans sa maison pour lui-meme ou pour ses proches peut donner

conge non seulement au locataire dont l'appartement lui est

necessaire mais aussi a UIi 'autre locataire si c'est p6Ur mettre

son appartement a la disposition du premier en OOhange de

celui qui va Iui etre repris.