Former law governs the scope of a servitude fixed by a pre-1912 legal act; later law applies only where the extent was not previously determined. Interpretation of the constitutive act and historical exercise of the servitude is primarily factual. A servitude has no independent market value: damages for unlawful destruction or modification of the right are limited to the actual diminution in value of the dominant estate, not to a hypothetical surrender price or the advantage gained by the servient owner. Where the original passage is unilaterally eliminated and replaced by a lesser right, the proper consequence may be deletion of the old easement and registration of the new one; issues concerning mortgage creditors are reserved to execution and land-registry procedure (consid. 2-4).
BGE 73 II 27 - Rue Haldimand
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Regeste
Sachverhalt
A.
B.
C.
D.
E.
F.
Considérant en droit:
Erwägung 2
Erwägung 3
Erwägung 4
Le Tribunal fédéral prononce:
Bearbeitung, zuletzt am 15.03.2020, durch: Johannes Sokoll, A. Tschentscher
du 30 janvier 1947 dans la cause Société immobilière St-Laurent S.A. contre Gaeng-Burnier.
Regeste
Wurde der Umfang einer Dienstbarkeit durch Rechtsakt vor 1912 festgelegt, so bestimmt er sich nicht nach neuem Recht.
Schätzung des Schadens zufolge Beseitigung eines Durchgangsrechtes.
Sachverhalt
A.
Albert-Gaeng-Burnier est propriétaire à la rue Haldimand à Lausanne d'un immeuble composé d'un bâtiment d'une cour. Le bâtiment comporte sept étages dont trois sont au-dessous du niveau de cette rue et ont jour au sud-est, du côté de la rue St-Laurent, située en contrebas de la première. L'étage qui est au niveau de la rue Haldimand est occupé par une pâtisserie exploitée par Gaeng-Burnier. L'étage le plus bas n'a pas de communication avec les autres. Il n'a de sortie que sur la cour. Celle-ci est reliée, d'un côté, à la rue Haldimand, par un long escalier passant entre deux maisons voisines, situées plus à l'ouest, et, de l'autre côté, à la rue St-Laurent, par un passage qui, jusqu'au moment des travaux dont il sera question ci-dessous, était aménagé entre des maisons en bordure de cette rue. Ce dernier passage faisait l'objet d'une servitude constituée en 1898 à la charge des immeubles bordant la rue St-Laurent et au profit notamment de la propriété de Gaeng-Burnier. Malgré la déclivité du terrain, ce passage était praticable avec des chars à bras, même lourdement chargés. Durant le temps où l'étage inférieur était loué pour servir d'entrepôts à un épicier du voisinage, celui-ci pouvait y amener des tonneaux qu'il roulait le long du passage ou faisait transporter sur des chars tirés par deux hommes. Depuis 1915, Gaeng-Burnier utilisait les locaux pour les besoins de son commerce et se servait également du passage pour le transport de ses marchandises qu'il amenait au moyen de chars à bras. 1
B.
La Société immobilière de St-Laurent S.A., qui avait acheté les terrains situés en bordure de la rue St-Laurent, c'est-à-dire les terrains grevés de la servitude de passage et qui se proposait d'y édifier de nouveaux bâtiments, est entrée en rapport avec les propriétaires voisins en vue d'obtenir la suppression du passage. Elle réussit à s'entendre avec tous les intéressés sauf avec Gaeng-Burnier qui refusa de se prêter à la radiation de la servitude. Devant l'opposition de ce dernier, elle modifia alors ses plans primitifs qui comportaient la suppression pure et simple du passage. Les nouveaux plans supprimaient à la vérité le passage tel qu'il s'exerçait alors, mais réservaient un passage qui devait s'exercer par un corridor aménagé dans l'intérieur du bâtiment. Ce corridor était fermé à ses deux extrémités par une porte dont l'une n'avait pas plus de 1 m. 35 d'ouverture, il comportait deux marches et n'avait que 1 m. 50 de large à un certain endroit, alors que la largeur de l'ancien passage variait de 2 m. 10 à 6 m. Il n'était plus possible d'y passer avec des chars à bras. 2
En mai 1944, alors que les pourparlers duraient encore avec Gaeng, la Société a commencé les travaux de démolition. Sans aucun avertissement, elle a supprimé complètement le passage, de sorte que Gaeng-Burnier ne pouvait plus accéder à l'étage inférieur de son bâtiment qu'en passant par l'escalier reliant sa cour à la rue Haldimand. Ce dernier passage a d'ailleurs été en grande partie obstrué pendant les travaux de reconstruction et a même été rendu impraticable pendant quelques jours. 3
Par lettre du 1er juin 1944, Gaeng-Burnier a demandé à nouveau à la Société de maintenir le passage primitif. N'ayant pas obtenu satisfaction, il a alors requis du Président de la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois des mesures provisionnelles consistant dans l'interruption des travaux et le maintien du passage. 4
Au cours de pourparlers qui s'engagèrent à la suite de cette requête, la Société a offert soit de payer la somme de 1500 fr. contre radiation de la servitude, soit de construire à ses frais dans le bâtiment Gaeng-Burnier un escalier permettant de relier l'étage inférieur aux autres étages. De son côté, Gaeng-Burnier demandait non seulement la construction d'un escalier, mais aussi l'installation d'un monte-charge. Selon le rapport de l'architecte Bonnard, la construction de l'escalier aurait coûté 3800 fr. et celle du monte-charge 17 100 fr., soit 20 900 fr. au total. 5
Le 13 juillet 1944, les parties ont passé une convention contenant notamment les dispositions suivantes: "1. Sans renoncer à tous les droits résultant de la servitude de passage inscrits en faveur de son immeuble, parcelle 192 et qui grève la parcelle 194 propriété de l'intimée, l'instant déclare par gain de paix retirer les conclusions prises par lui sous chiffres 1,2,3, 4, de son exploit de mesures provisionnelles du 14 juin 1944 moyennant dépôt par l'intimée d'une garantie bancaire de 30 000 fr. pour le couvrir de tous les dommages et intérêts auxquels il prétend avoir droit. 2. L'intimée prend acte de ce retrait. Elle effectuera dans les dix jours au Greffe de la Cour civile le dépôt d'une garantie bancaire de 30 000 fr. qui restera déposée jusqu'à droit connu sur l'action au fond. 3. Tous les droits et moyens des deux parties concernant le maintien de la servitude, le déplacement de son assiette, la libération éventuelle du fonds grevé, ainsi que tous droits à indemnité restent entièrement réservés à l'appréciation du juge de la cause au fond." 6
La Société, ayant effectué le dépôt de 30 000 fr. prévu dans la convention, a alors continué ses travaux. 7
C.
Par demande du 5 octobre 1944, Gaeng-Burnier a pris les conclusions suivantes: Plaise à la Cour civile prononcer: 8
"que la Société St-Laurent 12-14 est sa débitrice et doit lui faire payement de la somme de 30 000 fr. avec intérêt à 5% dès le 13. mai 1944" 9
Il a soutenu que la suppression de la servitude de passage lui causait un très gros préjudice qui ne serait qu'en partie compensé par la construction d'un escalier et d'un monte-charge; que cette suppression ne lui permettait plus de louer l'étage inférieur de son bâtiment comme dépôt de marchandises; que le dommage n'est pas inférieur à 30 000 fr., et il prétendait en outre que la suppression de la servitude permettait à la Société de construire quatre magasins au lieu de trois et lui rapportait ainsi un bénéfice supérieur de 100 000 fr. 10
La société défenderesse a conclu au déboutement du demandeur et reconventionnellement à ce qu'il plût au Tribunal prononcer: "I. principalement, que la S.I. de St-Laurent 12 et 14 S.A. est en droit de déplacer sans indemnité l'assiette de la servitude de passage dès la cour du demandeur Albert Gaeng-Burnier jusqu'à la rue St-Laurent, dans ce sens qu'elle ne repose plus seulement sur la parcelle 194, mais également sur la parcelle 195. II. subsidiairement, que la parcelle 194 et plus généralement les immeubles de la S.I. St-Laurent 12 et 14 S.A. sont libérés totalement de la servitude de passage dès la cour du demandeur jusqu'à la rue St-Laurent, sans indemnité. III. plus subsidiairement, que la parcelle 194 et plus généralement les immeubles de la S.I. de St-Laurent 12 et 14 S.A. sont libérés partiellement de la servitude de passage dès la cour du demandeur jusqu'à la rue St-Laurent sans indemnité. VI. encore plus subsidiairement et alternativement avec les conclusions V et VI, que la S.I. de St-Laurent 12 et 14 S.A. est en droit de déplacer moyennant indemnité à fixer par la Cour civile l'assiette de la servitude dans les conditions prévues sous conclusion I. V. alternativement avec les conclusions IV et VI, que la parcelle 194 et plus généralement les immeubles de la S.I. St-Laurent 12 et 14 S.A. sont libérés totalement de la servitude de passage dès la cour du demandeur jusqu'à la rue St-Laurent moyennant indemnité à fixer par la Cour civile. VI. alternativement avec les conclusions IV et V, que la parcelle 194 et plus généralement les immeubles de la S.I. de St-Laurent 12 et 14 S.A. sont libérés partiellement de la servitude de passage dès la cour du demandeur jusqu'à la rue St-Laurent moyennant indemnité à fixer par la Cour civile." 11
La défenderesse contestait le dommage allégué par le demandeur. Elle soutenait que la servitude en question n'était pas une servitude de passage à char, mais de passage à pied, si bien que le nouvel état des lieux respectait complètement les droits du demandeur. Elle alléguait en outre qu'à la suite des travaux qu'elle avait entrepris, l'immeuble du demandeur augmenterait de valeur tout comme les autres immeubles du quartier. 12
La Cour civile a commis successivement deux experts pour évaluer, d'une part, le préjudice subi par le demandeur et, d'autre part, le bénéfice que la défenderesse pouvait avoir retiré du fait de la suppression de la servitude primitive. 13
D.
Par jugement du 22 octobre 1946, la Cour civile a statué comme suit: "Dit: I. que la Société immobilière St-Laurent S.A. est débitrice d'Albert Gaeng de la somme de 20 000 fr. avec intérêt à 5% dès le 31 mai 1944; II. qu'Albert Gaeng est en droit de faire inscrire, au profit du fonds n 10192, une servitude de passage à pied d'un mètre, grevant les parcelles n 10194 et n 10195 et traversant le bâtiment construit sur la parcelle n 10195 selon la surface teintée en rose sur le plan "nouvel état" annexé au présent jugement; III. que la servitude actuelle constituée sur la parcelle n 10194 (anciens numéros 56 a/2, 59 b et 60 b) au profit de la parcelle n 10192 doit être radiée; IV. que toutes autres et contraires conclusions des parties sont écartées; V. que la Société défenderesse est condamnée aux frais et dépens." 14
E.
La Société immobilière St-Laurent S.A. a recouru en réforme en concluant à ce qu'il plaise au Tribunal fédéral: "1. fixer l'indemnité à 6000 fr., 2. ordonner le déplacement de l'assiette de la servitude de passage constituée sur la parcelle n 10194 (anciens numéros 56 a/2, 59 b et 60 b) au profit de la parcelle n 10192, la servitude ainsi déplacée devant grever les parcelles n 10194 et 10195 et traverser le bâtiment construit sur la parcelle n 10195 selon la surface teintée en rose sur le plan "nouvel état" annexé au jugement, 3. dire que chaque partie supportera ses propres frais." 15
F.
Gaeng-Burnier a formé un recours incident, en concluant à ce qu'il plaise au Tribunal fédéral condamner la Société défenderesse à lui payer la somme de 30 000 fr. avec intérêt à 5% du 31 mai 1944. 16
Considérant en droit:
Erwägung 2
L'art. 742, si largement qu'on l'interprète, n'est pas applicable en l'espèce, car il vise le cas d'un simple changement dans l'assiette de la servitude, alors que les constructions effectuées par la défenderesse ont modifié la nature de la servitude: au lieu d'un passage à char, le demandeur ne dispose plus en effet actuellement que d'un passage à pied. Quant à l'art. 736, il ne s'applique pas davantage. En effet, on ne saurait prétendre que la servitude de passage telle qu'elle s'exerçait auparavant eût perdu toute utilité pour le fonds dominant, ni même qu'elle n'eût plus eu qu'une utilité réduite, hors de proportion avec les charges imposées au fonds servant. La défenderesse a commencé ses travaux sans tenir aucun compte des droits du demandeur, et il est clair que si ce dernier a finalement consenti à souscrire à la convention du 14 juillet 1944, c'est parce qu'il craignait d'être éventuellement rendu responsable de l'interruption des travaux. Il n'en demeure pas moins que la défenderesse, en dépossédant le demandeur de sa servitude par un acte unilatéral, a agi illicitement. Le demandeur aurait été fondé en réalité à demander le rétablissement des lieux dans l'état antérieur aux travaux, comme il l'a d'ailleurs fait dans sa demande de mesures provisionnelles, et s'il n'a pas persisté dans ces conclusions, il n'a pas renoncé pour cela à réclamer la réparation du dommage qu'il a subi. Ce droit découle de l'art. 927 CC et non pas seulement des art. 41 et suiv. CO, encore que le dommage doive s'apprécier de la même manière dans l'un et l'autre cas. 19
Erwägung 3
Le Tribunal fédéral ne peut souscrire à ce raisonnement. Une servitude foncière n'est pas un bien susceptible d'être aliéné indépendamment de l'immeuble auquel elle est attachée et ne peut donc pas avoir de valeur en soi; elle n'en a que pour le fonds dominant, dans la mesure où elle lui procure des avantages. En second lieu, le prix pour lequel le demandeur aurait cédé son droit si les parties étaient parvenues à s'entendre ne saurait entrer en ligne de compte non plus. Il est certes possible que le demandeur, en persistant dans son refus de consentir à la suppression ou à la modification de la servitude et en spéculant sur l'intérêt qu'avait la défenderesse à poursuivre ses travaux sans interruption, eût obtenu un prix supérieur à la valeur que la servitude avait réellement pour son immeuble. Mais cela n'est pas une raison pour faire entrer ce bénéfice en ligne de compte dans le calcul de l'indemnité. Celle-ci ne peut légalement comprendre que l'équivalent du dommage effectif et qui est représenté par la moins-value subie par l'immeuble du fait de la modification de la servitude. Le demandeur ne saurait d'ailleurs obtenir plus en vertu des principes sur l'enrichissement illégitime. En se comportant comme elle l'a fait, la défenderesse s'est assurément procuré un gros avantage, mais on ne saurait dire que ce soit au détriment du demandeur si celui-ci se voit par ailleurs pleinement dédommagé de la perte de son droit. 21
Les experts ont fixé d'un commun accord à 12 500 fr. le capital nécessaire pour compenser la perte que le demandeur subira chaque année du fait de la suppression de la servitude de passage à char et ils ont ajouté à cette somme 700 fr. pour tenir compte de ce que le demandeur s'est trouvé durant sept mois dans l'impossibilité d'utiliser l'étage inférieur de son immeuble. Pour ce qui est de la diminution de la valeur locative de cet étage, l'un des experts l'a fixée à 8000 fr. et l'autre à 11 000 fr. Il n'est pas nécessaire de départager les experts sur ce point, car ces deux sommes étant inférieures à celle de 12 500 fr. dont il a été question ci-dessus, c'est cette dernière en tous cas qu'il y aurait lieu de retenir. Mais on peut se demander si le dommage qu'il s'agit de réparer sa limite réellement à la diminution de la valeur locative des locaux de l'étage inférieur de l'immeuble. Il est clair en effet que s'il y avait des raisons d'admettre qu'en modifiant la destination de l'immeuble ou d'une partie du moins de celui-ci, il aurait été possible au demandeur lui-même ou à un tiers acquéreur de tirer un meilleur parti de la servitude litigieuse, la perte de cet avantage devrait être prise en considération, et non pas seulement la diminution de la valeur locative des locaux dans leur destination actuelle. Or c'est là une question qu'il convient de faire trancher d'abord par la juridiction cantonale, le Tribunal fédéral n'étant pas actuellement an état d'y répondre. Les premiers juges verront s'il leur est nécessaire pour cela d'ordonner un complément d'expertise. Il leur appartiendra au surplus de rechercher si, en adoptant le mode de calcul de l'indemnité indiqué dans le présent arrêt, il y aurait lieu de tenir compte également d'autres éléments de dommage. 22
Erwägung 4
Comme on l'a déjà relevé, il ne s'agit pas en l'espèce d'un changement dans l'assiette de la servitude tel que le prévoit l'art. 742 CC, mais d'un acte de dépossession accompli par la défenderesse de son propre chef, laquelle se déclare disposée à concéder au demandeur une servitude d'une utilité moindre, puisqu'elle ne constitue plus qu'une simple servitude de passage à pied. C'est avec raison par conséquent que les premiers juges ont jugé nécessaire d'ordonner la radiation de l'ancienne servitude et l'inscription de la nouvelle. Il est incontestable, d'autre part, que les créanciers qui sont au bénéfice d'hypothèques grevant le fonds dominant sont intéressés à la question de la suppression de la servitude ancienne, puisque la disparition de cette servitude est de nature à diminuer la valeur de leur gage. Mais ils ne le seraient pas moins dans le cas d'un simple changement de l'assiette de la servitude que dans celui d'une radiation d'une servitude et de son remplacement par une nouvelle. La question de savoir quelles sont les dispositions à prendre pour sauvegarder les droits des créanciers hypothécaires ne fait pas l'objet du présent procès. Il incombera aux parties, quand elles auront à exécuter le jugement, ainsi qu'au conservateur du registre foncier d'aviser aux mesures nécessaires. Les art. 68 de l'ordonnance sur le registre foncier et 964 CC leur indiqueront la façon de procéder. 24
Le Tribunal fédéral prononce:
Les recours sont admis en ce sens que le jugement attaqué est annulé et la cause renvoyée aux premiers juges pour être jugée à nouveau dans le sens des motifs. 25
1994-2020 Das Fallrecht (DFR).