Hotel lease relief denied after lease already terminatedGénéré par IA

Pfandnachlassverfabren. N0 45. B. Pfandnachlassverfahren. Procedurede concordaL hypoLbecaire. ENTSCHEIDUNGEN DER SCHULD- BETREIDUNGS- UND KONKURSKAMMER ARR:lTS DE LA CHAMBRE DES POURSUITES ET DES FAILLITES 45. Arret du 31 d6cembre 1938 dans la cause Ehinpr contre Soci6t8 immobiliere rue du Mont-BlaDc, 13. .LU e8UTea iuridiques concernant l'indUIJtrie hOtelibe. Remise de loyers ou de fermages et sursis au payement d'iceux. Suspension de reffet de Ja sommation prevue aux an. 265 et 293 CO. (Arrew federal du 21 juin 1935, Art. 60 et 62 al. 4). Le locataire ou le fermier qui a ew somma de payer clans le delai legal, sous menace de resiliation, n'est plus recevable 8. deman- der la suspension de l'effet de cette sommation lorsqu'il a laisse passer le delai saus s'exoouter (consid. 2). Il ne saurait non plus, dans les memes conditions obtenir une reduction du loyer ou du fermage echus (consid. 3). Rechtliche Massnahmen zum Schutze der Hot e I i n d u s tri e. Erlru: s und Snundung von Miet-lUld Pachtzinsen. Aufschiebung e. ner gemass Art. 265 oder 293 OR angedrohten Vertragsauf- losung (Bundesbeschluss vom 21. Juni 1935, Art. 60 und Art. 62 Abs. 4) Hat der Mieter oder Pächter die ihm angedrohte gesetzliche. Frist für die Auflösung des Vertrages tUlbenutzt verstreichen lassen so ist ein Begehren tun Aufschiebung der Wirkungen. de; Androhung nicht mehr zulässig (Erw. 2). In diesem Falle ist ihm auch keine Herabsetzung verfallener Miet- oder Pachtzinsen mehr zuzubilligen (Erw. 3). PfandnachIassverfahren. N° 46. 207 Misure giuridiche a favore dell'indUIJtria degli alberghi. Condono e proroga dei pagamento di pigioni e fitti. Sospensione delI'efietto della comminatoria prevista dagli an. 265 e 293 CO. (Decreto federale 21 giugno 1935, an. 60 e 62 cp. 4.) Il Iocatario 0 l'affittuario diffidato a pagare entro il termine legale. sottominaccia di scioglimento dei contratto, non pub piu chiedere la soepensione deIl'effetto di quests. diffida, se ha la- sciato passare i1 termine senza pagare (consid. 2). In We caso non potrebbe nemmeno oUenere una riduzione della pigione 0 dei fitto scaduti (consid. 3). Resume des faits .- Les epoux Ehinger ont loue un imm.euble a Geneve en 1913pour l'exploiter comme hotel. Le ball fut conclu pour vingt-quatre ans. En 1929, Sieur Ehinger etant deood6, saveuve a conclu avec le proprietaire de l'immeuble un avenant aux termes duquella duree du ball etait pro- long6e jusqu'en 1949. Le loyer fut alors porte a 22 50.0. fr. du l er janvier 1930. au l er janvier 1937, a 250.0.0. fr. du l er janvier 1937 au l er janvier 1943 et a 260.0.0. fr. du l er janvier 1943 au l er janvier 1949. L'exploitation da l'hotel donna des resultats assez favorables jusqu'en 1931. Par suite de la crise economique et de l'ouverture, dans le quartier, de nouveaux hotels d'un amenagement plus moderne, les afiaires pericliterent. De 145 0.0.0. a 150. 000 fr. qu'iI etait en 1929/1930., le chiffre d'afiaires descendit jus- qu'a 91 0.00 fr. en 1932. Des lors l'exploitation se solda tonjours en deficit. Depuis 1935, Dame Ehinger n'a plus paye qu'une partie du loyer convenu. En avril 1938, elle obtint un sursis concordataire. Par lettre du 2 mai 1938, la Societe immobiliere rue du Mont-Blanc, 13, qui etait alors proprietaire de l'immeuble, a somme Dame Ehinger da lui payer dans le delai d'un mois le loyer qu'elle lui devait, faute de quoi le bail serait resilie. Le II mai 1938, Dame Ehinger a adresse a la Cour de Justice civile de Geneva une requete tendant a la remise du solde duloyer arriere au 31 decembre 1937, par 12 100.fr. et a la roouction a 180.0.0. fr. du loyer des le l er janvier AB 64 III -1938

Pfandnachlassverfahren. N0 45. 1938 a la fin du ;'baiI. Subsidiairement, elle a demande une expertise, qui devait porter sur l'opportunite de la modi- fication et de la: remise de loyer sollicitees. La societe proprietaire adepose sa reponse le 4 juin 1938. Elle 8'est opposee a la requete en excipant de la resiliation du bai!, Dame Ehinger ayant laisse s'ecouler le delai fixe dans la sommation du 2 mai 1938 sans s'executer. Par lettre du l er juillet 1938 au President de la Cour, Dame Ehinger a demande a la Cour de suspendre les effets de la sommation du 2 mai, en application de l'art. 62 al. 4 de l'arrete fMeral du 21 juin 1935. Par une premiere decision du 8 juillet 1938, la Cour a prononce la suspension de l'effet de la sommation du 2 mai 1938 et, preparatoirement, ordonne une expertise. Un recours forme contre cette decision par la Societe.a ete rejete prejudiciellement par la Chambre des poursuites et des Faillites du Tribunal federalle 11 aout 1938. . Par une seconde decision, rendue le 28 novembre 1938, la Cour a fait droit a la requete de Dame Ehinger en ce sens qu'elle a: fait remise a Dame Ehinger du loyer du par elle pour l'annee 1938, pour autant que ce loyer excede 18000 fr.; dit que pour les deux loyers annuels a echo ir a partir du 1 er janvier 1939; le loyer sera fixe a 18000 fr. par an, payable selon les conditions du bail ; condamne la Societe au payement des frais et debours, y compris le cout du rapport d'expertise ; fixe a 100 fr. l'emolument du a la Cour par Dame Ehinger, et, deboute les parties de toutes autres et plus amples conclusions. Les deux parties ont recouru contre cette decision. Dame Ehinger se plaint que la Cour n'ait pas statue, dans le dispositif, sur les conclusions tendantes a la remise du loyer arriere, et demande que remise lui soit faite dudit loyer au montant de 12000 Fr. La Societe, reprenant entre autres le moyen tire de la denonciation du bail, conclut au deboutement de Dame Ehinger et a sa condamnation a tous les frais. Pfandnachlassverfahrell. No 4.,.

Gonsiderant en droit : 2. -C'est avec raison que la Societe soutient qu'ilne pouvait etre question pour la Cour d'ordonner teIles ou telleR des mesures prevues a l'art. 60 de l'arrete federal du 21 juin 1931), du moment que le bail se trouvait deja resilie. L'art. 62 al. 4 de l'arrete autorise bien, il est vrai, l'autorite de concordat a suspendre reffet de la sommation prevue a l'art. 293 CO, et bien que le texte ne le dise paR expressement, la meme mesure peut etre prise lorsqu'il s'agit d'un bai! a loyel', relativement a la sommatIOn de l'art. 265 CO, car le henefice de l'arrete n'est pas reserve seulement aux fermiers, mais s'etend egalement, comme on l'a deja dit (RO 60 III p. 134), aux locataires. Mais, dans l'un et l'autre cas, il est clair aussi que la suspension des effets de la sommation n'est que provisoire. Elle ne rend pas nulle et inoperante une resiliation du contrat ante- rieure a la decision de l'autorite. Cette derniere pourrait tout au plus suspendre l'effet de la resiliation pendant la dur6e de l'instance, mais une suspension temporaire ne servirait a rien si la proprietaire pouvait, des la fin de la procedure, se prevaloir a nouveau du retablissement de la situation anterieure. Pour etre reellement efficace, la suspension prevue a l'art. 62 doit par consequent neces- sairement etre prise avant l'expiration du delai de resi- liation. 01', en l'espece, il est constant que ce delai etait expire, non seulement avant que la Cour n'ait pris la decision de suspendre les effets de la sommation du 2 mai 1938, mais avant meme que Dame Ehinger n'ait requis cette suspension. Il n'est pas douteux, en effet, a la lumiere des principes poses dans l'auet precite, que le cont.rat qui liait les parties etait un contrat de bail a loyer ei qu'ainsi seul entrait en ligne de compte le delai d'un mois prevu a I'art. 265 CO. 01' ce n'est que le 1 er iuillet 1938 que Dame Ehinger a requis pour la premiere fois Ia suspension

Pfandnachlasaverfahren. No 105. des effets de la sommation, qu'elle avait pourtant reljue le 3 mai au plus tard. Comme elle ne s'etait point executee, le contrat se trouvait done deja resilie a ce moment-la, et il est clair qu'on na pouvait plus le modifier. Cette solution peut paraitre rigoureuse, mais elle est la seule qui ne comporte pas une atteinte excessive aux principes du droit civil. Aussi bien ne tient-il qu'aux locataires et aux fermiers d'agir avec diligence et ce n'est pas trop leur demander que d'exiger que, s'Us entendent obtenir la sus- pension des effets des sommatjons legales, ils procedent avant l'expiration du delai qui leur a ew fixe. 3. La seule question qui pourrait se poser est celle de savoir si, faute de pouvoir disposer pour l'avenir, la Cour de Justice ne restait pas tout au moins en droit d'or- donner une remise des loyers ameres. Mais meme cette question doit etre tranchee par la negative. En effet, le but de l'arrew est d'emp cher que le proprietaire d'un hOtel qui sans sa faute et par suite de la cme est dans l'impos- sibiliw de payer les inwrets et les amortissements de ses dettes hypothecaires, ou le locataire d'un hötel qui est hors d'etat, pour les memes raisons, de s'acquitter du loyer convenu, se voient chasses de l'immeuble et prives de leur gagne-pain, alors du moins que l'immeuble conser- v.erait la meme destination et ne pourrait etre rationnelle- ment utiIise a d'autres fins. L'arrew s'inspire en cela da considerations touchant a l'ifiwret general. Or il est evi- dent que ce privilege n'a plus aucune raison d'etre s'il est etabli que le locataire de l'hötel devra de toute fnon cesser son activiw du fait de la resiliation du baU. O'est du reste pour les memes raisons que la jurisprudence refuse le benefice du concordat a l'hötelier auquel cette mesure ne permettrait pas de se tirer d'affaires, sans faire a cet egard de distinction entre les inwrets echus et les jnwrets ameres. 4. -L'admission du recours de la Sociew entrame necessairement le rejet du recours da Dame Ehinger. Personenverzeichnis. La Chambre des poursuites et des faillit.es prononce " Le recours de Dame Ehinger est rejete.

Le recours de la Sociew immobiliere ruedu Mont-Blanc, 13, est admis et la decision rendue entre les parties par .la C.our de Justice civile de Geneve le 28 novembre 1938 est reformee en ce sens que les conclusions de la requete preselltee par Dame Ehinger sont rejetees.