Land sale shortfall: no liability without express warrantyGénéré par IA

Obligauonemecht. No 40. mesures de precaution a prendre sont ceUes que les cir- constances exigent objectivement et que l'on peut raison- nablement imposer au patron. Ce serait sortir du cadre de l'art. 339 CO, qui a ete Micte essentieUement pour le travail a l'atelier, sur les chantiers, etc., c'est-a-dire lors- qu'une surveillance est possible, que da rendre l'employeur responsable de taus les actes inconsideres et temeraires que ses gar lons livreurs pourraient commettre durant des courses OU ils echappent atout contröle. On ne peut donc dire que la nature de ce travail permettait equitablement d'exiger , selon les termes da l'art. 339, que le defendeur prit des mesures pour empecher le demandeur de commet- tre un acta d'une imprudence aussi grave et manifeste que celui de placer sur sa tete un panier vide qui lui masquat en partie la vue. Le jnge cantonal traite lui-meme cette maniere d'agir d' idee saugrenue . TI saute aux yeux qu'un jeune homme deplus de 17 ans, normalement doue, doit se rendre compte par lui-meme qu'il s'expose ainsi deliberement a un grand danger. S'ille fait neanmoins, il le fait a ses risques et perils et ne saurait rendre son employeur responsable. Rien dans le dossier, contrairement a ce qui etait le cas en la cause Reinhard c. Christen (RO 56 II p. 281, cf. Journ. des Trib. 1934 p. 463), ne permet d'affirmer que le defendeur aurait du prendre des precautions speciales pour prevenir l'acte en question, parce que le demandeur aurait fait preuve d'un esprit borne, de maladresse ou de Mmerite. Au contraire, il est aver6 que le demandeur a suivi habituellement les recom- mandations reiterees de son patron d'etre prudent et de ne pas rouler trop vite. Le defendeur n'avait donc aucun motif d'interdire au demandeur de se servir d'un panier dont l'usage pour le transport a bicyclette ne presente pas de danger si on roule prudemment et si le panier est suspendu au guidon ou tenn a la main ou au bras. Dans l'espeoo, la faute du demandeur a encore ete aggravee par la vitesse excessive a laquelle il est descendu la rue. La collision semble des lors due a la seule Mmerite du demandeur; elle n'a en tout cas pas ete causee par un

manque d'instructions ou de mesures de securiM imputable au defendeur, lequel est seul actionne dans le pr6trent pro ces. Par ces moti/s, le Tribunal /ederal admet le recours et reforme le jugement cantonal dans ce sens que le demandeur est deboute de ses conclusions et que les frais sont mis a sa charge. 41. Orteil der I. Zivil bte!lung vom 30. Juni 1936 i. S. StieheliD OIe gegen Keynr und Löhrer. Grundstückkauf ; Haftung für Mindermass, OR 219, beim Handel mit Bauland. Ä. -Die Beklagte war Eigentümerin der nichtüber- bauten Liegenschaft Sektion III, Parzelle 1598

des Grund- buches Basel-Stadt, deren Flächeninhalt im Grundbuch mit 2590 m

angegeben war. Da die Beklagte diese Parzelle zu verkaufen wünschte, liess sie auf derselben eine Plakat- tafel aufstellen mit der Aufschrift : ( 2590 m! Bauterrain zu verkaufen . Im Sommer 1933 traten die Kläger mit der Beklagten in Kaufsunterhandlungen, bei denen, wie dies im Handel mit Bauland üblich ist, um den Preis pro m

gefeilscht wurde. Die Beklagte verlangte anfanglich 130 Fr. pro m ll , während die Kläger nur 100 Fr. bezahlen wollten. Schliess- lieh einigten sich die Parteien auf einen Preis von HO Fr. pro m

Ein Gesamtkaufpreis für die Liegenschaft wurde von den Parteien nicht abgemacht, sondern dieser wurde erst vom Notar, durch den die Parteien am 24. August 1933 den Kaufvertrag öffentlich beurkunden liessen, an Hand der im Grundbuch enthaltenen Massangaben ausgerechnet und. in den Kaufvertrag eingesetzt. Nach dem Wortlaut des Vertrages wurde verkauft die Liegenschaft Sektion III Parzelle 1598

des Grund- buches Basel haltend 25 a 90 m

, Innere Margarethenstl'asse, grenzend an ... .

ISO

Über den K.aufpreis ist im Kaufvertrag gesagt: Dieser K!1ufvertrag illt abgeschlossen worden um den Preis von llO Fr. per Q i-adratmeter, somit um 284,900 Fr. . Der Kaufpreis wurde durch Übernahme der bestehenden Hypotheken, Neuerrichtung von solchen und Barzahlung beglichen. Da die Kläger die Liegenschaft parzellieren wollten, Hessen sie im Juli 1934 durch das kantonale Vermessungs- amt eine Nachmessung vurnehmen. Dabei stellte sich heraus, dass die Liegenschaft statt der im Grundbuch angegebenen 2590 m

nur deren 2501,5, also 88,5 weniger, Flächeninhalt aufwies. B. -Die Kläger belangten daher, nachdem sie auf gütlichem Wege nicht zum Ziele gelangt waren, die Be- klagte Init Klage vom 29. November 1934 auf Rückerstat- tung der nach ihrer Ansicht zuviel bezahlten 9735 Fr. Zur Begründung der Klage machen sie geltend, dass nicht das Grundstück zu einem Gesamtpreis gekauft worden sei, sondern die im Grundbuch angegebene Anzahl von m

; da diese in Wirklichkeit geringer sei, so sei die Beklagte ungerechtfertigt bereichert uni den der Anzahl der nicht vorhandenen m

entsprechenden Kaufpreis und habe diesen daher zurückzuerstatten; eventuell berufen sich die Kläger auf Irrtum. Die Beklagte hat Abweisung der Klage beantragt unter Berufung darauf, dass sie für das im Grundbuch eingetra- gene Mass keine GeWährleistung übernommen habe, was nach Art. 219 Abs. 2 ORfür eine Haftung für das Minder- mass Voraussetzung wäre. O. -Sowohl das Bezirksgericht ArIesheim, wie das Ober- gericht des Kantons Basel-Landschaft haben die Klage geschützt, im Wesentlichen Init der Begründung, in der Vereinbarung des Kaufpreises pro m

liege die Garantie, dass nur diejenige Anzahl m

zu bezahlen sei, die in Wirk- lichkeit geliefert werde ; eine Berufung der Beklagten auf Art. 219 Abs. 2 OR verstosse gegen Treu und Glauben. D. -Gegen das Urteil des Obergerichts vom 3. Dezember

1935 hat die Beklagte die Berufung an das Bundesgericbt ergriffen mit dem Antrag auf Abweisung der Klage. Die Kläger haben auf Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen Urteils angetragen. Das Bundesgericht zieht in Erwägung :

1. -Gegenstand eines I..iegenschaftskaufs kann nicht eine zum Voraus festgestellte oder erst noch festzustellende Anzahl von m

sein, sondern nur ein bestimmtes, durch näher bezeichnete Grenzen umrissenes G run d s t ü c k. Denn nur die Übertragung eines solchen, nicht diejenige einer bestimmten Anzahl von m

Landes, kann im Grund- buch eingetragen werden, was für die Gültigkeit des Ge- schäftes notwendig ist. Danach kann als Kaufobjekt im vorliegenden Falle nur die Liegenschaft Parzelle 1598

in Frage kommen. Hieran vermag nichts zu ändern, dass die Kaufsverhandlungen sich, wie dies bei Bauland wohl allgemein üblich ist, aus- schliesslich um den Preis pro m

drehten und von einem Gesamtkaufpreis nie die Rede war. Selbst wenn die Par- teien durch dieses Vorgehen hätten zum Ausdruck bringen wollen, dass ihre Absicht auf den Abschluss eines Kaufes über eine bestimmte Anzahl von m

zu einem bestimmten Preis pro Einheit gerichtet sei, so hätte diese Absicht wegen der Ausgestaltung, die der Grundstückkauf im schweizerischen Recht gefunden hat, nicht in die Tat umgesetzt werden können. Sollen von einem Grundstück eine bestimmte Anzahl von m

verkauft werden, so bedarf es hiezu vorerst der Parzellierung, d. h. der Schaffung eines neuen, rechtlich selbständigen Grundstücks des von den Parteien gewollten Flächeninhalts, und erst dieses bildet dann den Gegenstand des Kaufgeschäftes. Hier haben die Parteien aber offenbar gar nicht die Absicht gehabt, eine bestimmte Anzahl von m

zu verkau- fen, bezw. zu kaufen. Was die Beklagte verkaufen wollte, war die Liegenschaft Parzelle 1598

, und den aIlIalligen Ankauf dieser Liegenschaft hatten die Kläger ins Auge AS 62 II -1936

162 Obligationenrecht. No 41. gefasst. Der ;1'Iächeninhalt derselben spielte nur insofern eine Rolle, als beide Parteien auf Grund der Eintragung im Grundbuch von der Annahme auegingen, die Liegenschaft halte 25 lO m

Wenn auch bei den Verhandlungen lediglich vom Preis pro m

; die Rede war, so liegt es auf der Hand, dass jede Fartei bei jedem Angebot, das gemacht wurde, sofort mindestens den aFproximativen Gesamtpreis errech- nete, der sich für 25 lO m f ergeben würde, und hievon die Ablehnung oder Annahme des Angebotes abhängig machte. Denn für die VeIkäuferin war selbstverständlich .entschei- dend, ob durch den Gesamtkaufpreis die hypothekarische Belastung gedeckt und darüber hinaus noch ein von ihr als ausre!chend betrachteter Gewinn erzielt werde, während für die Käufer aller Lebenserfahrung nach massgebend sein musste, ob der Gesamtkaufpreis noch eine gewinnbringende VeIwartung der I.iegenschaft als möglich erscheinen lasse und ob sie in der Lage seien, die neben der übernahme der Grundpfandschulden zur Begleichung des Kaufpreises erfoIderlichen Mittel aufzubringen. 2. -Die eingangs eI wähnte Regelung, dass nicht eine bestimmte Anzahl von m

, sondern nur ein Grundstück in seiner Individualität, Gegenstand des Liegenschafts- kaufes sein kann, ist auch der tiefere Grund dafür, dass das Gesetz in Art. 219 den Flächeninhalt als E i gen s c h a f t des Kaufgegenstandes behandelt und ihn den Gewähr- leistungsbestimmungen unterstellt, obwohl an sich Quan- titätsfehler nicht SachmäDgel im Sinne von Art. 197 ff. OR sind (vgl. OSER-SCHCNENBERGER, Anm. 1 zu Art. 219 OR ; BECKER, Anm. 1 am Ende zu Art. 197 OR), da in der Lieferung eines geringeren als des vereinbarten Quantums nicht die Lieferung einer mangelhaften Sache, sondern eine teilweise Nichterfüllung liegt, bei der; der Käufer Nachlieferung der fehlenden Stücke bezw. Mengen ver- langen kann. Wenn die Kläger daher die Rückerstattung eines Teils des von ihnen bezahlten Kaufpreises verlangen, weil der Flächeninhalt des gekauften Grundstückes geringer sei

als vereinbart, so behaupten sie damit das Fehlen einer bestimmten Eigenschaft des Kaufgegenstandes, machen also mit andern Worten einen Anspruch aus Gewähr- leistung, nämlicb einen Preisminderungsanspruch, geltend. Entgegen der Memung der Kläger beurteilt sich der Streit- fallsomit nach den in Art. 219 OR aufgestellten Grund- sätzen. 3. -Art. 219 Abs. 1 OR, der mangels gegenteiliger Abrede die Haftung des Verkäufers schon eintreten lässt, sobald im Kaufvertrag ein bestimmtes Mass genannt ist, gelangt nur dort zur Anwendung, wo noch kein Grundbuch besteht und scheidet daher für den vorliegenden Fall zum vorneherein aus. Wo ein auf amtIichnr Verme lsung beruhendes Grundbuch bt'ateht, hat gemäss Art. 219 Abs. 2 der Verkäufer für Min- dermass nnr Ersatz zu leisten, wenn er die Gewähr hiefür ausdrücklich übernommen hat. Fehlt eine ausdrückliche Übernahme der Gewährleistung, so haftet der Verkäufer also nicht, selbstverständlich unter der Voraussetzung, dass er die Unrichtigkeit des Grundbuches ebenfalls nicht gekannt hat. Von einer ausdrücklichen Übernahme der Gewähr- leistung kann hier aber nicht die Rede sein, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob man für die Gültigkeit einer derar- tigen Zusicherung die öffentliche Beurkundung verlangen will, weil diese Frage auf die Bestimmung des Kaufpreises in der Regel doch einen gewissen Einfluss ausüben wird (so BÜRGr, Der Grundstückkauf, S. 62 in Verbindung mit S. ll), oder ob man von diesem Formerfordernis absehen will (so OSEB-SCHÖNENBERGEB, Anm. 5 zu Art. 219; ROSSEL, Man'Q.el p. 3(0). Denn selbst im 1etzteren Falle, ja sogar bei Anerkennung der Gültigkeit einer völlig form- losen Zusichetung, könnte eine solche weder in der Auf- stellung der Plakattafel mit der Massangabe, noch in der Aufnahme der letzteren in den Kaufvertrag erblickt wer- den. Die Massangabe auf der Tafel stellte lediglich eine als Orientierung allfaJIiger Kaufsinteressenten . gedachte

164 Obligationenreeht. N° 41. Wiedergabe der im Grundbuch enthaltenen Masse dar, und die Erwähnung des Masses im Kaufvertrag wurde nicht durch die Beklagte veranlasst, sondern erfolgte, weil nach den Ausführungen der Vorinstanz ein Vertrag ohne diese Angabe vom Grundbuchamt gar nicht entgegengenommen worden wäre. Weder der eine noch der andere dieser bei- den Umstände gestattet daher den Schluss auf einen Willen der Beklagten, eine Zusicherung auf Gewährleistung nach Art. 219 Abs. 2 abzugeben. 4. -Fehlt es aber an einer ausdrücklichen Übernahme der Gewährleistung seitens der Beklagten, so kann von ihr die Rückerstattung einer dem Mindermass entsprechenden Kaufpreisquote nicht verlangt werden. Ebenso versteht sich von selbst, dass sie auch nicht ungerechtfertigt bereichert ist und aus diesem Grunde zur Rückerstattung verpflichtet wäre ; denn da sie für die in Frage stehende fehlende Eigenschaft der Kaufsache nicht haftet, so hat sie den vollen Kaufpreis zu Recht erhalten. Die Vorinstanz empfindet dieses Resultat als stossend und bezeichnet die Berufung der Beklagten auf Art. 219 Abs. 2 als unvereinbar mit dem Grundsatz von Treu und Glauben. Es ist jedoch nicht einzusehen, weshalb es stos- sender sein soll, wenn gemäss der gesetzlichen Regelung der K Ei. u fe r das Risiko für eine allfällige Unrichtigkeit des Grundbuches trägt, als wenn es dem Verkäufer über- bunden wird, wie dies ursprünglich im Entwurf des Bundes- rates vorgesehen war (vgl. E. Art. 1263 und Botschaft des Bundesrates vom 3. März 1905, S. 26), dann aber auf Antrag der nationalrätlichen Kommission im entgegengesetzten Sinne geregelt wurde (vgl. StenBull 1906 S. 1326). Die Notwendigkeit zur Annahme einer Gewährspflicht der Beklagten kann entgegen der Meinung der Vorinstanz auch nicht damit begründet werden, dass die Kläger, die von der Voraussetzung ausgingen, ein Grundstück von 2590 m! zu erhalten, den Vertrag in Kenntnis der wahren Sachlage nicht a abgeschlossen haben würden, sondern sich nur zur Bezahlung eines niedrigeren, dem von ihnen zuletzt angebotenen Betrag von HO Fr. pro m! entsprechenden

Gesamtkaufpreises verstanden hätten. Denn mit ebenso grosser Berechtigung kann die Beklagte dem entgegen halten, dass sie ihrerseits bei Kenntnis des wirklichen Flächeninhaltes das Angebot von HO Fr. pro m

als unge- nügend abgelehnt hätte. Wenn die ,Kläger den auf Grund des wirklichen Flächeninhaltes sich ergebenden Quadrat- meterpreis als zu hoch bettachteten, so hätte ihnen vielmehr als Rechtsbehelf die Berufung auf Irrtum zu Gebote gestanden. Nun haben sie allerdings in der Klage unter anderem auch geltend gemacht, sie hätten sich über die Grösse des Grundstückes geirrt, dagegen haben sie es un- terlassen, die rechtlichen Konsequenzen daraus zu ziehen, nämlich die gegenseitige Rückgabe der Leistungen wegen einseitiger Unverbindlichkeit des Vertrages zu verlangen und anzubieten, sondern sie haben gegenteils einen Teil des Grundstücks weiterverkauft und damit zu erkennen gegeben, dass sie den Vertrag trotz dem geringeren Flächen- inhalt der Liegenschaft immer noch als vorteilhaft genug betrachten. Demnach erkennt das Bundesgericht : In Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Ober- gerichtes des Kantons Basel-Landschaft vom 3. Dezember 1935 aufgehoben und die Klage abgewiesen. IV. PROZESSRECHT PROcEDURE 42. Sentenza. 14 maggio 1936 della IIa Sezione civile neUe cause Barloggio contro Silvio Xossi e contro Giulia .r.tossi e CODI. La eireostanza ehe, per delle eonsiderazioni d'opportunitä. pura- mente pratiea, il giudiee cantonale s'e pronuneiato eon un solo giudizio su due eause ehe differiseono completamente per il loro oggetto e fra eui non v'e neppure identitA di parti, non