Co-owner preemption right arises upon sale, not transferGénéré par IA

Par ces motifs, Sachenrecht. Ne 4. le Tribunal federal prononce: Le recours est admis et Ia cause renvoyee au Tribunal cantonal du canton de Neuchätel pour statuer sur les conclusions subsidiaires de Ia demande. 4. 'Orteil der II. Zivilabteilung vom 24. Februar 191ß i S. Geschwister Xuhn,Beklagte, gegen GebriderWiederkehr, Kläger. Miteigentümervorkaufsrecht des Art. 682 ZGB. Gegen wen und von wann an kann es geltend gemacht werden? Fällt es in folge Rückgängigmachung des Kaufvertrags zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten wieder dahin '1 A. -Die Parteien sind Miteigentümer der Liegenschaft Bünz-oder Klostermatte in Wohlen. Am 3. Mai 1914 yer- kauften die Beklagten ihren Anteil an Dr. Abt in Bünzen. n dem öffentlich verurkundeten Kaufvertrag wurde das Kaufobjekt wie folgt bezeichnet: Von 3 ha 32 Aren der Bünz-oder Klostermatte unverteilt mit den Erben des Josef Wiederkehr seI. in Bünzell ein unausgeschiedenes Areal von 1 ha 44 aren. Von diesem Kaufvertrag gab der Grundbuchverwalter, dem er zur Eintragung des Eigentumsübergallgs vorgelegt vurde, den Klägern am 6. Juni 1914 gemäss Art. 969 ZGB Kenntnis, mit der Bei- füGung-dass ihnen nach Art. 682 ZGB ein Vorkaufsrecht o , gegenüber dem Käufer zustehe, zu dessen Geltendma- chuna nach Art. 681 Abs. 3 eine Fritt von einem Monat, o von dieser Iitteilung an gerechnet, laufe. Am 16. Juni schrieben die Kläger sowohl dem Grund- buchamt, als den Beklagten und dem Dr. Abt, dass ihrer-

seits von dem ihnen nach Art. 682 ZGB zustehenden Vor- lmufsrecht Gebrauch gemacht werde. Am 26. Juni teilte ihnen hierauf Dr.Abt im Namen der Beklagten mit, dass der Kaufvertrag über den Anteil der Beklagten an der Klostermatte zurückgezogen worden sei und daher das Eigentum ( vorläufig bei den Beklag- ten verbleibe. Tatsächlich hatten die Beklagten und Dr. Abt das bei der Grundbuchverwaltung bereits gestellte Gesuch" um Eintragung des Eigentumsübergangs wider- rufen, noch bevor die kantonale Justizdirektion als untere Aufsichtsbehörde über das Grundbuchamt die ihr VOll diesem Amte vorgelegte Frage entschieden hatte, ob das Objekt der Eigentumsübertragung im Kaufvertrag ge- nügend präzisiert sei, um ohne weiteres die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch zu reehtfertigen. Um dem Dr. Abt trotz Nichtausführung des Kaufver- tt'ages den Genuss an ihrem Eigentumsanteil zu verschaf- fen, schlossen die Beklagten mit ihm einen mehrjährigen Pachtvertrag ab. B. -Durch Urteil vom 19. November 1915 hat das Obergericht des Kantons Aargau über das Rechtsbe- gehren der Kläger: ( Es sei richterlich festzustellen, dass die Kläger als vorkaufsberechtigt an Stelle Dr. Abts in ) den zwischen diesem und den Beklagten über den Mitei- gentumsanteil der letztern an der Klostermatte abge- ) schlossenen Kaufvertrag eingetreten und daher Eigell- ) tümer des bisherigen Anteiles der Beklagten, also Allein- ) eigentümer der ganzen Klostermatte sind, erkannt: ... 2. a) Es wird richterlich festgestellt, dass die Kläger als Vorkaufsberechtigtein den zwischen Dr. Abt und den Beklagten abgeschlossenen Kaufvertrag vom 9. Mai 1914 eingetreten sind. b) Den Klägern wird gegen Erfüllung der ihnen als Käufer nach Vertrag vom 9. Mai .1914 obliegenden Ver- pflichtungen das Eigentum an dem von den Bekl!lgtell

. - 30 Sachenrecht. N. 4. verkauften Miteigentumsahteil an der Klostermatte ) zugesprochen. Dieses Urteil ist damit begründet, dass schon mit dem Abschluss des Kaufvertrages zwischen den Beklagten und Dr. Abt die Voraussetzungen der Geltendmachung des den Klägern nach Art. 682 ZGB zustehenden Miteigentümer- vorkaufsrechts erfüllt worden seien, und dass daran durch die nachträgliche Aufhebung jenes Kaufvertrage:; nichts mehr habe geändert werden können. C. -Gegen dieses Urteil richtet sich die vorliegende, rechtzeitig und in richtiger Form ergriffene Berufung an das Bundesgericht, mit dem Antrag: Es sei in Aufhe- bung des obergerichtlichen Urteils die Klage der Gebrü- der Wiederkehr abzuweisen. i) Eventuell : i) Es seien die beiden unterinstanzlichen Urteile als ,) voreilig aufzuheben und zur Beweiserhebung über die Frage ob der Vertrag nach aargauischer Grundbuch- praxis vorn Grundbuchamt abgewiesen und darum I) ungültig erklärt worden wäre, an die untere Instanz ) zurück zu weisen, und gestützt darauf die Klage ab zu- weisen. Die Kläger haben Abweisung der Berufung und Bestä- tigung des angefochtenen Urteils beantragt. Das Bundesgericht zieht i n E r w'ä gun g :

1. -Die Beklagten bestreiten nicht, dass den Klägern an der in Betracht kommenden Liegenschaft ein Mitei- gentümervorkaufsrecht zustehe, sondern nur, dass die Voraussetzungen seiner Aus ü b u n g erfüllt seien ; dies e r s t e n sund hau p t säe h I ich deshalb, weil der von ihnen, den Beklagten, mit einern Dritten (Dr. Abt) abgeschlossene Kaufvertrag noch vor seiner Ausführung von den Kontrahenten selber aufgehoben worden sei, also die nach ihrer Ansicht zur Ausübung des Vorkaufsrechts erforderHche Uebertragung des Eigentums an einen Drit- Saclienreclit. N° 4.

ten nicht stattgefunden habe, z w e i t e n s ( even- tuell ) deshalb, weil jener Kaufvertrag wegen ungenü- gender Bezeichnung des Kaufobjekts von vornherein u n g ü I ti g gewesen und daher, selbst wenn zur Aus- übung des Vorkaufsrechts grundsätzlich schon ein mit -einern Dritten abgeschlossener obligatorischer Kaufver- trag genügen würde, auch die s e Voraussetzung im vorliegenden Falle nicht erfüllt sei. 2. -Was zunächst den zweiten dieser Rechtsstand- punkte betrifft, so verwechseln die Beklagten die Gültig- keitserfordernisse des (obligatorischen) Kauf ver t r a- ge s über eine Liegenschaft einerseits und die Vorausset- zungen der auf Grund des Kaufvertrages im Grundbuch vorzunehmenden E i gen turn s übertragung andrer- seits. Ob die Erfordernisse der letztern Massnahrne im vorliegenden Falle erfüllt seien, wäre, wenn die Beklagten und Dr. Abt auf der Eintragung des Eigentumsübergangs bestanden hätten, von der Grundbuchverwaltung und ihren Aufsichtsbehördell zu entscheiden gewesen, - übrigens, entgegen der Auffassung der Beklagten, nach eidgenössischen und nicht nach kantonalem Recht. Für die vorn R ich t e r zu treffen,de Entscheidung der Frage, ob auf Grund des vorliegenden Kaufvertrages das Vorkaufsrecht hätte ausgeübt werden können, kommt dagegen nur der Kau f ver t rag als sol c her in Betracht. Dass aber die s e r wegen ungenügender Prä- zisierung des Kaufobjektes ungültig gewesen sei, kann nicht gesagt werden. Mit den 'N orten : von 3 ha 32 Aren der Biinz-oder Klostermatte unverteilt mit den Erben des Josef Wiederkehr sel. in Bünzen ein unausgeschie- denes Areal von 1 ha 44 Aren war deutlich genug zu erkennen gegeben, dass verkauft werde: ein ideeller An- . 144 36 . G d t k d . t . ht ted von - -an Jenem run s uc ,un es IS lllC 332 83 bestritten, dass dies gerade der Anteil der Beklagten war. Dem Eintritt der Kläger in den zwischen den Beklagten und Dr. Abt abgeschlossenen Kaufvertrag stand somit,

Sachenrecbt. N° 4. und steht auch heute noch nicht etwa eine ungenügende Bezeichnung des Kaufobjekts entgegen. 3. -Die Entscheidung der Hauptfrage, ob die Kläger zu Ausübung ihres Vorkaufsrechts des haI b nicht befugt seien, weil es zwischen den Beklagten und Dr. Abt infolge Rückgängigmachung des Kaufvertrages nicht zur E i gen turn s übe r t rag u n g gekommen sei, hängt von der rechtlichen Natur des in Art. 682 ZGB den Mitei- gentümern eingeräumten Vorkaufsrechtes l) ab. Nach den E r I ä u t e run gen zum Vor e n t- w u r f des Z G B (2. Aufl. Bd. II S. 96) handelt es sich um ein Vorkaufsrecht l), das ausgeübt werden kann, sobald ein Miteigentümer-seine Quote zu verkaufen gedenkt I). Der dieser Bemerkung beigefügte Hinweis auf die rechtsgeschichtlichen Ausführungen des Gesetzesre- daktors in Band IV seines Schweiz. Privatrechts (vergl. speziell a. a. O. S. 718) ergibt sodann eine bewusste Ge- genüberstellung des gegen den Verkäufer bestehenden (, Vorkaufsrechts I) einerseits und des gegen den Käufer gerichteten Zugrechts) andrerseits. Wenn daher in den (l Erläuterungen ) (a. a. O. S. 96) gesagt ist, der Entwurf stelle dies ) (sc. das den Miteigentümern durch Art. 682 gewährte Recht) als ein gesetzliches Vorkaufsrecht dar I), und man habe es vermeiden wollen, das gesetz- liche Vorkaufsrecht von dem vertraglichen abzutrennen l). so geht daraus deutlich die Absicht hervor, mit dem Mit- eigentümervorkaufsrecht nicht ein erst gegen den D ri tt- e r wer b er wirksam werdendes Zug -0 der R e- t r akt r e c h t, sondern ein wirkliches, gegen den V e r- k ä u f e r auszuübendes Vor kau f s recht zu schaffen. Zu Gunsten dieser Auffassung spricht auch die in den ( Erläuterungen weiterhin enthaltene Bemerkung, dass mit der Einführung eines gesetzlichen Miteigentümervor- kaufsrechts auf eine möglichste Erleichterung der Auf- hebung der Miteigentumverhültnisse hingearbeitet und das ganze Institut umso weniger bedenklich gemacht werden solle. Liegt aber, wie hieraus hervorgeht, das Sachenreeht. N° 4.

gesetzgeberische Motiv des durch Art. 682 gewährten MiteigentÜffiervorkaufsrechts weniger in einer Bevorzu gung des dem Veräusserer oder dem zu veräussernden Objekt Näherstehenden , als vielmehr in dem Bestre- ben, die als unwirtschaftlich betrachteten Miteigen- tumsverhältnisse zu liquidieren, so zessiert das von den Beklagten zu Gunsten ihrer Auffassung vorgebrachte Ar- .gument, dass seit der Rückgängigmachung des zwischen ihnen, den Beklagten und Dr. Abt abgeschlossenen Kauf- vertrages den Klägern kein gesetzlich geschütztes Inte- resse an der Erwerbung des in Betracht kommenden Anteils mehr zustehe. 4. -Die erwähnte Auffassung des Gesetzgebers, dass das von ihm eingeführte Miteigentümervorkaufsrecht in erster Linie gegen den Ver k ä u f e I' wirksam sei, geht deut- Hch auch aus dem Ge set z e s tex t hervor. Insbeson- dere weist darauf schon der Umstand hin, dass das Recht des Miteigentümers wiederum (wie in den Erläuterun- gen ) nicht Zug- , sondern ( Vorkaufsrecht genannt wird. Die Terminologie des Gesetzes ist allerdings inso- fern keine glückliche, als in Art. 682 gesagt ist, das Mit- igentÜffiervorkaufsrecht bestehe gegenüber einem jeden Nichtmiteigentümer ... contre tout tiers .,. , verso qualunque non cQmproprietario ... ), was darauf hinzu- deuten scheint, dass das Vorkaufsrecht nicht gegen den V e I' k ä u f e r, sondern nur gegen den K ä u f e I' gel- tend zu machen sei. Allein einmal kann gegenüber l) hier sehr gut den gleichen Sinn haben, wie ( im Verhältnis zu , im Vergleich mit , oder einfach ( vor l), und so- dann spricht der Randtitel Unter Miteigentümern)), Entre coproprietaires)), Fra comproprietari)) umge- kehrt für die Auffassung, dass das Vorkaufsrecht gegen den Ver k ä u f e r geltend zu machen sei. Unbestreitbar ist zwar, dass der Gesetzgeber bei der Redaktion des Art. 681 an eine Geltendmachung des Vor- kaufsrechts gegenüber dem D r i t t k ä u f e r gedacht hat; denn dieser wird daselbst als der Beklagte be- AS 42 U -1916

Sachenrecht. N° zeichnet. Allein die besondere Wirkung der Vor m e r- ku n g des Vorkaufsrechts, von der Art. 681 allein spricht äussert sich eben nur gegen Dritte; gegenüber dem Ver- tragsgegner versteht sich die Wirksamkeit des Vorkaufs- rechts nach den Grundsätzen des OR von selbst. Dass aber nach Art. 681, trotzdem er nur die Wirksamkeit gegenüber dem K ä u fe r erwähnt, die Bedingung für die Ausübung des Vorkaufsrechts doch schon mit dem Abschluss des Verkaufs und nicht erst mit dem Eigen- tumsübergallg erfüllt sein soll, geht daraus hervor, dass nach Abs. 2 der Verkäufer dem Vorkaufberechtigtell von dem Abschluss des Kaufvertrages Mit t eil u n g zu machen hat, und dass nach Abs. 3 das Vorkaufsrecht mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Berechtigte von dem Verkaufe Kenntnis erhalten hat, ( erlischt . Hienach könnte die Möglichkeit der Ausübung des Vor- kaufsrechts auf hör e n, bevor sie überhaupt beg 0 n- u. e n hätte. Das kann aber der Absicht des Gesetzgebers mcht entsprechen, und es darf daher jedenfalls die Aus- übung des in Art. 681 vorgesehenen ver t rag I ich e 11 Vorkaufsrechts nur von dem A b s chI u s s, nicht auch von der E r f ü I I u n g des Kaufvertrages mit dem Drit- ten abhängig gemacht werden .. Diese, für das vertragliche Vorkaufsrecht des Art. 681 sich ergebende Konsequenz ist nun aber auch in Bezug auf das ge set z I ich e Vorkaufsrecht des Art. 682 zu ziehen. Da nämlich der letztgenannte Gesetzesartikel über den Inhalt und die Ausübungsbedingungen des von ihm eingeführten Rechtes nichts bestimmt, wohl aber das nämliche Wort ( Vorkaufsrecht verwendet, wie Art. 681 .. so muss bei der im ZGB auch sonst zu Tage getretenen Tendenz, durch Wiederholung eines bereits verwendeten Ausdrucks die Anwendbarkeit vorher aufgestellter Rechts- sätze auf einen weitern Fall auszusprechen, angenommen werden, dass speziell in Art. 682 durch Wiederholung des Vortes (( Vorkaufsrecht die Anwendbarkeit aller in dem unmittelbar vorhergehenden Artikel aufgestellten Be- Sachenrecht. N .. 35 stimmungen über die Vorausstezungen und Modalitäten der Aus Ü b u n g des Vorkaufsrechts zum Ausdruck gebracht werden wol1te. Alsdann aber würde die Auf- fassung, dass das Vorkaufsrecht erst vom Momente der Uebertragung des Eigentums an ausgeübt werden könne auch hier zu der unannehmbaren Konsequenz führen: dass die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts auf hör e n könnte, bevor sie überhaupt beg 0 n n e n hätte, und dass sich durch Hinausschieben der Eigen- tumsübertragung die Aussübung des Vorkaufsrechts völ- lig vereiteln liesse. So wenig dies durch Art. 681 Abs. 3 für da vertragliche Vorkaufsrecht beabsichtigt sein kann, ebensowenig wollte es offenbar für das g e set z I ich e MiteigentÜffiervorkaufsrecht des Art. 682 ermöglicht werden. Die gegenteilige Auffassung würde übrigens dazu führen, dass die Beteiligten doppelte Grundbudio-und Handän- derungsgebühren erlegen müssten. Es wäre nicht recht verständlich, warum die kostspielige Fonnalität der Uebertragung des Eigentums auf den Verkäufer verlangt würde, damit der Vorkaufberechtigte sein Recht ausüben und diesen Eigentumsübergang sofort wieder rückgängig machen könnte, worauf dann ein schwer zu lösender Streit über die Tragung der Kosten jenes Eigentumsüber- gangs entstehen würde. Die vernünftige Wahrung der Parteiinteressen verlangt vielmehr eine Herbeiführung der Entscheidung über den Eintritt des Vorkaufberech- tigten schon vor der Uebertragung des Eigentums an den Drittkäufer . 5. - Kann danach das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, sobald der Verkauf an einen Dritten stattgefunden hat, so entsteht die weitere Frage, ob es nicht durch die Auf- hebung des noch nicht erfüllten Kaufvertrages nach bereits erfolgter Eintrittserklärung des Berechtigten wieder u n wir k sam gemacht werde. Diese Frage ist deshalb zu verneinen, weil mit jener Eintrittserklärung ein Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufberechtigten und

Sachenrecht. N ,. dem Verpflichteten zustande gekommen ist, der ohne Zustimmung des Erstem nicht mehr aufgehoben werden kann. Gegen jene Lösung bestehen überdies derart schwerwiegende praktische Bedenken, dass sie nur dann gutgeheissen werden könnte, wenn der Wortlaut des Ge- setzes zwingend zu ihren Gunsten sprechen würde, was . aber nicht der Fall ist. Tatsächlich würde nämlich bei einer solchen Lösung das Vorkaufsrecht sogut wie ganz illusorisch, da der Verpflichtete durch eine grössere An- zahl von Verkäufen, die er. nacheinander in beliebigen Intervallen mit Strohmännern abschliessen und im letzten Momente jeweilen wieder rückgängig machen würde, den Berechtigten in die Lage versetzen könnte, sich beständig zur Erfüllung immer wechselnder Kaufbedingungen be- reithalten zu müssen, bis er den Kampf aufgeben würde, -worauf dann der Verpflichtete zum wirkli chen Ver- kauf schreiten könnte. Wollte indessen auch von der Möglichkeit solcher Machenschaften abgesehen werden, weil gegen sie schon Art. 2 ZGB Schutz gewähre, so ge- nügen zur Verwerfung jener Auffassung immerhin auch die Nachteile, die im Falle eines ern s t gern ein t e n Verkaufs, sowie ni c h t doloser Aufhebung dieses Ver- kaufs durch die Kontrahenten, für den Vorkaufberech- tigten entstehen würden. Dieser hätte in einem solchen Falle nicht nur umsonst eine grössere Summe baren Gel- des auf den Antrittstermin bereitgehalten, zu welchem Zwecke er vielleicht gute Kapitalanlagen kündigen musste, sondern er hätte namentlich auch unnötig gewordene Kosten und Umtriebe für die Regelung der Hypothekar- verhältnisse gehabt, -Kosten, die ihm niemand ersetzen, und Umtriebe, für die ihn niemand entschädigen würde. Ob auch schon vor der Eintrittserklärung des Vorkauf- berechtigten eine Aufhebung des mit dem Dritten abge- schlossenen Kaufvertrages ausgeschlossen sei, braucht in diesem Prozesse nicht entschieden zu werden. Vorzubehalten ist endlich der Fall, in welchem das Vor- kaufsrecht bei Anlass einer Zwangversteigerung ObUgationemecht. N0 5.

ausgeübt werden will. Für diesen Fall gelten die Aus- führungen in BGE 39 I S. 655 f. (Sep.-Ausg. 18 S. 308 f.). 6. -Da nach dem Gesagten die Klage von der Vor- instanz mit Recht grundsätzlich gutgeheissen wurde, so ist die Berufung abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen, -Disp. 2 b allerdings nicht in dem Sinne, dass den Klägern gegen Erfüllung der ihnen als Käufer nach Vertrag vom 9. Juni 1914 obliegenden Verpflich- tungen das E i gen turn an dem von den Beklagten verkauften Miteigentumsanteil an der Klostermatte I) zug e s pro ehe n )) wird, sondern in dem Sinne, dass die Beklagten p f I ich t i ger k I ä r t werden, ihnen dieses Eigentum zu verscha:ffen, wie wenn sie den er- wähnten Kaufvertrag, statt mit Dr. Abt, mit ihn e n, den K I ä ger n abgeschlossen hätten. Demnach hat das Bundesgericht erkannt: Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Ober- gerichts des Kantons Aargau vom 19. November 1915 bestätigt. IB. OBLIGATIONENRECHT DROIT DES OBLIGATIONS 5. Arr6t da 1 Ire Sect.ion clvile d 1 19 jener 1916 dans la cause W"mterfel4 contre Neidhart et ConlllW. C. O. art. 58. -Notion des t bätiments et autres ouvraget! -Non applicabilite aux v6hicules en marche. A. -La Societe neuchäteloise d'automobiles S. A. en liquidation a Neuchätel avait fait, en vue d'un concours d'automobiles, l'achat d'un camion qu'elle n'a jamais :lI e circnlation et qu'eHe a simplement entrepose a Colom-